¿Se congelará también nuestra sonrisa en los rostros con un alquiler congelado?

La regulación del alquiler es una tendencia política candente en las grandes ciudades del mundo. Zohran Mamdani en Nueva York o Die Linke en Berlín ganan principalmente debido a la frustración del electorado por la vivienda inaccesible y el congelamiento de los alquileres es una de las principales políticas propuestas. Sin embargo, las experiencias de Alemania, Cataluña y Estados Unidos nos muestran que si regulamos solo una parte de los pisos, el resto se encarecerá.

Mientras que la ultraderecha fascista AfD avanza lentamente en las elecciones regionales en Alemania, las páginas de los medios eslovacos y checos se llenan de comentarios alarmistas y relativizadores sobre el éxito de la izquierda Die Linke en las elecciones berlinesas. Estas comparaban a Die Linke con AfD, calificándolas ambas de igual de extremistas, atribuían a Die Linke simpatías prorusas (que en principio se fueron con la salida de Sahra Wagenknecht) y similares.

Este artículo, sin embargo, no trata de refutar la teoría de la herradura, sino de uno de los puntos principales del programa por el cual la gente en Berlín votó por Die Linke: la accesibilidad a la vivienda. «Hacer Berlín asequible» («Hacer Berlín accesible»). O, como prometió en las elecciones Zohran Mamdani, con quien la izquierda berlinesa consultó la estrategia electoral: «Congelar el alquiler» («Freeze the rent»).

Mientras que la regulación del alquiler de mercado en Eslovaquia es en principio un concepto inexistente (con la excepción de un pequeño porcentaje de pisos en propiedad de las administraciones locales, que se rigen por regulación de precios del Ministerio de Transporte), muchos países occidentales (incluidos Estados Unidos) han utilizado o utilizan regulaciones de precios para una parte de los pisos en las ciudades.

La mayoría de los economistas temen las regulaciones de precios. La reducción artificial de precios «por debajo del equilibrio natural» del mercado supuestamente conduce a una disminución en la oferta (cantidad de pisos) y a una escasez de vivienda. O, si el municipio regula solo una parte de los pisos, los alquileres no regulados crecerán aún más rápido. Al menos así lo dice la teoría microeconómica. Oferta y demanda, equilibrio.

Por otro lado, para los votantes en las ciudades que sufren de alta inaccesibilidad a la vivienda (como seguramente Nueva York y Berlín), esto es claramente un tema movilizador. Mamdani o Die Linke fueron en gran medida elegidos por votantes jóvenes (la mayoría sin capacidad para comprar su propia vivienda): en las elecciones en Nueva York, la participación juvenil aumentó en treinta puntos porcentuales, y en Berlín casi la mitad de los jóvenes votaron por Die Linke. Para estas personas, la regulación del alquiler no es un ejercicio teórico en un libro de economía, sino una cuestión de supervivencia.

Los últimos años han traído varios casos cuasi experimentales de implementación de regulación del alquiler, de los cuales se han publicado estudios económicos: regulación de alquileres en Alemania desde 2015 y una regulación bianual en Cataluña entre 2020 y 2022. Mostraremos que incluso la cuestión de los alquileres regulados, como suele ser, es más complicada de lo que parece a simple vista.

Ley que no hay que cumplir

En 2015, el parlamento federal alemán aprobó una ley que permite a las administraciones locales alemanas congelar o regular los alquileres. La regulación tiene forma de tope de precios, que refleja el promedio de los últimos años en el desarrollo del alquiler. Sin embargo, hay excepciones para los pisos en construcción nueva (después de 2014). También, los pisos antiguos que hayan pasado por una renovación significativa pueden establecer un primer contrato de alquiler por encima del tope tras la renovación. Casi trescientos municipios, incluyendo grandes ciudades como Berlín, Hamburgo o Bremen, implementaron regulaciones similares.

Un estudio publicado en 2023 utilizó este mercado de alquileres de doble velocidad (regulados y no regulados) para examinar qué realmente logró la regulación. Se puede decir simplemente que tal intervención actuó como una subvención única para quienes vivían en pisos regulados. Los alquileres en estos pisos bajaron, pero en dos años volvieron a estar en el mismo nivel que antes de la regulación. Al mismo tiempo, los alquileres en pisos no regulados crecieron más rápido. Después de unos años, la tendencia de crecimiento en ambos grupos se igualó. Esta intervención también llevó a una mayor demolición de edificios antiguos. El autor del estudio afirma que la regulación aumentó el valor de los terrenos y de las nuevas construcciones en comparación con las casas antiguas (ya que los nuevos pisos tenían exención de regulación). Sin embargo, no se construyeron más pisos de alquiler nuevos. Como dirían los propietarios de pisos antiguos: «si tengo que ganar menos en este piso que antes, mejor que nadie viva en él».

Todo esto parece confirmar la teoría económica clásica. Si regulamos solo una parte de los pisos, los demás serán más caros. Pero hay un «pero» importante. Este estudio, al igual que otro de 2022, que también analiza la regulación alemana de alquileres, destaca una debilidad clave de la regulación alemana: la falta de cumplimiento de las reglas. La regulación alemana de alquileres fue objeto de derecho civil, por lo que los inquilinos no enfrentaban multas ni otras sanciones. La única protección de los arrendadores eran los tribunales: si sentían que el propietario de su piso les había subido el alquiler más allá del límite, podían acudir a los tribunales. Si ganaban, solo recuperaban la diferencia respecto al tope de alquiler.

No es de extrañar que la regulación no aplicada funcione mal. Es como establecer una política de estacionamiento y no poner multas por estacionar. Reducir la velocidad máxima permitida y luego no medirla. Quienes poseen pisos no tienen motivación interna para reducir voluntariamente sus beneficios.

Mejor de forma general que selectiva

En 2020, el gobierno catalán aprobó una regulación general del alquiler en todos los municipios con un mercado de vivienda «tenso». A diferencia del modelo alemán, la regulación catalana abarcaba todos los pisos en una municipalidad. Y lo que es más importante, la regulación se aplicaba mucho más estrictamente. Los arrendadores tenían que indicar en los anuncios y contratos el tope de alquiler, bajo pena de multas de hasta 90,000 euros. La carga de protección de los arrendadores y la imposición de multas recaía en el gobierno, no en procesos judiciales individuales.

Un estudio de 2023 describe las consecuencias de este breve experimento — breve porque en 2022, el Tribunal Constitucional español declaró inconstitucional esta ley y la anuló. Sin embargo, esto proporcionó a los economistas una excelente oportunidad cuasi experimental. Los resultados son similares en algunos aspectos a los de Alemania: los alquileres en los pisos regulados cayeron drásticamente. La evolución posterior de los alquileres tras la regulación en ciudades sin regulación fue similar. Pero en las ciudades catalanas no reguladas, a diferencia de la experiencia alemana, los alquileres no aumentaron y la oferta de pisos no cambió (los pisos no dejaron de alquilarse). Cuando el Tribunal Constitucional anuló la regulación, los alquileres volvieron a subir a niveles previos a la intervención gubernamental.

Por lo tanto, el ejemplo catalán parece contradecir las reglas básicas de oferta y demanda: los pisos no desaparecieron del mercado y los pisos no regulados no se encarecieron. La gran diferencia respecto a Alemania es la regulación general. Cuando los alquileres están regulados en toda la ciudad, el mercado se comporta de manera completamente diferente. Los pisos no son panecillos — un piso en Barcelona no puede ser fácilmente reemplazado por uno en un pueblo como Arbúcies, a más de ochenta kilómetros de la metrópoli sin conexión ferroviaria directa.

¿Quién construye, quién vive y quién espera?

La regulación general del alquiler se denomina en la literatura académica «primera generación», mientras que el enfoque selectivo alemán representa la «segunda generación». La teoría predice que, en la primera generación, el alquiler disminuirá, pero no habrá suficientes pisos para todos los que quieran vivir a ese precio. En la segunda, se prevé, en cambio, una menor caída en la cantidad de pisos, pero precios más altos para todos los que no vivan en pisos regulados. La experiencia alemana a primera vista confirma la segunda teoría, mientras que la experiencia catalana, en realidad, no (aunque hay que reconocer que fue un período corto).

Reconozcamos también que, a largo plazo, la regulación general reduciría la cantidad de pisos que teóricamente se construirían (una encuesta de muchas ciudades en Estados Unidos que regulan alquileres muestra que, en promedio, la regulación reduce la oferta en unos diez por ciento). Sin embargo, hoy en día, no hay «suficientes» pisos —sobre todo para quienes no pueden acceder a precios de mercado con sus ingresos. Hoy, quién, dónde y cuándo vivirá depende de la capacidad de pagar por la vivienda.

«Repartir» los pisos a las personas también puede hacerse de otra forma: los filósofos y filósofas morales han desarrollado una ética de hacer fila. La fila no divide a las personas por sus habilidades, riqueza o conexiones, sino solo por el tiempo: cada nuevo solicitante se coloca al final y debe esperar a que le toque su turno. El popularizador de esta ética, el filósofo Michael Sandel, que escribe sobre ella en su libro What Money Can’t Buy, también en su libro más reciente The Tyranny of Merit describe otra herramienta — en este caso, en el contexto de la selección de estudiantes para universidades de élite. La lotería. Reconoce que incluso los criterios objetivamente considerados para seleccionar a los candidatos a las mejores universidades del mundo, en última instancia, dependen de la suerte y la casualidad.

Las filas y las loterías son, por supuesto, igualitarias: no se puede comprar un lugar en la fila ni tener más posibilidades de ganar en la lotería. Sin embargo, distribuir la vivienda de otra forma que no sea basada en la capacidad de pagar está muy limitado por su propiedad: las administraciones públicas o el Estado no pueden asignar personas a pisos privados. Por eso, su propiedad pública es tan clave en el debate sobre la vivienda. Como ya dijimos, un piso no es un panecillo — por un lado, un piso en una parte de la ciudad no es intercambiable con uno en otra parte, y, por otro, un piso construido por un promotor privado se comportará de manera diferente a uno construido por la administración pública. Por eso, la mayoría de los estudios sobre regulación de alquileres, especialmente en Estados Unidos, confirman que esta provoca una disminución en la cantidad de pisos: son pisos de propiedad privada cuyos propietarios y propietarias siguen maximizando beneficios, aunque la regulación limite sus precios.

Fueron los «padres» de la economía clásica, como Adam Smith o David Ricardo, quienes fueron extremadamente críticos con los propietarios de tierras («señores feudales», «landlords»). Los consideraban una capa improductiva de la sociedad, que, al cobrar alquiler, sobrecargaba excesivamente a la clase trabajadora y a la empresarial. Adam Smith en La riqueza de las naciones decía que «les gusta cosechar donde nunca sembraron» y que «sus ingresos no requieren trabajo ni preocupaciones, llegan como si fuera por sí solos». David Ricardo, cuyas teorías de la ventaja comparativa a menudo se usan para justificar la globalización no regulada y el «libre» mercado, escribió: «El interés del propietario de la tierra siempre está en conflicto con el interés de cualquier otra clase en la sociedad. Nunca prospera tanto como cuando los alimentos son escasos y caros».

Incluso para los economistas clásicos (que realmente no podemos sospechar de marxismo oculto, ya que escribieron décadas antes de Marx), la propiedad monopolística o privada de la tierra y la extracción de rentas eran un problema — incluso en el contexto de una economía de mercado. La regulación del alquiler, por tanto, es la parte menos interesante del programa electoral de Die Linke en Berlín. La más importante es la intención de expropiar los pisos en propiedad de grandes inversores comerciales. Con ello, buscan eliminar las reglas del mercado y la financiarización del sector vivienda, lo que en última instancia aumentará las posibilidades de vivienda asequible más allá de la regulación del alquiler.

La Viena ampliamente alabada no lidera en las clasificaciones de calidad de vida y accesibilidad a la vivienda gracias a la regulación de precios del alquiler, sino principalmente por su proporción máxima de pisos en propiedad municipal u otras organizaciones sin fines de lucro y proyectos. Los cimientos de este éxito se establecieron en la época de la «Viena roja»: el liderazgo socialista en ese momento construyó decenas de miles de nuevos pisos municipales, financiados principalmente por altos impuestos a bienes de lujo y vivienda privada y comercial. Estas políticas también incluyeron regulación de alquileres y protección a los residentes, pero la clave fue la construcción masiva y los impuestos progresivos altos.

Por tanto, si queremos lograr una vivienda realmente asequible en las ciudades eslovacas, la regulación del alquiler por sí sola no será suficiente. Incluso con la economía convencional, estamos de acuerdo en que hay que «construir, construir, construir». Solo que no importa quién construya. Si realmente queremos inspirarnos en Viena, aumentemos significativamente los impuestos a los bienes inmuebles, especialmente a los pisos en los que su propietario no vive. Idealmente, junto con otros impuestos a los bienes de lujo (que también tienen efecto negativo en la contaminación y la crisis climática) o a la propiedad. Y permitamos a las ciudades construir pisos a gran escala. Entonces, podremos regular también los alquileres.

El autor es economista y analista de datos

El texto fue elaborado con el apoyo de la Fundación Friedrich Ebert, representación en la República Eslovaca