Lyhytaikainen vuokraus ei voi kestää ikuisesti

Ewa Karendys: Pidätkö joskus yksityisissä huoneistoissa, jotka on vuokrattu portalien kuten Booking.com kautta?

Łukasz Drozda: Olen tehnyt niin joskus, mutta vältän sitä. Olen myös aikaisemmin vuokrannut lyhytaikaisesti jotain, mikä oli enemmän alkuperäisen couchsurfing-idean mukaista, eli yöpymistä paikallisten asukkaiden luona. Olen majoittunut esimerkiksi Turkissa ja Saksassa asunnoissa, joissa opiskelijat vuokrasivat huoneita lisätienestejä varten. Nykyään suosin hotellia – se on minulle mukavampaa ja eettisempää.

Monet kaupunkisuunnittelijat esittävät demonisella tavalla, kuinka lyhytaikainen vuokraus vaikuttaa kaupunkielämään. Oletko samaa mieltä heidän kanssaan?

Kyllä, kaupungin politiikan tasolla tämä on yksi suurimmista ongelmista matkailullisesti houkuttelevien keskusten keskustassa.

Sen näkee esimerkiksi Nuoresta kaupungista Gdanskissa. Aktivistit laskivat, että kolmessa uudessa hankkeessa jopa 70 prosenttia asunnoista on lyhytaikaisessa vuokrassa, ja vain 30 prosenttia asuu pysyvästi.

Tällaisilla alueilla näkyy usein tyhjiä liiketiloja. Ei ole tarpeeksi pysyviä asukkaita, jotta asiakkaita riittäisi. Kestävä tila on monitoiminen. Tiedämme historiasta, että kaupungit, jotka ovat riippuvaisia yhdestä teollisuudesta tai tehtaasta, ovat erityisen alttiita kriiseille. Kun tämä toiminto alkaa aiheuttaa ongelmia, koko kaupunki tyhjenee ja rappeutuu.

Samoin on asuinalueiden ja kaupunginosien kanssa. Kun asukkaita ei ole tarpeeksi, tällaiset alueet toimivat huonommin, ja paikalliset kaupat ja palvelut kamppailevat pysyäkseen pystyssä. Tämä heikentää alueen taloutta, ja äärimmäisissä tapauksissa se voi johtaa täydelliseen rappioon. Lisäksi – rakennushankkeissa – ympäristövaikutukset ovat suuret. Ne ovat erityisen raskaasti tuntuvia, kun paikalla ei ole asuinpaikkoja, vaan tyhjiä, ei-asuttuja rakennelmia.

Liittyykö tähän myös hallituksen suunnittelemat uudet säädökset lyhytaikaisen vuokrauksen sääntelystä? Muuttavatko ne jotain?

Emme tiedä vielä, ennen kuin ne on hyväksytty. Tämä on pysyvä ongelma koko lainsäädännössä Puolassa. Emme tiedä, mitä lopulta presidentti tekee; emme tiedä, mitä lobbarit saavat aikaan lakiprosessin aikana. Tiedämme kuitenkin yhden asian: nykyiset säädökset ovat hyvin liberaaleja, eivätkä rajoita tätä ilmiötä. Itse asiassa puolalainen asuntopolitiikka on libertaarinen, mikä tarkoittaa, että se suosii spekulatiivisia ja ahneita toimia. Lyhytaikainen vuokraus on tästä esimerkki.

Jotkut uskovat, että Nuorella kaupungilla markkinat lopulta kyllästyvät asuntoihin, ja asunnot siirtyvät myyntiin tai pitkäaikaiseen vuokraukseen.

Myös minä ajattelen niin, vaikka paljon riippuu siitä, mistä näkökulmasta katsotaan. Muistetaan, että asuntovarannot puolalaisissa kaupungeissa ovat kokeneet useita talousjärjestelmiä, ja joskus ne ovat olleet jopa muiden maiden rajojen sisällä, kuten Gdansk on selkeä esimerkki.

On täysin varmaa, että lyhytaikainen vuokraus ei ole ikuisesti, ja ennemmin tai myöhemmin markkinat romahtavat. Se, kuinka nopeasti tämä tapahtuu, riippuu kuitenkin hallituksen sääntelystä. Hyvä esimerkki on tämä hetki Espanjassa – paikassa, joka on tullut suosituksi puolalaisten keskuudessa, jotka haluavat sijoittaa pääomaansa. Lyhytaikaisen vuokrauksen sääntöjen kiristäminen tekee siellä vuokra-asuntojen kannattavuudesta huomattavasti heikompaa.

Jos joku ostaa asunnon, koska haluaa viettää lomansa Espanjassa ja pystyy ylläpitämään sitä, se on edelleen houkuttelevaa. Silloin ainoastaan ilmastonmuutoksen aiheuttamat haitat voivat olla ongelma. Mutta sijoitustaloudellisesta näkökulmasta se voi olla yhtä huono sijoitus kuin kuuluisat Zanzibar-huvilat.

Lyhytaikaisen vuokrauksen kannattajat väittävät, että se antaa ihmisille enemmän valinnanvaraa.

Väitän suoraan: ei pidä paikkaansa! Lyhytaikainen vuokraus ei lisää tarjontaa. Tein kerran yksinkertaisen analyysin: vertailin Puolan suurimpia kaupunkeja, jotka ovat taloudellisesti menestyviä, matkailukohteita ja huonoja menestymään. Vertailin näiden kaupunkien majoitustarjontaa, joissa on paljon majoituskapasiteettia, ja niitä, joissa sitä on vähemmän.

Johtopäätökset?

Lyhytaikainen vuokraus ei lisää tarjontaa siellä, missä majoituskapasiteetti on vähäistä, vaan siellä, missä on mahdollista saada epärehellinen etulyöntiasema kilpailijoihin nähden. Toki on poikkeuksia: esimerkiksi joidenkin perheiden mielestä on helpompaa vuokrata asunto kuin hotelli.

Kerron tällaisesta tilanteesta. Jotkut suosivat koko asunnon vuokraamista, haluavat kokata siellä ja jakaa kustannuksia ja uskovat, että se on heille taloudellisesti kannattavampaa.

Jos tällainen tarjonta vastaa todellisia tarpeita eikä vain mielihaluja, se voi joskus olla järkevää perheille. Mutta tämä ei ole niin yleistä ilmiötä, että hotelliala ei pystyisi vastaamaan siihen. Nykyäänkin hotelleissa on erilaisia muotoja kuin yksittäiset huoneet. Ongelmana on, että korkeampikustannuksiset hotellit eivät keskity tähän markkinaan, koska ne eivät pysty kilpailemaan harmaan talouden pseudohotellien kanssa.

Kyse ei ole todellisesta tarpeesta, vaan mielihalusta. On houkuttelevaa ostaa jokin palvelu tai tuote halvemmalla ilman kuittia, kun yritys tarjoaa alhaisemman hinnan verojen kiertämisen vuoksi.

Omistajien näkökulma? Joku omistaa asunnon houkuttelevalla paikalla ja haluaa vuokrata sitä turisteille lisätienestejä varten.

Näkökulma riippuu siitä, mistä näkökulmasta katsotaan. Tutkijat sanovat, että ”sijoitus” ja ”spekulointi” tarkoittavat samaa prosessia, mutta eri tavalla emotionaalisesti latautuneina.

Jos vuokraaja toimii laillisesti, ilmoittaa asunnon rekisteriin, jossa tarjotaan hotellipalveluita, ja maksaa veronsa, miksi meillä pitäisi olla häneen negatiivisia mielipiteitä?

Nykyiset säädökset ovat reikiä täynnä, mikä aiheuttaa monia negatiivisia seurauksia. Asuntomarkkinoilta katoavat pitkäaikaiset vuokra-asunnot. Lisäksi lyhytaikaisen vuokrauksen ympäristövaikutukset ovat suuret. Hotellissa vuodevaatteet kuljetetaan kärryillä huoneiden välillä, mutta lyhytaikaisessa vuokrauksessa joku joutuu ajamaan ympäri kaupunkia. Naapurien häiriöt ovat suuremmat, ja yritysten työntekijöillä, jotka hoitavat hajallaan olevia asuntoja, on huonommat palkkaneuvottelut ja ammattiliittoon liittymismahdollisuudet. Tämä yksilöllinen mukavuus aiheuttaa yhteiskunnallisesti ongelmallisia ilmiöitä.

Palataan hetkeksi Gdanskiin. Vanhan kaupungin alueella, kaupungin entisillä mailla, Gdanskin kaupungin ja julkisen- yksityisen kumppanuuden kautta rakennetaan 750 asuntoa. Asukkaat kritisoivat sitä, että osa asunnoista on sijoitusasuntoja. Eikö sinua häiritse, että tällainen hanke toteutetaan kaupungin osallistuessa, ja asukaspohja ei olekaan sosiaalinen, vaan lisää vuokra-asuntoja lyhytaikaiseen käyttöön?

Jos meillä on libertaarinen asuntopolitiikka, tällaiset ratkaisut voittavat. Kaupunkien tehokas politiikka on yksinkertaisesti hankalaa. Se ei ole helppo tapa saada ääniä, jos julkinen varallisuus on heikosti kehittynyt. Vaalilupaukset näkyvät vain yksittäisinä hankkeina, eivät vastaa koko yhteiskunnan tarpeisiin.

Yhteiskunta kuitenkin painostaa sellaisia ratkaisuja, jotka ovat lähes mahdottomia toteuttaa, kuten asunnon hintojen alentamista tai developeja vastaan suunnattuja toimia, joilla on huono maine.

Milloin hallitus aikoo ottaa käyttöönsä rajoituksia lyhytaikaiselle vuokraukselle?

Ehdottomasti alueilla, joissa kaupungit kärsivät eniten väestön vähenemisestä. Riittää, että katsoo minkä tahansa lyhytaikaisen vuokrauksen tarjoavan palvelun karttaa, ja näkee, että suurimmat keskittymät ovat keskustan alueilla. Tällaiset asunnot tuhoavat paikallista asuntopolitiikkaa. Lisäksi melu, jonka lyhytaikaiset vieraat aiheuttavat, tekee tavallisten asukkaiden elämästä erittäin vaikeaa.

Etkö pelkää, että uudet säädökset osoittautuvat tehottomiksi ja vaikka yhteisöjen suostumus tai alueelliset kiellot otetaan käyttöön, lyhytaikainen vuokraus edelleen pysyy hallitsemattomana?

Suurin riski on, että säädökset eivät tule toimeenpannuksi. Samoin kuin monet liikennesäännöt tai meluntorjunta, jotka liittyvät häiritseviin, ”pitkäaikaisiin” naapureihin.

Hyvänä puolena on se, että lyhytaikainen vuokraus on erittäin digitalisoitua, mikä tekee siitä kätevän ja suosittua. Istun Varsovassa ja voin viidessä minuutissa varata asunnon Gdanskista, Bangkokista tai Chilestä. Tämä tarkoittaa myös, että alustat – meillä Suomessa käytämme oikeastaan kahta – voivat estää laittomia ilmoituksia. Niihin voidaan siirtää vastuu. Ja vähemmän näkyvä tarjonta on vähemmän ongelmallista.

Näen tässä jonkin yhtymäkohtia siihen, mitä äärioikeistolaiset liikkeet joskus ajavat. He vastustavat teknologiaa, väittäen, että se helpottaa ihmisten valvontaa. Mutta kun he ”puolustavat käteistä” ja innostuvat blockchainista, heidän motiivinsa eivät ole kansalaisten oikeuksien suojeleminen, vaan enemmänkin veronkierto ja palveluiden ostaminen ilman kuittia.

Mitä voimme oppia Barcelonasta, Madridista, Amsterdamista – eli kaupungeista, jotka ovat jo aiemmin taistelleet lyhytaikaisen vuokrauksen ongelmaa vastaan?

Ja he jatkavat taistelua. En usko, että asuntokaupan spekulaation lopettaminen on koskaan täysin mahdollista. Esimerkiksi Barcelona aikoo lopettaa lyhytaikaisen vuokrauksen lisenssit marraskuusta 2028 alkaen.

Pidän tätä parhaana ratkaisuna, koska se jättää vähiten tilaa aukkoihin järjestelmässä. En tunne kaupunkia, joka olisi täysin päässyt tästä ongelmasta eroon. Ne kaupungit, joissa on vähiten asuntopulaa, kohtaavat vähiten ongelmia lyhytaikaisen vuokrauksen kanssa. Asukkaat ovat suhteellisesti parhaassa asemassa, joten tämä malli ei heitä niin paljon haittaa. Tärkeää on luoda asuntopolitiikka, jossa tällaisen vuokrauksen hyökkäys on mahdollisimman vähäistä.

Miten tehdä niin?

Puolan kaupunkien tulisi lopettaa teeskentely, että ongelmaa ei ole, tarttua härkää sarvista ja alkaa rakentaa järkevää kunnallista asuntovarantoa. Tämän johdonmukainen kehittäminen vuosien ajan voi vähentää asuntopulaan liittyviä ongelmia.

Esimerkiksi Espanjan kokemukset osoittavat, että lisenssistä, sakoista ja rekistereistä huolimatta vuokra-asunnot ovat edelleen vaikeasti saavutettavissa tavallisille asukkaille.

Usko siihen, että pystymme ilman totaalista romahdusta tai jopa uudelleenmäärittelyä talousjärjestelmässä oikeasti alentamaan asuntojen hintoja, voi olla harha. Pitkällä aikavälillä vapaan markkinatalouden hinnat vain nousevat. Vaikka saisimme kuriin lyhytaikaisen vuokrauksen ja pitäisimme asuntopolitiikan yritysten hallussa, emme välttämättä saavuta merkittäviä hintojen laskuja.

Lisäksi asuntomarkkinoiden hintojen lasku ei ole edes tavoitteemme.

Miten niin?

Kyse on yksinkertaisesti siitä, että kotitaloudet, jopa keskiluokkaiset, pystyvät käyttämään julkista järjestelmää. Tarjonnan on oltava riittävän monipuolista, jotta se kattaa eri ryhmät, koska se vähentää julkisen järjestelmän käyttäjien leimaamista ja edistää tasa-arvoisempaa asuntopolitiikkaa. Tällöin omistusoikeuden segmentti rajoittuu käytännössä varakkaimpiin. Ja se, että asunnot ovat juuri heille kalliita, ei enää ole niin yhteiskunnallisesti haitallista.