Megfagy-e a mosoly az arcokon a befagyott bérleti díj miatt?

Bérleti díjak szabályozása a nagy világvárosokban forró politikai téma. New Yorkban Zohran Mamdani vagy Berlinben Die Linke győz elsősorban a szavazók frusztrációja miatt az elérhetetlen lakhatás miatt, és a bérleti díjak befagyasztása az egyik fő javasolt politikai intézkedés. A Németországból, Katalóniából és az Egyesült Államokból szerzett tapasztalatok azonban azt mutatják, hogy ha csak egy részét szabályozzuk az épületeknek, a többi drágulni fog.

Amíg a németországi szélsőjobboldali AfD fokozatosan nyeri a tartományi választásokat Németországban, a szlovák és cseh médiában alarmista és relativizáló kommentárok jelentek meg a baloldali Die Linke berlini választási sikeréről. Ezek összehasonlították a Die Linke-t az AfD-vel, mindkettőt szélsőségesnek minősítették, a Die Linke-t prorussziás szimpátiákkal vádolták (amelyek alapvetően távoztak Sahra Wagenknecht távozásával), és hasonlóképpen.

Ez a cikk azonban nem a patkóelmélet cáfolatáról szól, hanem arról az egyik fő programpontjáról, amiért az emberek Berlinben a Die Linke-t választották: az elérhető lakhatásról. „Berlin elérhetővé tétele” („Berlin bezahlbar machen”). Vagy ahogy Zohran Mamdani a választásokon ígérte, akivel a berlini Die Linke konzultált választási stratégiájáról: „Renták befagyasztása” („Freeze the rent”).

Míg a piaci bérleti díjak szabályozása Szlovákiában gyakorlatilag nem létezik (kivétel a kisebb százalékban önkormányzati tulajdonban lévő lakások, amelyek a közlekedési minisztérium ár- és bérszabályozását) követik), sok nyugati ország (beleértve az Egyesült Államokat is) alkalmazott vagy alkalmaz bérleti díjszabályozást bizonyos lakásrészekre városokban.

A legtöbb közgazdász és közgazdásznő fél a árszabályozásoktól, mint a tűztől. Az árak mesterséges csökkentése „a természetes egyensúlyi állapot” alá a piacon állítólag a kínálat (lakások száma) csökkenéséhez és lakáshiányhoz vezet. Vagy ha csak egy részét szabályozza a város, a szabályozatlan bérleti díjak gyorsabban fognak növekedni. Legalábbis a mikroökonómia szerint. Kereslet és kínálat, egyensúlyi állapot.

Azoknak a városi szavazóknak, akik magas lakhatási elérhetetlenséggel küzdenek (amelyek között biztosan van New York és Berlin is), ez nyilván motiváló téma. Mamdani vagy Die Linke nagyrészt fiatal választókat szólít meg (akik általában nem tudják megvásárolni saját lakásukat): a New York-i választásokon a 30 év alatti fiatalok részvétele 30 százalékponttal nőtt, Berlinben a Die Linke szinte minden második fiatal szavazó volt. Ezek számára a bérleti díjak szabályozása nem egy közgazdasági tankönyvi elmélet, hanem a túlélés kérdése.

Az elmúlt években több minőségi kvázi-kísérleti esetet vezettek be a bérleti díjak szabályozására, amelyekről gazdasági tanulmányokat publikáltak: a németországi bérleti díjszabályozás 2015 óta és a két évig tartó katalán szabályozás 2020 és 2022 között. Megmutatjuk, hogy még a szabályozott bérleti díjak kérdése is összetettebb, mint elsőre látszik.

Törvény, amit nem kell betartani

2015-ben a német szövetségi parlament elfogadott egy törvényt, amely lehetővé teszi a német önkormányzatok számára a bérleti díjak befagyasztását vagy szabályozását. A szabályozás árplafont ír elő, amely a legutóbbi évek bérleti díj-alakulását tükrözi. Kivételt képeznek az új építésű lakások (2014 után). Valamint a jelentős felújításon átesett régebbi lakások, amelyek a felújítás után a szerződést a plafon felett is megállapíthatják. Szinte háromszáz önkormányzat vezette be ezeket a szabályozásokat, köztük nagyvárosok, mint Berlin, Hamburg vagy Bremen.

A 2023-ban publikált tanulmány ezt a kétsebességes bérleti piacot (szabályozott és nem szabályozott lakások) használta fel annak vizsgálatára, hogy mit ért el valójában a szabályozás. Egyszerűen fogalmazva, ez a beavatkozás egy egyszeri támogatásként hatott azoknak, akik szabályozott lakásokban éltek. A bérleti díjak csökkentek, de két év múlva visszaálltak az eredeti szintre, mint a szabályozás előtt. Ugyanakkor a nem szabályozott lakások bérleti díjai gyorsabban nőttek. Néhány év múlva a növekedési trend mindkét csoportban kiegyenlítődött. Ez a beavatkozás ugyanakkor nagyobb mértékben vezetett régi épületek lebontásához. A tanulmány szerzője szerint a szabályozás növelte az ingatlanok és az új építések értékét a régi házakhoz képest (mivel az új lakások kivételt képeztek a szabályozás alól). Azonban több új bérlakás nem épült. Mintha a tulajdonosok azt mondanák: „Ha kevesebbet akarok keresni ezen a lakáson, inkább ne lakna benne senki.”

Ez mind úgy hangzik, mint a klasszikus közgazdasági elmélet megerősítése. Ha csak egy részét szabályozzuk az épületeknek, a többi drágulni fog. Van azonban egy fontos „de”. Ez a tanulmány, akárcsak a 2022-es másik tanulmány, amely szintén a német szabályozást vizsgálja, kiemeli egy kulcsfontosságú hiányosságát a német szabályozásnak: a szabályok betartásának hiányát. A német szabályozás a polgári jog tárgyát képezte, így a bérlőket nem fenyegették bírságok vagy más szankciók. Az egyetlen védelem a bérbeadók számára a bíróság volt – ha úgy érezték, hogy a tulajdonos megemelte a bérleti díjat a szabályozás által megengedett mértéken túl, bírósághoz fordulhattak. Ha sikerrel jártak, csak a különbözetet kapták vissza a bérleti plafonhoz képest.

Nem csoda, hogy a nem érvényesített szabályozás nem működik megfelelően. Olyan, mintha parkolási politikát vezetnénk be, de nem szabályoznánk bírságokat a parkolásért. Csökkentjük a maximális megengedett sebességet, majd nem mérjük. A lakásokat tulajdonló személyeknek nincs belső motivációjuk önként csökkenteni a profitjukat.

Inkább általánosan, mint szelektíven

Katalónia 2020-ban általános bérleti díjszabályozást vezetett be minden önkormányzatban, ahol „feszültség” van a lakáspiacon. Ellentétben a német modellel, a katalán szabályozás minden lakásra vonatkozott az adott településen. És ami még fontosabb, sokkal szigorúbban érvényesítették. A lakásbérbeadóknak kötelező volt a hirdetésekben és szerződésekben megadni a bérleti díj plafonját, bírságot kockáztatva akár 9 000 euróig. A védelem és a bírságok épp a kormány feladata volt, nem az egyéni bírósági eljárásoké.

A 2023-as tanulmány leírja ennek a rövid kísérletnek a következményeit – rövid, mert 2022-ben a spanyol alkotmánybíróság megállapította a törvény alkotmányellenességét, és megsemmisítette a szabályozást. A közgazdászok és közgazdásznők azonban paradox módon kiváló kvázi-kísérleti lehetőséget kaptak. Az eredmények részben hasonlítanak Németországéhoz: a szabályozott lakások bérleti díjai drasztikusan csökkentek. A szabályozás bevezetése utáni bérleti díjak alakulása a városokban szabályozott és nem szabályozott lakások esetében hasonló volt. A katalán nem szabályozott városokban a bérleti díjak azonban nem nőttek, és a kínálatban sem történt változás (a lakások nem hagyták abba a bérbeadást). Amikor az alkotmánybíróság megsemmisítette a szabályozást, a bérleti díjak visszaálltak az eredeti szintre a beavatkozás előtt.

A katalán példa így látszólag cáfolja az alapvető kereslet-kínálat szabályokat: a lakások nem tűntek el a piacról, és a nem szabályozott lakások nem drágultak. A nagy különbség Németországhoz képest épp a teljes körű szabályozás. Amikor a bérleti díjak az egész városban szabályozottak, a piac egészen másképp viselkedik. A lakás nem kenyér – egy barcelonai lakást nem lehet egyszerűen helyettesíteni egy Arbúcies nevű kisvárosi lakással, amely több mint nyolcvan kilométerre van a fővárostól, és nincs közvetlen vasúti összeköttetés.

Ki épít, ki lakik és ki vár?

A teljes körű bérleti díjszabályozást az akadémiai irodalom az „első generációs” szabályozásnak nevezi, míg a német szelektív megközelítés a „második generáció”. A teória szerint az első generáció esetén a bérleti díj csökken, de nem lesz elég lakás mindenkinek, aki ilyen áron szeretne lakni. A második generáció viszont kisebb lakásveszteséget jósol, de magasabb árakat mindenkinek, aki nem szabályozott lakásban él. A német példa első pillantásra megerősíti az utóbbit, a katalán tapasztalat inkább nem (bár meg kell jegyezni, rövid időszak volt).

Ugyancsak el kell fogadni, hogy hosszú távon a teljes körű szabályozás csökkentené az épülő lakások számát (az amerikai városok sokaságának kutatása mutatja, hogy átlagosan a szabályozás 10%-kal csökkenti a kínálatban lévő lakások számát). Azonban ma sincs „elég” lakás – különösen azok számára, akik jövedelmükkel nem tudják elérni a piaci árakat. Ma arról dönt, hogy ki, hol és mikor fog lakni, a lakhatás megfizethetőségétől függ.

„Felosztani” a lakásokat másképp is lehet: a morális filozófusok és filozófusnők például kifejlesztették a várakozási etika rendelésében. A sorokat nem képességek, vagyon vagy kapcsolatok szerint osztják fel, hanem csak idő szerint: minden új várakozó a sor végére kerül, és várnia kell, amíg sorra nem kerül. Ennek az etikának a népszerűsítője, Michael Sandel filozófus, aki erről ír a What Money Can’t Buy című könyvében, ugyanakkor a The Tyranny of Merit című újabb könyvében egy másik eszközt ír le – ezúttal az elit egyetemekre való bekerülés kiválasztási folyamatában. A sorsolás. Ez elismeri, hogy még a látszólag objektív kritériumok is a szerencsén és a véletlenen múlnak a legjobb egyetemekre való felvételnél.

A sorok és a sorsolások természetesen egyenlőségpártiak, hiszen a sorban való hely vagy a szerencsejátékban való jobb esély nem vásárolható meg. A lakásokat másképp osztani, mint a fizetőképesség alapján, azonban jelentősen korlátozott a tulajdonlásuk miatt: az önkormányzatok vagy az állam nem tudják kiosztani az embereket magántulajdonban lévő lakásokba. Ezért a közösségi tulajdonlás a lakhatás vitájában ilyen kulcsfontosságú. Ahogy már mondtuk, a lakás nem kenyér – egyrészt egy városrészen belüli lakás nem helyettesíthető egy másik városrészen lévővel, másrészt egy magánfejlesztő által épített lakás másképp fog viselkedni, mint egy közösségi tulajdonban lévő. Ezért a legtöbb tanulmány a bérleti díjak szabályozásáról, különösen az Egyesült Államokban, megerősíti, hogy ez a magántulajdonban lévő lakások számának csökkenését okozza: azok a lakások, amelyeket magántulajdonosok és tulajdonosnők tartanak fenn, akik folyamatosan maximalizálják a profitot, még akkor is, ha a szabályozó plafont alkalmaznak.

Az „atyák” a klasszikus közgazdaságtannak, mint Adam Smith vagy David Ricardo, akik rendkívül kritikusak voltak a földtulajdonosokkal („földesurak”, „landlords”) szemben. Őket olyan nem termelékeny rétegnek tartották, amely a bérleti díj beszedésével csak túlterheli a munkás- és vállalkozó osztályokat. Adam Smith a Nemzetek gazdagságában azt írta, hogy „szívesen aratnak ott, ahol soha nem vetettek”, és „jövedelmük nem igényel munkát vagy gondot, mintha magától jönne”. David Ricardo, akinek a komparatív előnyök elmélete gyakran felhasználásra kerül a szabályozatlan globalizáció és a „szabad” piac igazolására, írta: „A földtulajdonos érdeke mindig ellentétes minden más osztály érdekeivel a társadalomban. Soha nem prosperál, ha az élelmiszer ritka és drága.”

Még a klasszikus közgazdászoknak (akikre nem lehetne titokzatos marxistaként tekinteni, mivel Marx előtt több évtizeddel írtak) is problémát jelentett a monopólium vagy a magántulajdon a földön, és a bérleti díjak kihasználása – még a piaci gazdaság keretein belül is. A bérleti díjak szabályozása ezért a Die Linke választási programjának kevésbé érdekes része Berlinben. A hangsúlyosabb az, hogy a nagy kereskedelmi befektetők tulajdonában lévő bérlakásokat kisajátítsák. Ez meg akarja szüntetni a piaci szabályokat és a pénzügyi spekulációt a lakhatás területén, ami a szabályozásnál hatékonyabban növeli az elérhető lakhatás lehetőségeit.

A teljes körűen dicsért Bécs nem a bérleti díjak árszabályozásának köszönheti a magas életminőséget és lakhatási elérhetőséget, hanem elsősorban a város vagy más nonprofit szervezetek és projektek tulajdonában lévő lakások páratlan arányának. Ennek az eredménynek az alapjait a „Vörös Bécs” köztes háborús időszakában tették le: a szocialista vezetés több tízezer új városi lakást épített, amit főként magas adókkal finanszíroztak a luxuscikkek és a magán, kereskedelmi lakások területén. Ezeket a politikákat kiegészítették a bérleti díjak szabályozásával és a lakók védelmével, de a kulcs a masszív építkezés és a magas progresszív adók voltak.

Tehát ha valóban elérhető lakhatást akarunk elérni a szlovák városokban, a tiszta bérleti díjszabályozással nem fog sikerülni. Még a mainstream közgazdaságtannal is egyetértünk abban, hogy „építeni, építeni, építeni”. Csak nem mindegy, ki épít. Ha valóban példát akarunk venni Bécsről, jelentősen növeljük az ingatlanadót, különösen azokat a lakásokat, ahol a tulajdonos nem lakik. Ideális esetben további adókat vetünk ki a luxusfogyasztásra (amelynek ráadásul káros hatása van a környezetszennyezésre és a klímaválságra) vagy a vagyonra. És engedjük meg a városoknak, hogy nagyban építsenek lakásokat. Akkor szabályozhatjuk a bérleti díjakat is.

Szerző közgazdász és adat-elemző

Szöveg a Friedrich Ebert Stiftung támogatásával készült, Szlovák Köztársaságban képviselet