Τα εποχικά ενοίκια εκτοξεύονται και οι ενοικιαστές στριμώχνονται στη γωνία: “Αν μπορούσαν, θα μας έδιναν ημερήσιες μισθώσεις”.
Όταν η ρύθμιση των ενοικίων στην Καταλονία τέθηκε σε ισχύ στις 16 Μαρτίου, η συγγραφέας Blanca Llum Vidal τηλεφώνησε στον διαχειριστή του διαμερίσματος όπου ζει με τον γιο της στη Βαρκελώνη. Το συμβόλαιό του, για το οποίο πληρώνει 810 ευρώ μηνιαίως, λήγει το 2025. Ήθελε όμως να προβλέψει και να βεβαιωθεί ότι δεν θα μπορούσαν να αυξήσουν τη μηνιαία πληρωμή του. Αυτός είναι ο κανόνας. Αλλά η απάντηση που πήρε δεν ήταν αυτή που περίμενε.
– Εάν ο κανονισμός μας αναγκάσει να μειώσουμε την τιμή, θα το νοικιάσουμε σε εποχιακή βάση. Αν όχι, θα το αυξήσουμε λίγο, περίπου 200 ή 300 ευρώ το μήνα.
Αυτό ήταν το μήνυμα του διαχειριστή. Και από εκείνη την ημέρα, ο Llum Vidal ψάχνει για διαμέρισμα. Δεν είναι όμως η μόνη που απειλείται ή εκτοπίζεται άμεσα από την εποχική ενοικίαση. Αυτό το είδος σύμβασης, το οποίο είναι εκτός των κανονισμών ενοικίασης, έχει εκτοξευθεί τους τελευταίους μήνες στην καταλανική πρωτεύουσα, σε σημείο που να αντιπροσωπεύει μεταξύ 20% και 40% της προσφοράς σε πύλες ακινήτων όπως η Idealista, σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία.
Σύμφωνα με τις διάφορες πηγές που ερωτήθηκαν, η άνοδός της έχει διαπιστωθεί εδώ και χρόνια, παράλληλα με την έγκριση διαφόρων κανονισμών που ευνοούν τους ενοικιαστές, όπως η παράταση των συμβάσεων από τρία σε πέντε χρόνια ή το ανώτατο όριο τιμών. Η προσωρινή μίσθωση επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να συνάπτει ετήσιες συμβάσεις και επομένως να έχει μεγαλύτερη ελευθερία να τις κάνει ακριβότερες ή να τις καταγγείλει.
Αλλά η Βαρκελώνη επηρεάζεται επίσης από την αυξανόμενη άφιξη ξένων εργαζομένων -οι περισσότεροι από αυτούς ψηφιακοί νομάδες- που έρχονται στην πόλη λόγω του καλού κλίματος. Καθώς και η διεξαγωγή εκδηλώσεων όπως ο ιστιοπλοϊκός διαγωνισμός America’s Cup, ο οποίος συνεπάγεται την άφιξη 2.500 ατόμων -μετρώντας μόνο τις ομάδες και τους διοργανωτές- από την άνοιξη έως το τέλος του έτους. “Πρόκειται για μια τέλεια καταιγίδα που έρχεται να προστεθεί στην κρίση στέγασης από την οποία η πόλη υποφέρει εδώ και χρόνια”, συνοψίζει η Carme Arcarazo, εκπρόσωπος της Sindicato de Inquilinas.
Η ανίχνευση της εποχιακής έκρηξης των ενοικίων δεν είναι εύκολη λόγω της έλλειψης επίσημων στοιχείων. Μια έκθεση της Idealista για το τρίτο τρίμηνο του 2023 έκανε λόγο για “ραγδαία” άνοδο στο 28% της αγοράς ενοικίων στην καταλανική πρωτεύουσα, δεύτερη μετά το Σαν Σεμπαστιάν στην Ισπανία. Μια άλλη μελέτη από το Observatori de l’Habitatge de Barcelona (OH-B), με διαφημίσεις από την ίδια εταιρεία και από την ίδια περίοδο, άφησε το ποσοστό στο 19%, αλλά με ορισμένες γειτονιές, όπως η Barceloneta, κοντά στο 50%.
Έκτοτε δεν έχουν δημοσιευθεί περαιτέρω μελέτες. Αλλά μια πιο πρόσφατη ανάλυση από το elDiario. es επιβεβαιώνει την ανοδική τάση. Από τον Οκτώβριο του 2023 έως τον Μάρτιο του 2024, αυτή η εφημερίδα μέτρησε όλες τις αγγελίες που ήταν διαθέσιμες στην Idealista κάθε 15η ημέρα. Το αποτέλεσμα είναι ότι, κατά μέσο όρο, οι χρήστες συναντούν το 46% των διαφημίσεων για προσωρινές ενοικιάσεις. Και σε ορισμένες γειτονιές στο κέντρο της πόλης είναι περίπου 60% (στην Barceloneta, Hostafrancs, Esquerra de l’Eixample και Sant Antoni).
Παρά τις διαφορές μεταξύ των εκθέσεων, αυτό που επισημαίνουν οι ειδικοί είναι ότι δεν υπάρχει καμία αμφιβολία για την ανάπτυξή της. “Υπάρχει σαφής εκτοπισμός κατοικιών που προσφέρονταν ως κατοικίες για ενοικίαση και τώρα είναι εποχιακές ή τουριστικές ιδιοκτησίες”, λέει η Helena Cruz, γεωγράφος και συγγραφέας της μελέτης OH-B. Επίσης, συνέκρινε την εξέλιξη της συμβατικής και της προσωρινής προσφοράς και του τουρισμού μεταξύ 2022 και 2023. Ενώ το πρώτο μειώνεται κατά 895 διαμερίσματα, το δεύτερο αυξάνεται κατά 830. Το συμπέρασμά του είναι ότι πρόκειται για συγκοινωνούντα δοχεία.
Αυτό συμβαίνει εκτός από τις υψηλότερες τιμές. Σύμφωνα με το elDiario.es, τα προσωρινά ενοίκια είναι κατά 17% ακριβότερα από τα ενοίκια κατοικιών. Η OH-B, από την πλευρά της, διαπίστωσε ότι τα διαμερίσματα για λιγότερο από 1.000 ευρώ το μήνα αντιπροσώπευαν μόνο το 6% των αγγελιών για μακροχρόνιες μισθώσεις, ενώ μεταξύ των προσωρινών μισθώσεων αντιπροσώπευαν το 1% του συνόλου. 1.600, από την άλλη πλευρά, ήταν 46% και 65,4%, αντίστοιχα.
Χωρίς να διαφαίνεται κάποια αλλαγή, το σημερινό διαμέρισμα της Blanca Llum Vidal μπορεί να καταλήξει να διογκώσει τη δεξαμενή των προσωρινών συμβάσεων. “Φαίνεται ότι οι μεγάλοι γαιοκτήμονες βρίσκουν πάντα έναν τρόπο να πνίγουν τους ανθρώπους”, θρηνεί ο 38χρονος συγγραφέας. Η σπιτονοικοκυρά του είναι ένας μεγαλοϊδιοκτήτης που κατέχει πολλά κτήματα, μεταξύ των οποίων και το δικό του 15όροφο κτήμα. “Αυτός δεν χρειάζεται 300 επιπλέον το μήνα, ενώ για μένα σημαίνει αν μπορώ ή όχι να πληρώσω για το διαμέρισμα”, προσθέτει.
Μια υδάτινη οδός… και μια απάτη του νόμου;
Για τις ενώσεις ενοικιαστών, η ύπαρξη της προσωρινής μίσθωσης έχει γίνει ένα πραγματικό κενό στο νόμο περί στέγασης που δημιουργεί ακόμη μεγαλύτερη πίεση στην αγορά ενοικίασης και το οποίο η διοίκηση πρέπει να καλύψει. Αλλά δεν υπάρχει καμία ρύθμιση στον ορίζοντα γι’ αυτό. Το Υπουργείο Στέγασης συνέστησε τον Δεκέμβριο μια επιτροπή για να το μελετήσει και μέχρι στιγμής έχει συνεδριάσει μόνο μία φορά, ενώ η Generalitat ισχυρίζεται ότι συνέταξε έναν νέο κανονισμό, αλλά ότι δεν μπορεί να εγκριθεί λόγω των πρόωρων εκλογών στις 12 Μαΐου.
Επί του παρόντος, στους 140 καταλανικούς δήμους όπου ισχύει το ανώτατο όριο ενοικίου, οι αυξήσεις των τιμών είναι περιορισμένες. Ως εκ τούτου, ορισμένοι ιδιοκτήτες έχουν δει την εποχική ενοικίαση ως μια σύντομη λύση για να αυξήσουν τις τιμές. Όμως, οι δικηγόροι στέγασης προειδοποιούν ότι αν αυτό γίνει με ενοικιαστές που χρησιμοποιούν το ακίνητο ως κατοικία τους, οι ιδιοκτήτες θα παραβιάζουν το νόμο. “Υπάρχουν ιδιοκτήτες που διαφημίζουν εποχικές ενοικιάσεις και το αναφέρουν στα συμβόλαιά τους, αλλά στην πραγματικότητα νοικιάζουν σε άτομα που χρησιμοποιούν το ακίνητο ως συνήθη κατοικία τους, και αυτό αποτελεί δόλια χρήση του αριθμού αυτού”, προειδοποιεί η Elga Molina, νομική σύμβουλος σε θέματα στέγασης.
Αυτή είναι η περίπτωση της Paula Fernández, μιας 28χρονης που μοιράζεται ένα διαμέρισμα με άλλες τρεις κοπέλες στην Cerdanyola del Vallès, στη μητροπολιτική περιοχή της Βαρκελώνης. Παρόλο που ζουν στο σπίτι εδώ και τέσσερα χρόνια και είναι εγγεγραμμένοι εκεί, έχουν εποχιακή σύμβαση. Πριν από το νέο νόμο περί στέγασης είχαν μια σύμβαση μίσθωσης κατοικίας, αλλά όταν ήρθε η ώρα της ανανέωσης, ο ιδιοκτήτης τους είπε ότι είτε υπέγραφαν για ένα χρόνο είτε για τίποτα.
“Μας αιφνιδίασαν και συμμορφωθήκαμε από φόβο μήπως μείνουμε άστεγοι”, εξηγεί η Paula. Ήταν Σεπτέμβριος του 2022. Ένα χρόνο αργότερα, το συμβόλαιο έληξε και έπρεπε να υπογράψουν εκ νέου. Ο ιδιοκτήτης τους πρότεινε και πάλι δωδεκάμηνη διάρκεια, αλλά μετά από επιμονή της Paula συμφώνησαν σε διετή διάρκεια, υπό τον όρο ότι θα είναι εγγεγραμμένοι ως φοιτητές (αν και δεν είναι).
Το σχήμα της εποχικής μίσθωσης δεν αναπτύσσεται πολύ καλά στον νόμο περί αστικών μισθώσεων (LAU), αλλά ο νόμος καθιστά τουλάχιστον σαφές ότι προορίζεται για χρήσεις άλλες από τη στέγαση. Για παράδειγμα, διερχόμενοι φοιτητές και διδακτορικοί φοιτητές, εξαιρετικά κινητικοί επαγγελματίες ή ψηφιακοί νομάδες, άνθρωποι των οποίων τα σπίτια βρίσκονται υπό κατασκευή… “Ο λόγος και όχι η διάρκεια της διαμονής είναι αυτός που καθορίζει αν μια σύμβαση είναι εποχιακή και αυτό πρέπει να πιστοποιείται, μεταξύ άλλων με την προσκόμιση της σύμβασης εργασίας”, προσθέτει η Molina.
Κανείς όμως δεν ζήτησε από τον Fernandez να αποδείξει ότι ήταν φοιτητής. Δεν θα μπορούσα να το κάνω. “Πρόκειται για μια σύμβαση που έχει ως μοναδικό σκοπό να παραβιάζει το νόμο και να χρεώνει περισσότερα”, εκφράζει τη λύπη του. Από τη στιγμή που υπέγραψαν το εποχικό ενοίκιο, πληρώνουν 120 ευρώ περισσότερα το μήνα, έως και 1.120 ευρώ, όταν το διαμέρισμά τους, σύμφωνα με το ανώτατο όριο που ορίζει ο κυβερνητικός δείκτης, θα έπρεπε να αξίζει μεταξύ 600 και 700 ευρώ.
“Είναι φρικτό, όλη την ώρα να παρακολουθούν τις κινήσεις μας. Κάθε φορά που διαμαρτυρόμαστε, η κτηματομεσιτική εταιρεία μας επιτίθεται με τηλεφωνήματα και μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου απειλώντας να καταγγείλει τη σύμβαση”, παραπονιέται ο Fernández.
Η Arcarazo, από το Sindicato de Inquilinas, λέει ότι δέχονται όλο και περισσότερες περιπτώσεις ενοικιαστών όπως αυτές οι νεαρές γυναίκες με “άχρηστα συμβόλαια”, όπως τα χαρακτηρίζει.
Casa Orsola, ένα προπύργιο αντίστασης
Αν υπάρχει ένα κτίριο που συμβολίζει την αντίσταση της γειτονιάς κατά της κερδοσκοπίας και του εξευγενισμού, αυτό είναι το Casa Orsola, ένα μοντερνιστικό κτίριο στη γειτονιά Eixample, το οποίο οι ιδιοκτήτες του θέλουν να εκδιώξουν. Η εποχιακή ενοικίαση παίζει επίσης ρόλο στην ιστορία της.
Το ακίνητο αποκτήθηκε από ένα καταλανικό ταμείο ακινήτων όταν ήταν ήδη γνωστή η πρόθεση της κυβέρνησης της Ada Colau να πεζοδρομήσει την οδό Consell de Cent. Σήμερα ο δρόμος συγκαταλέγεται μεταξύ των δέκα καλύτερων στον κόσμο, σύμφωνα με τον οδηγό αναψυχής Time Out, και οι 19 εναπομείναντες γείτονες διστάζουν να δεχτούν ότι πρέπει να φύγουν.
Ορισμένοι από αυτούς έχουν συμβάσεις αορίστου χρόνου, άλλοι έχουν συμβάσεις που λήγουν σε λίγα χρόνια και άλλοι έχουν ήδη λήξει τις συμβάσεις τους, αλλά εξακολουθούν να ζουν στα σπίτια τους (πληρώνοντας τα ενοίκια τους στο δικαστήριο). Η Elisenda Paños, η οποία ζει εκεί εδώ και 35 χρόνια με τον σύντροφό της και τον έφηβο γιο της, και ο Josep Torrent είναι δύο από αυτούς. Και οι δύο έχουν δικαστικές ημερομηνίες για την έξωση τους.
Από τη βεράντα του κτήματος, οι Paños και Torrent εκφράζουν τη λύπη τους για το γεγονός ότι το κτήμα “έκλεισε τις πόρτες του” στην πρόταση διαπραγμάτευσής τους. Τα πέντε διαμερίσματα που έχουν ήδη εκκενωθεί έχουν ανακαινιστεί και ενοικιάζονται με εποχιακά συμβόλαια. Αν ο Josep ή η Elisenda πληρώνουν μεταξύ 600 και 800 ευρώ το μήνα για το σπίτι τους, τα νέα προσωρινά σπίτια κυμαίνονται μεταξύ 2.000 και 2.400 ευρώ. Συν τα τέλη, τα οποία είναι περίπου 1.000 ευρώ, και την προκαταβολή, η οποία κυμαίνεται από 4.000 έως 5.000 ευρώ. “Φυσικά, δεν ενδιαφέρονται για εμάς”, σχολιάζει ο Paños με χλευασμό. “Αν μπορούσαν να μας νοικιάσουν με την ημέρα, θα το έκαναν”, λέει ο Torrent.
Η Casa Orsola, σύμφωνα με τους ίδιους τους ντόπιους, είναι επίσης ένα παρατηρητήριο από το οποίο μπορεί κανείς να παρατηρήσει πώς η γειτονιά έχει αδειάσει από γνωστούς για να υποδεχτεί νέους ξένους με μεγάλη αγοραστική δύναμη και με τους οποίους μόλις και μετά βίας χαιρετιούνται. Η Ana, η μόνη μακροχρόνια ένοικος του κτήματος, βλέπει τον εαυτό της σε λίγα χρόνια “μόνη και περιτριγυρισμένη από τουρίστες”. Ανέβηκε στη βεράντα για να συνομιλήσει με τους γείτονές του και να απολαύσει ένα από τα πρώτα ζεστά απογεύματα της άνοιξης. “Το μόνο καλό σε αυτή την κατάσταση είναι ότι εμείς οι γείτονες έχουμε ενωθεί”, εξηγεί η Elisenda Paños, γεγονός που έρχεται σε αντίθεση με την ελάχιστη επαφή που έχουν με τους προσωρινούς γείτονές τους, οι οποίοι δεν γνωρίζουν καν τα αιτήματά τους. “Δεν θέλουν να ξέρουν. Για αυτούς, η πόλη είναι διακοσμητικό στοιχείο. Τους ενδιαφέρει μόνο ο καλός καιρός και το να μην τους ληστέψουν, αλλά δεν αντιλαμβάνονται ότι η ληστεία χρεώνεται με 2.400 ευρώ ενοίκιο”, λέει ο Josep Torrent.
Ενώ ελπίζουν να κερδίσουν τη μάχη κατά του ακινήτου, κάποιοι από τους ανθρώπους της Casa Orsola αναζητούν διαμέρισμα. Αλλά στη Nova Esquerra del Eixample, τη φθηνότερη περιοχή της περιοχής, το ενοίκιο κοστίζει κατά μέσο όρο 1.200 ευρώ. “Η γειτονιά είναι πολύ ωραία, αλλά σκέφτεσαι, για ποιον;” ρωτάει ο Paños, καθώς βγαίνει από την πόρτα και κοιτάζει γύρω του, όπου τα πλυντήρια και τα καφέ έχουν αντικαταστήσει το τοπικό εμπόριο.
Η “εξαιρετική” ζήτηση για το Κύπελλο Αμερικής
Ο τομέας των ακινήτων της Βαρκελώνης, από την πλευρά του, αποκλείει ότι η μαζική μετάβαση στις εποχικές μισθώσεις οφείλεται σε ιδιοκτήτες που θέλουν να αποφύγουν τον νέο κανονισμό. “Πρέπει να αποτρέψουμε την απάτη, αλλά η Βαρκελώνη είναι μια πανεπιστημιακή πόλη με φοιτητές, καθηγητές, ψηφιακούς νομάδες, προσωρινά εκτοπισμένους εργαζόμενους… Και οι εποχικές ενοικιάσεις είναι μια αναγκαιότητα”, υποστηρίζει ο Carles Sala, εκπρόσωπος της Καταλανικής Ένωσης Μεσιτών Ακινήτων (API).
Η Engel & Volkers, ένα από τα κτηματομεσιτικά γραφεία που ειδικεύεται σε κατοικίες υψηλών προδιαγραφών για αλλοδαπούς, υποστηρίζει επίσης ότι η αύξηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν θα ήταν κατανοητή χωρίς την αύξηση της ζήτησης, η οποία, όπως υποστηρίζουν, είναι πραγματική. “Ο πελάτης εκτός ΕΕ έχει αυξηθεί εκθετικά- οι Βορειοαμερικανοί είναι τώρα ο πρώτος και πριν από το 2022 ήταν υπολειμματικοί”, λέει ο Albert Gonzalez, διευθυντής του τμήματος ενοικίασης της εταιρείας στη Βαρκελώνη, ο οποίος το αποδίδει επίσης στην έγκριση του λεγόμενου νόμου Startups τον Δεκέμβριο του 2023, ο οποίος διευκόλυνε την άφιξη των ψηφιακών νομάδων στην Ισπανία.
“Πρόκειται για προφίλ που δεν νοικιάζονται για επτά χρόνια, αλλά για έντεκα μήνες ή για ένα έτος”, συνεχίζει ο González. “Δοκιμάζουν την πόλη και αν τους αρέσει, αποφασίζουν αν θα μείνουν ή ακόμα και αν θα αγοράσουν”, προσθέτει. Πρόκειται για ενοικιαστές που έχουν μεγαλύτερη αγοραστική δύναμη από εκείνους της Βαρκελώνης, με εισοδήματα νοικοκυριών που μπορούν εύκολα να ξεπεράσουν τα 6.000 ευρώ το μήνα, λέει.
Λαμβάνοντας υπόψη αυτό, η απόφαση όσων θέλουν να αποκομίσουν κέρδη από τα ακίνητά τους καταλήγει στην επιλογή προσωρινών συμβάσεων. Ο González αναλύει τους αριθμούς για να το κάνει ακόμα πιο ξεκάθαρο: “Αν ένας ιδιοκτήτης με πέντε ή έξι ακίνητα τα νοίκιαζε για 1.500 ευρώ και ο κανονισμός τον υποχρεώνει τώρα να τα μειώσει στα 1.000, τότε περνάει στο προσωρινό σύστημα και μπορεί να χρεώνει 2.500 το μήνα, καταλαβαίνετε;
Εκτός από όλα αυτά, το Κύπελλο Αμερικής, το μακροχρόνιο αθλητικό γεγονός που θα διεξαχθεί από τις 22 Αυγούστου έως τις 20 Οκτωβρίου και θα προσελκύσει χιλιάδες ανθρώπους στην πόλη. “Η ζήτηση είναι εξαιρετική”, λέει ο González. Μία από τις εταιρείες που συμμετέχουν στο διαγωνισμό τους έχει ήδη ζητήσει 250 διαμερίσματα προς ενοικίαση, κατά προτίμηση σε περιοχές όπως η κεντρική Ciutat Vella. Μέχρι στιγμής, έχουν κλείσει 150.
Εάν η κυβέρνηση δεν σταματήσει την προσωρινή ενοικίαση τους επόμενους μήνες, όλοι οι φορείς που ερωτήθηκαν συμφωνούν ότι θα συνεχίσει να αυξάνεται. Η εφημερίδα αυτή ρώτησε τη Generalitat αν έχει πραγματοποιήσει ειδικούς ελέγχους για να διασφαλίσει ότι το ποσό αυτό δεν χρησιμοποιείται με δόλο, αλλά το Τμήμα Εδαφών δεν απάντησε.
Από το διαμέρισμά της στη γειτονιά Sarrià, μόλις 70 τ.μ. και χωρίς φυσικό φως, η Blanca Llum Vidal εξηγεί ότι, εκτός από το να προσπαθεί να βρει ένα προσιτό ενοίκιο, μόλις έγινε μέλος ενός στεγαστικού συνεταιρισμού, ένα μοντέλο συνιδιοκτησίας ακινήτων που έχει αναπτυχθεί τα τελευταία χρόνια στην καταλανική πρωτεύουσα. στο καταφύγιο της κυβέρνησης Colau. Θέλει να ξεφύγει, λέει, από το “σπιράλ της κερδοσκοπίας των ακινήτων”. “Οι μεγάλες πόλεις σε διώχνουν και ταυτόχρονα σε προσελκύουν, επειδή εκεί υπάρχουν περισσότερες ευκαιρίες εργασίας”, σκέφτεται. “Είμαστε παγιδευμένοι σε μια αντίφαση”.
