Kurzzeitmiete kann nicht ewig dauern

Ewa Karendys: Halten Sie manchmal in privaten Apartments an, die auf Portalen wie Booking.com vermietet werden?

Łukasz Drozda: Es ist mir passiert, aber ich vermeide das. Früher habe ich auch kurzfristig etwas gemietet, das mehr im Einklang mit der ursprünglichen Idee des Couchsurfings stand, also bei Einheimischen übernachten. Ich habe zum Beispiel in Wohnungen in der Türkei und Deutschland übernachtet, in denen Studierende Zimmer vermieteten, um nebenbei Geld zu verdienen. Heute ziehe ich es vor, ein Hotel zu buchen – das ist für mich bequemer und ethischer.

Viele Stadtplaner stellen den Einfluss der Kurzzeitvermietung auf das Stadtleben auf dämonische Weise dar. Stimmst du ihnen zu?

Ja, auf städtischer Ebene ist das eines der größten Probleme in touristisch attraktiven Innenstädten.

Das sieht man zum Beispiel in dem Młodym Mieście in Danzig. Aktivisten haben berechnet, dass in drei neuen Investitionen bis zu 70 Prozent der Wohnungen für Kurzzeitmiete genutzt werden, während nur 30 Prozent von Dauerbewohnern bewohnt werden.

In solchen Gebieten sind oft leere Ladenlokale zu sehen. Es gibt dort nicht genug ständige Einwohner, um eine ausreichende Kundschaft zu gewährleisten. Gleichzeitig ist nachhaltiger Raum multifunktional. Wir kennen das aus der Geschichte: Städte, die von einer Branche oder Fabrik abhängig sind, sind besonders anfällig für Krisen. Wenn diese Funktion Probleme macht, veröden die Städte und verfallen.

Ähnlich ist es mit Wohnsiedlungen und Stadtteilen. Wenn die Einwohner fehlen, funktionieren diese Gebiete schlechter, und lokale Geschäfte und Dienstleistungen haben Schwierigkeiten, sich zu halten. Das schwächt die Wirtschaft des Ortes, und in extremen Fällen kann es zu einem vollständigen Zusammenbruch kommen. Dazu kommen – im Bauwesen – hohe Umweltkosten. Diese sind besonders gravierend, wenn anstelle von Wohnraum unbewohnte Hüllen verbleiben.

Ändern die vom Staat angekündigten neuen Regelungen zur Kurzzeitvermietung endlich etwas?

Wir werden es erst wissen, wenn sie verabschiedet sind. Das ist ein dauerhaftes Problem mit dem gesamten Rechtssystem in Polen. Wir wissen nicht, was der Präsident letztlich tun wird; wir wissen nicht, was Lobbygruppen im Gesetzgebungsprozess durchsetzen können. Was wir jedoch wissen: Heute haben wir sehr liberale Vorschriften, die dieses Phänomen nicht einschränken. Die polnische Wohnungspolitik ist im Grunde libertär, was bedeutet, dass sie alle spekulativen und ausbeuterischen Aktivitäten fördert. Die Kurzzeitvermietung ist ein Beispiel dafür.

Einige hoffen, dass der Markt in Młode Miasto schließlich mit Apartments gesättigt wird und die Wohnungen zum Verkauf oder für Langzeitmiete genutzt werden.

Ich denke auch so, obwohl viel davon abhängt, welche Perspektive man einnimmt. Bedenken wir, dass die Wohnressourcen in polnischen Städten mehrere Wirtschaftssysteme durchlebt haben, manchmal sogar innerhalb anderer Staaten lagen, was Gdańsk deutlich zeigt.

Dass die Kurzzeitvermietung nicht ewig ist und früher oder später der Markt zusammenbricht, ist absolut sicher. Wie schnell das passiert, hängt jedoch von staatlichen Regelungen ab. Ein gutes Beispiel ist das, was momentan in Spanien passiert – einem Ort, der bei Polen, die ihr Kapital investieren wollen, sehr beliebt ist. Verschärfungen bei den Vorschriften für Kurzzeitvermietung führen dazu, dass die Rentabilität von Apartments dort drastisch sinkt.

Wenn jemand eine Wohnung kauft, weil er in Spanien Urlaub machen möchte und es sich leisten kann, diese zu unterhalten, ist das wahrscheinlich weiterhin attraktiv. Dann kann man nur noch die Unannehmlichkeiten durch das Klima in Betracht ziehen. Für die Investitionsrentabilität könnte es jedoch eine ähnliche Fehlinvestition sein wie die berüchtigten Häuser auf Sansibar.

Verfechter der Vermietung auf Tagesbasis argumentieren, dass sie den Menschen eine größere Auswahl bietet.

Ich sage es direkt: Quatsch! Es ist nicht so, dass Kurzzeitvermietung das Angebot erhöht. Früher habe ich eine einfache Analyse gemacht: Ich verglich die größten Städte Polens, die für ihre wirtschaftliche Stärke bekannt sind, mit Kurorten und Städten, die schlechte Aussichten hatten. Ich verglich die Angebotsdichte in Städten mit großer Unterkunftsbasis und solchen mit deutlich weniger.

Was sind die Schlussfolgerungen?

Kurzzeitvermietung breitet sich nicht dort aus, wo es an Unterkunftsangebot mangelt, sondern dort, wo man sich unlauter einen Vorteil gegenüber der Konkurrenz verschaffen kann. Natürlich gibt es Ausnahmen: Zum Beispiel finden manche Familien mit Kindern es bequemer, eine Wohnung zu mieten statt eines Hotels.

Ich spreche von solchen Situationen. Manche bevorzugen es, eine ganze Wohnung zu mieten, darin zu kochen, teilen sich die Kosten und glauben, dass sich das mehr lohnt.

Wenn ein Angebot den tatsächlichen Bedürfnissen entspricht und nicht nur den Launen, kann es in Familienfällen manchmal sinnvoll sein. Es ist jedoch kein so massenhaftes Phänomen, dass die Hotelbranche nicht darauf reagieren könnte. Heute gibt es in Hotels auch andere Formen als einzelne Zimmer. Das Problem ist, dass Hotels mit höheren Betriebskosten sich auf diesem Markt nicht konzentrieren, weil sie mit Pseudohotellerie im Graubereich nicht konkurrieren können.

Es ist eine Frage nicht nach echtem Bedarf, sondern nach Laune. Es ist attraktiv, eine Dienstleistung oder ein Produkt günstiger zu kaufen, ohne Quittung, wenn das Unternehmen einen niedrigeren Preis anbietet, weil es bei Steuern schummelt.

Was ist die Perspektive der Eigentümer? Jemand hat eine Wohnung an einem attraktiven Ort und möchte sie an Touristen vermieten, um im Sommer zusätzlich zu verdienen.

Der Blickwinkel hängt vom Standpunkt ab. Forscherinnen und Forscher sagen, dass „Investition“ und „Spekulation“ genau dasselbe sind, nur unterschiedlich emotional aufgeladen.

Wenn der Vermieter legal handelt, die Unterkunft bei den Behörden anmeldet, die Hotelgewerbe anmelden und Steuern zahlt, warum sollten wir ihm Vorwürfe machen?

Die bestehenden Vorschriften sind löchrig wie ein Sieb, was eine Reihe negativer Folgen hat. Es verschwinden langfristige Mietwohnungen vom Markt. Außerdem entstehen höhere Umweltkosten bei der Verwaltung von Kurzzeitvermietungen. In Hotels werden Bettwäsche und Handtücher in Wagen zwischen den Zimmern transportiert, die nebeneinander liegen, während bei Kurzzeitvermietung jemand durch die ganze Stadt fahren muss. Die Belästigung für Nachbarn ist größer, und die Mitarbeiter, die die verstreuten Wohnungen betreuen, haben schlechtere Verhandlungsbedingungen bei Löhnen und Gewerkschaften. Dieser individuelle Komfort führt zu gesellschaftlich problematischen Phänomenen.

Zurück nach Gdańsk. Im Danziger Stadtteil Dolne Miasto, auf Flächen, die zuvor der Stadt gehörten, entsteht im Rahmen einer öffentlich-privaten Partnerschaft zwischen einem Entwickler und der Stadt Gdańsk 750 Wohnungen. Die Bewohner kritisieren, dass einige der Wohnungen Investitionsapartments sein werden. Es überrascht dich nicht, dass ein solches Projekt mit Beteiligung der Stadt entsteht, und anstelle sozialer Wohnungen auf städtischem Grund weitere Apartments für Tagesvermietung gebaut werden?

Wenn wir eine libertäre Wohnungspolitik haben, gewinnen genau solche Lösungen. Effektive Politik durch Kommunen ist einfach lästig. Das ist kein Weg, um leicht Stimmen zu gewinnen, wenn die öffentlichen Ressourcen schwach entwickelt sind. Wähler sehen punktuelle Investitionen, nicht die Bedürfnisse ganzer sozialer Gruppen.

Doch die Gesellschaft übt Druck auf Lösungen aus, die kaum realisiert werden können, nämlich die Senkung der nominalen Wohnungspreise oder die Attacke auf Entwickler, die bei uns einen äußerst schlechten Ruf haben.

Wenn wir Entwickler nach Kurzzeitvermietung fragen, hören wir oft, dass es nicht von ihnen abhängt, wie Käufer ihre Wohnungen nutzen. Haben sie wirklich keinen Einfluss darauf, wer in ihren Siedlungen wohnt?

Ich denke, es macht keinen Sinn, von einem Unternehmen, das rein kommerziell arbeitet, eine weitreichende Verantwortung zu erwarten. Stattdessen sollten wir regulatorische Lösungen einführen, die es ermöglichen, alternative Bauformen zu finanzieren, indem man den Entwicklern einfach einen Teil ihrer Kundschaft abnimmt. In Gdańsk haben die Entwickler bereits in den 90er Jahren den lokalen Wohnungsbau dominiert. Leider gibt es in vielen großen Woiwodschaftsstädten manchmal überhaupt keine Lösungen wie TBS oder SIM (Gesellschaften für sozialen Wohnungsbau, heute umbenannt in Soziale Wohnungsinitiativen – Anmerkung der Redaktion) oder sie entwickeln sich erst langsam.

Wenn ein Entwickler nur Wohnungen mit 25–30 Quadratmetern baut, mit Schränken für Koffer, ist das fast schon eine Einladung zum Kurzzeitvermietung.

Das stimmt. Aber denken wir daran, dass, wenn es sich lohnt, sogar aus einer hundert Quadratmeter großen Wohnung vier legale Mikrowohnungen à 25 Quadratmeter gemacht werden können. Oder noch mehr, wenn jemand noch dreister ist und versucht, die Vorschriften zu umgehen.

Wichtig ist weniger die räumliche Form, sondern das regulatorische Umfeld. Es prägt die Wohnungspolitik, die eine vielfältige Angebotspolitik ermöglichen kann. Man könnte zum Beispiel von Entwicklern verlangen, einen Teil der Wohnungen in einem Projekt für Langzeitmiete zu reservieren, den anderen für Verkauf. Dabei sollte das Mietangebot auch für deutlich weniger wohlhabende Haushalte zugänglich sein.

Welche der geplanten Maßnahmen der Regierung werden am effektivsten sein, um die Kurzzeitvermietung zu kontrollieren?

Aus Sicht der lokalen Behörden werden sicher die Zonen ohne Kurzzeitvermietung helfen. Auch die Möglichkeit, Genossenschaften und Gemeinschaften das Verbot der Kurzzeitvermietung in bestimmten Wohnungen zu erlauben, wird wirksam sein.

Ich denke, dass Kurzzeitvermietung so nachteilig für ganze Städte ist, dass wir eher auf breite Verbote setzen sollten. Dann werden Lücken, die sich eventuell ergeben, durch die Hotelbranche gefüllt. Andererseits könnte die Einschränkung dieses schädlichen Phänomens uns dazu bringen, zur ursprünglichen Idee zurückzukehren, nämlich zum Couchsurfing – dem Teilen von Wohnungen.

Wo sollte das Verbot der Vermietung eingeführt werden?

Auf jeden Fall in den Innenstädten, also dort, wo die Stadtteile am stärksten entvölkert werden. Ein Blick auf die Angebotskarte in einem beliebigen Kurzzeitvermietungsportal zeigt, dass die größten Konzentrationen in den Innenstadtbereichen liegen. Solche Wohnungen zerstören die lokale Wohnungspolitik. Wenn man noch den Lärm durch kurzfristige Gäste hinzufügt, wird das Leben der normalen Bewohner besonders belastend.

Haben Sie keine Angst, dass die neuen Vorschriften unwirksam sein könnten und trotz Zustimmung der Genossenschaften oder der Möglichkeit, Zonenverbote durch die Kommunen zu erlassen, die Kurzzeitvermietung weiterhin außer Kontrolle geraten wird?

Das größte Risiko besteht darin, dass die Regelungen nicht durchgesetzt werden. Genauso wie viele Verkehrs- oder Immissionsvorschriften, die das Verhalten störender, „langfristiger“ Nachbarn regeln sollen.

Ein Vorteil ist jedoch, dass Kurzzeitvermietung sehr digitalisiert ist, was den Komfort dieser Lösung und ihre Beliebtheit erhöht. Wenn ich in Warschau bin, kann ich innerhalb von fünf Minuten eine Unterkunft in Gdańsk, Bangkok oder einem kleinen Dorf in Chile buchen. Das bedeutet auch, dass Plattformen – in Polen nutzen wir eigentlich nur zwei – illegale Anzeigen blockieren können. Dafür kann man die Verantwortung übertragen. Und eine weniger sichtbare Angebotspalette ist weniger problematisch.

Hier sehe ich eine gewisse Parallele zu dem, was manchmal rechtsextreme Bewegungen fordern. Sie lehnen Technologie ab, weil sie die Überwachung der Menschen erleichtert. Aber wenn sie „Bargeld verteidigen“ und sich für Blockchain begeistern, geht es ihnen weniger um den Schutz der Bürgerrechte, sondern mehr um Betrug: Dienstleistungen ohne Quittung oder Rechnung zu kaufen.

Was können wir von Barcelona, Madrid, Amsterdam lernen – also den Städten, die bereits gegen das Problem der Kurzzeitvermietung gekämpft haben?

Und sie kämpfen immer noch. Ich glaube nicht, dass man den Kampf gegen die Wohnungsspekulation je endgültig beenden kann. Als Vorbild könnte Barcelona dienen, das ab November 2028 plant, die Lizenzen für Kurzzeitvermietung auslaufen zu lassen.

Ich halte das für die beste Lösung, weil sie die wenigsten Lücken im System lässt. Ich kenne keine Stadt, die dieses Problem vollständig beseitigt hat. Am wenigsten Probleme mit Kurzzeitvermietung haben einfach jene Städte, in denen die Wohnungsknappheit am geringsten ist. Dort sind die Bewohner in relativ guter Lage, und dieses Modell stört sie am wenigsten. Es geht also darum, eine Wohnungspolitik zu schaffen, bei der die Ausbeutung dieser Art der Vermietung weniger belastend ist.

Wie sollte man das machen?

Polnische Städte sollten aufhören, vorzugeben, dass es das Problem nicht gibt, den Stier bei den Hörnern packen und anfangen, einen vernünftigen Bestand an kommunalen Wohnungen aufzubauen. Eine konsequente Entwicklung über Jahre hinweg würde die Probleme im Wohnungswesen deutlich verringern.

Die Erfahrungen Spaniens zeigen jedoch, dass Wohnungen trotz Lizenzen, Strafen und Registrierungen für Tagesvermietung für gewöhnliche Bewohner weiterhin schwer zugänglich sind.

Der Glaube, dass wir ohne totalen Zusammenbruch oder sogar eine Neudefinition des Wirtschaftssystems die Wohnungspreise wirklich senken können, ist wahrscheinlich eine Illusion. Langfristig steigen die Immobilienpreise in einer freien Marktwirtschaft einfach. Selbst wenn wir den Markt für Kurzzeitvermietung in den Griff bekommen und die Wohnungspolitik von Bauunternehmen dominieren lassen, werden die Immobilienpreise kaum wesentlich sinken.

Außerdem sollte die Senkung der Immobilienpreise überhaupt nicht unser Ziel sein.

Wie das?

Es geht einfach darum, dass Haushalte, selbst solche der oberen Mittelschicht, das öffentliche System nutzen können. Das Angebot muss ausreichend vielfältig sein, um verschiedene Gruppen abzudecken, denn das verringert die Stigmatisierung der Nutzer öffentlicher Systeme und fördert eine egalitärere Wohnungspolitik. In einer solchen Situation würde der Eigentumssektor einfach die wohlhabendsten Personen umfassen. Und dass die Wohnungen für sie teuer sind, ist dann gesellschaftlich weniger problematisch.