El alquiler a corto plazo no puede durar para siempre

Eva Karendys: ¿Alguna vez te detienes en apartamentos privados alquilados en portales como Booking.com?

Łukasz Drozda: Me ha pasado, pero trato de evitarlo. También alquilaba en el pasado algo a corto plazo, más acorde con la idea original del couchsurfing, es decir, alojarse con residentes locales. Por ejemplo, me alojaba en apartamentos en Turquía y Alemania, donde estudiantes alquilaban habitaciones para ganar algo de dinero extra. Hoy prefiero reservar un hotel – es más cómodo y ético para mí.

Muchos urbanistas representan de forma demoníaca el impacto del alquiler a corto plazo en la vida urbana. ¿Estás de acuerdo con ellos?

Sí, a nivel de política urbana, es uno de los mayores problemas en los centros de ciudades turísticamente atractivas.

Se puede ver esto en la Ciudad Joven en Gdańsk. Los activistas calcularon que en tres nuevas inversiones, hasta el 70% de los apartamentos se destinan a alquileres a corto plazo, y solo el 30% lo habitan residentes permanentes.

En áreas de este tipo, es común ver locales comerciales vacíos. No hay suficientes residentes permanentes para garantizar una clientela adecuada. Mientras tanto, un espacio sostenible es multifuncional. Lo conocemos por la historia: las ciudades dependientes de una sola industria o fábrica son especialmente vulnerables a las crisis. Cuando esa función empieza a causar problemas, toda la ciudad se despuebla y decae.

Lo mismo sucede con barrios y distritos. Cuando faltan residentes, estas áreas funcionan peor, y las tiendas y servicios locales tienen dificultades para mantenerse. Esto debilita la economía local y, en casos extremos, puede conducir a una completa decadencia. Además, en el caso de la construcción, hay altos costos ambientales. Son especialmente severos cuando en lugar de viviendas hay cascarones vacíos sin habitar.

¿El nuevo reglamento que el gobierno anuncia finalmente cambiará algo en el alquiler a corto plazo?

No lo sabremos hasta que se apruebe. Es un problema constante con toda la legislación en Polonia. No sabemos qué hará finalmente el presidente; no sabemos qué podrán conseguir los lobbistas en la etapa del proceso legislativo. Sin embargo, sabemos una cosa: hoy tenemos regulaciones muy liberales que no limitan este fenómeno. La política de vivienda polaca tiene un carácter libertario, lo que significa que favorece toda acción especulativa y depredadora. El alquiler a corto plazo es un ejemplo de ello.

Algunos esperan que en la Ciudad Joven en última instancia el mercado se sature de apartamentos, y las viviendas se vendan o pasen a alquiler a largo plazo.

Yo también lo creo, aunque mucho depende de la perspectiva que tomemos. Recordemos que los recursos de vivienda en las ciudades polacas han pasado por varios sistemas económicos, a veces incluso estuvieron en territorios de otros países, como es el caso de Gdańsk, que es un ejemplo claro.

Es absolutamente cierto que el alquiler a corto plazo no es eterno y que, tarde o temprano, el mercado colapsará. Sin embargo, qué tan rápido sucederá depende de las regulaciones gubernamentales. Un buen ejemplo es lo que está ocurriendo ahora en España – un lugar que se ha vuelto popular entre los polacos que quieren invertir su capital allí. Endurecer las regulaciones sobre alquileres a corto plazo hace que la rentabilidad de invertir en apartamentos en ese país caiga drásticamente.

Si alguien compra un apartamento para pasar sus vacaciones en España y puede mantener esa propiedad, probablemente siga siendo atractivo. Solo hay que considerar las molestias relacionadas con el cambio climático. Pero en términos de rentabilidad de inversión, puede ser tan fallido como las famosas casas en Zanzíbar.

Los defensores del alquiler por días argumentan que ofrece a las personas más opciones.

Voy a decirlo claramente: ¡una tontería! No es cierto que el alquiler a corto plazo aumente la oferta. Una vez hice un análisis simple: comparé las mayores ciudades de Polonia, conocidas por su fortaleza económica, con destinos turísticos y con ciudades que tenían perspectivas malas. Comparé la saturación de oferta en ciudades con una gran base de alojamiento y en aquellas con mucho menos.

¿Conclusiones?

El alquiler a corto plazo no se expande donde hay escasez de oferta de alojamiento, sino donde simplemente se puede obtener una ventaja desleal sobre la competencia. Por supuesto, hay excepciones: por ejemplo, algunas familias con niños consideran más cómodo alquilar un apartamento que un hotel.

Soy de esa opinión. Algunos prefieren alquilar un apartamento completo, cocinar en él, compartir los costos y creen que eso les resulta más rentable.

De hecho, si esa oferta responde a necesidades reales, y no a caprichos, puede tener sentido en algunos casos familiares. Pero no es un fenómeno tan masivo que la industria hotelera no pueda responder. Además, ya en los hoteles existen otras formas que no solo habitaciones individuales. El problema es que los hoteles con mayores costos operativos no se enfocan en ese mercado, porque no pueden competir con el pseudohotel en la economía sumergida.

No se trata de una necesidad real, sino de un capricho. Es atractivo comprar un servicio o producto más barato sin factura, cuando la empresa te ofrece una tarifa menor porque evade impuestos.

¿Qué perspectiva tienen los propietarios? ¿Alguien tiene un apartamento en un lugar atractivo y quiere alquilarlo a turistas para ganar algo en temporada?

La perspectiva depende del punto de vista. Investigadores dicen que “inversión” y “especulación” son términos que describen exactamente el mismo proceso, solo que con diferentes cargas emocionales.

Si el arrendador legalmente alquila a turistas, registra el local en la oficina de registros, ofrece servicios hoteleros y paga impuestos, ¿por qué deberíamos tenerle reproches?

Las leyes existentes son tan porosas como un colador, lo que provoca varias consecuencias negativas. Desaparecen del mercado de alquileres a largo plazo los locales destinados a ese fin. También hay mayores costos ambientales en la gestión de locales para alquileres cortos. En un hotel, la ropa de cama se transporta en carritos entre habitaciones cercanas, pero en el alquiler a corto plazo alguien tiene que desplazarse por toda la ciudad. Las molestias para los vecinos también son mayores, y los empleados de las empresas que gestionan estos locales dispersos tienen peores condiciones laborales y de negociación salarial. Esta comodidad individual genera fenómenos socialmente problemáticos.

Volviendo a Gdańsk. En la Ciudad Baja, en terrenos anteriormente municipales, en una asociación público-privada, el desarrollador y el Ayuntamiento de Gdańsk construyen 750 viviendas. Los residentes critican que algunas de esas unidades sean apartamentos de inversión. ¿No te sorprende que un proyecto así se realice con participación municipal, y en lugar de viviendas sociales, en terrenos municipales se construyan más apartamentos por días?

Si tenemos una política de vivienda libertaria, esas soluciones son las que predominan. La gestión efectiva por parte de las administraciones locales es simplemente molesta. No es una forma fácil de ganar votos si los recursos públicos están poco desarrollados. Los votantes ven inversiones puntuales, no respuestas a las necesidades de toda la comunidad.

Pero la sociedad presiona por soluciones que casi no tienen posibilidades de realizarse, como reducir los precios nominales de las viviendas o castigar a los desarrolladores, que ya tienen una reputación muy mala en nuestro país.

Cuando preguntamos a los desarrolladores sobre el alquiler a corto plazo, a menudo escuchamos que no depende de ellos cómo los compradores usan sus viviendas. ¿Realmente no tienen influencia en quién vive en sus barrios?

Me parece que no tiene sentido esperar una responsabilidad muy avanzada de una empresa que tiene un carácter puramente comercial. En su lugar, deberíamos implementar soluciones regulatorias que permitan financiar formas de construcción alternativas, simplemente quitándole parte de su clientela a los desarrolladores. En Gdańsk, en los años 90, los desarrolladores ya dominaron la construcción de viviendas local. Lamentablemente, en muchas grandes ciudades de provincias, todavía no existen soluciones como TBS o SIM (Sociedades de Construcción Social, ahora llamadas Iniciativas de Vivienda Social – nota del redactor) o apenas están empezando a desarrollarse.

Si un desarrollador construye solo apartamentos de 25–30 metros cuadrados, con armarios para maletas, eso invita a un alquiler a corto plazo.

Exactamente. Pero recordemos que si resulta rentable, incluso un apartamento de cien metros puede dividirse en cuatro microestudios legales de 25 metros cada uno. O más, si alguien es aún más descarado y intenta evadir las leyes.

Lo importante no es tanto la forma espacial, sino el entorno regulatorio. Es este el que moldea la política de vivienda, que puede favorecer una oferta diversa. Por ejemplo, exigir a los desarrolladores que una parte de las viviendas en una inversión se destinen a alquiler a largo plazo, y otra a venta. La oferta de alquiler también debe estar disponible para hogares mucho menos acomodados.

¿Qué herramientas planeadas por el gobierno serán más efectivas para controlar el alquiler a corto plazo?

Desde la perspectiva de las administraciones locales, sin duda ayudarán las zonas libres de alquiler a corto plazo. También será efectivo dar a las cooperativas y comunidades la posibilidad de prohibir el alquiler a corto plazo en un local determinado.

Creo que el alquiler a corto plazo es tan perjudicial para las ciudades que deberíamos avanzar hacia prohibiciones amplias. Así, los vacíos que puedan surgir serán cubiertos por la industria hotelera. Por otro lado, limitar este fenómeno dañino quizás nos lleve a volver a la idea original, es decir, al couchsurfing – compartir un apartamento.

¿Dónde debería implementarse la prohibición del alquiler?

Seguramente en los centros urbanos, donde los barrios se despueblan más rápidamente. Basta con mirar el mapa de ofertas en cualquier plataforma de alquiler a corto plazo para ver que sus mayores concentraciones están en las áreas céntricas. Este tipo de locales destruyen la política de vivienda local. Si además añadimos el ruido causado por los huéspedes temporales, la vida de los residentes comunes se vuelve especialmente difícil.

¿No temes que las nuevas regulaciones sean ineficaces y, a pesar de requerir el consentimiento de las cooperativas o la posibilidad de establecer zonas de prohibición, el alquiler a corto plazo siga escapándose del control?

El mayor riesgo parece ser que las regulaciones no se hagan cumplir. Igual que muchas leyes de tráfico o de emisiones, que dependen de la conducta de vecinos “problemáticos” a largo plazo.

Un punto a favor es que el alquiler a corto plazo está muy digitalizado, lo que resulta en la comodidad de esa solución y en su popularidad. Desde Varsovia, puedo reservar en cinco minutos un local no solo en Gdańsk, sino también en Bangkok o en una pequeña aldea en Chile. Esto también significa que las plataformas – en Polonia usamos en realidad dos – pueden bloquear anuncios ilegales. A eso se puede transferir la responsabilidad. Y una oferta menos visible será menos problemática.

Veo aquí cierta coincidencia con lo que a veces promueven movimientos de extrema derecha. Se oponen a la tecnología, diciendo que facilita la vigilancia de las personas. Pero cuando “defienden el efectivo” y se emocionan con la blockchain, en realidad no tanto les preocupa la protección de los derechos civiles, sino más bien defraudar: comprar servicios sin factura o recibo.

¿Qué podemos aprender de Barcelona, Madrid, Ámsterdam – las ciudades que ya lucharon contra el problema del alquiler a corto plazo?

Y siguen luchando. No creo que la lucha contra la especulación inmobiliaria pueda terminarse de una vez por todas. Un ejemplo puede ser Barcelona, que desde noviembre de 2028 planea cancelar las licencias para alquileres a corto plazo.

Creo que esa es la mejor solución, porque deja menos espacio para lagunas en el sistema. No conozco ninguna ciudad que haya eliminado completamente ese problema. Las que menos problemas tienen con el alquiler a corto plazo son simplemente aquellas donde hay menos necesidad de vivienda. Allí, los residentes están en una situación relativamente mejor, por lo que ese modelo les afecta menos. Se trata de crear una política de vivienda en la que la depredación de ese tipo de alquiler sea menos molesta.

¿Cómo hacerlo?

Las ciudades polacas deberían dejar de fingir que no hay problema, tomar el toro por los cuernos y comenzar a construir un recurso de viviendas municipales sensato. Desarrollarlo de manera constante a lo largo de los años permitirá reducir los problemas relacionados con la vivienda.

Las experiencias de España muestran, sin embargo, que a pesar de las licencias, multas y registros, los apartamentos para alquileres a corto plazo siguen siendo difíciles de acceder para los residentes comunes.

La creencia de que podemos reducir realmente los precios de las viviendas sin un colapso total o incluso una redefinición del sistema económico puede ser una ilusión. A largo plazo, en una economía de mercado, los precios de los inmuebles simplemente suben. Incluso si eliminamos el mercado de alquiler a corto plazo y dejamos la política de vivienda en manos de las empresas constructoras, no haremos que los precios de los inmuebles bajen significativamente.

De hecho, la caída de los precios de los inmuebles no debería ser nuestro objetivo.

¿Cómo así?

Simplemente se trata de que los hogares, incluso los de clase media alta, puedan acceder al sistema público de vivienda. La oferta debe ser lo suficientemente diversa para cubrir diferentes grupos, ya que eso reduce la estigmatización de quienes usan el sistema público y promueve una política de vivienda más igualitaria. En esa situación, el segmento de propiedad simplemente incluirá a las personas más adineradas. Y que las viviendas sean caras para ellos ya no será tan socialmente problemático.