Je marche sur la pointe des pieds, je n'utilise pas les toilettes, je viens de Pologne. Je cherche une chambre à louer.

Zones exemptes de l'accent oriental, de chats, de contrats précaires et de la vieillesse – les auditions pour le locataire idéal peuvent officiellement commencer. La rentrée universitaire débute, donc ce sera exigeant et bondé, un mur de polystyrène et une seule fenêtre, car plus de 100 000 étudiants supplémentaires se rendent dans les grandes agglomérations pour étudier par rapport à l'année dernière – c'est justement une double promotion qui commence.

Les jeunes accepteront toutes les conditions, et les propriétaires choisiront parmi les candidats les plus prometteurs. Aujourd'hui, la solvabilité ne suffit plus, il est de plus en plus fréquent de privilégier l'origine « polonaise de souche ».

La sélection darwinienne naturelle sur le marché de la location fonctionne depuis des années et, malheureusement, il n'y a pas de perspective de changement, car plus un logement devient rare en Pologne, plus le marché commence à ressembler à une exposition de chiens de race.

Les Polonais avec un pedigree polonais ont la cote

– Je ne pourrais plus m’en sortir maintenant – dit Valeria, 29 ans. Il y a huit ans, elle a fui la Bosnie-Herzégovine, en crise financière et politique, pour venir étudier les relations internationales à Cracovie. Elle a rencontré plusieurs fois l’hostilité des propriétaires à cause de son prénom et de son nom.

– J’ai vécu des situations désagréables où je téléphonais aux propriétaires pour organiser une visite, mais quand nous nous rencontrions en personne pour signer le contrat, ils refusaient soudainement. Parce qu’au téléphone, ils n’entendaient pas l’accent, mais dès qu’ils voyaient d’où je viens, ils changeaient d’avis. Maintenant, je loue une chambre avec des amies. J’aimerais louer seule, mais financièrement, ce n’est pas possible pour le moment. Il faut se serrer dans une pièce. Je suis arrivée en 2018 avec une bourse de 1200 zł, et j’ai facilement payé la résidence universitaire qui coûtait alors 250 zł. Je pouvais vivre un mois avec l’aide de mes parents.

Sur OLX, on voit de plus en plus d’annonces indiquant que les personnes avec la nationalité polonaise et parlant polonais sont préférées. Les citoyens ukrainiens acceptent déjà cette situation, tentent leur chance et finissent par réussir – me disent Artem et Roksolana. Ils ont entendu plusieurs fois au téléphone « Désolé, mais nous ne louons pas aux Ukrainiens » – c’est presque la norme maintenant.

Il est également courant que les animaux de compagnie ne soient pas acceptés. Grzegorz vit à Cracovie depuis près de neuf ans. Récemment, en changeant de chambre avec deux chiens, il a reçu des questions : « Est-ce que les chiens aboient fort ? », « Sont-ils promenés ? ». Mais aussi des questions plus personnelles : « Ai-je un contrat de travail ? », « Est-ce que j’attends un enfant avec ma partenaire ? ».

– Sur le marché de la location à Cracovie, tout se fait de lui-même. Les propriétaires savent qu’ils peuvent demander plus d’argent, alors ils le font. Le plan est de partir d’ici – ajoute Grzegorz.

L’élevage en cage, un luxe précieux

Actuellement, à Cracovie, il y a 18 279 annonces actives de location d’appartements, avec une médiane de loyer d’environ 2800 zł par mois. En comparaison, à Varsovie, il y a 30 000 annonces, avec une médiane d’environ 3500 zł. Ces villes sont souvent choisies par de jeunes diplômés du lycée pour étudier – et chaque année, les prix augmentent.

Pour obtenir une promotion professionnelle et sociale, les étudiants acceptent toutes les conditions de logement, même si tous n’en auront pas l’occasion. À titre d’exemple, à Cracovie, le nombre d’étudiants diminue chaque année : de près de 210 000 entre 2009 et 2012 à environ 127 000 fin 2022. Les coûts de la vie dans les grandes villes augmentent, et avec des loyers exorbitants, certains se battent pour obtenir une place en résidence universitaire (de plus en plus difficile), tandis que d’autres mangeront du polystyrène, boiront une bière achetée lors d’un « happy hour », arriveront en retard en cours après le travail – à peine en conciliant les deux – et n’auront presque rien appris. D’autres, après une analyse financière froide, resteront dans leur ville natale, où le marché du travail est limité, et la démographie diminue comme un pull turc après lavage, rendant plus difficile l’acquisition de capital social ou culturel. Ces endroits incluent par exemple Tarnów ou Gorzów Wielkopolski, qui ont leurs universités publiques.

Pawel, 19 ans, venu de Brzesko pour étudier l’automatique et la robotique à l’AGH, dit qu’il a pris n’importe quoi, du moment que c’était pas cher, mais il a entendu que des gens n’ont pas été acceptés dans des résidences universitaires situées à plus de 130 kilomètres de Cracovie.

– Je paie 900 zł de loyer et 400 pour les charges. C’est une petite chambre, il est très difficile de trouver quelque chose de moins cher.

Mais comment, il n’y a pas de logement ? En se promenant dans les rues des villes polonaises, je vois régulièrement de nouvelles résidences universitaires, comme « Student Spaces » dans le Mokotów de Varsovie. Malheureusement, ce n’est qu’une illusion d’accessibilité. Les logements privés sont ouverts pour des enfants de familles aisées.

La demande insatisfaite de logements étudiants en Pologne atteint même 400 000 lits, dont environ 60 000 manquent à Varsovie. Construire des résidences modernes pour les enfants les plus riches ne résout pas le problème, cela accentue les inégalités sociales et prouve que le système éducatif en Pologne n’est qu’en apparence égalitaire. Les étudiants de Poznań en sont parfaitement conscients, car ils n’ont pas récupéré Jowita, car l’UAM n’a pas les fonds pour financer la rénovation. La même chose pour l’UJ – la rénovation de Kamionka ? Trop chère.

Les étudiants doivent donc lutter de manière inégale contre les propriétaires, et ici, c’est comme dans les émissions télévisées et les concours de type reality show – il faut surpasser la concurrence, remplir certains critères, parfois esthétiques, faire bonne impression. Il est facile de tomber sur une question inconfortable, piégeuse, stressante. Si vous répondez mal – vous êtes éliminé.

Les caprices et le marché libre dominent

Les auditions pour les locataires n’ont pas été inventées en Pologne. En Irlande, flatmate interviews sont courantes depuis plusieurs années et incluent un questionnaire avec une dizaine de questions. Sur Facebook, il existe un groupe The Ideal Flatmate Dublin, qui compte près de 100 000 membres.

Aux Pays-Bas, le casting pour un locataire est presque une solution systémique due à une grave pénurie de logements étudiants, mais il diffère un peu des standards polonais. Cela s’appelle hospiteren. L’équilibre des forces n’est pas basé sur le capital financier, mais sur la « chimie ». Lorsqu’une chambre se libère, les autres locataires ne contactent pas une agence, mais cherchent eux-mêmes des candidats sur Internet. Ils invitent ces derniers à une soirée de présentation, vérifient leur style de vie, leurs passions, ce qu’ils étudient. Sur cette base, ils choisissent leur nouveau colocataire.

Fait intéressant, cette année, le Parlement européen s’est intéressé à la situation du manque de logements étudiants et a demandé comment concilier le droit des résidents à choisir leur colocataire avec les principes anti-discrimination et de sélection objective.

En France, le casting pour la location est plus artisanal et moins formel, ressemblant davantage à un recrutement pour une université. « Le Monde » en parlait il y a deux ans comme d’un « parcoursup » – un système de recrutement pour les études, car avec une offre limitée, les étudiants doivent rivaliser pour un petit nombre de logements.

Tomek, 34 ans, habitant de Cracovie depuis plus de 10 ans, dit qu’il était difficile de rivaliser avec quelqu’un qui avait un emploi fixe, alors que lui n’avait que des missions ponctuelles, mais il n’était pas surpris d’être exclu, car il a rencontré un schéma similaire en Irlande. Aujourd’hui, il loue avec sa partenaire un appartement à Krowodrza, dans un quartier étudiant du centre-ville.

– Nous avons un chien, et avec un seul animal, il était déjà difficile de trouver.
– Mais on ne pouvait pas avouer qu’on avait deux chats – rit Gabriela. – Si on a plus d’animaux, c’est pratiquement impossible, ce qui est difficile à comprendre, car nous travaillons et un avenant au contrat, précisant que nous pourrions couvrir d’éventuels dégâts, serait une bonne solution, mais personne n’y consent. Et si on regarde les annonces, peut-être un pour cent accepte un chien.
– Le mieux, c’est un petit chien qui ne aboie pas – ajoute Gabriela. – On a été confrontés à l’exigence d’envoyer une photo du chien. Mais je me souviens qu’en Irlande, quand j’y ai vécu deux ans, c’était la norme. Il y avait 30, 40 personnes pour une seule audition, avec des références de la part d’employeurs ou d’anciens locataires.

Est-ce normal ?

Pour ceux qui ont dépensé une fortune pour acheter un logement, éliminer les locataires peu prometteurs semble tout à fait raisonnable dans l’ère des histoires étranges de destructions de logements. À Będzin, il y a trois ans, une affaire nationale a fait grand bruit : une famille de cinq personnes a loué un appartement pendant un an et l’a détruit à tel point que l’affaire a été portée devant la justice. S’ajoutent des inquiétudes concernant le non-paiement des loyers et les problèmes pour faire partir les locataires.

– Les gens prennent des risques, mais cela devrait être réglementé. Il ne faut pas tout demander – dit M. Feliks, 81 ans, propriétaire à Cracovie, louant à un couple ukrainien un studio de 45 m² pour 1500 zł à Królewska.

– Les gens ont peur pour leurs biens, mais si on refuse de louer aux Ukrainiens, on n’aura pas de pension. Ils sont très importants.

Une grande partie des propriétaires considèrent cependant leurs appartements comme un outil de spéculation-finance. La sous-location est pour eux une façon rapide d’obtenir un revenu passif, ils divisent donc la grande surface de leurs logements en plusieurs petites chambres microscopiques avec des cloisons en carton-plâtre.

La roue de la fortune

La législation sur la location en Pologne protège théoriquement les locataires, mais en pratique, cela ne fonctionne pas toujours. L’expulsion sans recours est illégale, mais elle se produit quand même, bien que la loi offre une protection supplémentaire notamment aux mères avec enfants, aux retraités et aux pensionnés, mais cela varie. Les propriétaires en sont conscients et hésitent donc à prendre des risques – car que faire si le locataire cesse de payer et qu’il est difficile de s’en débarrasser ? En conséquence, ces groupes sociaux sont depuis des années fortement discriminés sur le marché de la location. Mais pas seulement eux.

Selon le rapport Barrières cachées – à qui refuse le marché de la location en Pologne ? de 2025, la plus grande réticence concerne les non-Union européenne – 55 % des réponses négatives. Les freelances et les personnes en contrat civil sont aussi sur la sellette, même si leurs revenus peuvent être comparables ou souvent supérieurs à ceux des salariés en CDI, et enfin, les animaux de compagnie – 35 % des refus.

Sur quoi se basent les propriétaires ? La majorité, d’abord, sur le montant et la stabilité des revenus – 54 %, puis sur l’impression personnelle – 46 %, et sur le fait que la personne soit célibataire, en couple ou en famille. Une étude menée auprès de 1500 personnes montre aussi que les étudiants ne sont pas très bien vus sur le marché de la location. Aux côtés des retraités, des freelances, des familles nombreuses, ils constituent le groupe avec le pourcentage de préférences le plus faible, en ce qui concerne le mode de vie, selon le propriétaire.

À l’ère des exigences ambiguës et de la grande machine à tirer au sort, les jeunes se déclarent de plus en plus souvent eux-mêmes dans des groupes fermés en ligne, postant des photos attrayantes, exploitant les aspects du capital physique et essayant de faire bonne impression dès le premier contact. En quelque sorte, ils initient eux-mêmes ce genre d’audition, car ils savent que cela fonctionne. Les gens ont tendance à attribuer des traits de personnalité spécifiques en fonction de la photo.

Le « double année universitaire » approche à grands pas, donc toutes les astuces sont permises, mais la meilleure chance est alors lorsque vous publiez une annonce du type :

« Salut, je m’appelle Mateusz. Je cherche à louer une chambre individuelle dans le centre. À propos de moi : je travaille à temps plein de façon stable (principalement en dehors de la maison). Je ne reste à l’appartement que la nuit, je ne suis pas là pendant la journée. Je suis une personne calme, propre, ponctuelle, sans dépendances (je ne fume pas), je ne bois pas, je ne cuisine pas à la maison, je marche sur la pointe des pieds. Je n’ai pas d’animaux. En gros, je veux juste payer pour un logement, je vais parfois utiliser les toilettes (mais plus souvent dehors). Si tu as une chambre libre ou si tu connais quelqu’un qui cherche un locataire tranquille, écris-moi ! ».

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Mateusz Macierakowski – journaliste, sociologue. Créateur de la chaîne Sans blague, diplômé de l’École polonaise de reportage. Lauréat de deux prix SGL Local Press 2026.

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