Îngheață și zâmbetul de pe fețe odată cu închirierea congelată?

Regularea chiriei este un trend politic fierbinte în marile orașe ale lumii. Zohran Mamdani din New York sau Die Linke din Berlin câștigă în principal datorită frustrării alegătorilor față de locuințele inaccesibile, iar înghețarea chiriei este una dintre principalele politici propuse. Experiențele din Germania, Catalonia și Statele Unite ne arată însă că, dacă reglementăm doar o parte a apartamentelor, restul se va scumpi.

Pe măsură ce formațiunea fascistă AfD avansează treptat în alegerile regionale din Germania, paginile mass-media slovacă și cehă au fost umplute de comentarii alarmiste și relativizatoare despre succesul stângii Die Linke în alegerile din Berlin. Acestea comparau Die Linke cu AfD, ambele fiind considerate la fel extremiste, atribuind Die Linke simpatii proruse (care, în principiu, au dispărut odată cu plecarea Sahra Wagenknecht) și alte asemănări.

Totuși, acest articol nu este despre respingerea teoriei potcoavei, ci despre unul dintre principalele puncte ale programului pentru care oamenii din Berlin au votat Die Linke: accesibilitatea locuințelor. „Berlin bezahlbar machen“ („A face Berlinul accesibil“). Sau, cum promitea Zohran Mamdani în campanie, cu care die Linke din Berlin a consultat strategia electorală: „Freeze the rent“ („Îngheață chiria“).

În timp ce reglementarea pieței libere a chiriilor este, în principiu, un concept inexistent în Slovacia (cu excepția unui mic procent de apartamente în proprietatea autorităților locale, care sunt reglementate de către Ministerul Transporturilor), multe țări occidentale (inclusiv Statele Unite) au folosit sau folosesc reglementări de preț pentru o parte a apartamentelor din orașe.

Majoritatea economiștilor se tem de reglementările de preț. Reducerea artificială a prețurilor „sub nivelul natural de echilibru“ al pieței duce, se spune, la scăderea ofertei (numărului de apartamente) și la penurie de locuințe. Sau, dacă orașul reglementează doar o parte a apartamentelor, chiria în cele nereglementate va crește mai rapid. Cel puțin, așa susține teoria microeconomică. Cererea și oferta, echilibrul pieței.

În schimb, pentru alegătorii din orașe care suferă de o inaccesibilitate ridicată a locuințelor (cum sunt cu siguranță New York și Berlin), aceasta este o temă mobilizatoare. Mamdani sau Die Linke au fost votate în mare măsură în special de tineri alegători (majoritatea fără capacitatea de a-și cumpăra propria locuință): la alegerile din New York, participarea electorală a tinerilor până în 30 de ani a crescut cu treizeci de puncte procentuale, iar în Berlin, aproape jumătate din tinerii au votat Die Linke. Pentru acești oameni, reglementarea chiriei nu este un exercițiu teoretic în manualul de economie, ci o chestiune de supraviețuire.

Ultimii ani au adus câteva cazuri experimentale de reglementare a chiriei, din care au fost publicate studii economice: reglementarea chiriilor în Germania din 2015 și o reglementare de doi ani a chiriilor în Catalonia între 2020 și 2022. Vom arăta că și problema chiriilor reglementate, ca de obicei, este mai complicată decât pare la prima vedere.

Legea care nu trebuie respectată

În 2015, parlamentul federal german a adoptat o lege care permite autorităților locale germane să înghețe sau să reglementeze chiria. Reglementarea are forma unui plafon de preț, care reflectă media ultimilor ani de evoluție a chiriilor. Excepție fac apartamentele din noile construcții (după 2014). De asemenea, apartamentele mai vechi, care au trecut printr-o renovare semnificativă, pot stabili prima contract de închiriere după renovare chiar peste plafon. Astfel de reglementări au fost introduse de aproape trei sute de autorități locale, inclusiv de mari orașe precum Berlin, Hamburg sau Bremen.

Studiul publicat în 2023 a folosit această piață cu două viteze (apartamente reglementate și nereglementate) pentru a examina ce a realizat cu adevărat reglementarea. Se poate spune simplu că o astfel de intervenție a avut efectul unei subvenții unice pentru cei care locuiau în apartamente reglementate. Chiriile în acestea au scăzut, dar în doi ani au revenit la nivelul anterior reglementării. În același timp, chiriile în apartamentele nereglementate au crescut mai rapid. După câțiva ani, tendința de creștere s-a egalizat în ambele grupuri. Această intervenție a dus, de asemenea, la o rată mai mare de demolare a clădirilor vechi. Autorii studiului susțin că reglementarea a crescut valoarea terenurilor și a noii construcții în comparație cu casele vechi (deoarece noile apartamente au fost exceptate de la reglementare). Totuși, nu s-au mai construit noi apartamente de închiriat. După cum ar spune proprietarii de apartamente vechi: „dacă trebuie să câștig mai puțin din acest apartament decât înainte, mai bine nu mai locuiește nimeni în el“.

Toate acestea par să confirme teoria economică clasică. Dacă reglementăm doar o parte a apartamentelor, celelalte vor fi mai scumpe. Însă, există un „dar“ important. Acest studiu, precum și altul din 2022, care analizează, de asemenea, reglementarea chiriilor în Germania, evidențiază o slăbiciune cheie a reglementării germane: lipsa aplicării regulilor. Reglementarea chiriilor în Germania a fost subiectul dreptului civil, iar chiriașii nu au fost amenințați cu amenzi sau alte sancțiuni. Singura protecție a proprietarilor a fost sistemul judiciar – dacă simțeai că proprietarul/ proprietara ți-a crescut chiria peste limita permisă, puteai să te adresezi instanței. Dacă aveai câștig de cauză, recuperai doar diferența față de plafonul de chirie.

Nu e de mirare că reglementarea neaplicată nu funcționează eficient. E ca și cum ai introduce o politică de parcare și nu ai aplica amenzi pentru parcare ilegală. Să reduci viteza maximă permisă și apoi să nu o măsori. Proprietarii de apartamente nu au niciun motiv intern să reducă voluntar profitul.

Mai bine pe scară largă decât selectiv

Guvernul catalan a aprobat în 2020 o reglementare generală a chiriei în toate autoritățile locale cu o piață a locuințelor „tensionată“. Spre deosebire de modelul german, reglementarea catalană a vizat toate apartamentele dintr-o municipalitate. Și, mai important, a fost aplicată mult mai strict. Proprietarii de apartamente au fost obligați să menționeze plafonul de chirie în anunțuri și contracte, sub amenințarea unei amenzi de până la nouăzeci și opt de mii de euro. Povara protecției proprietarilor și a aplicării sancțiunilor a fost pe seama guvernului, nu a proceselor individuale în justiție.

Studiul din 2023 descrie consecințele acestui experiment scurt – scurt pentru că în 2022, Curtea Constituțională spaniolă a decis că această lege este neconstituțională și a anulat reglementarea. Însă, pentru economiști, această situație a oferit condiții experimentale excelente. Rezultatele sunt asemănătoare cu cele din Germania: chiriile pentru apartamentele reglementate au scăzut brusc. De asemenea, evoluția ulterioară a chiriilor după implementarea reglementării în orașele fără și cu reglementare a fost similară. În orașele catalane nereglementate, însă, chiriile nu au crescut, iar oferta de apartamente nu s-a schimbat (apartamentele nu au încetat să fie închiriate). Când Curtea Constituțională a anulat reglementarea, chiriile au revenit la nivelul anterior intervenției guvernamentale.

Exemplul catalan pare, așadar, să contrazică regulile fundamentale ale cererii și ofertei: apartamentele nu au dispărut de pe piață, iar cele nereglementate nu s-au scumpit. Diferența majoră față de Germania este tocmai reglementarea generală. Când chiria este reglementată în întreg orașul, piața se comportă complet diferit. Apartamentele nu sunt pâine – un apartament din Barcelona nu poate fi înlocuit simplu cu unul dintr-un orășel precum Arbúcies, aflat la mai mult de optzeci de kilometri de metropolă, fără legătură directă feroviară.

Cine construiește, cine locuiește și cine așteaptă?

Reglementarea generală a chiriei este numită în literatura academică „reglementarea de primă generație“, în timp ce abordarea selectivă germană reprezintă „a doua generație“. Teoria prevede că, în cazul primei generații, chiria va scădea, dar nu vor fi suficiente apartamente pentru toți cei care doresc să locuiască la acel preț. În cazul celei de-a doua generații, se prevede, dimpotrivă, o scădere mai mică a numărului de apartamente, dar prețuri mai mari pentru toți cei care nu locuiesc în apartamente reglementate. Exemplul german confirmă, la prima vedere, a doua teorie, iar experiența catalană nu o confirmă în totalitate (deși trebuie recunoscut că a fost pentru o perioadă scurtă).

Trebuie, de asemenea, să acceptăm că, pe termen lung, reglementarea generală va reduce numărul de apartamente care se vor construi (un sondaj al multor orașe din America arată că, în medie, reglementarea reduce oferta de apartamente cu aproximativ zece procente). Însă, chiar și astăzi, nu există „destule“ apartamente – mai ales pentru cei care, din cauza veniturilor lor, nu pot accesa prețurile de pe piață. În prezent, decizia despre cine, unde și când va locui depinde de capacitatea de a-și permite locuința.

„Distribuirea“ apartamentelor altfel decât pe baza capacității de a plăti este, de asemenea, posibilă: filozofii morali au dezvoltat o etică a așteptării în rând. Rândul nu îi divide pe oameni în funcție de abilități, bogăție sau conexiuni, ci doar în funcție de timp: fiecare nou venit se va alătura la coadă și va trebui să aștepte până când îi vine rândul. Promotorul acestei etici, filozoful Michael Sandel, care scrie despre ea în cartea What Money Can’t Buy, vorbește, de asemenea, despre un alt instrument – de data aceasta în contextul selecției studenților pentru universități de elită. Loteria. Aceasta recunoaște că, chiar și pentru criterii obiective de selecție a candidaților pentru cele mai bune universități din lume, finalul este o chestiune de noroc și întâmplare.

Și rândurile, și loteriile sunt, desigur, egalitariste, pentru că nu poți cumpăra un loc în rând sau o șansă mai bună de a câștiga la loterie. Distribuirea locuințelor altfel decât pe baza capacității de a plăti este, însă, extrem de limitată de proprietate: autoritățile locale sau statul nu pot aloca oameni în apartamente private. De aceea, proprietatea publică a locuințelor este atât de crucială în dezbaterea despre locuire. După cum am spus deja, un apartament nu este o pâine – pe de o parte, un apartament într-o parte a orașului nu poate fi înlocuit cu unul dintr-un alt oraș, iar, de asemenea, un apartament construit de un dezvoltator privat va „funcționa“ diferit față de cel construit de administrația publică. De aceea, majoritatea studiilor despre reglementarea chiriilor, în special în Statele Unite, confirmă că aceasta duce la scăderea numărului de apartamente: sunt apartamente private, ale căror proprietari și proprietare continuă să maximizeze profitul, chiar dacă regulatorul limitează prețurile.

„Tatăl“ economiei clasice, Adam Smith sau David Ricardo, au fost extrem de critici față de proprietarii de terenuri („landlords“). Îi considerau o clasă neproductivă a societății, care, prin percepția chiriei, își suprasolicită atât forța de muncă, cât și antreprenorii. Adam Smith, în Bogatirea națiunilor, spunea că „se bucură de recolte unde nu au semănat niciodată“ și că „venitul lor nu necesită muncă sau griji, vine ca și cum ar fi de la sine“. David Ricardo, ale cărui teorii despre avantajul comparativ sunt adesea folosite pentru a justifica globalizarea necontrolată și „liberul“ comerț, a scris: „Interesul proprietarului de terenuri este întotdeauna în conflict cu interesul oricărei alte clase din societate. Nu prosperă niciodată mai bine decât atunci când hrana este rară și scumpă.“

Chiar și pentru economiștii clasici (pe care, de altfel, nu-i putem suspecta de marxism ascuns, dat fiind că au scris cu zeci de ani înainte de Marx), monopolul sau proprietatea privată asupra terenurilor și percepția chiriei au fost probleme – chiar și în economia de piață. Reglementarea chiriei este, așadar, partea mai puțin interesantă a programului electoral al Die Linke din Berlin. O intenție mai importantă este exproprierea apartamentelor în proprietate a marii investiții comerciale. Aceasta urmărește eliminarea regulilor de piață și a financiarizării în domeniul locuințelor, ceea ce, în final, va crește posibilitatea de a avea locuințe accesibile mai mult decât reglementarea chiriei.

Vienna, adesea lăudată, nu conduce în topurile calității vieții și accesibilității locuințelor datorită reglementării prețurilor chiriilor, ci în principal datorită procentului fără egal de apartamente deținute de oraș sau de alte grupuri și proiecte nonprofit. Fundamentele acestui succes au fost puse încă din perioada interbelică a „Vienei roșii”: conducerea socialistă a construit zeci de mii de apartamente noi, finanțate în principal prin taxe mari pe bunuri de lux și locuințe private, comerciale. Aceste politici au fost completate și de reglementarea chiriei și protecția locuitorilor, dar cheia a fost construcția masivă și impozitarea progresivă.

Așadar, dacă dorim să obținem locuințe cu adevărat accesibile și în orașele slovace, reglementarea strictă a chiriilor nu ne va ajuta. Chiar și cu economia mainstream, vom fi de acord că trebuie să „construim, construim, construim“. Doar că nu contează cine construiește. Dacă ne dorim cu adevărat să ne inspirăm din Viena, trebuie să creștem semnificativ impozitele pe proprietate, în special pentru apartamentele în care proprietarul nu locuiește. Ideal, împreună cu alte taxe pe consumul de lux (care are, de asemenea, efect negativ asupra poluării și crizei climatice) sau asupra averii. Și să permitem orașelor să construiască masiv apartamente. Astfel, vom putea reglementa și chiria.

Autorul este economist și analist de date

Textul a fost realizat cu sprijinul Fundației Friedrich Ebert, reprezentanția în Republica Slovacă