L'affitto a breve termine non può durare per sempre

Ewa Karendys: Ti fermi a volte negli appartamenti privati affittati sui portali come Booking.com?

Łukasz Drozda: Mi è capitato, ma cerco di evitarlo. Una volta ho affittato anche qualcosa a breve termine, più in linea con l'idea originale del couchsurfing, cioè soggiornare presso residenti locali. Mi sono fermato, ad esempio, in appartamenti in Turchia e in Germania, dove studenti affittavano stanze per arrotondare. Oggi preferisco prenotare un hotel – è più comodo e più etico per me.

Molti urbanisti rappresentano in modo demoniaco l'influenza dell'affitto a breve termine sulla vita in città. Sei d'accordo con loro?

Sì, a livello di politica urbana è uno dei problemi maggiori nei centri delle città turisticamente attraenti.

Lo si vede ad esempio su Młode Miasto a Gdańsk. Gli attivisti hanno calcolato che in tre nuovi investimenti fino al 70% degli appartamenti viene destinato a affitti a breve termine, e solo il 30% è abitato da residenti stabili.

In queste zone si vedono spesso locali commerciali vuoti. Non ci sono abbastanza residenti fissi per garantire un numero sufficiente di clienti. Nel frattempo, uno spazio sostenibile è multifunzionale. Lo conosciamo dalla storia: città dipendenti da un settore o da una fabbrica sono particolarmente vulnerabili alle crisi. Quando questa funzione inizia a creare problemi, l'intera città si svuota e si impoverisce.

Lo stesso vale per quartieri e distretti. Quando mancano residenti, queste aree funzionano peggio, e negozi e servizi locali hanno difficoltà a mantenersi. Ciò indebolisce l'economia locale, e in casi estremi può portare a un completo collasso. Inoltre – nel caso dell'edilizia – ci sono alti costi ambientali. Sono particolarmente gravi quando, invece di luoghi di vita, ci sono gusci disabitati.

Le nuove norme annunciate dal governo cambieranno qualcosa finalmente sul regolamento dell'affitto a breve termine?

Non lo sapremo finché non saranno approvate. È un problema costante con tutta la legislazione in Polonia. Non sappiamo cosa farà alla fine il presidente; non sappiamo cosa riusciranno a ottenere i lobbisti durante il processo legislativo. Sappiamo però una cosa: oggi abbiamo norme molto liberali, che non limitano questo fenomeno. In realtà, la politica abitativa polacca ha un carattere libertario, che favorisce ogni azione speculativa e predatoria. L'affitto a breve termine ne è un esempio.

Alcuni sperano che su Młode Miasto il mercato si saturi di appartamenti, e che le case vengano vendute o affittate a lungo termine.

Anche io penso così, anche se molto dipende dalla prospettiva di cui parliamo. Ricordiamo che le risorse abitative nelle città polacche hanno attraversato diversi sistemi economici, a volte sono state anche in territori di altri paesi, come è chiaramente il caso di Gdańsk.

È assolutamente certo che l'affitto a breve termine non è eterno e che prima o poi il mercato crollerà. Tuttavia, dipende dalle normative governative quanto velocemente ciò avverrà. Un esempio è ciò che sta succedendo in Spagna in questo momento – un luogo diventato popolare tra i Polacchi che vogliono investire il loro capitale. Il inasprimento delle norme sull'affitto a breve termine fa drasticamente diminuire la redditività degli investimenti in quegli appartamenti.

Se qualcuno compra un appartamento perché vuole trascorrere le vacanze in Spagna e può permettersi di mantenere una tale proprietà, probabilmente rimarrà attraente. In quel caso, si può solo considerare il disagio causato dal cambiamento climatico. Tuttavia, dal punto di vista della redditività dell'investimento, potrebbe rivelarsi un fallimento simile alle famose casette a Zanzibar.

I sostenitori dell'affitto a ore affermano che dà alle persone una maggiore scelta.

Direi senza mezzi termini: non è vero! Non è che l'affitto a breve termine aumenti l'offerta. Una volta ho fatto un'analisi semplice: confrontavo le maggiori città in Polonia con reputazione di centri economici con le località turistiche e le città con prospettive peggiori. Ho confrontato quindi il livello di offerta nelle città con una grande base di alloggi e in quelle con una base più ridotta.

Quali sono le conclusioni?

L'affitto a breve termine si espande non dove manca l'offerta di alloggi, ma dove si può ottenere un vantaggio sleale sulla concorrenza. Ovviamente ci sono eccezioni: ad esempio, secondo alcune famiglie con bambini, sarà più comodo affittare un appartamento piuttosto che un hotel.

Parlo di questa situazione. Alcuni preferiscono affittare un intero appartamento, vogliono cucinare, condividere i costi e credono che sia più conveniente.

Se un'offerta del genere risponde a bisogni reali, e non a capricci, può avere senso anche per le famiglie. Tuttavia, non è un fenomeno così diffuso da essere irrisolvibile per il settore alberghiero. D'altronde, già oggi negli hotel ci sono forme diverse rispetto alle singole stanze. Il problema è che gli hotel con costi operativi più elevati non si concentrano su questo mercato, perché non riescono a competere con il cosiddetto "pseudohotellerie" nell'economia sommersa.

Si tratta di una questione non di reale bisogno, ma di capriccio. È attraente acquistare un servizio o un prodotto a un prezzo più basso senza scontrino, quando l'azienda ci offre una tariffa più bassa perché evade le tasse.

Qual è la prospettiva dei proprietari? Qualcuno ha un appartamento in una zona attraente e vuole affittarlo ai turisti per arrotondare durante la stagione.

La prospettiva dipende dal punto di vista. Ricercatori e ricercatrici dicono che “investimento” e “spekulacja” sono termini che descrivono lo stesso processo, solo con diverse connotazioni emotive.

Se l'affittuario di un appartamento ai turisti agisce legalmente, segnala l'immobile all'ufficio di registrazione delle strutture ricettive, paga le tasse, perché dovremmo avere qualcosa da ridire?

Le norme esistenti sono piene di falle, come un setaccio, causando una serie di effetti negativi. Dal mercato immobiliare scompaiono le unità per affitti a lungo termine. Parliamo anche di costi ambientali più elevati nella gestione di appartamenti per affitti brevi. In un hotel, le lenzuola vengono consegnate con carrelli tra le stanze vicine, mentre per l'affitto a breve termine qualcuno deve fare lo stesso in tutta la città. Le fastidiose per i vicini sono maggiori, e i lavoratori impiegati nelle aziende che gestiscono immobili dispersivi hanno condizioni di negoziazione salariali peggiori e meno diritti sindacali. Questa comodità individuale genera fenomeni socialmente problematici.

Torniamo brevemente a Gdańsk. A Dolne Miasto, su terreni precedentemente di proprietà comunale, in collaborazione pubblico-privata tra sviluppatore e Città di Gdańsk, nasceranno 750 appartamenti. I residenti criticano il fatto che alcuni di questi siano destinati a investimenti immobiliari. Non ti sorprende che un progetto del genere venga realizzato con il coinvolgimento del comune, e che invece di abitazioni sociali su terreni comunali si costruiscano altri appartamenti per affitti brevi?

Se abbiamo una politica abitativa libertaria, sono proprio queste soluzioni a prevalere. Condurre una politica efficace da parte delle amministrazioni locali è semplicemente fastidioso. Non è un modo facile per ottenere voti, se le risorse pubbliche sono poco sviluppate. Gli elettori vedono investimenti puntuali, non risposte ai bisogni di interi gruppi sociali.

Tuttavia, la società esercita pressione su soluzioni che quasi non hanno possibilità di realizzarsi, come la riduzione dei prezzi nominali delle case, o l'aggiunta di tasse ai costruttori, che hanno una reputazione particolarmente negativa da noi.

Quando chiediamo agli sviluppatori del settore immobiliare del breve termine, spesso sentiamo che non dipende da loro come gli acquirenti usano i loro appartamenti. Davvero non hanno influenza su chi vivrà nei loro complessi?

Mi sembra che non abbia senso aspettarsi responsabilità molto estese da parte di un'azienda con carattere puramente commerciale. Piuttosto, dovremmo introdurre soluzioni regolamentari che permettano di finanziare forme di edilizia alternative, semplicemente sottraendo clienti ai costruttori. A Gdańsk, già negli anni '90, gli sviluppatori hanno dominato il mercato immobiliare locale. Purtroppo, in molte grandi città provinciali, spesso non ci sono soluzioni come TBS o SIM (Società di Costruzione Sociale, ora chiamate Iniziative Abitative Sociali – ndr) o sono appena in fase di avvio.

Se un costruttore realizza solo appartamenti di 25–30 metri quadrati, con ripostigli per le valigie, si presta facilmente all'affitto a breve termine.

Davvero. Ma ricordiamo che, se sarà redditizio, anche da un appartamento di cento metri quadrati si possono ricavare quattro microappartamenti legali da 25 metri ciascuno. O anche di più, se qualcuno sarà ancora più sfacciato e cercherà di aggirare le norme.

L'aspetto chiave non è tanto la forma spaziale, quanto il contesto normativo. È questa a modellare la politica abitativa, che può favorire un'offerta diversificata. Si può, ad esempio, chiedere ai costruttori di destinare una parte degli appartamenti a affitti a lungo termine e un'altra alla vendita. E l'offerta di affitti dovrebbe essere accessibile anche a famiglie meno abbienti.

Quali strumenti pianificati dal governo saranno più efficaci nel controllare l'affitto a breve termine?

Dal punto di vista delle autorità locali, sicuramente aiuteranno le zone libere dall'affitto a breve termine. Sarà anche efficace concedere alle cooperative e alle comunità la possibilità di vietare l'affitto a breve termine in un determinato immobile.

Credo che l'affitto a breve termine sia così dannoso per le città che dovremmo piuttosto puntare su divieti ampi. In questo modo, le lacune che eventualmente si creeranno saranno colmate dal settore alberghiero. D'altra parte, limitare questo fenomeno dannoso potrebbe spingerci a tornare all'idea originaria, cioè al couchsurfing – condividere l'appartamento.

Dove dovrebbe essere introdotto il divieto di affitto?

Sicuramente nei centri storici, cioè dove i quartieri si svuotano maggiormente. Basta guardare la mappa delle offerte su qualsiasi portale di affitti a breve termine per vedere che le concentrazioni più grandi si trovano nelle zone centrali. Questi immobili danneggiano la politica abitativa locale. Se si aggiunge il rumore causato dagli ospiti temporanei, la vita dei residenti normali diventa particolarmente difficile.

Non temi che le nuove norme si rivelino inefficaci e, nonostante il consenso delle cooperative o la possibilità di delimitare zone di divieto, l'affitto a breve termine continuerà a sfuggire al controllo?

Il rischio maggiore è che le norme non vengano fatte rispettare. Come molte norme sulla circolazione stradale o sull'inquinamento acustico, cioè il comportamento di vicini fastidiosi e “a lungo termine”.

Un vantaggio è che l'affitto a breve termine è molto digitalizzato, e da ciò deriva la comodità di questa soluzione, che ne alimenta la popolarità. Seduto a Varsavia, posso in cinque minuti prenotare un alloggio non solo a Gdańsk, ma anche a Bangkok o in un piccolo villaggio in Cile. Ciò significa anche che le piattaforme – in Polonia usiamo fondamentalmente due – possono bloccare annunci illegali. A queste si può attribuire la responsabilità. E un'offerta meno visibile sarà meno problematica.

Vedo una certa affinità con ciò che talvolta propugnano i movimenti di estrema destra. Si oppongono alla tecnologia, dicendo che facilita l'invasione della privacy. Ma quando “difendono il contante” e si entusiasmano per la blockchain, in realtà meno si preoccupano della tutela dei diritti civili e più della truffa: comprare servizi senza scontrino o fattura.

Cosa possiamo imparare da Barcellona, Madrid, Amsterdam – cioè da quelle città che hanno già combattuto il problema dell'affitto a breve termine?

E continuano a farlo. Non credo che si possa eliminare una volta per tutte la speculazione immobiliare. Un esempio può essere Barcellona, che dal novembre 2028 prevede di revocare le licenze per l'affitto a breve termine.

Ritengo che questa sia la soluzione migliore, perché lascia meno spazio a falle nel sistema. Non conosco città che abbiano completamente risolto questo problema. Le città con meno problemi di affitti a breve termine sono semplicemente quelle con il minor bisogno di abitazioni. Là i residenti sono in condizioni relativamente migliori, e questo modello influisce meno su di loro. Si tratta quindi di creare una politica abitativa in cui la predazione di questo tipo di affitti sia meno fastidiosa.

Come farlo?

Le città polacche dovrebbero smettere di fingere che il problema non esista, affrontare la questione e iniziare a costruire un sistema di alloggi pubblici sensato. Uno sviluppo coerente nel tempo potrebbe ridurre le criticità legate all'edilizia abitativa.

Le esperienze della Spagna mostrano però che, nonostante licenze, multe e registri, gli appartamenti per affitti brevi sono ancora difficili da raggiungere per i cittadini comuni.

La convinzione che possiamo realmente abbassare i prezzi delle case senza un collasso totale o una ridefinizione del sistema economico potrebbe essere un'illusione. A lungo termine, nel mercato libero, i prezzi delle proprietà tendono a salire. Anche se eliminiamo il mercato degli affitti a breve termine e lasciamo la politica abitativa dominata dalle imprese edilizie, non faremo altro che mantenere i prezzi immobiliari elevati.

Inoltre, una diminuzione dei prezzi delle proprietà non dovrebbe essere il nostro obiettivo.

Come?

L'obiettivo è che le famiglie, anche quelle della classe media superiore, possano usufruire di un sistema pubblico. L'offerta deve essere abbastanza ricca da coprire vari gruppi, perché ciò riduce lo stigma per chi utilizza il sistema pubblico e favorisce una politica abitativa più egualitaria. In questa situazione, il segmento di proprietà riguarderà semplicemente le persone più ricche. E il fatto che per loro gli appartamenti siano costosi non sarà più così socialmente doloroso.