Замръзва ли ни усмивката на лицата с замразената наемна цена?

Регулацията на наемите е горещ политически тренд в големите световни градове. Zohran Mamdani в Ню Йорк или Die Linke в Берлин печелят предимно заради разочарованието на избирателите от недостъпното жилище, а замразяването на наемите е една от основните предлагани политики. Опитът от Германия, Каталуния и Съединените щати обаче ни показва, че ако регулираме само част от жилищата, останалите ще поскъпнат.

Докато фашистката AfD постепенно превзема провинциалните избори в Германия, страниците на словашките и чешките медии са запълнени с алармистични и релятивизиращи коментари за успеха на левицата Die Linke в берлинските избори. Те сравняваха Die Linke с AfD, като и двете определяха по същия начин като екстремистки, приписваха на Die Linke проруските симпатии (които в принцип са отпаднали с напускането на Sahra Wagenknechtová) и подобни.

Обаче този статия не е за опровержение на теорията за подковата, а за един от основните точки в програмата, заради която хората в Берлин гласуваха за Die Linke: достъпността на жилището. „Berlin bezahlbar machen“ („Да направим Берлин достъпен“). Или, както обещаваше Zohran Mamdani по време на изборите, с когото берлинската Die Linke консултираше изборната стратегия: „Freeze the rent“ („Замразете наемите“).

Докато регулирането на пазарните наеми е в принципа несъществуващ термин в Словакия (с изключение на малък процент жилища в собственост на общините, които се управляват с ценова регулация от Министерството на транспорта), много западни страни (включително Съединените щати) са използвали или използват ценова регулация за част от жилищата в градовете.

Повечето икономисти се страхуват от ценовите регулации като от дяволския кръст. Изкуственото намаляване на цените „под естественото равновесно състояние“ на пазара води до намаляване на предлагането (броя на жилищата) и недостиг на жилища. Или, ако градът регулира само част от жилищата, нерегулираните наеми ще растат по-бързо. Поне така казва микроикономическата теория. Д demand и предлагане, равновесно състояние.

Обратно, за избирателите в градовете, които страдат от висок недостиг на жилища (като Ню Йорк и Берлин), това е очевидна мобилизираща тема. Мамдани или Die Linke гласуваха в голяма степен предимно за млади избиратели (повечето от които нямат възможност да си купят собствено жилище): на изборите в Ню Йорк участието на младежите до тридесет години се увеличи с тридесет процента, а в Берлин почти половината от младите гласуваха за Die Linke. За тези хора регулирането на наемите не е теоретична практика в икономическата учебна литература, а въпрос на оцеляване.

Последните години донесоха няколко качествени квартизи-експерименти за въвеждане на регулация на наемите, от които бяха публикувани икономически изследвания: регулацията на наемите в Германия от 2015 г. и двугодишната регулация на наемите в Каталуния през 2020-2022 г. Ще покажем, че и въпросът за регулираните наеми, както обикновено, е по-сложен, отколкото изглежда на пръв поглед.

Закон, който не трябва да се спазва

През 2015 г. германският федерален парламент прие закон, който позволява на германските общини да замразят или регулират наемите. Регулацията има формата на ценови таван, който отразява средното за последните години развитие на наемите. Изключение правят жилищата в ново строителство (след 2014 г.). Също така, по-старите жилища, които са преминали значителна реконструкция, могат да поставят първия договор за наем и над тавана. Тази регулация въведоха почти триста общини, включително големи градове като Берлин, Хамбург и Бремен.

Изследване, публикувано през 2023 г., използва този двупосочен пазар на наеми (регулирани и нерегулирани жилища), за да проучи какво всъщност е постигнала регулацията. Просто казано, такова вмешателство действа като еднократна субсидия за тези, които живеят в регулирани жилища. Наемите в тях намаляха, но за две години се върнаха на същото ниво като преди регулацията. И в същото време, наемите в нерегулираните жилища растяха по-бързо. След няколко години тенденцията на растеж в двете групи се изравни. Това вмешателство също доведе до по-голямо разрушаване на стари сгради. Авторите на изследването твърдят, че регулацията е увеличила стойността на земята и новото строителство спрямо старите къщи (тъй като новите жилища имаха изключение от регулацията). Нови наемни жилища обаче не се строяха повече. Както биха казали собствениците на стари жилища: „ако трябва да печеля по-малко от това жилище, по-добре да няма никой в него“.

Всичко това звучи като потвърждение на класическата икономическа теория. Ако регулираме само част от жилищата, останалите ще поскъпнат. Има обаче и важен „но“. Тази студия, както и друга от 2022 г., която също изследва германската регулация на наемите, подчертава една ключова слабост на германската регулация: липсата на прилагане на правилата. Германската регулация на наемите беше предмет на гражданското право, на наемодателите не им се налагаха никакви глоби или други санкции. Единствената защита за наемодателите бяха съдилищата – ако почувствате, че собственикът на вашето жилище ви е увеличил наема повече от позволеното от регулацията, можете да заведете дело. Ако спечелите, ще получите обратно само разликата спрямо тавана на наема.

Няма чудо, че невъзможността за прилагане на регулацията не работи добре. Това е като да въведете паркова политика и да не налагате глоби за паркиране. Да намалите максимално разрешената скорост и след това да не я измервате. Тези, които притежават жилища, нямат вътрешна мотивация доброволно да намалят печалбата си.

По-добре масово, отколкото селективно

Каталунското правителство през 2020 г. одобри масова регулация на наемите във всички общини с „напрегнат“ пазар на жилища. За разлика от германския модел, каталунската регулация обхващаше всички жилища в съответната община. И по-важното, регулацията беше много по-строга при прилагането й. Наемодателите трябваше в обявите и договорите да посочват тавана на наема, под заплаха от глоба до деветдесет и девет хиляди евро. Тежестта на защитата на наемодателите и прилагането на глоби беше на правителството, а не на индивидуалните съдебни процеси.

Изследване от 2023 г. описва последиците от този кратък експеримент – кратък, защото през 2022 г. испанският конституционен съд постанови противоконституционността на този закон и го отменя. Икономистите обаче парадоксално получиха отлични квартизи-експерименти. Резултатите са подобни на тези в Германия: регулаторните жилища рязко намалиха наемите. И последвалото развитие на нивата на наемите след въвеждането на регулацията в градовете без и с регулация беше сходно. В каталунските нерегулирани градове обаче, за разлика от германския опит, наемите не се увеличиха и предлагането на жилища не се промени (жилищата не спряха да се отдават под наем). А когато конституционният съд отменя регулацията, наемите се върнаха обратно на нивото преди намесата на правителството.

Каталунският пример по същество опровергава основните правила за търсене и предлагане: жилищата не изчезнаха от пазара и нерегулираните жилища не поскъпнаха. Голямата разлика спрямо Германия е именно масовата регулация. Когато наемите са регулирани в цял град, пазарът ще се държи по съвсем различен начин. Жилищата не са хлебчета – апартамент в Барселона не може просто да бъде заменен с апартамент в градчето Арбусиес, разположено на повече от осемдесет километра от метрополията без директна железопътна връзка. 

Кой строи, кой живее и кой чака?

Масовата регулация на наемите се нарича в академичната литература регулация „първо поколение“, докато германският селективен подход представлява „второ поколение“. Теорията предвижда, че при първото поколение наемът ще падне, но жилищата няма да са достатъчни за всички, които биха искали да живеят на такава цена. При второто поколение обратно, се предполага по-малък спад на броя на жилищата, но по-високи цени за всички, които не живеят в регулирани жилища. Германският пример на пръв поглед потвърждава втората теория, каталунският опит по-скоро не (макар че трябва да признаем, че ставаше дума за кратък период).

Да признаем също, че масовата регулация в дългосрочен план ще намали броя на жилищата, които се строят (проучване на много градове в Америка, които регулират наемите, показва, че регулацията средно намалява предлагането на жилища с около десет процента). Но и днес жилищата не са „достатъчни“ – особено за тези, които не могат да си позволят пазарните цени с доходите си. Днес решението за това кой, къде и кога ще живее, е способността да си позволиш жилище.

„Разпределянето“ на жилищата между хората може да стане и по друг начин: моралните философи и философки например развиха етика на чакането на опашка. Опашката разпределя хората не според техните способности, богатство или връзки, а само според времето: всяка нова чакаща се поставя накрая и трябва да изчака, докато дойде нейният ред. Популяризаторът на тази етика, философът Майкъл Сандел, който пише за нея в книгата What Money Can’t Buy, също така в своята по-нова книга The Tyranny of Merit описва още един инструмент – този път в контекста на подбор на студенти за елитни университети. Лотария. Тя признава, че дори и обективните критерии за подбор на кандидатите за най-добрите университети на света в крайна сметка са въпрос на щастие и случайност.

Редовете и лотариите са, разбира се, равнопоставящи, мястото в реда или по-добрият шанс за успех в лотарията не могат да се купят. Разпределянето на жилищата по друг начин, освен на базата на способността да плащаш, е силно ограничено от собствеността им: общините или държавата не могат да разпределят хората в частно притежавани жилища. Затова тяхната публична собственост е толкова ключова в дебата за жилищата. Както вече казахме, жилището не е хлебче – едно жилище в една част на града е незаменимо с това в друга, а също така, жилището, построено от частен инвеститор, ще „се държи“ по различен начин от това, построено от публичната администрация. Затова и повечето изследвания за регулацията на наемите, особено в САЩ, потвърждават, че тя води до намаляване на броя на жилищата: това са частни жилища, чиито собственици и собственици все още максимизират печалбата си, въпреки че регулаторът им определя тавани на цените.

Бяха „бащите“ на класическата икономика, като Адам Смит и Дейвид Рикардо, които бяха крайно критични към собствениците на земя („земепазителите“, „landlords“). Те ги считаха за непродуктивен слой в обществото, който чрез вземането на наем натоварва прекомерно работещите и предприемачите. Адам Смит в Богатството на народите казва, че „любят да жънат там, където никога не са сели“ и „техният доход не изисква труд или грижи, идва сякаш сам“. Дейвид Рикардо, чиято теория за сравнителните предимства често се злоупотребява за оправдаване на неограничената глобализация и „свободния“ пазар, написа: „Интересът на собственика на земята винаги е в конфликт с интересите на всяка друга класа в обществото. Никога не процъфтява, когато храната е рядка и скъпа.“

Дори за класическите икономисти (които наистина не можем да обвиняваме за скрит марксизъм, тъй като са писали десетки години преди Маркс) монополното или частното притежание на земята и извличането на наеми са били проблем – дори в контекста на пазарната икономика. Регулацията на наемите е по тази причина по-малко интересната част от програмата на Die Linke в Берлин. По-значимата е намерението да се изземат наемните жилища, притежавани от големи търговски инвеститори. Това се опитва да премахне пазарните правила и финансовизацията в жилищния сектор, което в крайна сметка ще увеличи възможностите за достъпно жилище повече от регулацията на наемите.

Масово възхваляваният Виена не е водеща в класациите за качество на живота и достъпност на жилищата заради ценовата регулация на наемите, а преди всичко заради безпрецедентния най-висок дял на жилищата, които са собственост на града или други неправителствени групи и проекти. Основите на този успех са положени още в междвоенния период на „червената Виена“: социалистическото управление тогава построи десетки хиляди нови градски жилища, които финансира предимно с високи данъци върху луксозните стоки и частното, търговско жилищно строителство. Тези политики бяха допълнени и с регулация на наемите и защита на живеещите, но ключът беше масивното строителство и високите прогресивни данъци.

Така че, ако искаме наистина достъпно жилище и в словашките градове, чистата регулация на наемите няма да ни помогне. Дори с мейнстрийм икономиката ще се съгласим, че трябва „строим, строим, строим“. Само че, не е без значение кой строи. Ако наистина искаме да се вдъхновим от Виена, трябва значително да увеличим данъците върху имотите, особено върху жилищата, в които собственикът не живее. Идеално заедно с други данъци върху луксозната консумация (която има и непропорционален ефект върху замърсяването и климатичната криза) или върху богатството. И да позволим на градовете да строят масово жилища. Тогава ще можем да регулираме и наемите.

Автор е икономист и данъчен анализатор

Текстът е създаден с подкрепата на Friedrich Ebert Stiftung, представителство в Република Словакия