O aluguel de curto prazo não pode durar para sempre

Ewa Karendys: Você às vezes para em apartamentos privados alugados em portais como Booking.com?

Łukasz Drozda: Já aconteceu comigo, mas evito isso. Também aluguei por curto prazo algo mais alinhado com a ideia original do couchsurfing, ou seja, dormir na casa de moradores locais. Por exemplo, fiquei em apartamentos na Turquia e na Alemanha, onde estudantes alugavam quartos para ganhar uma renda extra. Hoje prefiro reservar um hotel – é mais confortável e mais ético para mim.

Muitos urbanistas apresentam de forma demoníaca o impacto do aluguel de curto prazo na vida na cidade. Concorda com eles?

Sim, a nível de política urbana, é um dos maiores problemas nos centros de cidades turisticamente atrativas.

Isso é visível, por exemplo, em Jovem Cidade em Gdańsk. Os ativistas calcularam que, em três novos empreendimentos, até 70% dos apartamentos são destinados ao aluguel de curto prazo, e apenas 30% são ocupados por residentes permanentes.

Em áreas assim, é comum ver locais comerciais vazios. Não há moradores fixos suficientes para garantir uma clientela adequada. Enquanto isso, o espaço sustentável é multifuncional. Conhecemos a história: cidades dependentes de um setor ou de uma fábrica específica são especialmente vulneráveis a crises. Quando essa função começa a causar problemas, toda a cidade encolhe e entra em declínio.

O mesmo acontece com bairros e distritos. Quando faltam moradores, essas áreas funcionam pior, e as lojas e serviços locais têm dificuldades para se manter. Isso enfraquece a economia local e, em casos extremos, pode levar ao colapso total. Além disso – no caso da construção – há altos custos ambientais. São especialmente severos quando, em vez de lugares para viver, existem casulos vazios.

O governo anunciou novas regulamentações para o aluguel de curto prazo. Elas finalmente vão mudar algo?

Não saberemos até que sejam aprovadas. É um problema constante com toda a legislação na Polônia. Não sabemos o que o presidente fará ao final; não sabemos o que os lobistas conseguirão na fase do processo legislativo. Mas sabemos uma coisa: hoje temos regras muito liberais, que não limitam esse fenômeno. Na verdade, a política habitacional polonesa tem caráter libertário, o que favorece ações especulativas e predatórias. O aluguel de curto prazo é um exemplo disso.

Alguns esperam que, em Jovem Cidade, o mercado finalmente se saturará de apartamentos, e os imóveis passarão a ser vendidos ou alugados por longos períodos.

Também penso assim, embora muito dependa da perspectiva que adotamos. Lembremos que os recursos habitacionais nas cidades polonesas passaram por vários sistemas econômicos, às vezes estiveram até em territórios de outros países, como é o caso de Gdańsk, que é um exemplo claro.

É absolutamente certo que o aluguel de curto prazo não é eterno e, mais cedo ou mais tarde, o mercado entrará em colapso. Mas depende das regulamentações governamentais quão rápido isso acontecerá. Um bom exemplo é o que está acontecendo atualmente na Espanha – um lugar que se tornou popular entre os poloneses que querem investir seu capital por lá. O endurecimento das regras para o aluguel de curto prazo faz com que a rentabilidade dos apartamentos nesses locais caia drasticamente.

Se alguém compra um imóvel para passar férias na Espanha e consegue manter esse local, provavelmente ainda será atrativo. Então, só se pode considerar os incômodos causados pelas mudanças climáticas. Mas, do ponto de vista do retorno do investimento, pode ser uma furada semelhante às infames casinhas em Zanzibar.

Defensores do aluguel por dias argumentam que isso oferece maior escolha às pessoas.

Vou ser direto: mentira! Não é verdade que o aluguel de curto prazo aumenta a oferta. Uma vez, fiz uma análise simples: comparei as maiores cidades da Polônia, conhecidas por sua força econômica, com resorts e cidades com perspectivas ruins. Então, comparei a saturação de oferta nesses locais com grande base de hospedagem e aqueles com menos.

Conclusões?

O aluguel de curto prazo não se espalha onde há escassez de oferta de hospedagem, mas onde é possível obter vantagem desleal sobre a concorrência. Claro que há exceções: por exemplo, algumas famílias com crianças acham mais confortável alugar um apartamento do que ficar em hotel.

Falo de uma situação assim. Alguns preferem alugar um apartamento inteiro, cozinhar nele, dividir os custos e acreditam que isso é mais vantajoso para eles.

De fato, se essa oferta atende às necessidades reais, e não a caprichos, às vezes pode fazer sentido para famílias. Mas não é um fenômeno tão massivo que a indústria hoteleira não possa responder. Aliás, já existem formas diferentes de hospedagem em hotéis além de quartos individuais. O problema é que hotéis com custos operacionais mais altos não focam nesse mercado, pois não conseguem competir com o pseudohotelismo na economia informal.

A questão não é uma necessidade real, mas um capricho. É atraente comprar um serviço ou produto mais barato sem nota fiscal, quando a empresa oferece um preço menor justamente por fraudar impostos.

Qual a perspectiva dos proprietários? Alguém tem um apartamento em local atrativo e quer alugá-lo para turistas, ganhando uma renda extra na alta temporada.

A visão depende do ponto de vista. Pesquisadores dizem que “investimento” e “especulação” são termos que descrevem o mesmo processo, apenas com cargas emocionais diferentes.

Se o locador legalmente aluga o imóvel para turistas, registra-o como estabelecimento hoteleiro e paga impostos, por que deveríamos ter alguma reclamação?

As leis atuais são porosas como uma peneira, causando várias consequências negativas. Desaparecem do mercado de moradia os imóveis para aluguel de longo prazo. Também há custos ambientais mais altos na gestão de imóveis para aluguel de curto prazo. Em um hotel, a roupa de cama é transportada por carrinhos entre quartos próximos, enquanto no aluguel de curto prazo alguém precisa fazer esse transporte por toda a cidade. Os incômodos para os vizinhos também aumentam, e os funcionários das empresas que gerenciam esses imóveis dispersos têm condições piores de negociação salarial ou sindicalização. Essa conveniência individual gera fenômenos socialmente problemáticos.

Vamos voltar um pouco a Gdańsk. No centro histórico, em terrenos anteriormente municipais, uma parceria público-privada entre o desenvolvedor e a cidade de Gdańsk está construindo 750 apartamentos. Os moradores criticam o fato de que parte dos imóveis será de uso investidor. Não te surpreende que um projeto assim seja realizado com participação da cidade, e que, em vez de moradias sociais, sejam construídos mais apartamentos para aluguel de curto prazo?

Se temos uma política habitacional libertária, esses são justamente os tipos de solução que prevalecem. Conduzir uma política eficaz por parte das administrações locais é simplesmente trabalhoso. Não é uma estratégia para conquistar votos facilmente, se o recurso público é pouco desenvolvido. Os eleitores veem investimentos pontuais, não uma resposta às necessidades de grupos sociais inteiros.

Por outro lado, a sociedade pressiona por soluções que quase não têm chance de se concretizar, como a redução dos preços nominais de moradias, ou penalizar construtoras com má reputação, que aqui têm uma reputação particularmente ruim.

Quando perguntamos aos construtores sobre o aluguel de curto prazo, muitas vezes ouvimos que não dependem deles como os compradores usam seus imóveis. Realmente não têm influência sobre quem vai morar em seus empreendimentos?

Acredito que não faz sentido esperar uma responsabilidade avançada de uma empresa com caráter puramente comercial. Em vez disso, devemos implementar soluções regulatórias que financiem formas de construção mais sustentáveis, simplesmente roubando parte de seus clientes. Em Gdańsk, os construtores já dominaram o mercado imobiliário local nos anos 90. Infelizmente, em muitas grandes cidades regionais, às vezes, nem existem soluções como TBS ou SIM (Sociedades de Construção Social, atualmente chamadas de Iniciativas de Habitação Social – nota do redator), ou estão apenas começando.

Se o construtor faz apartamentos de 25 a 30 metros quadrados, com armários para malas, ele mesmo já está pedindo por aluguel de curto prazo.

De fato. Mas lembre-se: se for rentável, até um apartamento de 100 metros pode ser dividido em quatro microapartamentos legais de 25 metros cada. Ou mais, se alguém for ainda mais descarado e tentar driblar as regras.

O mais importante não é tanto a forma espacial, mas o ambiente regulatório. É ele que molda a política habitacional, que pode favorecer uma oferta diversificada. Pode-se, por exemplo, exigir que os construtores destinarem parte dos imóveis de um empreendimento ao aluguel de longo prazo, e outra parte à venda. E a oferta de aluguel deve estar acessível também para famílias de menor renda.

Quais ferramentas planejadas pelo governo serão mais eficazes no controle do aluguel de curto prazo?

Para as unidades administrativas locais, certamente ajudarão zonas livres de aluguel de curto prazo. Também será eficaz dar às cooperativas e comunidades a possibilidade de proibir o aluguel de curto prazo em determinados imóveis.

Acredito que o aluguel de curto prazo é tão prejudicial para as cidades que devemos seguir na direção de proibições amplas. Assim, as lacunas que eventualmente surgirem serão preenchidas pela indústria hoteleira. Por outro lado, limitar esse fenômeno prejudicial talvez nos leve a reconsiderar a ideia original, ou seja, o couchsurfing – compartilhar moradia.

Onde o banimento do aluguel deve ser implementado?

Certamente nos centros históricos, onde os bairros estão mais desertificados. Basta olhar o mapa de ofertas em qualquer plataforma de aluguel de curto prazo para ver que suas maiores concentrações estão nas áreas centrais. Esses imóveis destroem a política habitacional local. Além disso, o barulho causado pelos hóspedes temporários torna a vida dos moradores comuns especialmente difícil.

Você não teme que as novas regulamentações sejam ineficazes e, mesmo com a exigência de aprovação das cooperativas ou a possibilidade de estabelecer zonas de proibição pelos governos locais, o aluguel de curto prazo continue escapando ao controle?

O maior risco é que as regulamentações não sejam fiscalizadas. Assim como muitas leis de trânsito ou de controle de emissões, que dependem do comportamento de vizinhos incômodos e “de longo prazo”.

Um ponto positivo é que o aluguel de curto prazo é altamente digitalizado, o que traz conveniência e popularidade. Em Varsóvia, posso reservar um imóvel em cinco minutos não só em Gdańsk, mas também em Bangkok ou numa pequena vila no Chile. Isso também significa que as plataformas – na Polônia, usamos basicamente duas – podem bloquear anúncios ilegais. Assim, a responsabilidade pode ser transferida para elas. E uma oferta menos visível será menos problemática.

Vejo aqui uma certa afinidade com o que às vezes defendem movimentos de extrema direita. Eles se opõem à tecnologia, dizendo que ela facilita a vigilância das pessoas. Mas, quando “defendem o dinheiro vivo” e se empolgam com blockchain, na verdade, estão mais interessados em fraudes: comprar serviços sem nota ou fatura.

O que podemos aprender de Barcelona, Madri, Amsterdã – cidades que já lutaram contra o problema do aluguel de curto prazo?

E continuam lutando. Não acredito que seja possível acabar de vez com a especulação imobiliária. Um exemplo pode ser Barcelona, que desde novembro de 2028 planeja cancelar as licenças de aluguel de curto prazo.

Acredito que essa seja a melhor solução, pois deixa menos espaço para brechas no sistema. Não conheço nenhuma cidade que tenha eliminado completamente esse problema. As que têm menos problemas com aluguel de curto prazo são justamente aquelas com menor demanda por moradia. Lá, os moradores estão em situação relativamente melhor, e esse modelo causa menos impacto neles. Portanto, trata-se de criar uma política habitacional em que a agressividade desse tipo de aluguel seja menos incômoda.

Como fazer isso?

As cidades polonesas devem parar de fingir que o problema não existe, pegar o touro pelos chifres e começar a construir um estoque sensato de moradias públicas. Uma política consistente ao longo dos anos ajudará a reduzir os problemas relacionados à habitação.

As experiências da Espanha mostram, no entanto, que, mesmo com licenças, multas e registros, os imóveis para aluguel de curto prazo continuam de difícil acesso para os moradores comuns.

Acreditar que podemos, sem uma crise total ou até uma redefinição do sistema econômico, realmente reduzir os preços das moradias pode ser uma ilusão. A longo prazo, em uma economia de mercado livre, os preços dos imóveis simplesmente aumentam. Mesmo que enfrentemos o mercado de aluguel de curto prazo, e deixemos a política habitacional dominada por construtoras, não faremos com que os preços das propriedades caiam significativamente.

Aliás, a queda nos preços dos imóveis não deveria ser nosso objetivo.

Como assim?

Simplesmente, o objetivo é que as famílias, mesmo as de classe média alta, possam usar o sistema público de moradia. A oferta deve ser suficientemente ampla para atender diferentes grupos, o que reduz a estigmatização das pessoas que usam o sistema público e promove uma política habitacional mais igualitária. Assim, o segmento de propriedade incluirá simplesmente as pessoas mais ricas. E, se para elas os imóveis forem caros, isso não será mais tão socialmente doloroso.