Ik loop op mijn tenen, gebruik het toilet niet, ik ben uit Polen. Ik zoek een kamer te huur.

Vrije zones van oosterse accenten, katten, flexibele contracten en ouderdom – casting voor de ideale huurder kan officieel beginnen. Het academisch jaar begint, dus het wordt veeleisend en druk, met een styroporwand en één raam, want naar grote agglomeraties reist men om te studeren met meer dan 100.000 studenten dan vorig jaar – precies het dubbele jaargang komt nu binnen.

Jonge mensen zullen elke voorwaarde accepteren, en verhuurders zullen kiezen uit de meest veelbelovende kandidaten. Tegenwoordig is financiële solvabiliteit niet meer voldoende, steeds vaker wordt de afkomst „Polak uit Polen” geprefereerd.

Darwinistische natuurlijke selectie op de huurmarkt werkt al jaren en helaas is er geen zicht op verandering, want hoe schaarser het appartement in Polen wordt, hoe meer de markt begint te lijken op een tentoonstelling van rashonden.

Polen met Poolse afkomst in de prijs

– Nu zou ik het niet redden – zegt 29-jarige Valeria. Acht jaar geleden vluchtte ze uit Bosnië en Herzegovina, dat in een financiële en politieke crisis verkeerde, en kwam naar Krakau om internationale betrekkingen te studeren. Ze kwam een paar keer in aanraking met onwelwillende verhuurders – ze vonden haar naam en achternaam storend.

– Ik heb zulke onaangename situaties gehad dat ik belde met verhuurders om een afspraak te maken voor het bekijken van een kamer, maar als we elkaar live ontmoetten om het contract te ondertekenen, wilden ze ineens niet meer. Omdat ze telefonisch geen accent hoorden, maar zodra ze mijn afkomst zagen, veranderden ze van mening. Nu huur ik één kamer samen met vriendinnen. Ik zou graag alleen huren, maar dat is op dit moment financieel niet mogelijk. Ik moet me in een kamer proppen. Ik kwam in 2018 met een beurs van 1200 zł, en betaalde zonder problemen het studentenhuis dat toen 250 zł kostte. Ik kon een maand rondkomen met een lichte hulp van mijn ouders.

Op OLX zie je steeds meer aanbiedingen, met de vermelding dat mensen met een Pools paspoort en die Pools spreken, de voorkeur genieten. Ook Oekraïners accepteren deze situatie – ze proberen het verder, en uiteindelijk lukt het – vertellen Artem en Roksolana. Ze hoorden herhaaldelijk aan de telefoon: „Sorry, wij verhuren niet aan Oekraïners” – dat is inmiddels bijna normaal.

Het is ook standaard dat huisdieren niet worden geaccepteerd. Grzegorz woont al bijna negen jaar in Krakau. Recent wisselde hij van kamer met twee honden en kreeg vragen als: „Blaffen de hondjes luid?”, „Worden ze uitgelaten?”. Maar ook meer intieme vragen: „Heb ik een arbeidsovereenkomst?”, „Verwacht ik een kind met mijn partner?”.

– In Krakau wordt deze huurmarkt vanzelf aangedreven. Verhuurders weten dat ze meer geld kunnen vragen, dus doen ze dat. Het plan is om hier weg te gaan – voegt Grzegorz toe.

Knaagdierenfok op goudwaarde

Momenteel zijn er in Krakau 18.279 actieve huuradvertenties, en de mediane huur bedraagt ongeveer 2800 zł per maand. Ter vergelijking: in Warschau zijn er 30.000 advertenties, met een mediane huur van ongeveer 3500 zł. Deze steden kiezen vooral jonge afgestudeerden van middelbare scholen om te studeren – en de prijzen stijgen jaar na jaar.

Om carrière- en klasseverbetering te behalen, accepteren studenten elke woonconditie, hoewel niet iedereen die kans krijgt. Dit is zichtbaar in Krakau – hier neemt het aantal studenten jaar na jaar af: van bijna 210.000 tussen 2009–2012 tot ongeveer 127.000 eind 2022. De kosten van levensonderhoud in grote centra stijgen, en bij exorbitante huurprijzen vechten sommigen om een plek in de studentenhuizen (hoewel dat steeds moeilijker wordt), terwijl anderen styropor eten, zich met twee dagen oud bier in de „happy hour” dronken houden, te laat komen op colleges na werk – nauwelijks de balans vindend – en daardoor weinig leren. Anderen blijven, door financiële berekeningen, in hun geboorteplaats, waar de arbeidsmarkt beperkt is en de demografie krimpt als een Turkse trui na het wassen, waardoor het moeilijker is om sociaal of cultureel kapitaal op te bouwen. Plaatsen zoals Tarnów of Gorzów Wielkopolski, met hun eigen openbare universiteiten, behoren tot die gebieden.

19-jarige Paweł kwam vanuit de buurt van Brzesko naar de AGH om automatisering en robotica te studeren. Hij zegt dat hij zich met wat dan ook heeft ingeschreven, zolang het maar goedkoop is, maar hij hoorde dat mensen niet eens werden toegelaten tot universiteitsresidenties op meer dan 130 kilometer van Krakau.

– Ik betaal 900 zł voor de huur en 400 zł voor de nutsvoorzieningen. Het is een heel kleine kamer, het is erg moeilijk om iets goedkoper te vinden.

Hoe zit dat: geen plek om te wonen?

Als ik door de straten van Poolse steden loop, zie ik steeds weer nieuw gebouwde studentenhuizen, zoals „Student Spaces” in Mokotów, Warschau. Helaas is dat slechts een illusie van beschikbaarheid. Privéwoningen worden geopend met het oog op kinderen van welgestelde ouders.

De onvrede over de vraag naar studentenkamers in Polen loopt op tot wel 400.000 bedden, waarvan in Warschau alleen al ongeveer 60.000 ontbreken. Het bouwen van moderne studentenhuizen voor de rijkste kinderen lost het probleem niet op, het vergroot sociale ongelijkheid en bewijst dat het onderwijssysteem in Polen slechts schijnbaar egalitair is. Studenten uit Poznań weten dat maar al te goed, die Jowita niet terugkregen, omdat de UAM geen geld heeft voor renovatie. Ook de UJ-autoriteiten – renovatie van Kamionka? Te duur.

Voor studenten blijft dus een oneerlijke strijd met verhuurders, en hier lijkt het op tv-programma’s en realityshows – je moet de concurrentie overtreffen, aan bepaalde voorwaarden voldoen, soms esthetisch, een goede eerste indruk maken. Het is gemakkelijk om op ongemakkelijke, misleidende, stressvolle vragen te stuiten. Als je verkeerd antwoordt – val je af.

De waan van de dag regeert de markt

In Polen is het niet bedacht dat er casting voor huurders bestaat. In Ierland zijn flatmate interviews al jaren gangbaar en omvatten ze een vragenlijst met een paar dozijn vragen. Op Facebook bestaat de groep The Ideal Flatmate Dublin, met bijna 100.000 leden.

In Nederland is casting voor een huurder bijna een systematische oplossing, voortkomend uit een ernstig tekort aan studentenwoningen, maar het verschilt enigszins van de Poolse standaarden. Het heet hospiteren. De machtsbalans hier wordt niet bepaald door financieel kapitaal, maar door de zogenaamde chemie. Als er een kamer vrij komt, nemen de huurders zelf contact op met de verhuurders, zonder tussenkomst van een bureau. Ze nodigen kandidaten uit voor een kennismakingsavond, bekijken hun levensstijl en interesses, en bepalen op basis daarvan wie de nieuwe huisgenoot wordt.

Interessant is dat dit jaar het Europees Parlement zich zorgen maakte over het tekort aan studentenkamers en vroeg hoe het recht van bewoners om een huisgenoot te kiezen kan worden gecombineerd met non-discriminatie en objectieve selectie.

In Frankrijk is casting voor huur minder formeel en lijkt meer op een sollicitatie voor een studie. „Le Monde” schreef twee jaar geleden over dit systeem als „parcoursup” – een toelatingssysteem voor universiteiten, omdat de vraag naar kamers beperkt is en studenten moeten concurreren om een klein aantal woningen.

Tomasz, 34 jaar, woont al meer dan tien jaar in Krakau en zegt dat het moeilijk was te winnen van iemand met een vaste baan, terwijl hij alleen opdrachten had, maar hij was niet verbaasd over uitsluiting, omdat hij in Ierland soortgelijke ervaringen had. Nu huurt hij samen met zijn partner een appartement in Krowodrza, een studentenwijk in het centrum.

– Wij hebben een hond, en met één dier was het al moeilijk iets te vinden.
– Maar we konden niet toegeven dat we twee katten hadden – lacht Gabriela. – Als je meer dieren hebt, is het eigenlijk onmogelijk, wat moeilijk te begrijpen is, want wij werken en een clausule in het contract, waarin staat dat we eventuele schade kunnen dekken, zou een goede oplossing zijn, maar niemand stemt daarmee in. En als we de advertenties bekijken, stemt misschien één procent in met een hond.
– Het beste is dat het een kleine hond is die niet blaft – voegt Gabriela toe. – We kregen de eis dat we een foto van de hond moesten sturen. Maar ik herinner me dat het in Ierland, waar ik twee jaar woonde, de norm was. Er kwamen 30, 40 mensen op een casting voor één appartement, met referenties van werkgevers of vorige huurders in de hand.

Is dat normaal?

Voor mensen die veel hebben uitgegeven aan de aankoop van een woning, lijkt het uitsluiten van niet-veelbelovende huurders heel redelijk in tijden van vreemde verhalen over het vernietigen van woningen. In Będzin was drie jaar geleden een landelijke zaak bekend van een familie van vijf die een jaar lang een appartement zo had beschadigd dat het voor de rechter kwam. Daarbij komen zorgen over niet-betalende huur en problemen met het verlaten van de woning door huurders.

– Mensen nemen risico’s, maar dat zou gereguleerd moeten worden. Niet alles hoeft echter gevraagd te worden – zegt de 81-jarige Feliks, een Krakauer, eigenaar die een Oekraïense paar een studio van 45 m² verhuurt voor 1500 zł aan de Królewska.

– Mensen zijn bang voor hun bezittingen, maar als ze geen Oekraïners meer willen verhuren, krijgen we geen pensioen. Zij zijn heel belangrijk.

Veel verhuurders zien hun appartementen echter als een financieel speculatiemiddel. Patowhuur is voor hen een snelle manier van passief inkomen, en ze verdelen grote oppervlakten van hun woningen in goedkope scheidingswanden van gipskarton in meerdere kleine, microscopische kamers.

De roulette

Het huurdersrecht in Polen beschermt theoretisch huurders, maar in de praktijk werkt het niet altijd. Uitzetting op straat is illegaal, maar gebeurt toch, hoewel de wet extra bescherming biedt aan onder andere moeders met kinderen en gepensioneerden, maar dat varieert. Verhuurders weten dat en nemen daarom niet graag risico’s – want wat als de huurder stopt met betalen en je hem moeilijk kunt wegkrijgen? Als gevolg worden deze sociale groepen al jaren sterk gediscrimineerd op de huurmarkt. Maar niet alleen zij.

Volgens het rapport Verborgen barrières – aan wie weigert de huurmarkt in Polen? uit 2025, is de grootste afkeer gericht tegen niet-EU-burgers – in totaal 55 procent van de negatieve antwoorden. Ook freelancers en mensen met civielrechtelijke contracten worden vaak afgewezen, hoewel hun inkomsten vergelijkbaar of vaak hoger zijn dan die van vaste werknemers, en ook huisdieren worden in 35 procent van de gevallen geweigerd.

Waarop baseren verhuurders hun keuzes? De meeste op de hoogte en stabiliteit van het inkomen – 54 procent, op de persoonlijke indruk – 46 procent – en of iemand single is, een relatie heeft of een gezin. Een onderzoek onder 1500 personen toont ook dat studenten niet welkom zijn op de huurmarkt. Naast gepensioneerden en mensen met een uitkering vormen zij de groep met de minste voorkeuren, vooral qua levensstijl in de ogen van de verhuurder.

In tijden van onduidelijke eisen en een grote loterij proberen jongeren steeds vaker zelf te adverteren op besloten online groepen, aantrekkelijke foto’s te plaatsen, gebruikmakend van fysieke kapitaal en te proberen een goede eerste indruk te maken. Ze initiëren zo min of meer zelf die casting, omdat ze weten dat het zal werken. Mensen hebben immers de neiging om op basis van een foto bepaalde persoonlijkheidskenmerken toe te schrijven.

De „tweede academische jaar” komt snel dichterbij, dus alle middelen zijn toegestaan, maar de grootste kans heb je als je zo’n advertentie plaatst:

„Hoi, ik ben Mateusz. Ik zoek een enkele kamer te huur in het centrum. Over mij: ik werk stabiel fulltime (meestal buiten huis). Ik kom alleen ’s nachts thuis, overdag ben ik weg. Ik ben rustig, schoon, punctueel en heb geen verslavingen (ik rook niet), drink niet, kook niet in de woning, loop op de tenen. Ik heb geen huisdieren. Ik wil eigenlijk alleen betalen voor het appartement, ik gebruik soms het toilet (maar vaker buiten). Als je een vrije kamer hebt of iemand kent die op zoek is naar een rustige huurder, stuur me dan een bericht!”

**
Mateusz Macierakowski – verslaggever, socioloog. Maker van het kanaal Bez żartów, afgestudeerd aan de Poolse School voor Reportages. Winnaar van twee SGL Local Press 2026-prijzen.

De post Ik loop op mijn tenen, gebruik het toilet niet, ik ben uit Polen verscheen voor het eerst op Krytyka Polityczna.