Les loyers saisonniers s’envolent et les locataires sont acculés : « S’ils le pouvaient, ils nous donneraient des baux à la journée ».
Lorsque l’encadrement des loyers en Catalogne est entré en vigueur le 16 mars, l’écrivain Blanca Llum Vidal a appelé le gestionnaire de l’appartement où elle vit avec son fils à Barcelone. Son contrat, pour lequel il paie 810 euros par mois, expire en 2025. Mais il voulait anticiper et s’assurer qu’ils ne pourraient pas augmenter ses mensualités. C’est la règle. Mais la réponse qu’il a reçue n’était pas celle qu’il attendait.
– Si le règlement nous oblige à baisser le prix, nous le louerons sur une base saisonnière. Si ce n’est pas le cas, nous l’augmenterons un peu, environ 200 ou 300 euros par mois.
Tel était le message de l’administrateur. Depuis ce jour, Llum Vidal est à la recherche d’un appartement. Mais elle n’est pas la seule à avoir été menacée ou directement déplacée par la location saisonnière. Ce type de contrat, qui échappe à la réglementation des loyers, a explosé ces derniers mois dans la capitale catalane, au point de représenter entre 20 et 40 % de l’offre sur les portails immobiliers tels qu’Idealista, selon les données disponibles.
Selon les différentes sources consultées, son augmentation est détectée depuis des années, parallèlement à l’approbation de différentes réglementations favorables aux locataires, telles que l’extension des contrats de trois à cinq ans ou le plafonnement des prix. La location temporaire permet au propriétaire d’établir des contrats annuels et donc d’avoir plus de liberté pour les rendre plus chers ou pour les résilier.
Mais Barcelone est également influencée par l’arrivée croissante de travailleurs étrangers – pour la plupart des nomades numériques – qui viennent s’installer dans la ville en raison de son bon climat. Ainsi que la célébration d’événements tels que la Coupe de l’America, qui implique l’arrivée de 2 500 personnes – sans compter les équipes et l’organisation – du printemps à la fin de l’année. « C’est une tempête parfaite qui s’ajoute à la crise du logement dont la ville souffre depuis des années », résume Carme Arcarazo, porte-parole du Sindicato de Inquilinas.
Il n’est pas facile d’évaluer le boom des locations saisonnières en raison du manque de données officielles. Un rapport d’Idealista pour le troisième trimestre 2023 fait état d’une progression « fulgurante » jusqu’à 28 % du marché locatif dans la capitale catalane, la deuxième d’Espagne après Saint-Sébastien. Une autre étude de l’Observatori de l’Habitatge de Barcelona (OH-B), portant sur des publicités de la même entreprise et de la même période, a révélé un pourcentage de 19 %, mais certains quartiers, comme la Barceloneta, avoisinent les 50 %.
Aucune autre étude n’a été publiée depuis lors. Mais une analyse plus récente réalisée par elDiario.es confirme la tendance à la hausse. D’octobre 2023 à mars 2024, ce journal a recensé toutes les annonces disponibles sur Idealista tous les 15 jours. Le résultat est qu’en moyenne, les utilisateurs rencontrent 46% d’annonces de locations temporaires. Et dans certains quartiers du centre ville, ils avoisinent les 60% (à Barceloneta, Hostafrancs, Esquerra de l’Eixample et Sant Antoni).
Malgré les différences entre les rapports, les experts soulignent que sa croissance ne fait aucun doute. « Il y a un déplacement évident des logements qui étaient offerts en location résidentielle et qui sont maintenant des propriétés saisonnières ou touristiques », déclare Helena Cruz, géographe et auteur de l’étude de l’OHB. Elle a également comparé l’évolution de l’offre conventionnelle et temporaire et du tourisme entre 2022 et 2023. Alors que le premier diminue de 895 appartements, le second augmente de 830. Sa conclusion est qu’il s’agit de vases communicants.
Cela s’ajoute à la hausse des prix. Selon elDiario.es, les loyers temporaires sont 17 % plus chers que les loyers résidentiels. OH-B, pour sa part, a constaté que les appartements de moins de 1 000 euros par mois ne représentaient que 6 % des annonces de location à long terme, tandis que pour les locations temporaires, ils représentaient 1 % du total. En revanche, les taux de participation des jeunes de moins de 1 600 ans sont respectivement de 46 % et de 65,4 %.
Sans changement en vue, l’appartement actuel de Blanca Llum Vidal risque de venir grossir les rangs des contrats temporaires. « Il semble que les grands propriétaires terriens trouvent toujours un moyen d’étouffer les gens », déplore l’écrivain de 38 ans. Son propriétaire est un grand propriétaire qui possède plusieurs domaines, dont sa propre propriété de 15 étages. « Il n’a pas besoin de 300 euros de plus par mois, alors que pour moi, il s’agit de savoir si je peux ou non payer l’appartement », ajoute-t-il.
Une voie navigable… et une fraude à la loi ?
Pour les associations de locataires, l’existence de la location temporaire est devenue une véritable faille dans la loi sur le logement qui met encore plus de pression sur le marché de la location et que l’administration devrait combler. Mais il n’y a pas de règlement en vue à ce sujet. Le ministère du logement a créé en décembre une commission chargée d’étudier la question, qui ne s’est réunie qu’une seule fois jusqu’à présent, tandis que la Generalitat affirme qu’elle est en train de rédiger un nouveau règlement, mais que celui-ci ne peut être approuvé en raison des élections anticipées du 12 mai.
Actuellement, dans les 140 municipalités catalanes où le plafonnement des loyers est en vigueur, les augmentations de prix sont limitées. C’est pourquoi certains propriétaires ont vu dans la location saisonnière un raccourci pour augmenter les prix. Mais les avocats spécialisés dans le logement avertissent que si cela est fait avec des locataires qui utilisent le bien comme leur maison, les propriétaires seraient en infraction avec la loi. « Il y a des propriétaires qui annoncent des locations saisonnières et le stipulent dans leurs contrats, mais en réalité ils louent à des personnes qui utilisent le bien comme résidence habituelle, ce qui constitue une utilisation frauduleuse de ce chiffre », prévient Elga Molina, conseillère juridique en matière de logement.
C’est le cas de Paula Fernández, une jeune femme de 28 ans qui partage un appartement avec trois autres filles à Cerdanyola del Vallès, dans la région métropolitaine de Barcelone. Bien qu’ils vivent dans la maison depuis quatre ans et qu’ils y soient enregistrés, ils ont un contrat saisonnier. Avant la nouvelle loi sur le logement, ils avaient un bail résidentiel, mais lorsqu’il a été renouvelé, le propriétaire leur a dit qu’ils devaient signer pour un an ou rien.
« Nous avons été pris au dépourvu et nous avons obtempéré de peur de nous retrouver sans abri », explique Paula. Nous sommes en septembre 2022. Un an plus tard, le contrat a expiré et ils ont dû signer à nouveau. Leur propriétaire a de nouveau proposé un contrat de douze mois, mais après l’insistance de Paula, ils ont accepté un contrat de deux ans, à condition qu’ils soient inscrits en tant qu’étudiants (ce qui n’est pas le cas).
Le chiffre de la location saisonnière n’est pas très bien développé dans la loi sur la location urbaine (LAU), mais la loi précise au moins qu’elle est destinée à des usages autres que le logement. Par exemple, des étudiants et doctorants de passage, des professionnels très mobiles ou des nomades numériques, des personnes dont le logement est en construction… « C’est le motif, et non la durée du séjour, qui détermine le caractère saisonnier d’un contrat et il faut l’accréditer, y compris en fournissant le contrat de travail », ajoute M. Molina.
Mais personne n’a demandé à Fernandez de prouver qu’il était étudiant. Je n’aurais pas pu le faire. « Il s’agit d’un contrat dont le seul but est d’enfreindre la loi et de faire payer davantage », déplore-t-il. Depuis qu’ils ont signé le bail saisonnier, ils paient 120 euros de plus par mois, soit 1 120 euros, alors que leur appartement, selon le plafond fixé par l’indice gouvernemental, devrait valoir entre 600 et 700 euros.
« C’est horrible, tout le temps en train de surveiller nos mouvements. Chaque fois que nous nous plaignons, la société immobilière nous assaille d’appels et de courriels menaçant de résilier le contrat », déplore M. Fernández.
M. Arcarazo, du Sindicato de Inquilinas, explique qu’il reçoit de plus en plus de cas de locataires comme ces jeunes femmes, avec ce qu’il décrit comme des « contrats de pacotille ».
Casa Orsola, bastion de la résistance
S’il est un bâtiment qui symbolise la résistance du quartier contre la spéculation immobilière et la gentrification, c’est bien la Casa Orsola, un bâtiment moderniste du quartier de l’Eixample que les propriétaires veulent expulser. La location saisonnière joue également un rôle dans son histoire.
La propriété a été acquise par un fonds immobilier catalan alors que l’intention du gouvernement d’Ada Colau de piétonniser sa rue, Consell de Cent, était déjà connue. Aujourd’hui, la route figure parmi les dix meilleures du monde, selon le guide de loisirs Time Out, et les 19 voisins restants sont réticents à accepter qu’ils doivent partir.
Certains d’entre eux ont des contrats à durée indéterminée, d’autres voient leur contrat expirer dans quelques années et d’autres encore sont déjà en fin de contrat, mais vivent toujours dans leur logement (en payant leur loyer au tribunal). Elisenda Paños, qui y vit depuis 35 ans avec son compagnon et son fils adolescent, et Josep Torrent sont deux d’entre eux. Et tous deux ont une date d’audience pour leur expulsion.
Depuis la terrasse du domaine, Paños et Torrent regrettent que la propriété ait « fermé ses portes » à leur proposition de négociation. Les cinq appartements déjà libérés ont été rénovés et sont loués dans le cadre de contrats saisonniers. Si Josep ou Elisenda paient entre 600 et 800 euros par mois pour leur maison, les nouvelles maisons temporaires coûtent entre 2 000 et 2 400 euros. A cela s’ajoutent les frais, qui s’élèvent à environ 1 000 euros, et la caution, qui varie entre 4 000 et 5 000 euros. « Bien sûr, ils ne s’intéressent pas à nous », commente Paños avec dérision. « S’ils pouvaient nous louer à la journée, ils le feraient », dit Torrent.
La Casa Orsola, selon les habitants eux-mêmes, est aussi un point de vue d’où l’on peut observer comment le quartier s’est vidé de ses connaissances pour accueillir de jeunes étrangers au pouvoir d’achat élevé et que l’on salue à peine. Ana, seule locataire à long terme du domaine, se voit dans quelques années « seule et entourée de touristes ». Il est monté sur la terrasse pour discuter avec ses voisins et profiter d’un des premiers après-midi chauds du printemps. « La seule chose positive dans cette situation est que nous, les voisins, nous sommes unis », explique Elisenda Paños, ce qui contraste avec le peu de contacts qu’ils ont avec leurs voisins temporaires, qui ne sont même pas au courant de leurs revendications. « Ils ne veulent pas savoir. Pour eux, la ville est une décoration. Tout ce qui les intéresse, c’est qu’il fasse beau et qu’on ne les vole pas, mais ils ne se rendent pas compte que le vol consiste à leur faire payer un loyer de 2 400 euros », explique Josep Torrent.
Alors qu’ils espèrent gagner la bataille contre la propriété, certains habitants de la Casa Orsola sont à la recherche d’un appartement. Mais dans la Nova Esquerra del Eixample, la zone la moins chère du quartier, le loyer coûte en moyenne 1 200 euros. « Le quartier est très beau, mais on se demande pour qui », demande Paños en sortant de sa porte et en regardant autour de lui, où les laveries et les cafés ont remplacé le commerce de proximité.
La demande « extraordinaire » de l’America’s Cup
Le secteur immobilier de Barcelone, pour sa part, exclut que le transfert massif vers les locations saisonnières soit dû à la volonté des propriétaires d’échapper à la nouvelle réglementation. « Nous devons prévenir la fraude, mais Barcelone est une ville universitaire avec des étudiants, des enseignants, des nomades numériques, des travailleurs temporairement déplacés… Et les locations saisonnières sont une nécessité », argumente Carles Sala, porte-parole de l’Association catalane des agents immobiliers (API).
Engel & Volkers, l’une des agences immobilières spécialisées dans les logements haut de gamme pour étrangers, affirme également que l’augmentation des locations à court terme ne serait pas compréhensible sans la croissance de la demande, qui, selon elle, est réelle. « La clientèle extracommunautaire a augmenté de manière exponentielle ; les Nord-Américains sont maintenant numéro un et avant 2022, ils étaient résiduels », explique Albert Gonzalez, directeur de la division de location de Barcelone de l’entreprise, qui attribue également ce phénomène à l’approbation de la loi dite « Startups » en décembre 2023, qui a facilité l’arrivée des nomades numériques en Espagne.
« Ce sont des profils qui ne louent pas pour sept ans, mais pour onze mois ou un an », poursuit M. González. « Ils essaient la ville et s’ils l’apprécient, ils décident d’y rester ou même d’acheter », ajoute-t-il. Ce sont des locataires qui ont un pouvoir d’achat plus important que ceux de Barcelone, avec des revenus par ménage qui peuvent facilement dépasser les 6 000 euros par mois, dit-il.
Dans ces conditions, la décision de ceux qui veulent rentabiliser leur patrimoine immobilier aboutit à opter pour des contrats temporaires. Si un propriétaire possédant cinq ou six biens immobiliers les louait à 1 500 euros et que le règlement l’oblige maintenant à réduire ce prix à 1 000 euros, il passe alors au système temporaire et peut facturer 2 500 euros par mois, vous comprenez ?
A tout cela s’ajoute l’America’s Cup, le macro-événement sportif qui se déroulera du 22 août au 20 octobre et qui attirera des milliers de personnes dans la ville. « La demande est extraordinaire », affirme M. González. L’une des entreprises participant au concours leur a déjà demandé 250 appartements à louer, de préférence dans des zones telles que le centre de Ciutat Vella. Jusqu’à présent, 150 ont été fermés.
Si l’administration ne met pas un terme à la location temporaire dans les mois à venir, tous les acteurs interrogés s’accordent à dire qu’elle continuera à se développer. Ce journal a demandé à la Generalitat si elle avait effectué des contrôles spécifiques pour s’assurer que ce chiffre n’était pas utilisé de manière frauduleuse, mais le département du territoire n’a pas répondu.
Depuis son appartement du quartier de Sarrià, d’à peine 70 m2 et sans lumière naturelle, Blanca Llum Vidal explique qu’en plus de s’être mobilisée pour trouver un loyer abordable, elle vient d’adhérer à une coopérative d’habitation, un modèle de copropriété immobilière qui s’est développé ces dernières années dans la capitale catalane. à l’abri du gouvernement Colau. Il veut échapper, dit-il, à la « spirale de la spéculation immobilière ». « Les grandes villes vous poussent vers l’extérieur et en même temps vous attirent, car c’est là qu’il y a le plus d’opportunités d’emploi », explique-t-il. « Nous sommes pris au piège d’une contradiction ».
