Kratkoročni najam ne može trajati zauvijek

Ewa Karendys: Zadržavaš li ponekad u privatnim apartmanima iznajmljenim putem portala poput Booking.com?

Łukasz Drozda: Ponekad sam to radio, ali izbjegavam. Nekad sam također kratkoročno iznajmljivao nešto što je više u skladu s izvornom idejom couchsurfinga, odnosno noćenjem kod lokalnih stanovnika. Zadržavao sam se, na primjer, u stanovima u Turskoj i Njemačkoj, gdje su studenti iznajmljivali sobe da bi si dodatno zaradili. Danas radije iznajmljujem hotel – to mi je udobnije i etičnije.

Mnogo urbanista na demoničan način prikazuje utjecaj kratkoročnog najma na život u gradu. Slažeš li se s njima?

Da, na razini gradske politike to je jedan od većih problema u središtima atraktivnih turističkih gradova.

To se vidi i na Mladom Gradu u Gdanjsku. Aktivisti su izračunali da u tri nove investicije čak 70 posto stanova ide na kratkoročni najam, a samo 30 posto žive stalni stanovnici.

Na takvim područjima često su vidljivi prazni poslovni prostori. Nema tamo dovoljno stalnih stanovnika da bi osigurali dovoljan broj kupaca. U međuvremenu, održivi prostor je višefunkcionalan. To znamo iz povijesti: gradovi ovisni o jednoj industriji ili jednoj tvornici posebno su podložni krizama. Kada ta funkcija počne praviti probleme, cijeli grad se iseljava i propada.

Slično je i s naseljima i četvrtima. Kada nedostaje stanovnika, takvi prostori lošije funkcioniraju, a lokalne trgovine i usluge imaju problema s opstankom. To slabi gospodarstvo tog mjesta, a u ekstremnim slučajevima može dovesti do potpune propasti. Uz to – u slučaju gradnje – dolaze visoki ekološki troškovi. Oni su osobito osjetljivi kada umjesto mjesta za život postoje nepopunjene ljuske.

Hoće li novo najavljeno zakonodavstvo koje regulira kratkoročni najam konačno nešto promijeniti?

Nećemo znati dok se ne usvoje. To je stalni problem s cijelim zakonodavstvom u Poljskoj. Ne znamo što će na kraju učiniti predsjednik; ne znamo što će lobisti uspjeti dogovoriti u fazi zakonodavnog procesa. Međutim, znamo jedno: danas imamo vrlo liberalne propise koji ne ograničavaju taj fenomen. U suštini, poljska stanogradnja ima libertarijanski karakter, što znači da pogoduje svim spekulativnim i pohlepnim djelovanjima. Kratkoročni najam je upravo takav primjer.

Neki računaju da će se na Mladom Gradu tržište napuniti apartmanima, a stanovi će ići na prodaju ili na dugoročni najam.

I ja tako mislim, iako mnogo ovisi o perspektivi o kojoj govorimo. Sjetimo se da su stambeni resursi u poljskim gradovima prošli kroz nekoliko gospodarskih sustava, ponekad su se nalazili čak u granicama drugih država, što je, između ostalog, primjer Gdanjska.

To da kratkoročni najam nije vječan i da će se tržište prije ili kasnije srušiti, apsolutno je sigurno. Međutim, od vladinih regulacija ovisi koliko će brzo do toga doći. Dobar primjer je ono što se trenutno događa u Španjolskoj – mjestu koje je postalo popularno među Poljacima koji žele uložiti svoj kapital. Pojačavanje propisa o kratkoročnom najmu uzrokuje da se isplativost ulaganja u tamošnje apartmane drastično smanjuje.

Ako netko kupuje stan zato što želi provoditi odmore u Španjolskoj i može si priuštiti održavanje takvog objekta, to je vjerojatno i dalje atraktivno. Tada se može razmotriti samo neugodnosti povezane s promjenom klime. Međutim, s aspekta investicijske isplativosti, to bi se moglo pokazati kao slična pogreška kao i slavni domovi na Zanzibaru.

Pristalice najma na dane uvjeravaju da on ljudima pruža veći izbor.

Reći ću otvoreno: laž! Nije istina da kratkoročni najam povećava ponudu. Nekad sam napravio jednostavnu analizu: uspoređivao sam najveće gradove u Poljskoj s reputacijom gospodarskih prvaka s kurortima i gradovima koji su loše izgledali. Uspoređivao sam tako zasićenost ponudom u gradovima s velikom bazom smještaja i onima s znatno manjom.

Koji su zaključci?

Kratkoročni najam se širi ne tamo gdje nedostaje ponuda smještaja, već tamo gdje se jednostavno može dobiti nepoštena prednost nad konkurencijom. Naravno, postoje i iznimke: na primjer, prema mišljenju nekih obitelji s djecom, udobnije je iznajmiti stan nego hotel.

Takvu situaciju spominjem. Neki radije iznajmljuju cijeli stan, žele u njemu kuhati, dijele troškove i vjeruju da im je to isplativije.

Zaista, ako takva ponuda odgovara stvarnim potrebama, a ne željama, to u obiteljskim situacijama ponekad može imati smisla. Međutim, to nije tako masovno pojava da se ne bi mogla odgovoriti hotelska industrija. Uostalom, već danas hoteli nude i druge oblike od pojedinačnih soba. Problem je što hoteli s višim operativnim troškovima ne fokusiraju se na taj tržišni segment jer nisu u stanju konkurirati pseudohotelijerstvu u sivoj zoni.

To je pitanje ne o stvarnoj potrebi, već o želji. Privlačno je kupiti neku uslugu ili proizvod jeftinije bez izdavanja računa, kada nam tvrtka ponudi nižu cijenu jer će varati na porezima.

Perspektiva vlasnika? Netko ima stan na atraktivnom mjestu i želi iskoristiti mogućnost iznajmljivanja turistima za dodatnu zaradu u sezoni.

Gledište ovisi od točke gledišta. Istraživači i istraživačice kažu da su „investicija“ i „spekulacija“ dva naziva za isti proces, samo s različitim emocionalnim nabojem.

Ako iznajmljivač stana turistima djeluje legalno, prijavi lokalni objekt u evidenciju objekata u kojima se pružaju hotelske usluge i plaća poreze, zašto bismo mu zamjerali?

Postojeći zakoni su rizični kao sito, što izaziva niz negativnih posljedica. Iz tržišta stanova nestaju stanovi za dugoročni najam. Također, povećavaju se ekološki troškovi upravljanja stanovima na kratki najam. U hotelu se posteljina dostavlja kolima između soba koje se nalaze jedna do druge, a kod kratkoročnog najma netko mora voziti po cijelom gradu. Neugodnosti za susjede su veće, a radnici koje zapošljavaju tvrtke koje upravljaju razbacanim stanovima imaju lošije uvjete za pregovaranje o plaći ili sindikalno organiziranje. Ta individualna udobnost stvara društveno problematične pojave.

Vratimo se na trenutak u Gdanjsk. Na Dolnjem Gradu, na zemljištima koja su prije pripadala gradu, u okviru javno-privatnog partnerstva, deweloper s Gradom Gdanjskom gradi 750 stanova. Stanovnici kritiziraju činjenicu da su neki od stanova investicijski apartmani. Nije li ti čudno da takav projekt nastaje uz sudjelovanje grada, a umjesto socijalnih stanova na gradskim zemljištima nastaju novi apartmani za dane?

Ako imamo libertarijansku stanogradnju, onda upravo takva rješenja pobjeđuju. Vođenje učinkovite politike od strane lokalnih vlasti je jednostavno dosadno. To nije način za lako osvajanje glasova ako je javni resurs slabo razvijen. Izborci vide pojedinačne investicije, a ne odgovor na potrebe cijelih društvenih skupina.

Međutim, društvo vrši pritisak na takva rješenja koja gotovo nemaju šanse za realizaciju, a to su sniženje nominalnih cijena stanova ili dodatno oporezivanje dewelopera, koji kod nas imaju izuzetno lošu reputaciju.

Kada pitamo dewelere o kratkoročnom najmu, često čujemo da od njih ne ovisi kako kupci koriste svoje stanove. Zaista nemaju utjecaja na to tko će stanovati u njihovim naseljima?

Mislim da nema smisla očekivati od tvrtke koja je isključivo komercijalnog karaktera da bude odgovorna do krajnjih granica. Umjesto toga, trebali bismo uvoditi regulativna rješenja koja bi omogućila financiranje konkurentnih oblika gradnje, jednostavno oduzimajući dio njihove klijentele deweloperima. U Gdanjsku su deweloperi već od 90-ih dominirali lokalnim stambenim tržištem. Nažalost, u mnogim velikim županijskim gradovima ponekad uopće nema rješenja poput TBS ili SIM (Društvo za društveno stanovanje, sada preimenovano u Socijalne inicijative stanovanja – op. red.), ili tek počinju s razvojem.

Ako deweloper gradi stanove od 25–30 kvadratnih metara, s pretincima za prtljagu, to je samo po sebi poziv na kratkoročni najam.

Uistinu. Ali zapamtimo da će, ako je to isplativo, čak i od stana od stotinu kvadrata moći napraviti četiri legalne mikrostanove od 25 kvadratnih metara. Ili i više, ako netko bude još bezobrazniji i pokuša zaobići propise.

Ključ nije toliko u obliku prostora, koliko u regulativnom okruženju. To oblikuje stanogradnju koja može služiti za stvaranje raznolike ponude. Na primjer, može se zahtijevati od dewelopera da dio stanova u investiciji bude namijenjen za dugoročni najam, a dio za prodaju. Pri čemu bi ponuda najma trebala biti dostupna i znatno manje imućnim kućanstvima.

Koji će od planiranih vladinih alata biti najučinkovitiji u kontroli kratkoročnog najma?

Sa stajališta lokalnih samouprava, sigurno će pomoći zone bez najma na dane. Također će biti učinkovito omogućiti zadrugama i zajednicama da zabrane kratkoročni najam u određenom stanu.

Mislim da je kratkoročni najam toliko štetan za cijele gradove da bismo se trebali usmjeriti na široke zabrane. Tada će rupe koje eventualno nastanu nadoknaditi hotelska industrija. S druge strane, ograničenje tog štetnog fenomena možda bi nas potaknulo na povratak izvornom ideji, odnosno couchsurfingu – dijeljenju stana.

Gdje bi trebalo uvesti zabranu najma?

Sigurno u središtima, odnosno tamo gdje se najviše iseljavaju četvrti. Dovoljno je pogledati kartu ponude na bilo kojem servisu za kratkoročni najam da se vidi da su najveće skupine u središnjim područjima. Takvi stanovi uništavaju lokalnu stanogradnju. Ako tome dodamo buku koju izazivaju kratkoročni gosti, život običnih stanovnika postaje posebno nepodnošljiv.

Ne bojite li se da će novi zakoni biti neučinkoviti i da će, unatoč zahtjevu za odobrenjem zadruga ili mogućnosti određivanja zona zabrane od strane lokalnih vlasti, kratkoročni najam i dalje izmići kontroli?

Najveći rizik je da regulative neće biti provedive. Kao i mnogi zakoni o prometu ili o zagađenju, što izaziva niz negativnih posljedica. Iz tržišta stanova nestaju stanovi za dugoročni najam. Također, povećavaju se ekološki troškovi upravljanja stanovima na kratki najam. U hotelu se posteljina dostavlja kolima između soba koje su jedna do druge, a kod kratkoročnog najma netko mora voziti po cijelom gradu. Neugodnosti za susjede su veće, a radnici koje zapošljavaju tvrtke koje upravljaju razbacanim stanovima imaju lošije uvjete za pregovaranje o plaći ili sindikalno organiziranje. Ta individualna udobnost stvara društveno problematične pojave.

Vratimo se na trenutak u Gdanjsk. Na Dolnjem Gradu, na zemljištima koja su prije pripadala gradu, u okviru javno-privatnog partnerstva, deweloper s Gradom Gdanjskom gradi 750 stanova. Stanovnici kritiziraju činjenicu da su neki od stanova investicijski apartmani. Nije li ti čudno da takav projekt nastaje uz sudjelovanje grada, a umjesto socijalnih stanova na gradskim zemljištima nastaju novi apartmani za dane?

Ako imamo libertarijansku stanogradnju, onda upravo takva rješenja pobjeđuju. Vođenje učinkovite politike od strane lokalnih vlasti je jednostavno dosadno. To nije način za lako osvajanje glasova ako je javni resurs slabo razvijen. Izborci vide pojedinačne investicije, a ne odgovor na potrebe cijelih društvenih skupina.

Međutim, društvo vrši pritisak na takva rješenja koja gotovo nemaju šanse za realizaciju, a to su sniženje nominalnih cijena stanova ili dodatno oporezivanje dewelopera, koji kod nas imaju izuzetno lošu reputaciju.

Kada pitamo dewelere o kratkoročnom najmu, često čujemo da od njih ne ovisi kako kupci koriste svoje stanove. Zaista nemaju utjecaja na to tko će stanovati u njihovim naseljima?

Mislim da nema smisla očekivati od tvrtke koja je isključivo komercijalnog karaktera da bude odgovorna do krajnjih granica. Umjesto toga, trebali bismo uvoditi regulativna rješenja koja bi omogućila financiranje konkurentnih oblika gradnje, jednostavno oduzimajući dio njihove klijentele deweloperima. U Gdanjsku su deweloperi već od 90-ih dominirali lokalnim stambenim tržištem. Nažalost, u mnogim velikim županijskim gradovima ponekad uopće nema rješenja poput TBS ili SIM (Društvo za društveno stanovanje, sada preimenovano u Socijalne inicijative stanovanja – op. red.), ili tek počinju s razvojem.

Ako deweloper gradi stanove od 25–30 kvadratnih metara, s pretincima za prtljagu, to je samo po sebi poziv na kratkoročni najam.

Uistinu. Ali zapamtimo da će, ako je to isplativo, čak i od stana od stotinu kvadrata moći napraviti četiri legalne mikrostanove od 25 kvadratnih metara. Ili i više, ako netko bude još bezobrazniji i pokuša zaobići propise.

Ključ nije toliko u obliku prostora, koliko u regulativnom okruženju. To oblikuje stanogradnju koja može služiti za stvaranje raznolike ponude. Na primjer, može se zahtijevati od dewelopera da dio stanova u investiciji bude namijenjen za dugoročni najam, a dio za prodaju. Pri čemu bi ponuda najma trebala biti dostupna i znatno manje imućnim kućanstvima.

Koji će od planiranih vladinih alata biti najučinkovitiji u kontroli kratkoročnog najma?

Sa stajališta lokalnih samouprava, sigurno će pomoći zone bez najma na dane. Također će biti učinkovito omogućiti zadrugama i zajednicama da zabrane kratkoročni najam u određenom stanu.

Mislim da je kratkoročni najam toliko štetan za cijele gradove da bismo se trebali usmjeriti na široke zabrane. Tada će rupe koje eventualno nastanu nadoknaditi hotelska industrija. S druge strane, ograničenje tog štetnog fenomena možda bi nas potaknulo na povratak izvornom ideji, odnosno couchsurfingu – dijeljenju stana.

Gdje bi trebalo uvesti zabranu najma?

Sigurno u središtima, odnosno tamo gdje se najviše iseljavaju četvrti. Dovoljno je pogledati kartu ponude na bilo kojem servisu za kratkoročni najam da se vidi da su najveće skupine u središnjim područjima. Takvi stanovi uništavaju lokalnu stanogradnju. Ako tome dodamo buku koju izazivaju kratkoročni gosti, život običnih stanovnika postaje posebno nepodnošljiv.

Ne bojite li se da će novi zakoni biti neučinkoviti i da će, unatoč zahtjevu za odobrenjem zadruga ili mogućnosti određivanja zona zabrane od strane lokalnih vlasti, kratkoročni najam i dalje izmići kontroli?

Najveći rizik je da regulative neće biti provedive. Kao i mnogi zakoni o prometu ili o zagađenju, što izaziva niz negativnih posljedica. Iz tržišta stanova nestaju stanovi za dugoročni najam. Također, povećavaju se ekološki troškovi upravljanja stanovima na kratki najam. U hotelu se posteljina dostavlja kolima između soba koje su jedna do druge, a kod kratkoročnog najma netko mora voziti po cijelom gradu. Neugodnosti za susjede su veće, a radnici koje zapošljavaju tvrtke koje upravljaju razbacanim stanovima imaju lošije uvjete za pregovaranje o plaći ili sindikalno organiziranje. Ta individualna udobnost stvara društveno problematične pojave.

Vratimo se na trenutak u Gdanjsk. Na Dolnjem Gradu, na zemljištima koja su prije pripadala gradu, u okviru javno-privatnog partnerstva, deweloper s Gradom Gdanjskom gradi 750 stanova. Stanovnici kritiziraju činjenicu da su neki od stanova investicijski apartmani. Nije li ti čudno da takav projekt nastaje uz sudjelovanje grada, a umjesto socijalnih stanova na gradskim zemljištima nastaju novi apartmani za dane?

Ako imamo libertarijansku stanogradnju, onda upravo takva rješenja pobjeđuju. Vođenje učinkovite politike od strane lokalnih vlasti je jednostavno dosadno. To nije način za lako osvajanje glasova ako je javni resurs slabo razvijen. Izborci vide pojedinačne investicije, a ne odgovor na potrebe cijelih društvenih skupina.

Međutim, društvo vrši pritisak na takva rješenja koja gotovo nemaju šanse za realizaciju, a to su sniženje nominalnih cijena stanova ili dodatno oporezivanje dewelopera, koji kod nas imaju izuzetno lošu reputaciju.

Kada pitamo dewelere o kratkoročnom najmu, često čujemo da od njih ne ovisi kako kupci koriste svoje stanove. Zaista nemaju utjecaja na to tko će stanovati u njihovim naseljima?

Mislim da nema smisla očekivati od tvrtke koja je isključivo komercijalnog karaktera da bude odgovorna do krajnjih granica. Umjesto toga, trebali bismo uvoditi regulativna rješenja koja bi omogućila financiranje konkurentnih oblika gradnje, jednostavno oduzimajući dio njihove klijentele deweloperima. U Gdanjsku su deweloperi već od 90-ih dominirali lokalnim stambenim tržištem. Nažalost, u mnogim velikim županijskim gradovima ponekad uopće nema rješenja poput TBS ili SIM (Društvo za društveno stanovanje, sada preimenovano u Socijalne inicijative stanovanja – op. red.), ili tek počinju s razvojem.

Ako deweloper gradi stanove od 25–30 kvadratnih metara, s pretincima za prtljagu, to je samo po sebi poziv na kratkoročni najam.

Uistinu. Ali zapamtimo da će, ako je to isplativo, čak i od stana od stotinu kvadrata moći napraviti četiri legalne mikrostanove od 25 kvadratnih metara. Ili i više, ako netko bude još bezobrazniji i pokuša zaobići propise.

Ključ nije toliko u obliku prostora, koliko u regulativnom okruženju. To oblikuje stanogradnju koja može služiti za stvaranje raznolike ponude. Na primjer, može se zahtijevati od dewelopera da dio stanova u investiciji bude namijenjen za dugoročni najam, a dio na prodaju. Pri čemu bi ponuda najma trebala biti dostupna i znatno manje imućnim kućanstvima.

Koji će od planiranih vladinih alata biti najučinkovitiji u kontroli kratkoročnog najma?

Sa stajališta lokalnih samouprava, sigurno će pomoći zone bez najma na dane. Također će biti učinkovito omogućiti zadrugama i zajednicama da zabrane kratkoročni najam u određenom stanu.

Mislim da je kratkoročni najam toliko štetan za cijele gradove da bismo se trebali usmjeriti na široke zabrane. Tada će rupe koje eventualno nastanu nadoknaditi hotelska industrija. S druge strane, ograničenje tog štetnog fenomena možda bi nas potaknulo na povratak izvornom ideji, odnosno couchsurfingu – dijeljenju stana.

Gdje bi trebalo uvesti zabranu najma?

Sigurno u središtima, odnosno tamo gdje se najviše iseljavaju četvrti. Dovoljno je pogledati kartu ponude na bilo kojem servisu za kratkoročni najam da se vidi da su najveće skupine u središnjim područjima. Takvi stanovi uništavaju lokalnu stanogradnju. Ako tome dodamo buku koju izazivaju kratkoročni gosti, život običnih stanovnika postaje posebno nepodnošljiv.

Ne bojite li se da će novi zakoni biti neučinkoviti i da će, unatoč zahtjevu za odobrenjem zadruga ili mogućnosti određivanja zona zabrane od strane lokalnih vlasti, kratkoročni najam i dalje izmići kontroli?

Najveći rizik je da regulative neće biti provedive. Kao i mnogi zakoni o prometu ili o zagađenju, što izaziva niz negativnih posljedica. Iz tržišta stanova nestaju stanovi za dugoročni najam. Također, povećavaju se ekološki troškovi upravljanja stanovima na kratki najam. U hotelu se posteljina dostavlja kolima između soba koje su jedna do druge, a kod kratkoročnog najma netko mora voziti po cijelom gradu. Neugodnosti za susjede su veće, a radnici koje zapošljavaju tvrtke koje upravljaju razbacanim stanovima imaju lošije uvjete za pregovaranje o plaći ili sindikalno organiziranje. Ta individualna udobnost stvara društveno problematične pojave.