As rendas sazonais sobem e os inquilinos são empurrados para um canto: “Se pudessem, davam-nos arrendamentos diários”.
Quando o regulamento das rendas na Catalunha entrou em vigor , a 16 de março, a escritora Blanca Llum Vidal telefonou ao administrador do apartamento onde vive com o filho, em Barcelona. O seu contrato, pelo qual paga 810 euros por mês, termina em 2025. Mas quis antecipar-se e certificar-se de que não poderiam aumentar a sua prestação mensal. Esta é a regra. Mas a resposta que obteve não foi a que esperava.
– Se o regulamento nos obrigar a baixar o preço, alugá-lo-emos numa base sazonal. Se não, aumentaremos um pouco o valor, cerca de 200 ou 300 euros por mês.
Esta era a mensagem do administrador. E desde esse dia, Llum Vidal anda à procura de um apartamento. Mas não é o único que foi ameaçado ou diretamente deslocado pelo arrendamento sazonal. Este tipo de contrato, que não se enquadra na regulamentação do arrendamento, disparou nos últimos meses na capital catalã, ao ponto de representar entre 20% e 40% da oferta em portais imobiliários como o Idealista, de acordo com os dados disponíveis.
De acordo com as diferentes fontes consultadas, o seu aumento foi detectado há anos, paralelamente à aprovação de diferentes regulamentos que favorecem os inquilinos, como a extensão dos contratos de três para cinco anos ou o preço máximo. O arrendamento temporário permite ao senhorio fazer contratos anuais e, por conseguinte, ter mais liberdade para os tornar mais caros ou para os rescindir.
Mas Barcelona é também influenciada pela crescente chegada de trabalhadores estrangeiros – a maioria dos quais nómadas digitais – que vêm para a cidade devido ao seu bom clima. Além da celebração de eventos como a competição de vela America’s Cup, que envolve a chegada de 2500 pessoas – contando apenas as equipas e a organização – desde a primavera até ao final do ano. “É uma tempestade perfeita que se vem juntar à crise de habitação que a cidade sofre há anos”, resume Carme Arcarazo, porta-voz do Sindicato de Inquilinas.
A radiografia do boom do aluguer sazonal não é fácil devido à falta de dados oficiais. Um relatório do Idealista relativo ao terceiro trimestre de 2023 fala de uma subida “meteórica” para 28% do mercado de arrendamento na capital catalã, que só perde para San Sebastian em Espanha. Outro estudo efectuado pelo Observatori de l’Habitatge de Barcelona (OH-B), com anúncios da mesma empresa e do mesmo período, deixou a percentagem em 19%, mas com alguns bairros, como Barceloneta, perto dos 50%.
Desde então, não foram publicados outros estudos. Mas uma análise mais recente efectuada pelo elDiario.es confirma a tendência para a subida. De outubro de 2023 a março de 2024, este jornal contou todos os anúncios disponíveis no Idealista a cada 15 dias. O resultado é que, em média, os utilizadores encontram 46% de anúncios de alugueres temporários. E em alguns bairros do centro da cidade rondam os 60% (em Barceloneta, Hostafrancs, Esquerra de l’Eixample e Sant Antoni).
Apesar das diferenças entre os relatórios, o que os especialistas salientam é que não há dúvidas quanto ao seu crescimento. “Há uma clara deslocação de habitações que eram oferecidas como arrendamento residencial e que agora são propriedades sazonais ou turísticas”, diz Helena Cruz, geógrafa e autora do estudo do OH-B. Comparou igualmente a evolução da oferta convencional e temporária e do turismo entre 2022 e 2023. Enquanto o primeiro diminui em 895 apartamentos, o segundo aumenta em 830. A sua conclusão é que se trata de vasos comunicantes.
Isto para além dos preços mais elevados. Segundo o elDiario.es, as rendas temporárias são 17% mais caras do que as rendas residenciais. A OH-B, por seu lado, constatou que os apartamentos de menos de 1000 euros por mês representavam apenas 6% dos anúncios de aluguer de longa duração, enquanto que nos alugueres temporários representavam 1% do total. 1.600, por outro lado, foram de 46% e 65,4%, respetivamente.
Sem que se vislumbrem mudanças, o atual apartamento de Blanca Llum Vidal pode acabar por engrossar a lista dos contratos temporários. “Parece que os grandes proprietários encontram sempre uma forma de sufocar as pessoas”, lamenta o escritor de 38 anos. A sua senhoria é um grande proprietário que possui várias propriedades, incluindo a sua própria propriedade de 15 andares. “Ele não precisa de mais 300 euros por mês, ao passo que, para mim, isso significa se posso ou não pagar o apartamento”, acrescenta.
Uma via navegável… e uma fraude à lei?
Para as associações de inquilinos, a existência do arrendamento temporário tornou-se uma verdadeira lacuna na Lei da Habitação que está a colocar ainda mais pressão no mercado de arrendamento e que a administração deve colmatar. Mas não há qualquer regulamentação à vista para este efeito. O Ministério da Habitação criou uma comissão em dezembro para estudar o assunto e até agora só se reuniu uma vez, enquanto a Generalitat afirma que está a elaborar um novo regulamento, mas que este não pode ser aprovado devido às eleições antecipadas de 12 de maio.
Atualmente, nos 140 municípios catalães onde o limite de renda está em vigor, os aumentos de preços são limitados. Por isso, alguns proprietários viram no aluguer sazonal um atalho para aumentar os preços. Mas os advogados especializados em habitação alertam para o facto de que, se tal for feito com inquilinos que utilizam a propriedade como sua casa, os proprietários estarão a violar a lei. “Há senhorios que anunciam arrendamentos sazonais e que o estipulam nos seus contratos, mas na realidade arrendam a pessoas que utilizam o imóvel como residência habitual, o que constitui uma utilização fraudulenta desta figura”, adverte Elga Molina, consultora jurídica em matéria de habitação.
É o caso de Paula Fernández, uma jovem de 28 anos que partilha um apartamento com outras três raparigas em Cerdanyola del Vallès, na área metropolitana de Barcelona. Embora vivam na casa há quatro anos e estejam registados na mesma, têm um contrato sazonal. Antes da nova Lei da Habitação, tinham um contrato de arrendamento residencial, mas quando este foi renovado, o senhorio disse-lhes que ou assinavam por um ano ou nada.
“Fomos apanhados desprevenidos e acatámos a decisão com medo de ficarmos sem casa”, explica Paula. Estávamos em setembro de 2022. Um ano mais tarde, o contrato expirou e tiveram de voltar a assinar. O senhorio propôs novamente um prazo de doze meses, mas após a insistência de Paula, aceitaram um prazo de dois anos, na condição de estarem registados como estudantes (embora não o estejam).
A figura do arrendamento sazonal não está muito bem desenvolvida na Lei do Arrendamento Urbano (LAU), mas a lei pelo menos deixa claro que se destina a outras utilizações que não a habitação. Por exemplo, estudantes e doutorandos de passagem, profissionais altamente móveis ou nómadas digitais, pessoas cujas casas estão em construção… “O motivo, e não a duração da estadia, é o que determina se um contrato é sazonal e isso deve ser comprovado, incluindo através da apresentação do contrato de trabalho”, acrescenta Molina.
Mas ninguém pediu a Fernandez que provasse que era estudante. Não o poderia ter feito. “É um contrato cujo único objetivo é violar a lei e cobrar mais”, lamenta. Desde que assinaram a renda sazonal, pagam mais 120 euros por mês, até 1.120 euros, quando o seu apartamento, de acordo com o limite máximo fixado pelo Índice do Governo, deveria valer entre 600 e 700 euros.
“É horrível, estão sempre a observar os nossos movimentos. Cada vez que nos queixamos, a empresa imobiliária agride-nos com telefonemas e e-mails ameaçando rescindir o contrato”, lamenta Fernández.
Arcarazo, do Sindicato de Inquilinas, diz que estão a receber cada vez mais casos de inquilinos como estas jovens mulheres, com o que ela descreve como “contratos de lixo”.
Casa Orsola, bastião da resistência
Se há um edifício que simboliza a resistência de um bairro contra a especulação imobiliária e a gentrificação, é a Casa Orsola, um edifício modernista no bairro de Eixample que os proprietários querem despejar. O aluguer sazonal também desempenha um papel importante na sua história.
O imóvel foi adquirido por um fundo imobiliário catalão quando já era conhecida a intenção do governo de Ada Colau de tornar pedonal a sua rua Consell de Cent. Atualmente, essa estrada está entre as dez melhores do mundo, de acordo com o guia de lazer Time Out, e os 19 vizinhos que restam estão relutantes em aceitar que têm de sair.
Alguns deles têm contratos por tempo indeterminado, outros têm os seus contratos a expirar dentro de alguns anos e outros já estão fora do contrato, mas continuam a viver nas suas casas (pagando as suas rendas em tribunal). Elisenda Paños, que vive ali há 35 anos com o seu companheiro e o seu filho adolescente, e Josep Torrent são dois deles. E ambos têm datas de tribunal para serem despejados.
Do terraço da herdade, Paños e Torrent lamentam que a propriedade tenha “fechado as portas” à sua proposta de negociação. Os cinco apartamentos que já foram desocupados foram remodelados e são arrendados com contratos sazonais. Se Josep ou Elisenda pagam entre 600 e 800 euros por mês pela sua casa, as novas casas temporárias variam entre 2.000 e 2.400 euros. Mais as taxas, que rondam os 1.000 euros, e o depósito, que varia entre 4.000 e 5.000 euros. “Claro que não estão interessados em nós”, ironiza Paños. “Se pudessem alugar-nos ao dia, fá-lo-iam”, diz Torrent.
A Casa Orsola, segundo os próprios habitantes, é também um miradouro para observar como o bairro foi esvaziado de pessoas conhecidas para acolher jovens estrangeiros com elevado poder de compra e com quem mal se cumprimentam. Ana, a única inquilina de longa duração da propriedade, vê-se dentro de alguns anos “sozinha e rodeada de turistas”. Subiu ao terraço para conversar com os seus vizinhos e desfrutar de uma das primeiras tardes quentes da primavera. “A única coisa boa desta situação é que nós, os vizinhos, nos unimos”, explica Elisenda Paños, o que contrasta com o pouco contacto que têm com os vizinhos temporários, que nem sequer conhecem as suas reivindicações. “Eles não querem saber. Para eles, a cidade é uma decoração. Só lhes interessa o bom tempo e não serem roubados, mas não se apercebem de que o roubo está a ser feito com uma renda de 2400 euros”, diz Josep Torrent.
Enquanto esperam ganhar a batalha contra a propriedade, algumas das pessoas da Casa Orsola estão à procura de um apartamento. Mas na Nova Esquerra del Eixample, a zona mais barata do bairro, a renda custa em média 1.200 euros. “O bairro é muito bonito, mas pensa-se: para quem?”, pergunta Paños, ao sair da porta e olhar em redor, onde lavandarias e cafés substituíram o comércio local.
A procura “extraordinária” da Taça América
O sector imobiliário de Barcelona, por seu lado, exclui que a transferência maciça para o arrendamento sazonal se deva ao facto de os proprietários quererem evitar o novo regulamento. “Temos de evitar a fraude, mas Barcelona é uma cidade universitária com estudantes, professores, nómadas digitais, trabalhadores temporariamente deslocados… E o arrendamento sazonal é uma necessidade”, defende Carles Sala, porta-voz da Associação Catalã de Agentes Imobiliários (API).
A Engel & Volkers, uma das agências imobiliárias especializadas em habitação de luxo para estrangeiros, argumenta também que o aumento do aluguer de curta duração não se compreenderia sem o crescimento da procura, que afirma ser real. “O cliente extracomunitário aumentou exponencialmente; os norte-americanos são agora o número um e antes de 2022 eram residuais”, diz Albert Gonzalez, diretor da divisão de alugueres da empresa em Barcelona, que também atribui isto à aprovação da chamada Lei das Startups em dezembro de 2023, que facilitou a chegada dos nómadas digitais a Espanha.
“São perfis que não alugam por sete anos, mas por onze meses ou um ano”, continua González. “Experimentam a cidade e, se gostarem, decidem ficar ou mesmo comprar”, acrescenta. São inquilinos com mais poder de compra do que os de Barcelona, com rendimentos familiares que podem facilmente ultrapassar os 6.000 euros por mês, diz.
Perante isto, a decisão de quem quer rentabilizar o seu património imobiliário acaba por optar por contratos temporários. González faz uma análise dos números para tornar as coisas ainda mais claras: “Se um proprietário com cinco ou seis imóveis os alugou por 1500 euros e o regulamento o obriga agora a reduzir para 1000, então passa para o regime temporário e pode cobrar 2500 por mês, está a perceber?
A tudo isto junta-se a America’s Cup, o macro evento desportivo que se realizará de 22 de agosto a 20 de outubro e que atrairá milhares de pessoas à cidade. “A procura é extraordinária”, diz González. Uma das empresas que participam no concurso já lhes pediu 250 apartamentos para alugar, de preferência em zonas como o centro de Ciutat Vella. Até à data, 150 foram encerrados.
Se o governo não puser fim ao arrendamento temporário nos próximos meses, todos os actores entrevistados concordam que este continuará a crescer. Este jornal perguntou à Generalitat se efectuou controlos específicos para garantir que este número não é utilizado de forma fraudulenta, mas o Departamento do Território não respondeu.
A partir do seu apartamento no bairro de Sarrià, com apenas 70 m2 e sem luz natural, Blanca Llum Vidal explica que, para além de se manifestar para conseguir uma renda acessível, acaba de aderir a uma cooperativa de habitação, um modelo de copropriedade de bens imobiliários que tem vindo a crescer nos últimos anos na capital catalã. no abrigo do governo Colau. Quer sair, diz, da “espiral da especulação imobiliária”. “As grandes cidades empurram-nos para fora e, ao mesmo tempo, atraem-nos, porque é onde há mais oportunidades de emprego”, reflecte. “Estamos presos numa contradição”.
