Si congelerà anche il sorriso sui volti con l'affitto congelato?

La regolamentazione degli affitti è una tendenza politica calda nelle grandi città mondiali. Zohran Mamdani a New York o Die Linke a Berlino vincono principalmente a causa della frustrazione degli elettori per l'abitazione inaccessibile e il congelamento degli affitti è una delle principali politiche proposte. Tuttavia, le esperienze di Germania, Catalogna e Stati Uniti ci mostrano che se regoliamo solo una parte degli appartamenti, il resto diventerà più costoso.

Nel frattempo che l’AfD fascista conquista gradualmente le elezioni regionali in Germania, le pagine dei media slovacchi e cechi sono piene di commenti allarmistici e relativizzanti sul successo di Die Linke alle elezioni di Berlino. Questi paragrafi confrontano Die Linke con l’AfD, entrambi etichettati come estremisti, attribuendo a Die Linke simpatie prorusse (che, in linea di principio, sono scomparse con l’uscita di Sahra Wagenknecht) e simili.

Tuttavia, questo articolo non riguarda la confutazione della teoria dell’arco, ma uno dei punti principali del programma, per cui le persone a Berlino hanno votato per Die Linke: l’accessibilità all’abitazione. «Berlin bezahlbar machen» («Rendere Berlino accessibile»). Oppure, come prometteva Zohran Mamdani alle elezioni, con cui la Die Linke berlinese ha consultato la strategia elettorale: «Freeze the rent» («Congelare gli affitti»).

Mentre la regolamentazione del mercato degli affitti è praticamente inesistente in Slovacchia (ad eccezione di una piccola percentuale di appartamenti di proprietà delle autorità locali, regolati dal regolamento dei prezzi del ministero dei trasporti), molti paesi occidentali (compresi gli Stati Uniti) hanno utilizzato o utilizzano la regolamentazione dei prezzi degli affitti per alcune parti degli appartamenti nelle città.

La maggior parte degli economisti ha paura delle regolamentazioni dei prezzi. La riduzione artificiale dei prezzi «al di sotto dello stato di equilibrio naturale» del mercato, si dice, porta a una diminuzione dell’offerta (numero di appartamenti) e alla scarsità di abitazioni. Oppure, se la città regola solo una parte degli appartamenti, gli affitti non regolamentati cresceranno più rapidamente. Almeno così dice la teoria microeconomica. Domanda e offerta, equilibrio.

Al contrario, per gli elettori delle città che soffrono di alta inaccessibilità abitativa (come certamente New York e Berlino), questa è una questione mobilitante. Mamdani o Die Linke hanno votato in larga misura soprattutto per i giovani elettori (per lo più senza la capacità di acquistare una propria casa): alle elezioni di New York, la partecipazione giovanile fino a trent’anni è aumentata di trenta punti percentuali, a Berlino quasi la metà dei giovani ha votato Die Linke. Per queste persone, la regolamentazione degli affitti non è un esercizio teorico in economia, ma una questione di sopravvivenza.

Gli ultimi anni hanno portato alcuni casi quasi sperimentali di introduzione della regolamentazione degli affitti, di cui sono state pubblicate studi economici: regolamentazione degli affitti in Germania dal 2015 e una regolamentazione biennale degli affitti in Catalogna dal 2020 al 2022. Mostreremo che anche la questione degli affitti regolamentati, come di consueto, è più complessa di quanto sembri a prima vista.

Legge che non si deve rispettare

Nel 2015 il parlamento federale tedesco ha approvato una legge che permette alle autorità locali di congelare o regolare gli affitti. La regolamentazione ha la forma di un tetto massimo, che riflette la media degli ultimi anni di sviluppo degli affitti. Tuttavia, sono esclusi gli appartamenti di nuova costruzione (dopo il 2014). Anche gli appartamenti più vecchi, sottoposti a ristrutturazioni significative, possono stabilire il primo contratto di affitto dopo la ristrutturazione anche oltre il limite massimo. Queste regolamentazioni sono state adottate da quasi trecento autorità locali, tra cui grandi città come Berlino, Amburgo e Brema.

Uno studio pubblicato nel 2023 ha utilizzato questo mercato a due velocità (appartamenti regolamentati e non regolamentati) per esaminare cosa abbia effettivamente raggiunto la regolamentazione. È semplice dire che tale intervento ha funzionato come una sovvenzione una tantum per chi viveva in appartamenti regolamentati. Gli affitti in questi sono diminuiti, ma in due anni sono tornati allo stesso livello di prima della regolamentazione. E allo stesso tempo, gli affitti negli appartamenti non regolamentati sono cresciuti più rapidamente. Dopo alcuni anni, la tendenza alla crescita si è uniformata in entrambe le categorie. Questo intervento ha anche portato a un aumento della demolizione di vecchi edifici. L’autore dello studio afferma che la regolamentazione ha aumentato il valore dei terreni e delle nuove costruzioni rispetto alle vecchie case (poiché i nuovi appartamenti avevano un’eccezione dalla regolamentazione). Tuttavia, non sono stati costruiti più nuovi appartamenti in affitto. Come direbbero i proprietari di vecchi appartamenti: «Se devo guadagnare meno da questo appartamento rispetto al passato, tanto vale che nessuno ci viva».

Tutto ciò sembra confermare la teoria economica classica. Se regoliamo solo una parte degli appartamenti, gli altri diventeranno più costosi. Ma c’è un «ma» importante. Questo studio, così come un altro del 2022, che analizza anche la regolamentazione tedesca degli affitti, evidenzia una debolezza chiave della regolamentazione tedesca: la mancanza di applicazione delle regole. La regolamentazione tedesca degli affitti era soggetta al diritto civile, quindi gli inquilini non rischiavano multe o altre sanzioni. L’unica protezione dei locatori erano i tribunali – se si riteneva che il proprietario avesse aumentato l’affitto oltre quanto consentito dalla regolamentazione, si poteva fare causa. Se si vinceva, si recuperava solo la differenza rispetto al limite massimo.

Non sorprende che la regolamentazione non applicata funzioni male. È come introdurre una politica di parcheggio senza multare chi parcheggia. Ridurre la velocità massima e poi non misurarla. Chi possiede gli appartamenti non ha alcun incentivo interno a ridurre volontariamente il profitto.

Più che selettiva, universale

Nel 2020 il governo catalano ha approvato una regolamentazione generale degli affitti in tutte le autorità locali con un mercato immobiliare «teso». A differenza del modello tedesco, la regolamentazione catalana riguardava tutti gli appartamenti di una determinata municipalità. E, cosa più importante, la regolamentazione era molto più rigorosa nell’applicazione. I locatori dovevano indicare il limite massimo di affitto negli annunci e nei contratti, sotto pena di multe fino a novantamila euro. Il peso della protezione dei locatori e dell’applicazione delle multe era sulle autorità, non sui singoli processi giudiziari.

Uno studio del 2023 descrive le conseguenze di questa breve sperimentazione – breve perché nel 2022 la Corte costituzionale spagnola ha dichiarato incostituzionale questa legge e ha annullato la regolamentazione. Tuttavia, ciò ha fornito agli economisti e alle economiste condizioni quasi sperimentali eccellenti. I risultati sono simili a quelli della Germania: gli affitti regolamentati sono diminuiti drasticamente. Anche l’evoluzione successiva degli affitti dopo l’attivazione della regolamentazione nelle città senza e con regolamentazione è stata simile. Tuttavia, gli affitti nelle città catalane non regolamentate, a differenza dell’esperienza tedesca, non sono aumentati e l’offerta di appartamenti non è cambiata (gli appartamenti non hanno smesso di essere affittati). Quando la Corte costituzionale ha annullato la regolamentazione, gli affitti sono risaliti ai livelli precedenti all’intervento governativo.

Il esempio catalano, quindi, apparentemente contraddice le regole fondamentali della domanda e dell’offerta: gli appartamenti non sono scomparsi dal mercato e gli affitti non sono aumentati nelle zone non regolamentate. La grande differenza rispetto alla Germania è proprio la regolamentazione universale. Quando gli affitti sono regolamentati in tutta la città, il mercato si comporta in modo completamente diverso. Gli appartamenti non sono come i panini – un appartamento a Barcellona non può essere facilmente sostituito con uno in un paesino come Arbúcies, distante più di ottant’anni di chilometri dalla metropoli senza collegamento ferroviario diretto.

Chi costruisce, chi abita e chi aspetta?

La regolamentazione universale degli affitti viene chiamata dalla letteratura accademica «prima generazione», mentre l’approccio selettivo tedesco rappresenta la «seconda generazione». La teoria prevede che, con la prima generazione, gli affitti diminuiscano, ma non ci saranno abbastanza appartamenti per tutti coloro che vorrebbero vivere a quel prezzo. La seconda generazione, invece, prevede un calo più contenuto degli appartamenti, ma prezzi più alti per tutti coloro che non vivono in appartamenti regolamentati. L’esempio tedesco, a prima vista, conferma la seconda teoria, mentre l’esperienza catalana tende più a smentirla (anche se si tratta di un periodo breve).

Riconosciamo anche che, a lungo termine, la regolamentazione universale ridurrebbe il numero di appartamenti che si costruiscono (un’indagine di molte città americane che regolano gli affitti mostra che, in media, la regolamentazione riduce l’offerta di circa il dieci percento). Tuttavia, oggi non ci sono abbastanza appartamenti – soprattutto per chi, con i propri redditi, non riesce a raggiungere i prezzi di mercato. Oggi, chi, dove e quando si abita dipende dalla capacità di permetterselo.

«Dividere» gli appartamenti tra le persone si può anche in altro modo: i filosofi morali e le filosofi morali hanno sviluppato un’etica dell’attesa in fila. La fila non divide le persone in base alle loro capacità, ricchezze o connessioni, ma solo in base al tempo: ogni nuovo richiedente si mette in fondo e deve aspettare che sia il suo turno. Il divulgatore di questa etica, il filosofo Michael Sandel, che ne scrive nel libro What Money Can’t Buy, descrive anche nel suo libro più recente The Tyranny of Merit un altro strumento – questa volta nel contesto della selezione degli studenti nelle università d’élite. La lotteria. Riconosce che anche i criteri oggettivi di selezione dei candidati alle migliori università del mondo sono, in definitiva, una questione di fortuna e casualità.

Le code e le lotterie sono, ovviamente, egualitarie: il posto in fila o la possibilità di vincere alla lotteria non si può comprare. Tuttavia, distribuire gli appartamenti in modo diverso dalla capacità di pagare è fortemente limitato dalla loro proprietà: le autorità locali o lo stato non possono assegnare le persone agli appartamenti di proprietà privata. Per questo motivo, la proprietà pubblica degli alloggi è così cruciale nel dibattito sull’abitare. Come abbiamo già detto, un appartamento non è come un panino – da un lato, un appartamento in una parte della città non può essere sostituito facilmente con uno in un’altra, e allo stesso modo, un appartamento costruito da uno sviluppatore privato si comporterà in modo diverso da uno costruito dall’amministrazione pubblica. Per questo, la maggior parte degli studi sulla regolamentazione degli affitti, soprattutto negli Stati Uniti, conferma che questa causa una diminuzione del numero di appartamenti: sono appartamenti di proprietà privata, i cui proprietari e proprietarie massimizzano ancora il profitto, anche se i regolatori pongono un limite ai prezzi.

Sono stati i «padri» dell’economia classica, come Adam Smith o David Ricardo, a essere estremamente critici nei confronti dei proprietari terrieri («landlords»). Li consideravano una classe non produttiva della società, che, attraverso l’affitto, sovraccarica solo il lavoro e le imprese. Adam Smith, ne La ricchezza delle nazioni, diceva che «radi mietono dove mai hanno seminato» e che «il loro reddito non richiede lavoro né preoccupazioni, arriva come se fosse spontaneo». David Ricardo, le cui teorie sui vantaggi comparativi sono spesso usate per giustificare la globalizzazione incontrollata e il «libero» mercato, scrisse: «L’interesse del proprietario terriero è sempre in conflitto con quello di ogni altra classe nella società. Non prospera mai come quando il cibo è scarso e costoso.»

Anche per gli economisti classici (che di certo non possiamo sospettare di marxismo nascosto, dato che scrivevano decenni prima di Marx) il monopolio o la proprietà privata della terra e l’estrazione dell’affitto sono problemi – anche nel contesto di un’economia di mercato. La regolamentazione degli affitti è quindi quella parte meno interessante del programma elettorale di Die Linke a Berlino. Più importante è il progetto di espropriare gli appartamenti di proprietà di grandi investitori commerciali. Cercano di eliminare le regole di mercato e la finanziarizzazione del settore abitativo, il che, in definitiva, aumenterà le possibilità di abitare a prezzi accessibili più di quanto faccia la regolamentazione degli affitti.

Vienna, spesso lodata, non guida le classifiche di qualità della vita e accessibilità abitativa grazie alla regolamentazione dei prezzi degli affitti, ma principalmente grazie alla quota senza rivali di appartamenti di proprietà della città o di altri enti senza scopo di lucro e progetti. Le basi di questo successo furono poste già nel periodo tra le due guerre, con la «Viena Rossa»: il governo socialista dell’epoca costruì decine di migliaia di nuovi appartamenti pubblici, finanziati principalmente da alte tasse su beni di lusso e abitazioni private e commerciali. Queste politiche furono integrate anche dalla regolamentazione degli affitti e dalla protezione degli abitanti, ma la chiave fu la massiccia costruzione e le alte tasse progressive.

Quindi, se vogliamo davvero raggiungere un’abitazione accessibile anche nelle città slovacche, la semplice regolamentazione degli affitti non basta. Anche con l’economia mainstream, concordiamo che bisogna «costruire, costruire, costruire». Tuttavia, non è indifferente chi costruisce. Se vogliamo davvero ispirarci a Vienna, aumentiamo significativamente le tasse sulla proprietà immobiliare, soprattutto su quegli appartamenti in cui il proprietario non vi abita. Ideale sarebbe farlo insieme ad altre tasse su consumi di lusso (che hanno anche effetti nocivi sull’inquinamento e sulla crisi climatica) o sul patrimonio. E permettiamo alle città di costruire grandi quantità di appartamenti. Così potremo anche regolamentare gli affitti.

L’autore è economista e analista di dati

Text vznikol s podporou Friedrich Ebert Stiftung, zastúpenie v Slovenskej republike