Lukitseeko jäädytetty vuokra myös hymyn kasvoilta?

Sääntely vuokrista on suurissa maailman kaupungeissa kuuma poliittinen trendi. Zohran Mamdani New Yorkissa tai Die Linke Berliinissä voittavat pääasiassa turhautuneen äänestäjäkunnan vuoksi, joka ei pääse asuntoihin, ja vuokrien jäädyttäminen on yksi pääasiallisista ehdotetuista politiikoista. Kokemukset Saksasta, Kataloniasta ja Yhdysvalloista kuitenkin osoittavat, että jos säätelemme vain osan asunnoista, loput asuntojen hinnat nousevat.

Siinä samalla kun fasistinen AfD etenee vähitellen Saksan osavaltioiden vaaleissa, slovakialaiset ja tšekkiläiset mediat ovat täyttäneet sivunsa alarmistisilla ja suhteellistavilla kommenteilla vasemmistolaisen Die Linken menestyksestä Berliinin vaaleissa. Ne vertasivat Die Linkea AfDiin, molempia pidettiin samankaltaisina äärimmäisinä, ja väittivät, että Die Linkeillä on prorussilaisia sympatioita (jotka käytännössä katsoen lähtivät Sahra Wagenknechtin lähdön myötä) ja vastaavasti.

Tämä artikkeli ei kuitenkaan ole siitä, että kumoaisi kaaren teorian, vaan yhdestä pääohjelman kohdasta, jonka vuoksi ihmiset Berliinissä äänestivät Die Linkeä: asunnon saatavuudesta. „Berlin bezahlbar machen“ („Tehdään Berliinistä edullinen“). Tai kuten Zohran Mamdani vaaleissa lupasi, jonka kanssa berliiniläinen Die Linke konsultoi vaalistrategiaansa: „Freeze the rent“ („Jäädytetään vuokrat“).

Sillä aikaa kun markkinavuokrien sääntely on Slovakiassa käytännössä olematon käsite (paitsi pienen osan itsehallintojen omistamista asunnoista, joita säätelee liikenne- ja rakennusministeriön hintasääntely), monet länsimaat (mukaan lukien Yhdysvallat) ovat käyttäneet tai käyttävät vuokrien hintasääntelyä osalle kaupunkien asunnoista.

Useimmat ekonomistit pelkäävät hintasääntelyä kuin paholaiselta. Keinotekoinen hintojen alentaminen „luonnollisen tasapainotilan“ alle markkinoilla johtaa väitetysti tarjonnan (asuntojen määrän) vähenemiseen ja asuntopulan syntymiseen. Tai jos kaupunki säätelee vain osan asunnoista, säätelemattomat vuokrat kasvavat sitä nopeammin. Ainakin mikroekonominen teoria niin väittää. Kysyntä ja tarjonta, tasapainotila.

Vastoin tätä, kaupungeissa, joissa on korkea asunnottomuus (kuten New York ja Berliini), tämä on ilmeisesti mobilisoiva teema. Mamdani tai Die Linke äänestivät suurelta osin nuorta äänestäjäkuntaa (usein ilman mahdollisuutta ostaa omaa asuntoa): New Yorkin vaaleissa nuorten äänestysaktiivisuus kasvoi kolmekymmentä prosenttia, ja Berliinissä lähes puolet nuorista äänesti Die Linkea. Näille ihmisille vuokrien sääntely ei ole teoreettinen harjoitus taloustieteen oppikirjassa, vaan elämän kysymys.

Viime vuosina on tehty useita laadullisia kokeellisia tapauksia vuokrien sääntelystä, joista on julkaistu taloustieteellisiä tutkimuksia: sääntely Saksassa vuodesta 2015 ja kaksivuotinen vuokrien sääntely Kataloniassa vuosina 2020–2022. Näistä näytämme, että myös säädeltyjen vuokrien kysymys on monimutkaisempi kuin ensi silmäyksellä vaikuttaa.

Laki, jota ei tarvitse noudattaa

Vuonna 2015 Saksan liittopäivä hyväksyi lain, joka mahdollistaa saksalaisten itsehallintojen vuokrien jäädyttämisen tai sääntelyn. Sääntelyssä on hintakatto, joka heijastaa viime vuosien vuokrakehityksen keskiarvoa. Poikkeuksena ovat kuitenkin uudet rakennukset (jälkeen 2014) ja vanhemmat asunnot, jotka ovat käyneet merkittävän peruskorjauksen, voivat ensimmäisen vuokrasopimuksen jälkeen asettaa vuokran myös kattoa korkeammaksi. Tällaisia sääntelyjä on ottanut käyttöön lähes kolmesataa itsehallintoa, mukaan lukien suuret kaupungit kuten Berliini, Hampuri ja Bremen.

Vuonna 2023 julkaistu tutkimus hyödynsi tätä kaksinopeuksista vuokramarkkinaa (säädellyt ja säätelemättömät asunnot) tutkiakseen, mitä sääntely todella saavutti. Yksinkertaisesti sanottuna, tällainen toimenpide vaikutti kuin kertaluonteinen tuki niille, jotka asuivat säädellyissä asunnoissa. Vuokrat laskivat, mutta kahden vuoden kuluttua ne palasivat samaan tasoon kuin ennen sääntelyä. Samalla säätelemättömien asuntojen vuokrat kasvoivat nopeammin. Muutaman vuoden jälkeen molempien ryhmien vuokrakehitys tasoittui. Tämä toimenpide johti myös vanhojen rakennusten purkamisen lisääntymiseen. Tutkimuksen tekijä väittää, että sääntely lisäsi maapohjien ja uusien rakennusten arvoa verrattuna vanhoihin taloihin (koska uudet asunnot saivat poikkeuksen sääntelystä). Uusia vuokra-asuntoja ei kuitenkaan rakennettu enempää. Kuten vanhojen asuntojen omistajat ehkä sanoisivat: „Jos tästä asunnosta pitää saada vähemmän voittoa kuin ennen, parempi, ettei kukaan asu siinä.“

Kaikki tämä kuulostaa klassisen taloustieteen vahvistukselta. Jos säätelemme vain osan asunnoista, muut tulevat kalliimmiksi. Mutta siinä on tärkeä „mutta“. Tämä tutkimus, kuten myös toinen vuodelta 2022, joka myös tutkii Saksan vuokrien sääntelyä, korostaa yhtä keskeistä heikkoutta Saksan sääntelyssä: sääntöjen noudattamisen puuttuminen. Saksan vuokrien sääntely oli kansalaisoikeuksien alaista, joten vuokranantajille ei aiheutunut sakkoja tai muita rangaistuksia. Ainoa suoja vuokranantajille oli tuomioistuimet – jos tunsit, että vuokranantaja oli nostanut vuokraa enemmän kuin sääntely sallii, voit hakea oikeutta. Jos onnistuit, sait takaisin vain vuokran kattoon verrattuna maksetun erotuksen.

Ei ihme, että noudattamaton sääntely ei toimi kunnolla. Se on kuin laittaa pysäköintipolitiikka ja olla määräämättä sakkoja pysäköinnistä. Vähennä maksiminopeutta ja älä mittaa sitä. Asuntojen omistajilla ei ole sisäistä motivaatiota vapaaehtoisesti leikata voittoaan.

Parempi laajasti kuin valikoivasti

Katalonian hallitus hyväksyi vuonna 2020 laajamittaisen vuokrien sääntelyn kaikissa itsehallinnoissa, joissa on „jännitteinen“ asuntomarkkina. Toisin kuin Saksan malli, katalonialainen sääntely koski kaikkia kyseisen kunnan asuntoja. Ja mikä tärkeintä, sääntelyä valvottiin paljon tiukemmin. Asuntojen vuokranantajien oli ilmoitettava vuokran katto ilmoituksissa ja sopimuksissa, uhkaamalla sakolla jopa yhdeksänkymmentäyhdeksän tuhatta euroa. Suojan ja sakkojen perimmäinen vastuu oli hallituksella, ei yksittäisillä oikeusprosesseilla.

Vuoden 2023 tutkimus kuvaa tämän lyhyen kokeilun seurauksia – lyhyen siksi, että vuoden 2022 Espanjan perustuslakituomioistuin julisti lain vastoin perustuslakia ja kumosi sääntelyn. Taloustieteilijöille tämä kuitenkin tarjosi erinomaiset kvasi-kokeelliset olosuhteet. Tulokset ovat jossain määrin samankaltaisia kuin Saksassa: säädellyissä asunnoissa vuokrat laskivat jyrkästi. Myös vuokrien kehitys sääntelyn jälkeen kaupungeissa ilman ja säädellyissä asunnoissa oli samankaltainen. Katalonian säätelemättömissä kaupungeissa vuokrat eivät kuitenkaan nousseet ja tarjolla olevien asuntojen määrä ei muuttunut (asuntoja ei lopetettu vuokraamaan). Kun perustuslakituomioistuin kumosi sääntelyn, vuokrat palautuivat ennalleen ennen hallituksen puuttumista.

Katalonian esimerkki kumoaa siis perusperiaatteet kysynnästä ja tarjonnasta: asunnot eivät kadonneet markkinoilta ja säätelemättömät vuokrat eivät nousseet. Suuri ero Saksaan verrattuna on juuri laajamittainen sääntely. Kun vuokrat ovat säädelty koko kaupungissa, markkina käyttäytyy aivan eri tavalla. Asuntoja ei voi verrata leivänpaloihin – Barcelona ei voi helposti korvata asuntoa Arbúciesin kylässä, joka sijaitsee yli kahdeksankymmentä kilometriä pääkaupungista ilman suoraa junayhteyttä.

Kuka rakentaa, kuka asuu ja kuka odottaa?

Laajamittaista vuokrien sääntelyä kutsutaan akateemisessa kirjallisuudessa „ensimmäisen sukupolven“ sääntelyksi, kun taas saksalainen valikoiva lähestymistapa edustaa „toista sukupolvea“. Teoria ennustaa, että ensimmäisen sukupolven aikana vuokrat laskevat, mutta asuntoja ei riitä kaikille, jotka haluaisivat asua sillä hinnalla. Toisen sukupolven kohdalla taas odotetaan pienempää asuntomäärän vähenemistä, mutta korkeampia hintoja kaikille, jotka eivät asu säädellyissä asunnoissa. Saksan esimerkki vahvistaa ensisilmäyksellä toista teoriaa, mutta katalonialainen kokemus ei välttämättä – vaikka onkin myönnettävä, että kyse oli lyhyestä ajanjaksosta.

Myös se, että laajamittainen sääntely pitkällä aikavälillä vähentäisi teoreettisesti rakennettavien asuntojen määrää (monien amerikkalaisten kaupunkien tutkimus osoittaa, että sääntely vähentää keskimäärin asuntotarjontaa noin kymmenellä prosentilla), on todennäköistä. Asuntoja ei kuitenkaan ole nykyäänkään „riittävästi“ – varsinkaan niille, jotka eivät pysty omilla tuloillaan saavuttamaan markkinahintaisia asuntoja. Nykyään siitä, kuka, missä ja milloin asuu, päättää kyky maksaa asumisestaan.

„Asuntojen jakaminen“ ihmisille voidaan tehdä myös muulla tavalla: moraaliset filosofit ovat esimerkiksi kehittäneet etikkaa jonottamisesta. Jono jakaa ihmiset ei kykyjen, rikkauden tai yhteyksien perusteella, vaan vain ajan mukaan: jokainen uusi jonottaja liittyy jonon loppuun ja joutuu odottamaan, että hänen vuoronsa tulee. Tämän etiikan popularisoija, filosofi Michael Sandel, joka kirjoittaa siitä kirjassaan What Money Can’t Buy, kuvaa myös uudessa kirjassaan The Tyranny of Merit vielä toisen työkalun – tällä kertaa korkeakoulujen valintaprosessissa. Arpa. Se myöntää, että myös objektiivisilta vaikuttavat kriteerit hakijoiden valinnassa maailman parhaisiin yliopistoihin ovat lopulta onnen ja sattuman kysymys.

Myös jonot ja arpajaiset ovat, luonnollisesti, tasa-arvoisia, sillä jonossa oleminen tai parempi mahdollisuus voittaa arpajaiset ei voi ostaa. Asuntojen jakaminen muulla tavalla kuin kykyyn maksaa siitä, on kuitenkin merkittävästi rajoitettua niiden omistuksen vuoksi: itsehallinnot tai valtio eivät pysty jakamaan ihmisiä yksityisesti omistettuihin asuntoihin. Siksi niiden julkinen omistus on asuntokeskustelussa niin keskeistä. Kuten olemme jo sanoneet, asunto ei ole leivänpala – toisaalta yksi kaupungin osa ei voi korvata toista, ja samalla yksityisen kehittäjän rakentama asunto käyttäytyy „toisin“ kuin julkinen rakentama. Siksi useimmat vuokrien sääntelyä koskevat tutkimukset, erityisesti Yhdysvalloissa, vahvistavat, että se johtaa asuntojen määrän vähenemiseen: kyseessä ovat yksityisesti omistetut asunnot, joiden omistajat ja omistajat pyrkivät edelleen maksimoi­maan voittoa, vaikka sääntelijä asettaa hintakaton.

Oli „isien“ klassisen taloustieteen, kuten Adam Smithin tai David Ricardon, jotka olivat äärimmäisen kriittisiä maanomistajia kohtaan („maanomistajat“, „landlords“). He pitivät heitä yhteiskunnan tuottamattomina kerroksina, jotka verottavat vuokratuloilla vain liikaa työskentelevää ja yrittäjää. Adam Smith kirjoitti Rikkauden kansat että „he nauttivat sadosta, jota eivät koskaan kylväneet“ ja että „heidän tulonsa eivät vaadi työtä tai huolia, vaan tulevat kuin itsestään“. David Ricardon, jonka teoria suhteellisesta edusta usein vääristellään oikeuttamaan säätelemätöntä globalisaatiota ja „vapaata“ markkinaa, kirjoitti: „Maanomistajan etu on aina ristiriidassa muiden luokkien etujen kanssa yhteiskunnassa. Se ei koskaan kukoista, kun ruoka on harvinaista ja kallista.“

Myös klassiset taloustieteilijät (joita emme todellakaan voi epäillä salatusta marxismista, koska he kirjoittivat vuosikymmeniä ennen Marxia) pitivät monopoli- tai yksityistä maanomistusta ja vuokratulojen keräämistä ongelmana – myös markkinataloudessa. Vuokrien sääntely on siksi vähemmän kiinnostava osa Die Linken vaaliohjelmaa Berliinissä. Tärkeämpi on suunnitelma takavarikoida suurten kaupallisten sijoittajien omistamat vuokra-asunnot. Tällä pyritään poistamaan markkinasäännöt ja rahoitusjärjestelmän vaikutus asuntosektoriin, mikä lopulta lisää kohtuuhintaisen asumisen mahdollisuuksia enemmän kuin vuokrien sääntely.

Laajasti ylistetty Wien ei johda elämänlaatusijoituksissa ja asumisen saatavuudessa sääntelyn vuoksi, vaan ensisijaisesti sen vuoksi, että kaupungissa tai muissa voittoa tavoittelemattomissa ryhmissä ja projekteissa on ennennäkemättömän suuri osuus asunnoista, jotka ovat kaupungin omistuksessa. Tämän menestyksen peruspilareita olivat jo Välivälissä rakennettu „punainen Wien“: sosialistinen johto rakennutti tuolloin kymmeniä tuhansia uusia kaupungin asuntoja, joita rahoitti pääasiassa korkeilla veroilla luksustuotteisiin ja yksityiseen, kaupalliseen asumiseen. Näitä politiikkoja täydensivät myös vuokrien sääntely ja asukkaiden suoja, mutta avain oli massiivinen rakentaminen ja korkeiden progressiivisten verojen kerääminen.

Jos siis haluamme saavuttaa todellisesti kohtuuhintaisen asumisen myös slovakialaisissa kaupungeissa, pelkkä vuokrien sääntely ei riitä. Myös pääasiallisesti taloustieteen mukaan meidän on „rakennettava, rakennettava, rakennettava“. Mutta ei ole yhdentekevää, kuka rakentaa. Jos todella haluamme ottaa oppia Wienistä, lisätään kiinteistöveroja merkittävästi, erityisesti niistä asunnoista, joissa omistaja ei asu. Ihanteellisesti yhdessä muiden luksusverojen kanssa (jotka myös aiheuttavat epäsuoraa vaikutusta saastumiseen ja ilmastokriisiin) tai omaisuuden verojen kanssa. Ja annetaan kaupunkien rakentaa asuntoja suuresti. Sitten voimme säädellä myös vuokria.

Kirjoittaja on ekonomisti ja data-analyytikko

Teksti on saanut alkunsa Friedrich Ebert Stiftungin, Slovakian edustuston tuella