Krátkodobý pronájem nemůže trvat věčně

Ewa Karendys: Zastavujete se někdy v soukromých apartmánech pronajímaných na portálech typu Booking.com?

Łukasz Drozda: Občas ano, ale snažím se toho vyvarovat. Dříve jsem také krátkodobě pronajímal něco víc odpovídajícího původnímu nápadu couchsurfingu, tedy nocování u místních obyvatel. Zastavoval jsem se například v bytech v Turecku a Německu, kde studenti pronajímali pokoje, aby si přivydělali. Dnes dávám přednost hotelu – je to pro mě pohodlnější a etičtější.

V mnoha urbanistech se démonickým způsobem představuje vliv krátkodobého pronájmu na život ve městě. Souhlasíš s nimi?

Ano, na úrovni městské politiky je to jeden z větších problémů v centru atraktivních turistických měst.

To je vidět například na Mladém Městě v Gdaňsku. Aktivisté spočítali, že ve třech nových investicích je až 70 % bytů určeno na krátkodobý pronájem, a pouze 30 % obývají stálí obyvatelé.

Na takových oblastech jsou běžně vidět prázdné komerční prostory. Není tam dostatek stálých obyvatel, aby zajistili dostatečný počet zákazníků. Zároveň je udržitelný prostor vícúčelový. Z historie víme: města závislá na jednom odvětví nebo továrně jsou obzvlášť náchylná ke krizím. Když tato funkce začne dělat problémy, celé město se vylidňuje a upadá.

Podobně je to s sídly a čtvrtěmi. Když chybí obyvatelé, takové oblasti fungují hůř a místní obchody a služby mají potíže s udržením. To oslabuje ekonomiku daného místa a v krajních případech může vést k úplnému úpadku. K tomu – v případě výstavby – přistupují vysoké environmentální náklady. Jsou obzvlášť citlivé, když místo k bydlení jsou neobydlené „dutiny“.

Zmíníš, jestli nové předpisy, které chystá vláda, konečně něco změní v regulaci krátkodobého pronájmu?

Nebudeme to vědět, dokud nebudou schváleny. To je trvalý problém s celým zákonodárstvím v Polsku. Nevíme, co nakonec udělá prezident; nevíme, co se podaří prosadit lobistům v legislativním procesu. Víme však jedno: dnes máme velmi liberální předpisy, které tento jev neomezují. Vlastně polská bytová politika má libertariánský charakter, což znamená, že podporuje veškeré spekulativní a dravé aktivity. Krátkodobý pronájem je toho příkladem.

Někteří doufají, že na Mladém Městě se trh naplní apartmány a byty půjdou na prodej nebo na dlouhodobý pronájem.

Také si to myslím, i když hodně záleží na tom, o jaké perspektivě mluvíme. Pamatujme, že bytové zásoby v polských městech přežily několik hospodářských systémů, někdy se dokonce nacházely v hranicích jiných států, čehož je Gdaňsk výmluvným příkladem.

To, že krátkodobý pronájem není věčný a dříve či později se trh zhroutí, je naprosto jisté. Na tom však záleží, jak rychle k tomu dojde, závisí od vládních regulací. Dobrou ukázkou je to, co se právě děje ve Španělsku – místě, které se stalo populárním mezi Poláky, kteří chtějí někde zhodnotit svůj kapitál. Přísnější předpisy týkající se krátkodobého pronájmu způsobují, že ziskovost investic do tamních apartmánů dramaticky klesá.

Pokud si někdo koupí byt proto, že chce trávit dovolenou ve Španělsku a má na udržování takového prostoru, je to stále atraktivní. Pak už jen zbývá zvážit nepříjemnosti spojené se změnou klimatu. Co se týče investiční výhodnosti, může to být podobná ztráta jako slavné domky na Zanzibaru.

Obhájci pronájmu na noc tvrdí, že dává lidem větší výběr.

Řeknu ostře: to je nesmysl! Není pravda, že krátkodobý pronájem zvyšuje nabídku. Dříve jsem provedl jednoduchou analýzu: porovnával jsem největší města v Polsku s pověstí hospodářských šampionů s letovisky a města, která měla špatnou prognózu. Srovnával jsem tedy nasycení nabídkou ve městech s velkou ubytovací základnou a těch s výrazně menší.

Jaké jsou závěry?

Krátkodobý pronájem se rozšiřuje ne tam, kde je nedostatek ubytovacých kapacit, ale tam, kde lze získat nepoctivou výhodu nad konkurencí. Samozřejmě, najdou se výjimky: například podle některých rodin s dětmi je pohodlnější si pronajmout byt než hotel.

O takové situaci mluvím. Někteří dávají přednost pronájmu celého bytu, chtějí v něm vařit, sdílejí nákladyi a věří, že je to pro ně výhodnější.

Opravdu, pokud taková nabídka odpovídá skutečným potřebám, a ne rozmarům, může to někdy dávat smysl i v rodinách. Ale není to tak masové jev, na který by neměla reagovat hotelová branže. Navíc již dnes v hotelech fungují i jiné formy než jednotlivé pokoje. Problém je, že hotely s vyššími provozními náklady se na tento trh nezaměřují, protože nedokážou konkurovat pseudohotelnictví v šedé zóně.

Jde o otázku ne o skutečnou potřebu, ale o rozmar. Je atraktivní koupit službu nebo produkt levněji bez účtenky, když firma nabídne nižší cenu, protože bude podvádět na daních.

Jaká je perspektiva majitelů? Někdo má byt na atraktivním místě a chce využít možnosti pronájmu turistům, aby si přivydělal v sezóně.

Pohled záleží na úhlu pohledu. Výzkumníci říkají, že „investice“ a „spekulace“ jsou přesně totéž, jen s různým emocionálním zabarvením.

Pokud pronajímatel bytu turistům jedná legálně, hlásí lokalitu do evidence ubytovacích zařízení, kde jsou poskytovány hotelové služby, a platí daně, proč bychom mu měli mít za zlé?

Existující předpisy jsou děravé jako síto, což způsobuje řadu negativních důsledků. Ze trhu s bydlením mizí dlouhodobé pronájmy. Mluvíme také o vyšších environmentálních nákladech na správu krátkodobých pronájmů. V hotelu je povlečení rozváženo vozíky mezi pokoji v sousedství, zatímco u krátkodobého pronájmu musí někdo jezdit po celém městě. Nepříjemnosti pro sousedy jsou větší a zaměstnanci, kteří obsluhují rozptýlené lokality, mají horší podmínky pro vyjednávání mezd nebo odbory. Tato individuální pohodlnost vytváří společensky problematické jevy.

Vraťme se na chvíli do Gdaňsku. Na Dolním Městě, na pozemcích dříve patřících městu, v rámci veřejno-soukromého partnerství developera s městem Gdaňsk vzniká 750 bytů. Obyvatelé kritizují fakt, že část lokalit jsou investiční apartmány. Není vás překvapuje, že takový projekt vzniká za účasti města, a místo sociálních bytů na městských pozemcích vzniknou další apartmány na krátkodobý pronájem?

Pokud máme libertariánskou bytovou politiku, vítězí právě taková řešení. Vedení efektivní politiky ze strany samospráv je prostě otravné. Není to způsob, jak snadno získat hlasy, pokud je veřejný majetek slabě rozvinutý. Voliče zajímají spíše jednotlivé investice než odpověď na potřeby celých sociálních skupin.

Naopak společnost vytváří tlak na taková řešení, která mají téměř nulovou šanci na realizaci, tedy snížení nominálních cen bytů, nebo naopak zatlačení na developery, kteří mají u nás mimořádně špatnou pověst.

Když se ptáme developerů na krátkodobý pronájem, často slyšíme, že nezáleží na nich, jak kupující využívají své byty. Opravdu na to nemají vliv, kdo se nastěhuje do jejich sídlišť?

Zdá se mi, že nemá smysl očekávat od firmy, která má čistě komerční charakter, příliš velkou odpovědnost. Měli bychom spíše zavádět regulační opatření, která by umožnila financovat konkurenceschopné formy výstavby, jednoduše brát developeři část jejich klientely. V Gdaňsku již v 90. letech dominovali místní bytové stavby. Bohužel, v mnoha velkých městských regionech zatím neexistují řešení typu TBS nebo SIM (Společnosti pro sociální výstavbu, nyní přejmenované na Sociální iniciativy bydlení – pozn. red.), nebo teprve začínají.

Pokud developer staví byty o rozloze 25–30 metrů čtverečních, s úložnými prostory na kufry, sám přímo vybízí k krátkodobému pronájmu.

Opravdu. Ale pamatujme, že pokud to bude výhodné, i z bytu o sto metrech lze vytěžit čtyři legální mikrokanceláře po 25 metrech. Nebo i víc, pokud bude někdo ještě bezostyšnější a pokusí se obejít předpisy.

Klíčové není tolik dispoziční uspořádání, ale regulační prostředí. To formuje bytovou politiku, která může podporovat rozmanitou nabídku. Například může být požadováno, aby developeři část bytů v projektu věnovali na dlouhodobý pronájem a část na prodej. Přitom nabídka na pronájem by měla být dostupná i pro méně majetné domácnosti.

Které z plánovaných vládních nástrojů budou nejúčinnější v kontrole krátkodobého pronájmu?

Z pohledu místních samospráv určitě pomohou zóny bez krátkodobého pronájmu. Účinné bude také umožnit družstvům a společenstvím vlastníkům zakázat krátkodobý pronájem v daném bytě.

Myslím, že krátkodobý pronájem je tak nevýhodný z pohledu celých měst, že bychom měli spíše směřovat k širokým zákazům. Pak by mezery, které se případně objeví, doplnila hotelová branže. Na druhou stranu by omezení tohoto škodlivého jevu mohlo vést k návratu původní myšlenky, tedy couchsurfingu – sdílení bytu.

Kde by měl být zákaz pronájmu zaveden?

Určitě v centru měst, tedy tam, kde se nejvíce vylidňují čtvrti. Stačí se podívat na mapu nabídek na jakémkoli portálu s krátkodobým pronájmem, a uvidíte, že jejich největší shluky jsou v městských centrech. Takové lokality narušují místní bytovou politiku. Pokud k tomu přidáme hluk způsobený krátkodobými hosty, život běžných obyvatel je velmi obtížný.

Neobáváte se, že nové předpisy budou neúčinné a i přes požadavek souhlasu družstva nebo možnost vymezení zón zakazu bude krátkodobý pronájem stále unikající kontrole?

Největším rizikem je, že regulace nebudou vynucovány. Stejně jako řada předpisů týkajících se dopravního provozu nebo imisí, tedy chování obtěžujících „dlouhodobých“ sousedů.

Výhodou je však to, že krátkodobý pronájem je velmi digitalizovaný, což vyplývá z pohodlí tohoto řešení a jeho popularity. Sedíc ve Varšavě, mohu během pěti minut rezervovat ubytování nejen v Gdaňsku, ale i v Bangkoku nebo v malé vesnici v Chile. To také znamená, že platformy – v Polsku využíváme v podstatě dvě – mohou blokovat nelegální inzeráty. Na ty lze přenést odpovědnost. A méně viditelná nabídka bude méně problematická.

Vidím zde jistou souvislost s tím, co někdy prosazují krajně pravicové hnutí. Odmítají technologie, říkají, že usnadňují sledování lidí. Ale když „brání hotovosti“ a vzrušeně mluví o blockchainu, méně jim jde o ochranu občanských práv a více o podvádění: nakupování služeb bez účtenky nebo faktury.

Čemu se můžeme naučit od Barcelony, Madridu, Amsterdamu – tedy těch měst, která již dříve bojovala s problémem krátkodobého pronájmu?

A stále bojují. Nemyslím si, že boj s bytovou spekulací lze jednou provždy ukončit. Vzor může být Barcelona, která od listopadu 2028 plánuje ukončit licence na krátkodobý pronájem.

Myslím, že je to nejlepší řešení, protože ponechává nejméně mezer v systému. Neznám město, které by se tohoto problému úplně zbavilo. Nejméně problémů s krátkodobým pronájmem mají právě ta města, kde je nejmenší bytová nouze. Tam jsou obyvatelé v relativně nejlepší situaci, takže tento model je v nich nejméně zatěžuje. Jde o vytvoření bytové politiky, ve které bude dravost takového pronájmu méně obtěžující.

Jak to dělat?

Polská města by měla přestat předstírat, že problém neexistuje, chytit býka za rohy a začít budovat rozumné množství městských bytů. Důsledné rozvíjení po léta umožní omezit problémy spojené s bydlením.

Výsledky španělských zkušeností však ukazují, že i přes licence, pokuty a registry jsou byty na krátkodobý pronájem stále obtížně dostupné běžným obyvatelům.

Víra v to, že bez úplného kolapsu nebo dokonce redefinice hospodářského systému můžeme skutečně snížit ceny bytů, může být iluzí. Dlouhodobě v tržní ekonomice ceny nemovitostí prostě rostou. I když se vypořádáme s trhem krátkodobého pronájmu a ponecháme bytovou politiku ovládanou developery, nezpůsobíme, že ceny nemovitostí podstatně klesnou.

Navíc pokles cen nemovitostí by vůbec neměl být naším cílem.

Jak to?

Jde prostě o to, aby domácnosti, i ty vyšší střední třídy, mohly využívat systém veřejného bydlení. Nabídka musí být dostatečně bohatá, aby pokryla různé skupiny, protože to znamená menší stigmatizaci osob využívajících veřejný systém a spravedlivější bytovou politiku. V takové situaci bude segment vlastnictví zahrnovat prostě nejbohatší. A to, že pro ně budou byty drahé, už nebude tak sociálně bolestivé.

**
Łukasz Drozda – sociolog a urbanista, doktor veřejné politiky. Asistent na Ústavu aplikovaných společenských věd na Univerzitě v Ševu, lektor na School of Ideas na SWPS. Výzkumník v oblasti městských studií, specializuje se na analýzy gentrifikace, bydlení, tvorby městské politiky a urbanizace ve střední a východní Evropě. Autor několika knih, včetně: Vrtule v zemi. Patodeveloping v Polsku (2023), Městské strachy. Město 15-minutové, 5G a další příšery (2024), The Non-Post-Socialist City: Urban Policymaking in Central and Eastern Europe (2026).

Ewa Karendys – Gdaňská, absolventka žurnalistiky a sociální komunikace a gedanistiky na Univerzitě Gdaňsk. Specializuje se na témata týkající se podnikání, ekonomiky a architektury. Publikovala například v „Forbesu“, „Newsweeku“, „Bizblogu“, „Gazetě Wyborczej“ a časopise „Architektura i Biznes“. Je dvakrát laureátkou Ceny Izby architektů Polska pro novináře píšící o povolání architekta a architektuře.

*

Financováno z prostředků Nadace Róży Luksemburské.

Článek Krátkodobý pronájem nemůže trvat věčně poprvé vyšel na Kritice Politycznej.