Friert uns das eingefrorene Mietgeld auch das Lächeln ins Gesicht?

Die Mietregulierung ist in großen Weltstädten ein heißer politischer Trend. Zohran Mamdani in New York oder Die Linke in Berlin gewinnen vor allem aufgrund der Frustration der Wähler über bezahlbaren Wohnraum, und die Mietpreisbindung ist eine der wichtigsten vorgeschlagenen Politiken. Erfahrungen aus Deutschland, Katalonien und den Vereinigten Staaten zeigen jedoch, dass wenn wir nur einen Teil der Wohnungen regulieren, der Rest teurer wird.

Während die faschistische AfD in Deutschland allmählich die Landtagswahlen gewinnt, füllen alarmistische und relativisierende Kommentare in slowakischen und tschechischen Medien die Seiten über den Erfolg der linken Die Linke bei den Berliner Wahlen. Diese verglichen Die Linke mit der AfD, beide wurden gleich als extremistisch eingestuft, Die Linke wurden prorussische Sympathien zugeschrieben (die im Prinzip mit dem Austritt Sahra Wagenknechts verschwunden sind) und ähnliches.

Dieser Artikel handelt jedoch nicht von der Widerlegung der Hufeisen-Theorie, sondern von einem der Hauptpunkte des Programms, für das die Menschen in Berlin Die Linke gewählt haben: bezahlbarer Wohnraum. „Berlin bezahlbar machen“. Oder, wie Zohran Mamdani bei den Wahlen versprach, mit dem die Berliner Die Linke die Wahlstrategie abstimmte: „Mieten einfrieren“ („Rent einfrieren“).

Während die Regulierung des Marktmietpreises in der Slowakei im Prinzip ein nicht existierender Begriff ist (mit Ausnahme eines kleinen Prozentsatzes der Wohnungen im Eigentum der Gemeinden, die nach Preisenregulierung des Verkehrsministeriums) geregelt werden), nutzen viele westliche Länder (einschließlich der Vereinigten Staaten) die Preisregulierung für einen Teil der Wohnungen in Städten.

Die meisten Ökonomen fürchten sich vor Preisregulierungen wie der Teufel vor dem Weihwasser. Künstliche Senkungen der Preise „unter den natürlichen Gleichgewichtszustand“ des Marktes führen angeblich zu einem Rückgang des Angebots (Anzahl der Wohnungen) und zu einem Wohnungsmangel. Oder wenn die Stadt nur einen Teil der Wohnungen reguliert, steigen die unregulierten Mieten umso schneller. So sagt zumindest die mikroökonomische Theorie. Angebot und Nachfrage, Gleichgewicht.

Für die Wähler in Städten, die unter hoher Wohnungsnot leiden (wie New York und Berlin), ist das offensichtlich ein mobilisierendes Thema. Mamdani oder Die Linke wurden vor allem von jungen Wählern gewählt (meist ohne die Fähigkeit, sich eigenes Wohnen zu leisten): Bei den Wahlen in New York stieg die Wahlbeteiligung junger Menschen unter dreißig um dreißig Prozentpunkte, in Berlin wählte fast die Hälfte der jungen Menschen Die Linke. Für diese Menschen ist die Mietregulierung kein theoretisches Übungsfeld in einem Wirtschaftsbuch, sondern eine Überlebensfrage.

Die letzten Jahre brachten einige qualitativ hochwertige quasi-experimentelle Fälle der Einführung der Mietregulierung, von denen wirtschaftliche Studien veröffentlicht wurden: Regulierung der Mieten in Deutschland seit 2015 und eine zweijährige Mietregulierung in Katalonien in den Jahren 2020 bis 2022. Wir werden anhand dieser zeigen, dass auch die Frage der regulierten Mieten, wie es üblich ist, komplizierter ist, als es auf den ersten Blick erscheint.

Gesetz, das nicht befolgt werden muss

Im Jahr 2015 verabschiedete der deutsche Bundestag ein Gesetz, das deutschen Kommunen erlaubt, die Mieten einzufrieren oder zu regulieren. Die Regulierung hat die Form einer Preisobergrenze, die den Durchschnitt der letzten Jahre der Mietentwicklung widerspiegelt. Ausnahmen gelten jedoch für Wohnungen im Neubau (nach 2014). Ebenso können ältere Wohnungen, die eine bedeutende Renovierung durchlaufen haben, den ersten Mietvertrag nach der Renovierung über die Obergrenze hinaus festlegen. Solche Regulierungen wurden von fast dreihundert Kommunen eingeführt, darunter große Städte wie Berlin, Hamburg und Bremen.

Eine im Jahr 2023 veröffentlichte Studie nutzte diesen Zwei-Geschwindigkeits-Mietmarkt (regulierte und unregulierte Wohnungen), um zu untersuchen, was die Regulierung wirklich erreicht hat. Einfach gesagt, wir können sagen, dass ein solcher Eingriff wie eine einmalige Subvention für diejenigen wirkte, die in regulierten Wohnungen lebten. Die Mieten in diesen sanken, aber innerhalb von zwei Jahren waren sie wieder auf dem gleichen Niveau wie vor der Regulierung. Gleichzeitig stiegen die Mieten in den unregulierten Wohnungen schneller. Nach einigen Jahren normalisierte sich der Trend in beiden Gruppen. Dieser Eingriff führte auch zu einer stärkeren Zerstörung alter Gebäude. Die Autoren der Studie behaupten, dass die Regulierung den Wert von Grundstücken und Neubauten im Vergleich zu alten Häusern erhöht hat (da neue Wohnungen von der Regulierung ausgenommen waren). Es wurden jedoch keine neuen Mietwohnungen gebaut. Wie Eigentümer alter Wohnungen sagen würden: „Wenn ich auf dieser Wohnung weniger verdienen soll als früher, dann soll sie lieber niemand bewohnen.“

All das klingt nach Bestätigung der klassischen Wirtschaftstheorie. Wenn wir nur einen Teil der Wohnungen regulieren, werden die anderen teurer. Es gibt jedoch ein wichtiges „Aber“. Diese Studie, ebenso wie eine andere aus dem Jahr 2022, die ebenfalls die deutsche Mietregulierung untersucht, betont eine zentrale Schwäche der deutschen Regulierung: das Fehlen der Durchsetzung der Regeln. Die deutsche Mietregulierung war Gegenstand des Zivilrechts, Mieter drohten keine Bußgelder oder andere Sanktionen. Der einzige Schutz der Vermieter waren Gerichte – wenn man das Gefühl hatte, dass der Vermieter die Miete mehr erhöht hat, als die Regulierung erlaubt, konnte man vor Gericht ziehen. Wenn man Erfolg hatte, erhielt man nur die Differenz zum Mietpreisdeckel zurück.

Kein Wunder, dass die nicht durchgesetzte Regulierung kaum funktioniert. Es ist wie eine Parkpolitik einzuführen und keine Parkverstöße zu ahnden. Die maximale erlaubte Geschwindigkeit zu senken und sie dann nicht zu messen. Die Eigentümer der Wohnungen haben keinen inneren Anreiz, freiwillig einen Teil ihres Gewinns aufzugeben.

Besser flächendeckend als selektiv

Die katalanische Regierung verabschiedete im Jahr 2020 eine flächendeckende Mietregulierung in allen Gemeinden mit einem „angespannten“ Wohnungsmarkt. Im Gegensatz zum deutschen Modell betraf die katalanische Regulierung alle Wohnungen in der jeweiligen Gemeinde. Und was noch wichtiger ist, wurde die Regulierung viel strenger durchgesetzt. Vermieter mussten in Anzeigen und Verträgen die Mietobergrenze angeben, unter Androhung von Bußgeldern bis zu neunzigtausend Euro. Die Last der Schutzmaßnahmen für Vermieter und die Durchsetzung der Bußgelder lag somit bei der Regierung, nicht bei einzelnen Gerichtsverfahren.

Eine Studie aus dem Jahr 2023 beschreibt die Folgen dieses kurzen Experiments – kurz, weil im Jahr 2022 das spanische Verfassungsgericht dieses Gesetz für verfassungswidrig erklärte und die Regulierung aufhob. Für Ökonomen und Ökonominnen bot dies paradoxerweise hervorragende quasi-experimentelle Bedingungen. Die Ergebnisse ähneln in gewisser Weise denen in Deutschland: Die regulierten Wohnungen verzeichneten einen drastischen Mietpreisrückgang. Auch die Entwicklung der Mietpreise nach Einführung der Regulierung in Städten ohne und mit Regulierung war ähnlich. Die Mieten in katalanischen unregulierten Städten stiegen jedoch im Gegensatz zur deutschen Erfahrung nicht an, und das Angebot an Wohnungen änderte sich nicht (die Wohnungen wurden nicht weniger vermietet). Und als das Verfassungsgericht die Regulierung aufhob, stiegen die Mieten wieder auf das Niveau vor dem Eingriff der Regierung.

Das katalanische Beispiel widerlegt auf den ersten Blick die Grundregeln von Angebot und Nachfrage: Wohnungen verschwanden vom Markt nicht, und unregulierte Wohnungen wurden nicht teurer. Der große Unterschied zu Deutschland ist die flächendeckende Regulierung. Wenn die Mieten in der ganzen Stadt reguliert werden, verhält sich der Markt ganz anders. Wohnungen sind keine Brötchen – eine Wohnung in Barcelona lässt sich nicht einfach durch eine Wohnung in der Stadt Arbúcies ersetzen, die mehr als achtzig Kilometer von der Metropole entfernt ist, ohne direkte Bahnverbindung.

Wer baut, wer wohnt und wer wartet?

Die flächendeckende Regulierung der Mieten nennt die akademische Literatur die „erste Generation“ der Regulierung, während der deutsche selektive Ansatz die „zweite Generation“ darstellt. Die Theorie sagt voraus, dass bei der ersten Generation zwar die Mieten sinken, aber nicht genug Wohnungen gebaut werden, um alle zu versorgen, die zu diesem Preis wohnen möchten. Bei der zweiten Generation hingegen wird zwar ein geringerer Rückgang der Wohnungen erwartet, aber höhere Preise für alle, die nicht in regulierten Wohnungen leben. Das deutsche Beispiel bestätigt auf den ersten Blick die zweite Theorie, die katalanische Erfahrung eher nicht (obwohl wir zugeben müssen, dass es sich um einen kurzen Zeitraum handelte).

Wir sollten auch anerkennen, dass eine flächendeckende Regulierung langfristig die Anzahl der Wohnungen verringern würde, die theoretisch gebaut werden (eine Untersuchung vieler Städte in Amerika zeigt, dass Regulierung im Durchschnitt die Anzahl der verfügbaren Wohnungen um etwa zehn Prozent reduziert). Es gibt heute jedoch nicht genug Wohnungen – vor allem für diejenigen, die mit ihren Einkommen die Marktpreise nicht erreichen können. Heute entscheidet die Fähigkeit, sich Wohnen leisten zu können, darüber, wer, wo und wann wohnt.

„Verteilen“ von Wohnungen an Menschen kann auch anders erfolgen: Moralphilosophen haben beispielsweise die Ethik des Wartens in der Schlange entwickelt. Die Warteschlange teilt Menschen nicht nach ihren Fähigkeiten, Reichtum oder Kontakten, sondern nur nach der Zeit: Jede neue Wartende wird ans Ende gestellt und muss warten, bis sie an der Reihe ist. Der Popularisator dieser Ethik, der Philosoph Michael Sandel, der darüber in seinem Buch What Money Can’t Buy schreibt, beschreibt in seinem neueren Buch The Tyranny of Merit ein weiteres Werkzeug – diesmal im Kontext der Auswahl von Studierenden an Elite-Universitäten. Die Lotterie. Sie erkennt an, dass auch objektive Kriterien für die Auswahl der Bewerber und Bewerberinnen an den besten Universitäten der Welt letztlich Glück und Zufall sind.

Ratschläge und Lotterien sind natürlich egalitär, ein Platz in der Warteschlange oder eine bessere Chance bei der Lotterie kann man schließlich nicht kaufen. Die Verteilung von Wohnen in Wohnungen auf andere Weise als nach der Zahlungsfähigkeit ist jedoch stark durch deren Eigentum eingeschränkt: Kommunen oder der Staat können Menschen nicht in privat Eigentumswohnungen verteilen. Deshalb ist ihr öffentliches Eigentum in der Debatte um Wohnen so entscheidend. Wie bereits gesagt, ist eine Wohnung kein Brötchen – einerseits ist eine Wohnung in einem Stadtteil unersetzlich durch eine in einem anderen, andererseits verhält sich eine Wohnung, die von einem privaten Entwickler gebaut wurde, anders als eine, die vom öffentlichen Sektor errichtet wurde. Deshalb bestätigen die meisten Studien zur Mietregulierung, vor allem in den USA, dass sie die Anzahl der Wohnungen verringert: Es sind privat Eigentumswohnungen, deren Eigentümer und Eigentümerinnen den Gewinn maximieren, obwohl die Regulierer die Preise deckeln.

Es waren die „Väter“ der klassischen Ökonomie, wie Adam Smith oder David Ricardo, die extrem kritisch gegenüber Grundbesitzern („Landlords“) waren. Sie betrachteten sie als eine unproduktive Schicht der Gesellschaft, die durch die Erhebung von Mieten nur die arbeitende und unternehmerische Klasse übermäßig belastet. Adam Smith sagte in Der Wohlstand der Nationen, dass sie „gerne dort ernten, wo sie nie gesät haben“ und „ihr Einkommen erfordert keine Arbeit oder Sorgen, es kommt fast von selbst“. David Ricardo, dessen Theorien der komparativen Vorteile oft zur Rechtfertigung unregulierter Globalisierung und des „freien“ Marktes missbraucht werden, schrieb: „Das Interesse des Grundbesitzers steht immer im Widerspruch zum Interesse jeder anderen Schicht in der Gesellschaft. Es gedeiht nie so gut wie dann, wenn Nahrung knapp und teuer ist.“

Auch für die klassischen Ökonomen (die man wirklich nicht des versteckten Marxismus verdächtigen kann, da sie Jahrzehnte vor Marx schrieben) war das Monopol- oder Privateigentum an Grund und Boden sowie die Erhebung von Mieten ein Problem – auch im Kontext der Marktwirtschaft. Die Mietregulierung ist daher der weniger interessante Teil des Wahlprogramms von Die Linke in Berlin. Viel wichtiger ist der Plan, die Mietwohnungen im Besitz großer Investoren zu enteignen. Damit wollen sie die Marktregeln und die Finanzialisierung des Wohnungssektors abschaffen, was letztlich die Möglichkeiten für bezahlbaren Wohnraum stärker erhöht als die Regulierung der Mieten.

Flächendeckend gepriesene Wien führt in den Rankings der Lebensqualität und Erschwinglichkeit von Wohnungen nicht wegen der Mietpreisregulierung an, sondern vor allem wegen des unübertroffenen höchsten Anteils an Wohnungen, die im Eigentum der Stadt oder anderer gemeinnütziger Gruppen und Projekte stehen. Die Grundlagen dieses Erfolgs wurden bereits in der Zwischenkriegszeit der „Roten Wien“ gelegt: Die sozialistische Führung errichtete damals Zehntausende neuer städtischer Wohnungen, die hauptsächlich durch hohe Steuern auf Luxusgüter und private, kommerzielle Wohnungen finanziert wurden. Diese Politiken wurden durch Mietregulierung und den Schutz der Mieter ergänzt, aber der Schlüssel war die massive Bautätigkeit und hohe progressive Steuern.

Wenn wir also wirklich bezahlbaren Wohnraum auch in slowakischen Städten erreichen wollen, wird reine Mietpreisregulierung nicht ausreichen. Auch mit der Mainstream-Ökonomie sind wir uns einig, dass wir „bauen, bauen, bauen“ müssen. Es kommt nur darauf an, wer baut. Wenn wir uns wirklich an Wien orientieren wollen, sollten wir die Grundsteuern auf Immobilien deutlich erhöhen, vor allem auf Wohnungen, in denen der Eigentümer nicht selbst wohnt. Idealerweise zusammen mit weiteren Steuern auf Luxusverbrauch (der zudem negative Effekte auf Umweltverschmutzung und Klimakrise) oder Vermögen. Und wir sollten den Städten erlauben, Wohnungen im großen Stil zu bauen. Dann können wir auch die Mieten regulieren.

Der Autor ist Ökonom und Datenanalyst

Der Text entstand mit Unterstützung der Friedrich-Ebert-Stiftung, Vertretung in der Slowakischen Republik