Gli affitti stagionali salgono alle stelle e gli inquilini sono messi alle strette: “Se potessero, ci darebbero contratti di locazione giornalieri”.
Quando il 16 marzo è entrata in vigore la regolamentazione degli affitti in Catalogna, la scrittrice Blanca Llum Vidal ha chiamato l’amministratore dell’appartamento in cui vive con il figlio a Barcellona. Il suo contratto, per il quale paga 810 euro al mese, scade nel 2025. Ma voleva anticipare e assicurarsi che non potessero aumentare il pagamento mensile. Questa è la regola. Ma la risposta che ha ricevuto non è stata quella che si aspettava.
– Se il regolamento ci costringe ad abbassare il prezzo, lo affitteremo su base stagionale. In caso contrario, lo aumenteremo un po’, circa 200 o 300 euro al mese.
Questo era il messaggio dell’amministratore. Da quel giorno, Llum Vidal è alla ricerca di un appartamento. Ma non è l’unica a essere stata minacciata o direttamente spostata dall’affitto stagionale. Questo tipo di contratto, che esula dalla normativa sugli affitti, è salito alle stelle negli ultimi mesi nella capitale catalana, al punto da rappresentare tra il 20% e il 40% dell’offerta su portali immobiliari come Idealista, secondo i dati disponibili.
Secondo le diverse fonti consultate, il suo aumento è stato rilevato da anni, parallelamente all’approvazione di diverse normative che favoriscono gli inquilini, come l’estensione dei contratti da tre a cinque anni o il tetto massimo dei prezzi. L’affitto temporaneo consente al locatore di stipulare contratti annuali e quindi di avere maggiore libertà di renderli più costosi o di rescinderli.
Ma Barcellona è anche influenzata dal crescente arrivo di lavoratori stranieri – la maggior parte dei quali sono nomadi digitali – che vengono in città per il suo buon clima. Oltre alla celebrazione di eventi come la competizione velica dell’America’s Cup, che prevede l’arrivo di 2.500 persone – solo contando le squadre e l’organizzazione – dalla primavera alla fine dell’anno. “È una tempesta perfetta che si aggiunge alla crisi abitativa che la città soffre da anni”, riassume Carme Arcarazo, portavoce del Sindicato de Inquilinas.
Fare una radiografia del boom degli affitti stagionali non è facile a causa della mancanza di dati ufficiali. Un rapporto di Idealista per il terzo trimestre del 2023 parla di aumenti “meteorici” fino al 28% del mercato degli affitti nella capitale catalana, seconda solo a San Sebastian in Spagna. Un altro studio dell’Observatori de l’Habitatge de Barcelona (OH-B), con annunci della stessa azienda e dello stesso periodo, ha lasciato la percentuale al 19%, ma con alcuni quartieri, come Barceloneta, vicini al 50%.
Da allora non sono stati pubblicati altri studi. Ma un’analisi più recente di elDiario.es conferma la tendenza all’aumento. Da ottobre 2023 a marzo 2024, questo giornale ha contato tutti gli annunci disponibili su Idealista ogni 15 giorni. Il risultato è che, in media, gli utenti incontrano il 46% degli annunci di affitti temporanei. E in alcuni quartieri del centro città sono circa il 60% (a Barceloneta, Hostafrancs, Esquerra de l’Eixample e Sant Antoni).
Nonostante le differenze tra le relazioni, ciò che gli esperti sottolineano è che non ci sono dubbi sulla sua crescita. “C’è un chiaro spostamento di abitazioni che venivano offerte in affitto come residenziali e che ora sono proprietà stagionali o turistiche”, afferma Helena Cruz, geografa e autrice dello studio dell’OH-B. Ha inoltre confrontato l’evoluzione dell’offerta convenzionale e temporanea e del turismo tra il 2022 e il 2023. Mentre il primo scende di 895 appartamenti, il secondo sale di 830. La sua conclusione è che si tratta di vasi comunicanti.
Questo in aggiunta all’aumento dei prezzi. Secondo elDiario.es, gli affitti temporanei sono più cari del 17% rispetto agli affitti residenziali. L’OH-B, da parte sua, ha rilevato che gli appartamenti per meno di 1.000 euro al mese rappresentano solo il 6% degli annunci di affitto a lungo termine, mentre tra gli affitti temporanei rappresentano l’1% del totale. 1.600, invece, erano rispettivamente il 46% e il 65,4%.
Senza cambiamenti in vista, l’attuale appartamento di Blanca Llum Vidal potrebbe finire per ingrossare il pool di contratti temporanei. “Sembra che i grandi proprietari terrieri trovino sempre un modo per soffocare le persone”, lamenta lo scrittore 38enne. La sua padrona di casa è un grande proprietario che possiede diverse proprietà, tra cui il suo immobile di 15 piani. “A lui non servono 300 euro in più al mese, mentre per me significa poter pagare o meno l’appartamento”, aggiunge.
Un corso d’acqua… e una frode alla legge?
Per le associazioni di inquilini, l’esistenza di affitti temporanei è diventata una vera e propria lacuna nella legge sugli alloggi che sta mettendo ancora più sotto pressione il mercato degli affitti e che l’amministrazione dovrebbe colmare. Ma non c’è alcuna regolamentazione in vista per questo. Il Ministero dell’Edilizia abitativa ha istituito a dicembre una commissione per studiarla e finora si è riunita solo una volta, mentre la Generalitat sostiene di aver elaborato un nuovo regolamento, che però non può essere approvato a causa delle elezioni anticipate del 12 maggio.
Attualmente, nei 140 comuni catalani in cui è in vigore il tetto agli affitti, l’aumento dei prezzi è limitato. Per questo motivo, alcuni proprietari hanno visto nell’affitto stagionale una scorciatoia per aumentare i prezzi. Ma gli avvocati specializzati in edilizia abitativa avvertono che se ciò avviene con inquilini che utilizzano l’immobile come abitazione, i proprietari violano la legge. “Ci sono proprietari che pubblicizzano affitti stagionali e lo stipulano nei loro contratti, ma in realtà affittano a persone che usano l’immobile come residenza abituale, e questo è un uso fraudolento di questa figura”, avverte Elga Molina, consulente legale in materia di alloggi.
È il caso di Paula Fernández, una 28enne che condivide un appartamento con altre tre ragazze a Cerdanyola del Vallès, nell’area metropolitana di Barcellona. Sebbene vivano nella casa da quattro anni e siano registrati, hanno un contratto stagionale. Prima della nuova legge sugli alloggi avevano un contratto d’affitto residenziale, ma al momento del rinnovo il padrone di casa ha detto loro che o firmavano per un anno o niente.
“Siamo stati colti di sorpresa e ci siamo adeguati per paura di rimanere senza casa”, spiega Paula. Era il settembre 2022. Un anno dopo, il contratto è scaduto e hanno dovuto rifirmare. Il padrone di casa ha nuovamente proposto un periodo di dodici mesi, ma dopo le insistenze di Paula hanno accettato un periodo di due anni, a condizione che siano registrati come studenti (anche se non lo sono).
Il concetto di affitto stagionale non è molto sviluppato nella Legge sulle locazioni urbane (LAU), ma la legge chiarisce almeno che è destinato a usi diversi dall’abitazione. Ad esempio, studenti e dottorandi di passaggio, professionisti altamente mobili o nomadi digitali, persone la cui casa è in costruzione… “È il motivo, e non la durata del soggiorno, a determinare se un contratto è stagionale e questo deve essere accreditato, anche fornendo il contratto di lavoro”, aggiunge Molina.
Ma nessuno ha chiesto a Fernandez di dimostrare di essere uno studente. Non avrei potuto farlo. “È un contratto il cui unico scopo è infrangere la legge e far pagare di più”, si lamenta. Da quando hanno firmato l’affitto stagionale, pagano 120 euro in più al mese, fino a 1.120 euro, quando il loro appartamento, secondo il tetto fissato dall’indice governativo, dovrebbe valere tra i 600 e i 700 euro.
“È orribile, tutto il tempo a controllare i nostri movimenti. Ogni volta che ci lamentiamo, la società immobiliare ci assale con telefonate ed e-mail minacciando di rescindere il contratto”, lamenta Fernández.
Arcarazo, del Sindicato de Inquilinas, afferma di ricevere sempre più casi di inquilini come queste giovani donne, con contratti che definisce “spazzatura”.
Casa Orsola, baluardo della resistenza
Se c’è un edificio che simboleggia la resistenza del quartiere contro la speculazione edilizia e la gentrificazione, è Casa Orsola, un edificio modernista nel quartiere dell’Eixample che i proprietari vogliono sfrattare. Anche il noleggio stagionale ha un ruolo nella sua storia.
La proprietà è stata acquistata da un fondo immobiliare catalano quando era già nota l’intenzione del governo di Ada Colau di pedonalizzare la via Consell de Cent. Oggi la strada è tra le prime dieci al mondo, secondo la guida al tempo libero di Time Out, e i 19 vicini rimasti sono riluttanti ad accettare di doversene andare.
Alcuni di loro hanno contratti a tempo indeterminato, altri hanno il contratto in scadenza tra qualche anno e altri ancora sono già fuori contratto, ma vivono ancora nelle loro case (pagando gli affitti in tribunale). Elisenda Paños, che vive lì da 35 anni con il suo compagno e il figlio adolescente, e Josep Torrent sono due di loro. Entrambi hanno una data di sfratto in tribunale.
Dalla terrazza della tenuta, Paños e Torrent si rammaricano che la proprietà abbia “chiuso le porte” alla loro proposta di negoziazione. I cinque appartamenti già liberati sono stati ristrutturati e affittati con contratti stagionali. Se Josep o Elisenda pagano tra i 600 e gli 800 euro al mese per la loro casa, le nuove case temporanee oscillano tra i 2.000 e i 2.400 euro. A ciò si aggiungono le tasse, che si aggirano intorno ai 1.000 euro, e il deposito, che varia dai 4.000 ai 5.000 euro. “Certo, non sono interessati a noi”, commenta Paños con derisione. “Se potessero affittare a giornata, lo farebbero”, dice Torrent.
La Casa Orsola, secondo gli stessi abitanti del luogo, è anche un punto di vista da cui osservare come il quartiere si sia svuotato delle persone conosciute per accogliere giovani stranieri con un alto potere d’acquisto e con i quali ci si saluta appena. Ana, l’unica inquilina a lungo termine della tenuta, si vede tra qualche anno “sola e circondata da turisti”. È salito in terrazza per chiacchierare con i vicini e godersi uno dei primi caldi pomeriggi di primavera. “L’unica cosa positiva di questa situazione è che noi vicini ci siamo uniti”, spiega Elisenda Paños, in contrasto con gli scarsi contatti che hanno con i loro vicini temporanei, che non sono nemmeno a conoscenza delle loro richieste. “Non vogliono sapere. Per loro la città è una decorazione. Sono interessati solo al bel tempo e a non essere derubati, ma non si rendono conto che il furto consiste nell’addebitare 2.400 euro di affitto”, dice Josep Torrent.
Mentre sperano di vincere la battaglia contro la proprietà, alcuni abitanti di Casa Orsola stanno cercando un appartamento. Ma nella Nova Esquerra del Eixample, la zona più economica del quartiere, l’affitto costa in media 1.200 euro. “Il quartiere è molto bello, ma si pensa: per chi?”, chiede Paños, uscendo dalla porta e guardandosi intorno, dove lavanderie e caffè hanno sostituito il commercio locale.
La “straordinaria” richiesta di Coppa America
Il settore immobiliare di Barcellona, da parte sua, esclude che il massiccio passaggio agli affitti stagionali sia dovuto alla volontà dei proprietari di evitare la nuova normativa. “Dobbiamo prevenire le frodi, ma Barcellona è una città universitaria con studenti, insegnanti, nomadi digitali, lavoratori temporaneamente sfollati… E gli affitti stagionali sono una necessità”, sostiene Carles Sala, portavoce dell’Associazione catalana degli agenti immobiliari (API).
Engel & Volkers, una delle agenzie immobiliari specializzate in alloggi di fascia alta per stranieri, sostiene inoltre che l’aumento degli affitti a breve termine non sarebbe comprensibile senza la crescita della domanda, che secondo loro è reale. “I clienti extracomunitari sono aumentati in modo esponenziale; i nordamericani sono ora al primo posto e prima del 2022 erano residuali”, afferma Albert Gonzalez, direttore della divisione affitti di Barcellona dell’azienda, che attribuisce questo risultato anche all’approvazione della cosiddetta legge sulle startup nel dicembre 2023, che ha facilitato l’arrivo dei nomadi digitali in Spagna.
“Si tratta di profili che non affittano per sette anni, ma per undici mesi o un anno”, continua González. “Provano la città e, se gli piace, decidono se restare o addirittura comprare”, aggiunge. Si tratta di inquilini che hanno un potere d’acquisto maggiore rispetto a quelli di Barcellona, con redditi familiari che possono facilmente superare i 6.000 euro al mese.
Alla luce di ciò, la decisione di chi vuole trarre profitto dal proprio patrimonio immobiliare finisce per optare per contratti temporanei. González snocciola i numeri per renderli ancora più chiari: “Se un proprietario con cinque o sei immobili li affitta a 1.500 euro e il regolamento ora lo obbliga a ridurli a 1.000, allora passa al sistema temporaneo e può fatturare 2.500 al mese, capisci?
A tutto questo si aggiunge l’America’s Cup, il macro evento sportivo che si terrà dal 22 agosto al 20 ottobre e che attirerà in città migliaia di persone. “La domanda è straordinaria”, afferma González. Una delle aziende partecipanti al concorso ha già chiesto loro 250 appartamenti in affitto, preferibilmente in zone come la centrale Ciutat Vella. Finora ne sono stati chiusi 150.
Se l’amministrazione non porrà fine all’affitto temporaneo nei prossimi mesi, tutti gli attori intervistati concordano sul fatto che continuerà a crescere. Questo giornale ha chiesto alla Generalitat se ha effettuato ispezioni specifiche per garantire che questa cifra non venga utilizzata in modo fraudolento, ma il Dipartimento del Territorio non ha risposto.
Dal suo appartamento nel quartiere di Sarrià, di appena 70 m2 e privo di luce naturale, Blanca Llum Vidal spiega che, oltre a parlare per trovare un affitto accessibile, si è appena unita a una cooperativa edilizia, un modello di comproprietà immobiliare che si è sviluppato negli ultimi anni nella capitale catalana. al riparo del governo Colau. Vuole uscire, dice, dalla “spirale della speculazione immobiliare”. “Le grandi città ti spingono fuori e allo stesso tempo ti attraggono, perché è lì che ci sono più opportunità di lavoro”, riflette. “Siamo intrappolati in una contraddizione”.
