La location à court terme ne peut pas durer éternellement

Éwa Karendys : Vous vous arrêtez parfois dans des appartements privés loués sur des portails comme Booking.com ?

Łukasz Drozda : Il m’est arrivé, mais j’évite cela. J’ai aussi loué autrefois pour de courtes durées quelque chose de plus conforme à l’idée initiale du couchsurfing, c’est-à-dire dormir chez des habitants locaux. Je me suis par exemple arrêté dans des appartements en Turquie et en Allemagne, où des étudiants louaient des chambres pour gagner un peu d’argent. Aujourd’hui, je préfère réserver un hôtel – c’est plus pratique et plus éthique pour moi.

De nombreux urbanistes présentent de manière démoniaque l’impact de la location à court terme sur la vie en ville. Es-tu d’accord avec eux ?

Oui, au niveau de la politique urbaine, c’est l’un des plus grands problèmes dans les centres-villes des villes touristiques attractives.

On le voit par exemple à Jeune Ville à Gdańsk. Les activistes ont calculé que dans trois nouvelles constructions, jusqu’à 70 % des appartements sont destinés à la location courte durée, et seulement 30 % sont occupés par des résidents permanents.

Dans ces zones, on voit souvent des locaux commerciaux vides. Il n’y a pas assez de résidents permanents pour assurer un nombre suffisant de clients. Or, un espace durable doit être multifonctionnel. Nous connaissons cela dans l’histoire : les villes dépendantes d’un seul secteur ou d’une seule usine sont particulièrement vulnérables aux crises. Lorsque cette fonction commence à poser problème, toute la ville se dépeuple et se dégrade.

Il en va de même pour les quartiers et districts. Lorsqu’il manque des habitants, ces zones fonctionnent moins bien, et les commerces et services locaux ont du mal à survivre. Cela affaiblit l’économie locale, et dans les cas extrêmes, cela peut conduire à une faillite totale. De plus – dans le cas du bâtiment – il y a des coûts environnementaux élevés. Ils sont particulièrement lourds lorsque, au lieu de lieux de vie, il ne reste que des coquilles vides non habitées.

Les nouvelles réglementations annoncées par le gouvernement vont-elles enfin changer quelque chose concernant la location courte durée ?

Nous ne le saurons pas tant qu’elles ne seront pas adoptées. C’est un problème récurrent avec toute la législation en Pologne. Nous ne savons pas ce que le président finira par faire ; nous ne savons pas ce que les lobbyistes pourront obtenir lors du processus législatif. En revanche, une chose est sûre : aujourd’hui, nous avons des règles très libérales qui ne limitent pas ce phénomène. En fait, la politique du logement en Pologne est de nature libertarienne, ce qui signifie qu’elle favorise toutes les actions spéculatives et predatrices. La location courte durée en est un exemple.

Certains espèrent que le marché à Jeune Ville sera enfin saturé d’appartements, et que les logements seront vendus ou loués à long terme.

Je pense aussi cela, mais beaucoup dépend de la perspective dont on parle. Rappelons que les ressources en logement dans les villes polonaises ont traversé plusieurs systèmes économiques, et parfois elles se trouvaient même dans des territoires appartenant à d’autres pays, ce dont Gdańsk est un exemple frappant.

Le fait que la location courte durée ne soit pas éternelle et que tôt ou tard le marché s’effondrera est absolument certain. Cependant, la rapidité de cette évolution dépend des réglementations gouvernementales. Un bon exemple est ce qui se passe actuellement en Espagne – un lieu devenu populaire parmi les Polonais souhaitant placer leur capital quelque part. Le durcissement des règles concernant la location courte durée fait chuter drastiquement la rentabilité des investissements dans ces appartements.

Si quelqu’un achète un logement pour passer ses vacances en Espagne et peut se permettre d’entretenir un tel local, cela reste probablement attractif. On peut alors seulement envisager les désagréments liés au changement climatique. Mais en termes de rentabilité d’investissement, cela pourrait s’avérer aussi raté que les fameuses maisons sur Zanzibar.

Les partisans de la location à la nuitée affirment qu’elle offre aux gens plus de choix.

Je vais être direct : c’est n’importe quoi ! La location courte durée n’augmente pas l’offre. J’ai déjà fait une analyse simple : je comparais les plus grandes villes de Pologne, réputées pour leur dynamisme économique, avec des stations balnéaires et des villes qui avaient de mauvaises perspectives. J’ai comparé le taux de saturation de l’offre dans les villes disposant d’une grande base d’hébergements et celles où cette base était nettement plus faible.

Les conclusions ?

La location courte durée ne se développe pas là où il y a un manque d’offre d’hébergement, mais là où il est possible d’obtenir un avantage déloyal sur la concurrence. Bien sûr, il y a des exceptions : par exemple, selon certains, il serait plus pratique pour des familles avec enfants de louer un appartement plutôt qu’un hôtel.

Je parle de ce genre de situation. Certains préfèrent louer un appartement entier, veulent y cuisiner, partager les coûts et pensent que cela leur est plus avantageux.

En effet, si cette offre répond à de réels besoins, et non à des caprices, cela peut parfois avoir du sens pour une famille. Mais ce n’est pas un phénomène si massif qu’il ne pourrait pas être contré par l’industrie hôtelière. D’ailleurs, aujourd’hui, les hôtels proposent aussi d’autres formes que la simple chambre individuelle. Le problème, c’est que les hôtels, avec leurs coûts opérationnels plus élevés, ne se concentrent pas sur ce marché, car ils ne peuvent pas concurrencer le pseudo-hôtellerie dans l’économie grise.

Ce n’est pas une question de besoin réel, mais de caprice. Il est attrayant d’acheter un service ou un produit à moindre coût sans ticket, lorsque l’entreprise offre un tarif inférieur parce qu’elle fraude sur les taxes.

Quelle est la perspective des propriétaires ? Quelqu’un possède un appartement dans un endroit attractif et veut profiter de la possibilité de le louer aux touristes pour gagner un peu d’argent en saison.

Le point de vue dépend du point de vue. Les chercheurs disent que « investissement » et « spéculation » désignent en réalité le même processus, mais avec des connotations émotionnelles différentes.

Si le loueur d’un appartement pour touristes agit légalement, déclare le local dans le registre des établissements hôteliers, paie ses impôts, pourquoi devrions-nous lui en vouloir ?

Les lois existantes sont aussi poreuses qu’un tamis, ce qui entraîne de nombreux effets négatifs. Le marché du logement voit disparaître des logements destinés à la location à long terme. On parle aussi de coûts environnementaux plus élevés liés à la gestion des locaux pour la location courte durée. Dans un hôtel, la literie est transportée en chariots entre les chambres voisines, alors que pour la location courte durée, quelqu’un doit faire le tour de la ville pour cela. Les nuisances pour les voisins sont aussi plus importantes, et les employés des entreprises gérant ces locaux dispersés ont de moins bonnes conditions pour négocier leur salaire ou s’organiser en syndicat. Ce confort individuel engendre des phénomènes socialement problématiques.

Revenons brièvement à Gdańsk. Sur la vieille ville, sur des terrains appartenant auparavant à la ville, dans le cadre d’un partenariat public-privé, un promoteur immobilier construit 750 logements. Les habitants critiquent le fait que certains locaux seront des appartements à usage d’investissement. Cela ne vous surprend-il pas que ce projet soit réalisé avec la participation de la ville, et qu’au lieu de logements sociaux, il y ait encore des appartements à louer à la journée ?

Si la politique du logement est libertarienne, ce sont justement ces solutions qui l’emportent. Mener une politique efficace par les collectivités est tout simplement pénible. Ce n’est pas une façon d’obtenir facilement des voix, si la ressource publique est peu développée. Les électeurs voient des investissements ponctuels, et non une réponse aux besoins de l’ensemble des groupes sociaux.

Mais la société exerce une pression pour des solutions qui ont peu de chances de se réaliser, comme la baisse des prix nominaux des logements, ou encore la punition des promoteurs, qui ont une réputation particulièrement mauvaise chez nous.

Quand on interroge les promoteurs sur la location courte durée, on entend souvent qu’ils ne contrôlent pas comment les acheteurs utilisent leurs appartements. N’ont-ils vraiment aucune influence sur qui vivra dans leurs quartiers ?

Il me semble qu’il n’est pas utile d’attendre une responsabilité très poussée de la part d’une entreprise à but purement commercial. Au lieu de cela, nous devrions introduire des solutions réglementaires permettant de financer des formes de construction concurrentielles, en quelque sorte en piquant une partie de leur clientèle aux promoteurs. À Gdańsk, dès les années 90, les promoteurs ont dominé le marché local du logement. Malheureusement, dans beaucoup de grandes villes régionales, il n’existe pas encore de solutions comme le TBS ou le SIM (Société de Construction Sociale, rebaptisée aujourd’hui Initiatives Sociales de Logement – note de la rédaction), ou elles sont en train de se développer.

Si un promoteur construit uniquement des appartements de 25 à 30 mètres carrés, avec des rangements pour valises, cela incite directement à la location courte durée.

C’est vrai. Mais souvenons-nous que si cela devient rentable, on peut même transformer un appartement de 100 mètres en quatre micro-appartements légaux de 25 mètres chacun. Ou plus, si quelqu’un est encore plus audacieux et tente de contourner la réglementation.

L’essentiel n’est pas tant la forme spatiale, mais le cadre réglementaire. C’est lui qui façonne la politique du logement, qui peut favoriser une offre diversifiée. Par exemple, on peut exiger des promoteurs qu’une partie des logements dans un projet soit destinée à la location à long terme, et une autre à la vente. L’offre de location devrait aussi être accessible à des ménages beaucoup moins aisés.

Quels outils envisagés par le gouvernement seront les plus efficaces pour contrôler la location courte durée ?

Du point de vue des collectivités territoriales, les zones exemptes de location courte durée seront sûrement utiles. Il sera aussi efficace de donner aux coopératives et aux copropriétés la possibilité d’interdire la location courte durée dans un local donné.

Je pense que la location courte durée est si néfaste pour l’ensemble des villes qu’il vaut mieux aller vers des interdictions larges. Ainsi, les lacunes éventuelles seront comblées par le secteur hôtelier. D’un autre côté, limiter ce phénomène nuisible pourrait nous ramener à l’idée initiale, c’est-à-dire le couchsurfing – partager un logement.

Où l’interdiction de la location devrait-elle être instaurée ?

Certainement dans les centres-villes, c’est-à-dire là où les quartiers se dépeuplent le plus. Il suffit de regarder la carte des offres sur n’importe quel site de location courte durée pour voir que leurs plus grands regroupements se trouvent dans les zones centrales. Ce type de locaux dégrade la politique du logement locale. Si l’on ajoute le bruit causé par les touristes de courte durée, la vie des habitants ordinaires devient particulièrement difficile.

Ne crains-tu pas que les nouvelles réglementations soient inefficaces, et qu’en dépit de l’obligation d’obtenir l’accord des copropriétés ou de la possibilité de désigner des zones d’interdiction par les collectivités, la location courte durée continue d’échapper au contrôle ?

Le plus grand risque est que ces réglementations ne soient pas appliquées. Tout comme beaucoup de lois sur la circulation ou sur les nuisances, c’est-à-dire le comportement des voisins « longue durée » gênants.

Un avantage certain est que la location courte durée est très numérisée, ce qui explique la commodité de cette solution, qui contribue à sa popularité. En étant à Varsovie, je peux réserver un logement en cinq minutes non seulement à Gdańsk, mais aussi à Bangkok ou dans un petit village au Chili. Cela signifie aussi que les plateformes – en Pologne, nous utilisons en réalité deux – peuvent bloquer les annonces illégales. La responsabilité peut leur être imputée. Et une offre moins visible sera moins problématique.

Je vois ici une certaine convergence avec ce que prônent parfois les mouvements d’extrême droite. Ils s’opposent à la technologie, disant qu’elle facilite la surveillance des gens. Mais quand ils « défendent l’argent liquide » et s’enthousiasment pour la blockchain, ce n’est pas tant pour protéger les droits civiques, mais plutôt pour frauder : acheter des services sans ticket ou facture.

Que pouvons-nous apprendre de Barcelone, Madrid, Amsterdam – c’est-à-dire de ces villes qui ont déjà lutté contre le problème de la location courte durée ?

Et elles continuent de lutter. Je ne crois pas qu’il soit possible de mettre fin une fois pour toutes à la spéculation immobilière. Barcelone, par exemple, prévoit d’annuler toutes les licences de location courte durée à partir de novembre 2028.

Je pense que c’est la meilleure solution, car elle laisse le moins de marges d’erreur dans le système. Je ne connais pas de ville qui ait complètement éliminé ce problème. Les villes où la location courte durée est la moins problématique sont simplement celles où la pénurie de logements est la plus faible. Là, les habitants sont dans une situation relativement meilleure, et ce modèle leur cause moins de nuisances. Il s’agit donc de créer une politique du logement où la prédation de cette forme de location sera moins pesante.

Comment faire ?

Les villes polonaises devraient cesser de faire semblant que le problème n’existe pas, saisir le taureau par les cornes et commencer à construire un parc de logements sociaux raisonnable. Une politique cohérente développée sur plusieurs années permettrait de réduire les maux liés au logement.

Les expériences de l’Espagne montrent cependant que, malgré les licences, les amendes et les registres, il reste difficile pour les habitants ordinaires d’accéder aux appartements en location courte durée.

Croire que l’on peut, sans une crise totale ou même une redéfinition du système économique, faire baisser réellement les prix des logements est une illusion. À long terme, dans une économie de marché, les prix de l’immobilier ont tendance à augmenter. Même si l’on s’attaque au marché de la location courte durée, et si l’on laisse la politique du logement aux promoteurs, cela ne fera pas baisser significativement les prix.

De toute façon, la baisse des prix de l’immobilier ne devrait pas être notre objectif.

Comment ça ?

Il s’agit simplement que les ménages, même ceux de la classe moyenne supérieure, puissent bénéficier du système public. L’offre doit être suffisamment riche pour couvrir différents groupes, ce qui réduit la stigmatisation des personnes utilisant le système public et favorise une politique du logement plus égalitaire. Dans ce contexte, le segment de la propriété immobilière n’inclura que les plus riches. Et le fait que leurs logements soient chers ne sera plus aussi socialement douloureux.