Kortdurend huren kan niet eeuwig duren

Ewa Karendys: Stop je soms in privéappartementen die via portals zoals Booking.com worden verhuurd?

Łukasz Drozda: Het is me wel eens overkomen, maar ik vermijd het. Ik heb ook eens kortetermijnverhuur gedaan, meer in lijn met de oorspronkelijke idee van couchsurfing, namelijk overnachten bij lokale bewoners. Ik verbleef bijvoorbeeld in appartementen in Turkije en Duitsland, waar studenten kamers huurden om bij te verdienen. Tegenwoordig huur ik liever een hotel – dat is voor mij handiger en ethischer.

Veel stedebouwers presenteren de invloed van kortetermijnverhuur op het stadsleven op een demonische manier. Ben je het met hen eens?

Ja, op het niveau van stedelijk beleid is dat een van de grootste problemen in toeristische centra van aantrekkelijke steden.

Dat is bijvoorbeeld zichtbaar in Jong Stad in Gdańsk. Activisten hebben berekend dat in drie nieuwe investeringen maar liefst 70 procent van de appartementen op korte termijn verhuurd wordt, en slechts 30 procent door vaste bewoners wordt bewoond.

Op zulke gebieden zijn vaak lege commerciële ruimtes te zien. Er wonen daar niet genoeg vaste bewoners om voldoende klanten te garanderen. Tegelijkertijd is een duurzame ruimte multifunctioneel. We kennen dat uit de geschiedenis: steden die afhankelijk zijn van één industrie of fabriek, zijn bijzonder kwetsbaar voor crises. Als die functie problemen begint te veroorzaken, verwoest de hele stad zichzelf en raakt in verval.

Hetzelfde geldt voor wijken en buurten. Wanneer er te weinig bewoners zijn, functioneren die gebieden minder goed, en lokale winkels en diensten hebben moeite om te overleven. Dit verzwakt de economie van die plek, en in extreme gevallen kan het leiden tot volledige ineenstorting. Daarbij komen – in het geval van bouwprojecten – ook hoge milieukosten. Die zijn vooral pijnlijk wanneer er in plaats van woonplaatsen onbewoonde lege hulzen ontstaan.

Gaat de door de regering aangekondigde nieuwe regelgeving voor kortetermijnverhuur eindelijk iets veranderen?

We zullen dat niet weten totdat ze worden aangenomen. Dat is een constant probleem met de wetgeving in Polen. We weten niet wat de president uiteindelijk zal doen; we weten niet wat lobbyisten tijdens het wetgevingsproces kunnen bereiken. Wat we wel weten, is dat we nu zeer liberale regels hebben die dit fenomeen niet beperken. De Poolse woningpolitiek is eigenlijk libertarisch, wat betekent dat het alle speculatieve en roofzuchtige activiteiten bevordert. Kortetermijnverhuur is daar een voorbeeld van.

Sommigen hopen dat de markt op Jong Stad uiteindelijk verzadigd raakt met appartementen, en dat de woningen verkocht worden of voor lange termijn verhuurd worden.

Ik denk er ook zo over, hoewel veel afhangt van de perspectieven waarover we spreken. Laten we niet vergeten dat de woningvoorraad in Poolse steden door verschillende economische systemen is gegaan, soms zelfs binnen de grenzen van andere landen, wat Gdańsk bijvoorbeeld duidelijk laat zien.

Het is absoluut zeker dat kortetermijnverhuur niet eeuwig zal duren en dat de markt vroeg of laat zal instorten. Maar hoe snel dat gebeurt, hangt af van de regelgeving van de overheid. Een goed voorbeeld is wat er nu in Spanje gebeurt – een plek die populair is geworden onder Polen die hun kapitaal willen investeren. Strengere regels voor kortetermijnverhuur maken dat de winstgevendheid van appartementen daar drastisch afneemt.

Als iemand een appartement koopt omdat hij of zij in Spanje op vakantie wil gaan en zich dat kan veroorloven, blijft dat waarschijnlijk aantrekkelijk. Dan moet je alleen nog rekening houden met de ongemakken van klimaatverandering. Maar op het gebied van investeringsrendement kan het net zo’n mislukking worden als de beruchte huisjes op Zanzibar.

Voorstanders van verhuur per nacht beweren dat dat mensen meer keuze geeft.

Ik zeg er scherp tegenin: onzin! Het is niet zo dat kortetermijnverhuur het aanbod vergroot. Eens heb ik een eenvoudige analyse gedaan: ik vergeleek de grootste steden in Polen, die bekend staan als economische kampioenen, met badplaatsen en steden die slecht presteren. Ik vergeleek de marktdichtheid in steden met een grote accommodatiebasis en die met een veel kleinere.

Wat zijn de conclusies?

Kortetermijnverhuur verspreidt zich niet daar waar het aanbod schaars is, maar daar waar men eenvoudig oneerlijke voordelen kan behalen ten opzichte van de concurrentie. Natuurlijk zijn er uitzonderingen: bijvoorbeeld, volgens sommige gezinnen met kinderen is het handiger om een appartement te huren dan een hotel.

Ik spreek over zo'n situatie. Sommige mensen willen liever een heel appartement huren, zelf koken, de kosten delen en denken dat dat voor hen voordeliger is.

Inderdaad, als zo'n aanbod aansluit bij echte behoeften en niet bij wensen, kan het soms zinvol zijn voor gezinnen. Maar het is niet zo'n wijdverspreid fenomeen dat de hotelbranche er niet op zou kunnen inspelen. Bovendien bestaan er in hotels tegenwoordig ook andere vormen dan individuele kamers. Het probleem is dat hotels met hogere operationele kosten zich niet op deze markt richten, omdat ze niet kunnen concurreren met pseudohotels in de grijze zone.

Het gaat hier niet om een echte behoefte, maar om een wens. Het is aantrekkelijk om een dienst of product goedkoper te kopen zonder bonnetje, wanneer een bedrijf dat aanbiedt door belasting te ontwijken.

Wat is het perspectief van eigenaren? Iemand heeft een appartement op een aantrekkelijke locatie en wil dat verhuren aan toeristen om extra te verdienen in het seizoen.

Het standpunt hangt af van je positie. Onderzoekers zeggen dat ‘investering’ en ‘speculatie’ precies hetzelfde proces beschrijven, alleen met verschillende emotionele ladingen.

Als de verhuurder legaal handelt, het pand registreert voor hotelactiviteiten en belastingen betaalt, waarom zouden we dan klachten hebben?

De bestaande regelgeving is zo lek als een zeef, wat leidt tot allerlei negatieve gevolgen. Langdurige huurwoningen verdwijnen van de markt. We zien ook hogere milieukosten voor het beheer van kortetermijnverhuurlocaties. In een hotel wordt beddengoed met wagentjes tussen aangrenzende kamers gebracht, terwijl bij kortetermijnverhuur iemand door de hele stad moet rijden. Overlast voor buren is groter, en werknemers die voor bedrijven die verspreide appartementen bedienen, werken onder slechtere voorwaarden en hebben minder onderhandelingsmacht over lonen en vakbondsvorming. Deze individuele ‘gemakzucht’ veroorzaakt maatschappelijk problematische verschijnselen.

Terug naar Gdańsk. Op de ondergrondse gebieden die eerder van de stad waren, wordt in het kader van publiek-private samenwerking tussen ontwikkelaar en Gdańsk 750 appartementen gebouwd. Bewoners klagen dat een deel van de woningen investeringsappartementen zijn. Verrast het je dat zo’n project met de stad wordt gedaan, en dat in plaats van sociale woningen op gemeentelijke gronden weer appartementen voor korte termijn verhuur komen?

Als we een libertarisch woningbeleid voeren, winnen juist dit soort oplossingen. Effectief beleid voeren door lokale overheden is gewoon vervelend. Het is geen makkelijke manier om stemmen te winnen, als de publieke middelen slecht ontwikkeld zijn. Kiezers zien vooral gerichte investeringen, niet de behoefte van hele groepen mensen.

Maar de samenleving dringt aan op oplossingen die bijna niet gerealiseerd kunnen worden, zoals het verlagen van de nominale prijzen van woningen of het extra belasten van ontwikkelaars, die bij ons een bijzonder slechte reputatie hebben.

Als we ontwikkelaars vragen over kortetermijnverhuur, horen we vaak dat het niet van hen afhangt hoe kopers hun appartementen gebruiken. Hebben zij echt geen invloed op wie er in hun complexen woont?

Ik denk dat het zinloos is om van een bedrijf dat puur commercieel is, uitgebreide verantwoordelijkheid te verwachten. In plaats daarvan moeten we regelgevende oplossingen invoeren die concurrerende vormen van woningbouw mogelijk maken, simpelweg een deel van de klanten van ontwikkelaars afpakken. In Gdańsk hebben ontwikkelaars al in de jaren 90 de lokale woningbouw gedomineerd. Helaas zijn in veel grote provinciale steden oplossingen zoals TBS of SIM (Sociaal Woningbouwgenootschap, nu Sociale Woningbouwinitiatieven genoemd – red.) nog niet of net in opkomst.

Als een ontwikkelaar alleen appartementen bouwt van 25-30 m², met opbergruimtes voor koffers, ligt het voor de hand dat die voor kortetermijnverhuur geschikt zijn.

Inderdaad. Maar onthoud dat als dat rendabel is, je zelfs uit een honderdvierkantmeterwoning vier legale micro-appartementen van 25 m² kunt halen. Of nog meer, als iemand nog brutaler is en probeert de regels te omzeilen.

De kern ligt niet zozeer in de ruimtelijke vorm, maar in de regulerende omgeving. Die bepaalt het woningbeleid dat kan bijdragen aan een gevarieerd aanbod. Bijvoorbeeld, ontwikkelaars kunnen verplicht worden een deel van de appartementen in een investering voor lange termijn verhuur te bestemmen, en een ander deel voor verkoop. Daarbij moet het verhuuraanbod ook toegankelijk zijn voor minder welgestelde huishoudens.

Welke van de geplande instrumenten van de regering het meest effectief zullen zijn in het controleren van kortetermijnverhuur?

Voor lokale overheden zullen zeker zones zonder kortetermijnverhuur helpen. Ook het toekennen van de mogelijkheid aan woningcorporaties en gemeenschappen om kortetermijnverhuur in een bepaald pand te verbieden, zal effectief zijn.

Ik denk dat kortetermijnverhuur zo nadelig is voor hele steden dat we eerder moeten gaan voor brede verboden. Zo worden eventuele lacunes aangevuld door de hotelbranche. Aan de andere kant zou het beperken van deze schadelijke verschijnselen ons misschien terugbrengen naar de oorspronkelijke gedachte van couchsurfing – het delen van een woning.

Waar zou een verbod op verhuur moeten worden ingevoerd?

Zeker in het centrum, waar de wijken het meest ontvolken. Kijk maar naar de kaart van het aanbod op een willekeurige platform voor kortetermijnverhuur, en je ziet dat de grootste concentraties zich in stadscentra bevinden. Dit soort appartementen ondermijnt het lokale woningbeleid. Als je daar nog het lawaai van tijdelijke gasten bij optelt, wordt het leven voor gewone bewoners bijzonder lastig.

Ben je niet bang dat de nieuwe regelgeving toch niet effectief zal zijn en dat, ondanks de vereiste goedkeuring van de vereniging of het instellen van verboden zones door gemeenten, kortetermijnverhuur nog steeds uit de hand zal lopen?

Het grootste risico is dat de regelgeving niet gehandhaafd wordt. Net zoals veel verkeersregels of regels voor hinderlijke buren, die vaak niet worden nageleefd.

Een zeker voordeel is dat kortetermijnverhuur zeer gedigitaliseerd is, wat het gemak en de populariteit verklaart. Vanuit Warschau kan ik binnen vijf minuten een appartement reserveren, niet alleen in Gdańsk, maar ook in Bangkok of een klein dorp in Chili. Dit betekent ook dat platformen – in Polen maken we eigenlijk gebruik van twee – illegale advertenties kunnen blokkeren. Daar kan men de verantwoordelijkheid op afschuiven. En minder zichtbare aanbiedingen zijn minder problematisch.

Ik zie hier een zekere overeenkomst met wat soms door extreemrechtse bewegingen wordt voorgesteld. Ze verzetten zich tegen technologie, omdat die volgens hen surveillance mogelijk maakt. Maar wanneer ze ‘cash’ verdedigen en zich op blockchain verheugen, gaat het minder om burgerrechten dan om het omzeilen van belastingen: diensten kopen zonder bonnetje of factuur.

Wat kunnen we leren van Barcelona, Madrid, Amsterdam – steden die al eerder met het probleem van kortetermijnverhuur te maken hadden?

En ze blijven vechten. Ik geloof niet dat de strijd tegen woningspeculatie ooit definitief kan worden gewonnen. Barcelona bijvoorbeeld plant vanaf november 2028 alle vergunningen voor kortetermijnverhuur te beëindigen.

Ik vind dat de beste oplossing, omdat die zo min mogelijk ruimte voor mazen in het systeem laat. Ik ken geen stad die dat probleem volledig heeft opgelost. De steden met de minste problemen met kortetermijnverhuur zijn gewoon die waar de woningnood het kleinst is. Daar bevinden bewoners zich in de beste positie, en dat model treft hen het minst. Het gaat dus om het ontwikkelen van een woningbeleid waarbij de roofzucht van dat soort verhuur minder hinderlijk is.

Hoe doe je dat?

Poolse steden moeten ophouden te doen alsof het probleem er niet is, de koe bij de horens vatten en beginnen met het bouwen van een redelijke voorraad sociale woningen. Een consequente ontwikkeling door de jaren heen kan de problemen in de huisvesting beperken.

De ervaringen in Spanje laten echter zien dat, ondanks vergunningen, boetes en registraties, woningen voor kortetermijnverhuur nog steeds moeilijk toegankelijk zijn voor gewone bewoners.

Het geloof dat we zonder totale ineenstorting of zelfs herdefiniëring van het economische systeem de woningprijzen kunnen verlagen, is misschien een illusie. Op lange termijn stijgen de vastgoedprijzen in een vrijemarkteconomie gewoon. Zelfs als we de markt voor kortetermijnverhuur aanpakken en het woningbeleid domineren door ontwikkelaars, zullen de prijzen niet significant dalen.

Bovendien zou een daling van de vastgoedprijzen helemaal niet ons doel moeten zijn.

Hoezo?

Het gaat er gewoon om dat huishoudens, zelfs die uit de hogere middenklasse, gebruik kunnen maken van het publieke systeem. Het aanbod moet voldoende divers zijn om verschillende groepen te bedienen, omdat dat de stigmatisering van mensen die van het publieke systeem gebruikmaken vermindert en een meer egalitair woningbeleid bevordert. In zo’n situatie zal het eigendomssegment vooral bestaan uit de rijkste mensen. En dat het voor hen duur is, zal dan niet zo maatschappelijk pijnlijk zijn.