Chiria pe termen scurt nu poate dura pentru totdeauna

Ewa Karendys: Te oprești uneori în apartamente private închiriate pe platforme precum Booking.com?

Łukasz Drozda: Mi s-a întâmplat, dar evit asta. Am închiriat și cândva, pe termen scurt, ceva mai apropiat de ideea originală a couchsurfing-ului, adică să dormi la localnici. M-am cazat, de exemplu, în apartamente din Turcia și Germania, unde studenții închiriau camere pentru a-și suplimenta veniturile. Astăzi prefer să închiriez un hotel – e mai comod pentru mine și mai etic.

Mulți urbanisti prezintă într-un mod demonic impactul închirierii pe termen scurt asupra vieții în oraș. Ești de acord cu ei?

Da, la nivel de politică urbană, este una dintre cele mai mari probleme în centrul orașelor turistice atractive.

Se vede, de exemplu, în Tânărul Oraș din Gdańsk. Activistii au calculat că în trei noi investiții, până la 70% din apartamente sunt destinate închirierii pe termen scurt, iar doar 30% sunt ocupate de locuitori permanenți.

În astfel de zone, frecvent se văd spații comerciale goale. Nu sunt destui locuitori permanenți pentru a asigura un număr suficient de clienți. În același timp, spațiul durabil este multifuncțional. Știm din istorie: orașele dependente de o singură industrie sau fabrică sunt deosebit de vulnerabile la crize. Când această funcție începe să dea probleme, întregul oraș se depopulează și se degradează.

La fel e și cu cartierele și zonele. Când lipsește populația, astfel de zone funcționează mai prost, iar magazinele și serviciile locale au dificultăți în a se menține. Asta slăbește economia locului, iar în cazuri extreme poate duce la colaps total. În plus – în cazul construcțiilor – apar costuri mari de mediu. Acestea sunt deosebit de dure atunci când, în loc de locuințe, există doar schelete nepopulate.

Crezi că noile reglementări anunțate de guvern pentru închirierea pe termen scurt vor schimba ceva în sfârșit?

Nu vom ști până nu vor fi adoptate. Este o problemă constantă cu legislația în Polonia. Nu știm ce va face în final președintele; nu știm ce vor reuși lobby-urile în etapa procesului legislativ. Știm însă un lucru: astăzi avem reguli foarte liberale, care nu limitează acest fenomen. Practic, politica locuințelor din Polonia are un caracter libertarian, ceea ce înseamnă că favorizează orice acțiuni speculative și prădătoare. Închirierea pe termen scurt este un exemplu în acest sens.

Unii speră că, în sfârșit, piața de pe Tânărul Oraș se va satura de apartamente, iar locuințele vor fi vândute sau închiriate pe termen lung.

Și eu cred la fel, deși mult depinde de perspectiva despre care vorbim. Să ne amintim că resursele de locuințe din orașele poloneze au trecut prin mai multe sisteme economice, uneori fiind chiar în alte state, ceea ce Gdańsk exemplifică clar.

Faptul că închirierea pe termen scurt nu e veșnică și, mai devreme sau mai târziu, piața se va prăbuși, e absolut sigur. Însă depinde de reglementările guvernamentale cât de repede se va întâmpla. Un exemplu bun este ceea ce se întâmplă acum în Spania – un loc care a devenit popular printre polonezii care vor să-și plaseze capitalul. Întărirea regulilor pentru închirierea pe termen scurt face ca rentabilitatea investițiilor în apartamentele de acolo să scadă drastic.

Dacă cineva cumpără un apartament pentru că vrea să petreacă vacanțe în Spania și își permite să întrețină astfel de locuințe, probabil că rămâne atractiv. În cazul acesta, singura problemă ar putea fi schimbările climatice. În schimb, din punct de vedere al rentabilității investiției, poate fi o pierdere similară cu faimoasele case de pe Zanzibar.

Susținătorii închirierii pe zile spun că oferă oamenilor mai multă libertate de alegere.

Voi fi dur: nu e adevărat! Nu e adevărat că închirierile pe termen scurt cresc oferta. Odată am făcut o analiză simplă: am comparat cele mai mari orașe din Polonia, cu reputație de centre economice, cu stațiuni și orașe cu perspective slabe. Am comparat astfel gradul de saturare a ofertei în orașele cu o bază mare de cazare și cele cu o bază mai mică.

Ce concluzii?

Închirierile pe termen scurt se extind nu acolo unde oferta de cazare e insuficientă, ci acolo unde se poate obține un avantaj neloial față de concurență. Desigur, există excepții: de exemplu, pentru unele familii cu copii, mai comod ar fi să închirieze un apartament în loc de hotel.

Vorbește despre astfel de situații. Unii preferă să închirieze un apartament întreg, să poată găti acolo, să împartă costurile și consideră că e mai avantajos pentru ei.

Este adevărat, dacă o astfel de ofertă răspunde nevoilor reale, nu capriciilor, atunci în cazul familiilor poate avea sens. Însă nu e un fenomen atât de răspândit încât industria hotelieră să nu poată răspunde. În plus, deja în hoteluri există și alte forme decât camerele individuale. Problema e că hotelurile cu costuri operaționale mai mari nu se concentrează pe această piață, pentru că nu pot concura cu pseudohotelurile din zona gri.

Este o întrebare nu despre nevoie reală, ci despre capriciu. E atractiv să cumperi un serviciu sau un produs mai ieftin fără bon, dacă firma îți oferă tarif mai mic pentru că înșală la taxe.

Perspectiva proprietarilor? Cineva are un apartament într-un loc atractiv și vrea să profite de închirierea către turiști pentru a câștiga în sezon.

Punctul de vedere depinde de poziția fiecăruia. Cercetătorii spun că „investiția” și „speculația” sunt exact același proces, doar că exprimate diferit din punct de vedere emoțional.

Dacă cel care închiriază apartamentul turiștilor acționează legal, înregistrează locuința ca unitate hotelieră și plătește taxe, de ce am avea pretenții față de el?

Legislația actuală e plină de găuri, ceea ce duce la o serie de consecințe negative. Se elimină de pe piața locuințelor spațiile pentru închirieri pe termen lung. De asemenea, costurile de mediu pentru gestionarea locuințelor pentru închirieri scurte sunt mai mari. În hotel, lenjeria se transportă cu cărucioare între camerele din apropiere, iar în cazul închirierii pe termen scurt, cineva trebuie să se deplaseze prin oraș pentru asta. Disconfortul pentru vecini e mai mare, iar angajații companiilor care gestionează locuințele dispersate au condiții mai proaste de negociere a salariilor sau sindicalizare. Această comoditate individuală generează fenomene social problematice.

Revenind la Gdańsk. În cartierul Dolne Miasto, pe terenuri anterior aparținând orașului, în cadrul unui parteneriat public-privat, dezvoltatorul și orașul Gdańsk construiesc 750 de apartamente. Locuitorii critică faptul că unele unități vor fi apartamente de investiție. Nu te surprinde că un astfel de proiect se face cu participarea orașului, iar în loc de locuințe sociale pe terenurile municipale vor fi alte apartamente pentru închiriere pe zile?

Dacă avem o politică locativă libertariană, astfel de soluții câștigă. Conducerea eficientă a politicii de către autorități e dificilă. Nu e o metodă ușoară de a câștiga voturi dacă resursa publică e slab dezvoltată. Alegătorii văd investiții punctuale, nu răspunsuri la nevoile întregilor grupuri sociale.

Însă societatea exercită presiune pentru soluții care aproape că nu se pot realiza, adică reducerea prețurilor nominale ale locuințelor sau sancționarea dezvoltatorilor, care au o reputație foarte proastă la noi.

Când întrebăm dezvoltatorii despre închirierile pe termen scurt, adesea au spus că nu depinde de ei cum își folosesc cumpărătorii apartamentele. Chiar nu au influență asupra celor care locuiesc în ansamblurile lor?

Mi se pare că nu are sens să așteptăm o responsabilitate extremă de la o firmă cu caracter strict comercial. În schimb, ar trebui să introducem soluții de reglementare care să finanțeze forme alternative de construcție, să le ia de la dezvoltatori o parte din clientelă. În Gdańsk, dezvoltatorii au dominat deja în anii '90 construcțiile rezidențiale locale. Din păcate, în multe orașe mari ale regiunii, nu există încă soluții de tip TBS sau SIM (Asociația pentru Construcții Sociale, acum redenumită Inițiative Sociale de Locuire – nota red.), sau abia încep să se dezvolte.

Dacă dezvoltatorul construiește apartamente de 25–30 mp, cu depozite pentru valize, e clar că sunt făcute pentru închirieri pe termen scurt.

Este adevărat. Dar să nu uităm că, dacă e profitabil, chiar și dintr-un apartament de 100 mp se pot face patru microgarsoniere legale de 25 mp fiecare. Sau chiar mai multe, dacă cineva va fi și mai nesimțit și va încerca să ocolească regulile.

Cheia nu e atât forma spațială, cât mediul de reglementare. Acesta modelează politica locativă, care poate favoriza o ofertă diversificată. De exemplu, se poate cere dezvoltatorilor ca o parte din apartamentele dintr-o investiție să fie destinate închirierii pe termen lung, iar o altă parte vânzării. Oferta de închirieri trebuie să fie accesibilă și pentru gospodării mai puțin bogate.

Care dintre instrumentele planificate de guvern vor fi cele mai eficiente în controlul închirierilor pe termen scurt?

Din punctul de vedere al unităților administrativ-teritoriale, cu siguranță vor ajuta zonele libere de închirieri pe termen scurt. De asemenea, va fi eficient să se permită asociațiilor și cooperativelor să interzică închirierile pe termen scurt în anumite unități.

Cred că închirierile pe termen scurt sunt atât de dăunătoare pentru orașe, încât ar trebui să mergem mai degrabă spre interziceri generale. Astfel, eventualele lacune vor fi umplute de industria hotelieră. Pe de altă parte, limitarea acestui fenomen nociv ne-ar putea face să revenim la ideea inițială, adică la couchsurfing – împărțirea locuinței.

Unde ar trebui introdusă interdicția de închiriere?

Cu siguranță în centrul orașelor, adică acolo unde zonele se depopulează cel mai mult. Trebuie doar să privim harta ofertelor de pe orice platformă de închirieri pe termen scurt pentru a vedea că cele mai mari concentrații sunt în zonele centrale. Astfel de unități distrug politica locativă locală. Dacă adăugăm și zgomotul provocat de oaspeții temporari, viața locuitorilor obișnuiți devine extrem de dificilă.

Nu te temi că noile reglementări vor fi ineficiente și, chiar dacă va fi nevoie de acordul asociației sau de zone de interdicție stabilite de autorități, închirierile pe termen scurt vor continua să scape de sub control?

Cel mai mare risc e ca reglementările să nu fie aplicate. La fel ca multe alte reguli de circulație sau de zgomot, care țin de comportamentul vecinilor „pe termen lung”.

Un avantaj e că închirierile pe termen scurt sunt foarte digitalizate, ceea ce face ca această soluție să fie comodă și să-i crească popularitatea. Stând în Varșovia, pot în cinci minute să rezerv un apartament nu doar în Gdańsk, ci și în Bangkok sau într-un sat din Chile. Asta înseamnă că platformele – în Polonia folosim de fapt două – pot bloca anunțurile ilegale. La acestea se poate transfera responsabilitatea. Iar oferta mai puțin vizibilă va fi mai puțin problematică.

Văd aici o anumită coincidență cu ceea ce promovează uneori mișcările extrem de drepte. Se opun tehnologiei, spunând că facilitează supravegherea oamenilor. Dar când „apără numerarul” și se entuziasmează pentru blockchain, e mai mult despre înșelătorie: cumpărarea de servicii fără chitanță sau factură.

Ce putem învăța din Barcelona, Madrid, Amsterdam – adică din orașele care deja au luptat cu problema închirierii pe termen scurt?

Și continuă să lupte. Nu cred că se poate încheia definitiv lupta împotriva speculației imobiliare. Barcelona, de exemplu, plănuiește să retragă licențele pentru închirierile pe termen scurt începând din noiembrie 2028.

Cred că e cea mai bună soluție, pentru că lasă cele mai puține locuri pentru lacune în sistem. Nu cunosc orașe care să fi eliminat complet această problemă. Cele mai puține probleme cu închirierile pe termen scurt le au orașele în care criza locuințelor e cea mai mică. Acolo, locuitorii sunt în cea mai bună situație, iar acest model le afectează cel mai puțin. E vorba de crearea unei politici locative în care prădătoria acestor închirieri să fie mai puțin deranjantă.

Cum să facem asta?

Orașele poloneze trebuie să înceteze să mai pretindă că nu există problemă, să apuce taurul de coarne și să înceapă să construiască un stoc rezonabil de locuințe municipale. Dezvoltarea consecventă pe ani va ajuta la reducerea problemelor legate de locuire.

Experiențele Spaniei arată însă că, în ciuda licențelor, amenzilor și registrelor, apartamentele pentru închirieri pe zile rămân greu accesibile pentru locuitorii obișnuiți.

Credința că putem, fără o criză totală sau chiar o redefinire a sistemului economic, să reducem efectiv prețurile locuințelor, poate fi o iluzie. În economia de piață, prețurile proprietăților cresc în mod natural pe termen lung. Chiar dacă vom combate piața închirierilor pe termen scurt și vom menține politica locativă dominată de companii de dezvoltare, nu vom face ca prețurile locuințelor să scadă semnificativ.

De altfel, scăderea prețurilor locuințelor nu ar trebui să fie scopul nostru.

Cum așa?

E simplu: e vorba ca gospodăriile, chiar și cele din clasa medie superioară, să poată beneficia de sistemul public de locuințe. Oferta trebuie să fie suficient de variată pentru a acoperi diferite grupuri, ceea ce reduce stigmatizarea celor care folosesc sistemul public și promovează o politică locativă mai egalitară. În astfel de condiții, segmentul de proprietate va include pur și simplu cei mai bogați. Iar faptul că locuințele vor fi scumpe pentru ei nu va mai fi atât de socialmente dureros.

**
Łukasz Drozda – sociolog și urbanist, doctor în științe despre politica publică. Asistent universitar la Institutul de Științe Sociale Aplicate al UW, lector la School of Ideas a Universității SWPS. Cercetător în domeniul studiilor urbane, specializat în analize de gentrificare, locuire, proceselor de formulare a politicii urbane și urbanizării în Europa Centrală și de Est. Autor a mai multor cărți, printre care: Găuri în pământ. Patodezvoltarea în Polonia (2023), Fobiile urbane. Orașul de 15 minute, 5G și alte monștri (2024), The Non-Post-Socialist City: Urban Policymaking in Central and Eastern Europe (2026).

Ewa Karendys – Gdańșeancă, absolventă de jurnalism și comunicare socială și de geografie urbană la Universitatea din Gdańsk. Se specializează în teme legate de afaceri, economie și arhitectură. A publicat, printre altele, în „Forbes”, „Newsweek”, „Bizblog”, „Gazeta Wyborcza” și revista „Arhitectură și Afaceri”. A câștigat de două ori Premiul Camerei Arhitecților din Polonia pentru jurnaliști care scriu despre profesia de arhitect și arhitectură.

*

Finanțat din fondurile Fundației Róża Luksemburg.

Postarea Închirierile pe termen scurt nu pot dura la nesfârșit a apărut pentru prima dată pe Krytyka Polityczna.