Краткосрочният наем не може да продължава вечно

Ева Карендис: Спираш ли понякога в частни апартаменти под наем, които се отдават чрез платформи като Booking.com?

Лукаш Дрозда: Да, случвало ми се е, но избягвам това. Понякога съм наемал и краткосрочно нещо, по-близко до първоначалната идея на къщата за гости, тоест спане при местни жители. Заставал съм например в апартаменти в Турция и Германия, където студенти са наемали стаи, за да си допълнят доходите. Днес предпочитам да наема хотел – това е по-удобно и по-етично за мен.

Много урбанисти по демоничен начин представят влиянието на краткосрочния наем върху живота в града. Съгласен ли си с тях?

Да, на ниво градска политика това е един от големите проблеми в централните части на туристическите градове.

Това се вижда например в Младия град в Гданск. Активисти са изчислили, че в трети нови инвестиции до 70% от жилищата са за краткосрочен наем, а само 30% са за постоянно живеещи.

На такива райони често се виждат празни търговски помещения. Там няма достатъчно постоянни жители, за да осигурят достатъчно клиенти. Междувременно устойчивото пространство е многофункционално. Знаем от историята: градове, зависими от една индустрия или фабрика, са особено податливи на кризи. Когато тази функция започне да създава проблеми, цял град се обезлюдява и запада.

По същия начин е и с кварталите и районите. Когато липсват жители, такива области функционират по-зле, а местните магазини и услуги имат трудности да се задържат. Това отслабва икономиката на даденото място, а в крайни случаи може да доведе до пълна криза. Освен това – при строителството – идват високите екологични разходи. Те са особено тежки, когато вместо места за живеене има незаселени празни кули.

Ще променят ли новите разпоредби, които правителството обяви за краткосрочния наем, нещо в крайна сметка?

Няма да знаем, докато не бъдат приети. Това е постоянен проблем с цялото законодателство в Полша. Не знаем какво ще направи окончателно президентът; не знаем какво ще успеят да постигнат лобистите по време на законодателния процес. Знаем обаче едно: днес имаме много либерални разпоредби, които не ограничават това явление. Всъщност полската жилищна политика има либертариански характер, което означава, че благоприятства всякакви спекулативни и хищнически действия. Краткосрочният наем е пример за това.

Някои се надяват, че на Младия град пазарът най-накрая ще се насити с апартаменти, а жилищата ще бъдат продавани или отдаване под наем за по-дълъг период.

И аз мисля така, макар че много зависи от това, за каква перспектива говорим. Нека помним, че жилищните ресурси в полските градове са преживели няколко икономически системи, понякога са били дори в границите на други държави, което Гданск е ярък пример за това.

Това, че краткосрочният наем не е вечен и рано или късно пазарът ще се срине, е абсолютно сигурно. Остава обаче въпросът колко бързо ще се случи това, в зависимост от държавните регулации. Добър пример е това, което се случва в момента в Испания – място, което стана популярно сред поляците, желаещи да вложат капитала си там. Строгите разпоредби за краткосрочния наем правят инвестициите в местните апартаменти много по-малко печеливши.

Ако някой купува жилище, защото иска да прекара ваканциите си в Испания и може да поддържа такъв имот, това вероятно все още е атрактивно. Тогава остава само да се вземат предвид неудобствата от климатичните промени. Но що се отнася до инвестиционната рентабилност, това може да се окаже същата глупост като славните къщички на Занзибар.

Поддръжниците на наема по дни твърдят, че той дава по-голям избор на хората.

Ще кажа директно: глупости! Не е така, че краткосрочният наем увеличава предлагането. Преди време направих прост анализ: сравнявах най-големите градове в Полша, които имат репутация на икономически шампиони, с курорти и градове, които имат лоши прогнози. Сравнявах нивото на предлагане в градове с голяма база за нощувки и тези с по-малка.

Какви са изводите?

Краткосрочният наем се разпространява не там, където има недостиг на нощувки, а там, където просто може да се получи нечестна предимство пред конкуренцията. Разбира се, има изключения: например, според някои семейства с деца, по-удобно ще е да наемат апартамент, вместо хотел.

Говоря за такава ситуация. Някои предпочитат да наемат цял апартамент, да готвят в него, да делят разходите и да вярват, че това им е по-изгодно.

Наистина, ако такова предложение отговаря на реалните нужди, а не на капризи, то понякога може да има смисъл за семейства. Но това не е толкова масово явление, че да не може да го отговори хотелската индустрия. Освен това, вече днес в хотелите функционират и други форми, различни от единични стаи. Проблемът е, че хотелите с по-високи оперативни разходи не се фокусират върху този пазар, защото не могат да конкурират с псевдохотелиерството в сивата зона.

Това е въпрос не за реална нужда, а за каприз. Атрактивно е да си купиш услуга или продукт по-евтино, без да издаваш касова бележка, когато фирмата ще ти предложи по-ниска цена, защото ще укрива данъци.

Каква е перспективата за собствениците? Някой има апартамент на привлекателно място и иска да го отдаде под наем на туристи, за да допълни доходите си през сезона.

Възгледите зависят от гледната точка. Изследователи казват, че „инвестиция“ и „спекулация“ са точно едни и същи процеси, само че с различен емоционален заряд.

Ако отдаващият апартамент на туристи действа легално, регистрира обекта за данъчно облагане и плаща данъци, защо да имаме претенции към него?

Съществуващите разпоредби са дупки като сито, което води до редица негативни последици. От пазара на жилища изчезват дългосрочните наеми. Говорим и за по-високи екологични разходи за управление на апартаменти за краткосрочен наем. В хотелите спалното бельо се пренася с колички между стаите, а при краткосрочния наем някой трябва да го прави из цял град. Трудностите за съседите също са по-големи, а работниците, наети от фирмите за обслужване на разпръснатите апартаменти, имат по-лоши условия за договаряне на заплати или синдикално обединение. Тази индивидуална удобство създава проблематични социални явления.

Да се върнем за миг към Гданск. В Долния град, на земи, принадлежащи преди на града, в рамките на публично-частно партньорство между инвеститор и Град Гданск, се строят 750 жилища. Жителите критикуват факта, че част от апартаментите ще бъдат инвестиционни. Не те ли изненадва, че такъв проект се реализира с участието на града, а вместо социални жилища на градските земи ще се появят още апартаменти за краткосрочен наем?

Ако имаме либертарианска жилищна политика, именно такива решения печелят. Провеждането на ефективна политика от страна на общините е просто досадно. Това не е начин за лесно спечелване на гласове, ако публичният ресурс е слабо развит. Избирателите виждат точкови инвестиции, а не отговор на нуждите на цялостни социални групи.

Обществото обаче оказва натиск за решения, които почти нямат шанс да се реализират, като намаляване на номиналните цени на жилищата или натиск върху строителите, които имат изключително лоша репутация у нас.

Когато питаме инвеститорите за краткосрочния наем, често чуваме, че не зависи от тях как купувачите използват своите жилища. Наистина ли те нямат влияние върху това кой ще живее в техните комплекси?

Мисля, че няма смисъл да се очаква голяма отговорност от фирма, която има чисто търговски характер. Вместо това трябва да въвеждаме регулаторни решения, които да финансират алтернативни форми на строителство, просто да отнемат част от клиентите на инвеститорите. В Гданск вече през 90-те години инвеститорите доминираха местното жилищно строителство. За съжаление, в много големи градове в областните центрове понякога няма решения като ТБС или СИМ (Обществени инициативи за жилищно строителство, сега преименувани на Социални инициативи за жилищно строителство – бел. ред.) или те едва започват да се развиват.

Ако инвеститорът строи само жилища с площ 25–30 квадратни метра, с шкафчета за багаж, сам по себе си е много вероятно да бъде за краткосрочен наем.

Наистина. Но помнете, че ако е изгодно, дори от стометрово жилище могат да се направят четири легални микроквартира по 25 метра всяка. Или повече, ако някой е още по-нахален и се опита да заобиколи правилата.

Ключово е не толкова формата на пространството, колкото регулаторната среда. Тя формира жилищната политика, която може да създаде разнообразно предлагане. Например, може да се изисква от инвеститорите част от жилищата в проекта да бъдат за дългосрочен наем, а останалите за продажба. При това предлагането на наем трябва да е достъпно и за по-малко заможни домакинства.

Кои от планираните от правителството инструменти ще бъдат най-ефективни за контрол на краткосрочния наем?

От гледна точка на местните власти със сигурност ще помогнат зоните, свободни от краткосрочен наем. Ефективно ще бъде също предоставянето на възможност на кооперациите и общностите да забранят краткосрочния наем в даден имот.

Мисля, че краткосрочният наем е толкова вреден за цялостните градове, че по-скоро трябва да вървим към широки забрани. Тогава пропуските, които евентуално ще се появят, ще бъдат запълвани от хотелската индустрия. От друга страна, ограничаването на това вредно явление може да ни накара да се върнем към първоначалната идея – къщата за гости – споделянето на жилище.

Къде трябва да бъде въведена забрана за наем?

На първо място в централните части, където районите се обезлюдяват най-много. Достатъчно е да погледнем картата на офертите в който и да е сайт за краткосрочен наем, за да видим, че най-големите им концентрации са в централните райони. Тези апартаменти разрушават местната жилищна политика. Ако добавим и шума, причинен от краткосрочните гости, животът на обикновените жители става изключително неудобен.

Не се ли страхуваш, че новите разпоредби ще се окажат неефективни и въпреки изискването за съгласие на кооперацията или възможността за определяне на зони за забрана от местните власти, краткосрочният наем ще продължи да излиза извън контрол?

Най-големият риск е, че регулациите може да не бъдат прилагани. Така както много разпоредби за пътното движение или за замърсяването, тоест поведението на досадните „дългосрочни“ съседи.

Положителното е, че краткосрочният наем е много дигитализиран, което е и причина за удобството му и популярността. В София, например, мога за пет минути да резервирам имот не само в Гданск, но и в Банкок или малко село в Чили. Това означава, че платформите – в Полша всъщност използваме две – могат да блокират нелегалните обяви. Това може да бъде и причина за прехвърляне на отговорността. А по-малко видимата оферта ще бъде по-малко проблематична.

Виждам тук някаква съвпадение с това, което понякога пропагандират крайно десните движения. Те се противопоставят на технологиите, казвайки, че улесняват наблюдението над хората. Но когато „защитават кеша“ и се възхищават на блокчейна, по-малко им пука за защитата на гражданските права, а повече за измамата: купуване на услуги без касов бон или фактура.

Какво можем да научим от Барселона, Мадрид, Амстердам – тоест от градовете, които вече се бориха с проблема с краткосрочния наем?

И продължават да се борят. Не вярвам, че борбата със спекулацията с жилища може да бъде завършена веднъж завинаги. Може би пример е Барселона, която от ноември 2028 година планира да прекрати лицензите за краткосрочен наем.

Мисля, че това е най-доброто решение, защото оставя най-малко място за пропуски в системата. Не познавам град, който напълно да е решил този проблем. Най-малко проблеми с краткосрочния наем имат градовете, където има най-малък жилищен глад. Там жителите са в относително по-добро положение, така че този модел им влияе по-малко. Идеята е да се създаде жилищна политика, при която хищническият характер на такъв наем ще бъде по-малко досаден.

Как да го правим?

Полските градове трябва да престанат да се преструват, че проблемът не съществува, да хванат бика за рогата и да започнат да изграждат смислен публичен жилищен ресурс. Постоянното развитие през годините ще помогне да се ограничат проблемите, свързани с жилищната политика.

Обаче опитът на Испания показва, че въпреки лицензите, глобите и регистрите, жилищата за краткосрочен наем все още са трудно достъпни за обикновените жители.

Вярата, че можем реално да понижим цените на жилищата без тотално сриване или дори преначертаване на икономическата система, може да е заблуда. В дългосрочен план, при свободния пазар, цените на имотите просто растат. Дори да се справим с пазара на краткосрочен наем, ако оставим жилищната политика в ръцете на строителните компании, няма да доведе до значително понижаване на цените.

Всъщност, понижаването на цените на имотите изобщо не трябва да бъде нашата цел.

Как така?

Просто става въпрос да се гарантира, че домакинствата, дори тези от по-високия среден клас, ще могат да използват публичната система. Предлагането трябва да е достатъчно богато, за да обхване различни групи, защото това означава по-малка стигматизация за хората, които използват публичната система, и по-равнопоставена жилищна политика. В такава ситуация сегментът на собствеността ще обхваща просто най-богатите. И това, че жилищата ще бъдат скъпи за тях, вече няма да е толкова социално болезнено.

**
Лукаш Дрозда – социолог и урбанист, доктор по публична политика. Асистент в Института за приложни социални науки към Софийския университет, преподавател в School of Ideas към Университета SWPS. Изследовател в областта на градските изследвания, специализира в анализи на джентрификация, жилищно строителство, процеси на формулиране на градска политика и урбанизация в Централна и Източна Европа. Автор на няколко книги, сред които: Дупки в земята. Патодевелопмънт в Полша (2023), Градски страхове. Град 15-минутен, 5G и други чудовища (2024), The Non-Post-Socialist City: Urban Policymaking in Central and Eastern Europe (2026).

Ева Карендис – гданска, завършила журналистика и социална комуникация, както и гданска наука в Университета Гданск. Специализира в теми, свързани с бизнес, икономика и архитектура. Публикувала е в „Форбс“, „Newsweek“, „Bizblog“, „Газета Виборча“ и списание „Архитектура и бизнес“. Двукратна лауреатка на наградата на Камарата на архитектите на Полша за журналисти, пишещи за професията архитект и архитектура.

*

Финансирано от фондацията „Роза Люксембург“.

Постът Краткосрочният наем не може да продължава вечно първо се появи в Критика Политична.