A rövid távú bérlés nem tarthat örökké

Ewa Karendys: Néha megállsz magánlakásokban, amelyeket a Booking.com típusú portálokon bérelnek?

Łukasz Drozda: Előfordult már, de kerülem ezt. Valamikor rövid távon is béreltem valamit, ami inkább a couchsurfing eredeti ötletéhez illeszkedett, vagyis helyi lakóknál való alvást. Például Törökországban és Németországban lakásokban szálltam meg, ahol diákok béreltek szobákat, hogy plusz pénzt keressenek. Ma inkább hotelt foglalok – ez kényelmesebb és etikusabb számomra.

Sok várostervező démonizálva mutatja be a rövid távú bérlés hatását a városi életre. Egyetértesz velük?

Igen, a városi politika szintjén ez az egyik legnagyobb probléma a turisztikailag vonzó belvárosokban.

Ez jól látható például a Gdanski Ifjúsági Városban. Aktivisták kiszámolták, hogy három új beruházásban akár 70 százalék az rövid távú bérlésre szánt lakások aránya, és csak 30 százalék a állandó lakosoké.

Ezeken a területeken gyakran láthatók üres üzlethelyiségek. Nincs ott annyi állandó lakos, hogy elegendő vásárlót biztosítson. Eközben a fenntartható tér többfunkciós. Ismerjük a történelmet: egyetlen iparág vagy gyárfüggő város különösen érzékeny a válságokra. Amikor ez a funkció problémát okoz, az egész város elnéptelenedik és hanyatlik.

Hasonló a helyzet a lakótelepekkel és városrészekkel is. Ha hiányzik a lakosság, ezek a területek rosszabbul működnek, a helyi boltok és szolgáltatások nehezebben tartják fenn magukat. Ez gyengíti az adott hely gazdaságát, és szélsőséges esetekben teljes összeomláshoz vezethet. Ráadásul – az építőipar esetében – magas környezeti költségekkel jár. Különösen súlyos ez, amikor helyek helyett lakhatatlan üres építmények vannak.

Változtatnak végre a kormány által tervezett új szabályok a rövid távú bérlés szabályozásában?

Nem tudjuk meg, amíg nem fogadják el őket. Ez egy állandó probléma a magyar jogalkotással. Nem tudjuk, végül mit tesz a köztársasági elnök; nem tudjuk, mit tudnak elérni a lobbiérdekek a jogalkotási folyamat során. Egyet tudunk: ma nagyon liberális szabályaink vannak, amelyek nem korlátozzák ezt a jelenséget. Gyakorlatilag a magyar lakáspolitika libertárius jellegű, ami azt jelenti, hogy támogat minden spekulatív és ragadozó tevékenységet. A rövid távú bérlés ennek példája.

Néhányan azt remélik, hogy a Fiatal Városban végül a piac telítődik majd lakásokkal, és az ingatlanok eladók vagy hosszú távra béreltek lesznek.

Én is így gondolom, bár sok múlik azon, milyen perspektívából nézzük. Ne feledjük, hogy a magyar városok lakásállománya több gazdasági rendszeren ment keresztül, néha még más országok határain belül is volt, amit például Gdánszk példája jól mutat.

Az biztos, hogy a rövid távú bérlés nem örök, és előbb-utóbb a piac összeomlik. Azon múlik, mennyire gyorsan történik ez meg, a kormányzati szabályozásokon. Jó példa erre az, ami épp most történik Spanyolországban – ahol népszerű hely lett a magyarok körében, akik befektetési céllal helyeztek el ott pénzt. A rövid távú bérlés szabályainak szigorítása drasztikusan csökkenti az ottani lakások megtérülését.

Ha valaki azért vásárol lakást, mert nyaralni akar Spanyolországban, és meg tudja fizetni az ilyen hely fenntartását, akkor ez még mindig vonzó lehet. Csak az időjárás változásának kellemetlenségeit kell figyelembe venni. Azonban a befektetési megtérülés szempontjából ez akár ugyanúgy rossz befektetés lehet, mint a hírhedt zanzibári házikók.

A bérlők támogatói szerint a napi bérlés nagyobb választási lehetőséget ad az embereknek.

Őszintén szólva: hülyeség! Nem igaz, hogy a rövid távú bérlés növeli a kínálatot. Egyszer készítettem egy egyszerű elemzést: összehasonlítottam a legnagyobb magyar városokat, amelyek gazdasági csúcspontként szerepelnek, a nyaralóhelyekkel és azokat, amelyek rosszabb kilátásokkal rendelkeztek. Összevetettem a kínálat telítettségét azokban a városokban, ahol sok szálláshely van, és azokban, ahol jóval kevesebb.

Mit mondhatunk?

A rövid távú bérlés nem ott terjed, ahol hiányzik a szállás kínálat, hanem ott, ahol egyszerűen lehet tisztességtelen előnyt szerezni a versenytársakkal szemben. Természetesen vannak kivételek: például néhány család szerint kényelmesebb egy lakást bérelni, mint hotelt.

Én is így gondolom. Néhányan inkább egész lakást bérelnek, főzni akarnak benne, osztoznak a költségeken, és hiszik, hogy ez nekik jobban megéri.

Valóban, ha ez az ajánlat megfelel a valódi igényeknek, és nem csak a vágyaknak, akkor családok esetében néha értelme lehet. De ez nem olyan széles körben elterjedt jelenség, amit a szállodaipar ne tudna kezelni. Ráadásul ma már a szállodákban is léteznek más formák, mint az egyéni szobák. A probléma az, hogy a magasabb működési költségű hotelek nem koncentrálnak erre a piacra, mert nem tudnak versenyezni a szürke zónában működő pseudohotelokkal.

Ez nem a valódi igényről, hanem a vágyakról szól. Kívánatosabb lehet olcsóbban vásárolni valamilyen szolgáltatást vagy terméket, anélkül, hogy blokkot kapnánk, amikor a cég azzal csábít, hogy alacsonyabb árat ad, mert adócsalást folytat.

A tulajdonosok perspektívája? Valakinek van lakása egy vonzó helyen, és ki akarja használni a turistáknak való bérbeadás lehetőségét, hogy plusz pénzt keressen a szezonban.

A nézőpont a helyzet függvénye. A kutatók szerint az „befektetés” és a „ spekuláció” ugyanannak a folyamatnak a különböző érzelmi megfogalmazásai, csak másképp megítélve.

Ha a lakást legális módon adják ki turistáknak, bejelentik a helyet a szálláshelyek nyilvántartásába, és fizetik az adót, akkor miért lenne rájuk panaszunk?

A hatályos szabályozás lyukacsos, mint egy szita, ami számos negatív következményt okoz. A hosszú távú lakáskiadás piacáról eltűnnek a lakások. Emellett magasabb környezeti költségekkel jár a rövid távú bérlés kezelése. Egy hotelben a ágyneműt kocsikkal szállítják a szobák között, míg rövid távon kiadott lakás esetén valakinek körbe kell járnia az egész várost. A szomszédoknak is nagyobb kellemetlenséget okoz, a kiszervezett cégek alkalmazottai pedig rosszabb feltételekkel tárgyalhatnak a bérekről vagy szakszervezetekhez csatlakozhatnak. Ez az egyéni kényelem társadalmilag problémás jelenségeket szül.

Visszatérve Gdańszkra: a város déli részén, a város korábbi területein, a Gdańsk Városával közösen kialakított köz- és magánpartnerségben 750 lakás épül. A lakosok kritizálják, hogy egy részük befektetési lakás lesz. Nem lep meg, hogy ilyen projekt a város részvételével valósul meg, és a városi szociális lakások helyett újabb napi bérlésre szánt lakások épülnek?

Ha libertárius lakáspolitikát folytatunk, akkor ilyen megoldások győznek. A helyi önkormányzatok hatékony politikájának vezetése egyszerűen bosszantó. Ez nem a legegyszerűbb módja a szavazatok szerzésének, ha a közösségi erőforrások gyengén kiépítettek. A választók a pontszerű beruházásokat látják, nem pedig a teljes társadalmi csoportok igényeire adott választ.

Azonban a társadalom nyomást gyakorol olyan megoldásokra, amelyek szinte lehetetlenek: például a lakások névleges árának csökkentése, vagy a fejlesztők megnehezítése, akiknek nálunk különösen rossz a hírnevük.

Amikor a fejlesztőket kérdezzük a rövid távú bérlésről, gyakran halljuk, hogy nem tőlük függ, hogy a vásárlók hogyan használják lakásaikat. Valóban nincs hatásuk arra, ki lakik majd az épületeikben?

Úgy gondolom, nincs értelme túlzott felelősséget várni egy olyan cégtől, amelynek kizárólag kereskedelmi céljai vannak. Ehelyett olyan szabályozási megoldásokat kellene bevezetni, amelyek lehetővé teszik a versenyképes építési formák finanszírozását, egyszerűen elcsábítva a fejlesztőket a saját ügyfeleiktől. Gdańszkban már az 1990-es években domináltak a helyi lakásépítések. Sajnos sok nagy városban még nem léteznek TBS vagy SIM típusú megoldások (Társasházak és Szociális Lakásprogramok, jelenleg Szociális Lakáskezelő Szervezetek néven), vagy csak most kezdik el őket kiépíteni.

Ha a fejlesztő csak 25–30 négyzetméteres lakásokat épít, csomagtartókkal, akkor az rövid távú bérlésre valóban könnyen alkalmassá válik.

Valóban. De ne feledjük, ha ez nyereséges, akkor akár egy száz négyzetméteres lakásból is ki lehet hozni négy, 25 négyzetméteres legális mikrokabinetet. Vagy még többet, ha valaki még merészebb, és megpróbálja kijátszani a szabályokat.

A lényeg nem annyira a térbeli forma, hanem a szabályozási környezet. Ez alakítja a lakáspolitikát, amely lehetővé teszi a változatos kínálat kialakítását. Például el lehet írni a fejlesztőknek, hogy egy beruházásban egy részt hosszú távú bérbeadásra, más részt eladásra szánjanak. A bérleti kínálatnak pedig elérhetőnek kell lennie a kevésbé jómódú háztartások számára is.

Melyik kormányzati eszköz lesz a leghatékonyabb a rövid távú bérlés ellenőrzésében?

Az önkormányzatok számára biztosan segítenek a rövid távú bérléstől mentes zónák. Hatékony lehet az is, ha a szövetkezetek és közösségek lehetőséget kapnak arra, hogy megtiltsák a rövid távú bérlést az adott lakásban.

Úgy gondolom, a rövid távú bérlés annyira káros a városok egészére nézve, hogy inkább széles körű tilalmak felé kellene haladni. Ekkor a keletkező rések, amelyek esetleg kialakulhatnak, a szállodaipar által lesznek pótolva. Másrészt a káros jelenség korlátozása talán visszavezeti az eredeti ötletet, vagyis a couchsurfinget – a lakás megosztását.

Hol kellene bevezetni a tilalmat?

Biztosan a belvárosokban, ahol a leginkább elnéptelenednek a kerületek. Elég megnézni bármelyik rövid távú bérlést kínáló oldal térképét, és látható, hogy a legnagyobb csoportok a belvárosi területeken találhatók. Ezek a lakások lerombolják a helyi lakáspolitikát. Ha ehhez hozzáadjuk a rövid távú vendégek által okozott zajt, az egyszerű lakók életét különösen megnehezíti.

Nem aggódsz, hogy az új szabályok hatástalanok lesznek, és a társasházak hozzájárulása vagy a helyi önkormányzatok által kijelölt zónák ellenére is tovább fog szabadon működni a rövid távú bérlés?

A legnagyobb kockázat az, hogy a szabályozás nem lesz betartva. Ugyanúgy, mint sok közlekedési vagy környezetszennyezési szabály, amelyek a kellemetlen „hosszú távú” szomszédok viselkedését szabályozzák.

Az egyik előnye viszont az, hogy a rövid távú bérlés nagyon digitalizált, ami a kényelmet és népszerűségét növeli. Warszawából öt perc alatt foglalhatok lakást nemcsak Gdańskban, hanem Bangkoki vagy egy chilei kis faluban is. Ez azt is jelenti, hogy a platformok – Magyarországon valójában két ilyen van – blokkolhatják az illegális hirdetéseket. Ez lehet a felelősség átruházásának módja. És a kevésbé látható ajánlat kevésbé lesz problémás.

Látom, hogy ez összhangban van azzal, amit néha a szélsőjobboldali mozgalmak is hangoztatnak. Ellenzik a technológiát, mondván, hogy az segíti az emberek megfigyelését. De amikor a „készpénzt” védik, és a blockchain-ról beszélnek, akkor nem annyira a polgári jogok védelméről van szó, hanem inkább a csalásról: szolgáltatások vásárlásáról blokk vagy számla nélkül.

Mit tanulhatunk Barcelonától, Madridtól, Amszterdamtól – azoktól a városoktól, amelyek már korábban is küzdöttek a rövid távú bérlés problémájával?

És folyamatosan küzdenek. Nem hiszem, hogy a lakás spekuláció elleni harcot véglegesen be lehetne fejezni. Például Barcelona, amely 2028 novemberétől tervezi a rövid távú engedélyek megszüntetését.

Ez a legjobb megoldás, mert a legkevesebb rést hagyja a rendszerben. Nem ismerek olyan várost, amely teljesen megszabadult volna ettől a problémától. A legkevesebb problémát azok a városok tapasztalják, ahol a legkisebb a lakáséhség. Ott a lakosok viszonylag a legjobb helyzetben vannak, így ez a modell a legkevésbé zavarja őket. Tehát a lakáspolitika kialakításánál az a cél, hogy a ragadozó jellegű bérlés kevésbé legyen kellemetlen.

Hogyan lehet ezt megvalósítani?

A magyar városoknak fel kellene hagyniuk azzal, hogy tagadják a problémát, meg kellene fogni a bikát, és ésszerű közösségi lakásállományt kellene építeniük. Ez a következetes fejlesztés évek óta segítene csökkenteni a lakhatási problémákat.

Azonban Spanyolország tapasztalatai azt mutatják, hogy a licenc, bírság és nyilvántartás ellenére is nehéz hozzáférni a lakásokhoz a hétköznapi lakosok számára.

Hitet abban, hogy képesek vagyunk a lakásárakat valóban csökkenteni, anélkül, hogy teljes rendszerátalakításra vagy összeomlásra lenne szükség, talán tévhit. A szabadpiaci gazdaságban az ingatlanárak hosszú távon csak növekednek. Még ha a rövid távú bérleti piacot is szabályozzuk, és a lakáspolitikát a fejlesztőcégek uralják, nem fogjuk tudni lényegesen csökkenteni az árakat.

Egyébként az ingatlanárak csökkenése egyáltalán nem a célunk.

Hogyan?

Egyszerűen arról van szó, hogy a háztartások, még a magasabb középosztályhoz tartozók is, képesek legyenek igénybe venni a közösségi rendszert. A kínálatnak elég gazdagnak kell lennie, hogy különböző csoportokat fedjen le, mert ez csökkenti a társadalmi megbélyegzést és egyenlőbb lakáspolitikát eredményez. Ilyen helyzetben a tulajdonosi szegmens egyszerűen a leggazdagabbakat foglalja magában. És az, hogy éppen nekik lesznek drágák a lakások, már nem lesz annyira társadalmilag fájdalmas.