Сезонные арендные ставки растут, а арендаторов загоняют в угол: «Если бы они могли, они бы давали нам посуточную аренду».
Когда 16 марта в Каталонии вступило в силу положение об арендной плате, писательница Бланка Ллум Видаль позвонила управляющему квартирой, в которой она живет с сыном в Барселоне. Его контракт, за который он платит 810 евро в месяц, истекает в 2025 году. Но он хотел предугадать и убедиться, что они не смогут повысить его ежемесячный платеж. Это правило. Но ответ, который он получил, был не таким, как он ожидал.
— Если регулирование вынудит нас снизить цену, мы будем арендовать его на сезонной основе. Если нет, то мы немного повысим ее, примерно на 200 или 300 евро в месяц.
Это было сообщение от администратора. С того дня Ллум Видаль начал искать квартиру. Но это не единственное место, которое оказалось под угрозой или было напрямую вытеснено сезонной арендой. В последние месяцы в каталонской столице резко возросло число таких контрактов, не предусмотренных правилами аренды, и, согласно имеющимся данным, на порталах недвижимости, таких как Idealista, на них приходится от 20 до 40 % предложений.
Согласно различным источникам, с которыми удалось связаться, рост цен отмечается уже несколько лет, параллельно с принятием различных нормативных актов, благоприятствующих арендаторам, таких как увеличение срока действия контрактов с трех до пяти лет или ограничение цен. Временная аренда позволяет арендодателю заключать годовые контракты и, следовательно, иметь больше свободы в плане их удорожания или расторжения.
Но на Барселону также влияет растущее число иностранных рабочих — в большинстве своем цифровых кочевников, — которые приезжают в город из-за хорошего климата. А также проведение таких мероприятий, как соревнования по парусному спорту на Кубок Америки, на которые с весны до конца года приезжают 2500 человек — только с учетом команд и организаторов. «Это идеальный шторм, который усугубляет жилищный кризис, от которого город страдает уже много лет», — резюмирует Карме Аркарасо, представитель организации Sindicato de Inquilinas.
Рентгенографировать сезонный бум аренды непросто из-за отсутствия официальных данных. В отчете компании Idealista за третий квартал 2023 года говорится о «метеорическом» росте до 28 % рынка аренды в каталонской столице, уступающей в Испании только Сан-Себастьяну. В другом исследовании, проведенном Observatori de l’Habitatge de Barcelona (OH-B) с использованием рекламы той же компании и за тот же период, этот показатель составил 19 %, но в некоторых районах, таких как Барселонета, он приблизился к 50 %.
С тех пор не было опубликовано ни одного нового исследования. Но более свежий анализ, проведенный сайтом elDiario.es, подтверждает тенденцию к росту. С октября 2023 года по март 2024 года эта газета подсчитывала все объявления, доступные на Idealista, каждый 15-й день. В результате пользователи в среднем встречают 46 % объявлений о временной аренде. А в некоторых районах в центре города этот показатель составляет около 60% (в Барселонете, Хостафранке, Эскерра-де-л’Эшампле и Сант-Антони).
Несмотря на различия между отчетами, эксперты отмечают, что в росте этого заболевания нет никаких сомнений. «Наблюдается явное перемещение жилья, которое раньше сдавалось в аренду, а теперь стало сезонной или туристической недвижимостью», — говорит Хелена Круз, географ и автор исследования OH-B. В нем также сравнивается динамика традиционных и временных поставок и туризма в период с 2022 по 2023 год. В то время как первая упала на 895 квартир, вторая выросла на 830. Его вывод заключается в том, что это сообщающиеся сосуды.
И это в дополнение к повышению цен. По данным elDiario.es, аренда жилья для временного проживания на 17 % дороже, чем аренда жилых помещений. Компания OH-B, в свою очередь, обнаружила, что на квартиры стоимостью менее 1 000 евро в месяц приходится всего 6 % объявлений о долгосрочной аренде, в то время как среди временной аренды они составляют 1 % от общего числа. 1 600, с другой стороны, составили 46% и 65,4%, соответственно.
Если ничего не изменится, то нынешняя квартира Бланки Ллум Видаль может стать причиной увеличения числа временных контрактов. «Кажется, что крупные землевладельцы всегда находят способ задушить людей», — сетует 38-летний писатель. Его хозяйка — крупный землевладелец, владеющий несколькими поместьями, в том числе и собственным 15-этажным особняком. «Ему не нужно больше 300 в месяц, а для меня это означает, смогу ли я платить за квартиру», — добавляет он.
Водный путь… и обман закона?
Для ассоциаций квартиросъемщиков существование временной аренды стало настоящей лазейкой в Жилищном законе, которая создает еще большую нагрузку на рынок аренды и которую администрация должна устранить. Но это никак не регулируется. В декабре Министерство жилищного строительства создало комиссию для изучения этого вопроса, которая до сих пор провела лишь одно заседание, а Женералитат утверждает, что разработал проект нового постановления, но не может его утвердить из-за досрочных выборов 12 мая.
В настоящее время в 140 каталонских муниципалитетах, где действует предельный уровень арендной платы, рост цен ограничен. Поэтому некоторые арендодатели рассматривают сезонную аренду как короткий путь к повышению цен. Но юристы по жилищным вопросам предупреждают, что если это будет сделано с арендаторами, которые используют недвижимость в качестве своего дома, то арендодатели нарушат закон. «Есть арендодатели, которые размещают объявления о сезонной аренде и указывают это в договорах, но на самом деле они сдают недвижимость людям, которые используют ее в качестве постоянного места жительства, и это мошенническое использование этой цифры», — предупреждает Эльга Молина, юридический консультант по жилищным вопросам.
Это случай Паулы Фернандес, 28-летней девушки, которая живет в одной квартире с тремя другими девушками в Серданьоле-дель-Вальес, в столичном районе Барселоны. Хотя они живут в этом доме уже четыре года и зарегистрированы в нем, у них сезонный контракт. До принятия нового Жилищного кодекса у них был договор аренды жилья, но когда его нужно было продлить, хозяин сказал им, что они либо подписывают договор на один год, либо ничего не подписывают.
«Нас застали врасплох, и мы подчинились, опасаясь остаться без крова», — объясняет Пола. Это был сентябрь 2022 года. Через год срок действия контракта истек, и им пришлось перезаключить его. Арендодатель снова предложил двенадцатимесячный срок, но после настояний Полы они согласились на двухлетний срок, при условии, что они будут зарегистрированы как студенты (хотя они ими не являются).
В Законе о городской аренде (LAU) фигура сезонной аренды не очень хорошо проработана, но в законе, по крайней мере, четко указано, что она предназначена для использования не только в качестве жилья. Например, студенты и докторанты, находящиеся в командировке, высокомобильные специалисты или цифровые кочевники, люди, чьи дома находятся на стадии строительства… «Причина, а не продолжительность пребывания, определяет, является ли контракт сезонным, и это должно быть подтверждено, в том числе путем предоставления трудового договора», — добавляет Молина.
Но никто не попросил Фернандеса доказать, что он студент. Я бы не смог этого сделать. «Это контракт, единственная цель которого — нарушить закон и взимать больше денег», — сетует он. С тех пор как они подписали договор о сезонной аренде, они платят на 120 евро больше в месяц, до 1 120 евро, в то время как их квартира, согласно потолку, установленному правительственным индексом, должна стоить от 600 до 700 евро.
«Это ужасно, все время следить за нашими передвижениями. Каждый раз, когда мы жалуемся, риелторская компания атакует нас звонками и электронными письмами, угрожая расторгнуть контракт», — сетует Фернандес.
Аркарасо из организации Sindicato de Inquilinas говорит, что к ним поступает все больше случаев, когда арендаторы, подобные этим молодым женщинам, заключают, по ее словам, «мусорные контракты».
Дом Орсолы, оплот сопротивления
Если и есть здание, которое символизирует сопротивление района против спекуляций жильем и джентрификации, то это Casa Orsola, модернистское здание в районе Эшампле, владелец которого хочет их выселить. Сезонная аренда также играет определенную роль в его истории.
Этот объект был приобретен каталонским фондом недвижимости, когда уже было известно о намерении правительства Ады Колау сделать пешеходной улицу Консель-де-Сент. Сегодня эта дорога входит в десятку лучших в мире, согласно путеводителю Time Out, а 19 оставшихся соседей не желают смириться с тем, что им придется уйти.
У некоторых из них бессрочные контракты, у других они истекают через несколько лет, а у третьих контракт уже закончился, но они все еще живут в своих домах (выплачивая арендную плату по суду). Элисенда Пеньос, прожившая здесь 35 лет со своим партнером и сыном-подростком, и Жозеп Торрент — двое из них. И у обоих назначены даты суда по их выселению.
С террасы поместья Пеньос и Торрент сожалеют, что поместье «закрыло двери» для их предложения о переговорах. Пять квартир, которые уже освободились, были отремонтированы и сдаются в аренду по сезонным контрактам. Если Хосеп и Элисенда платят за свой дом от 600 до 800 евро в месяц, то новые временные дома стоят от 2 000 до 2 400 евро. Плюс сборы, которые составляют около 1 000 евро, и депозит, который колеблется от 4 000 до 5 000 евро. «Конечно, мы им не интересны», — насмешливо комментирует Пеньос. «Если бы они могли сдавать нам помещение по дням, они бы так и сделали», — говорит Торрент.
Casa Orsola, по словам самих местных жителей, — это еще и смотровая площадка, с которой можно наблюдать, как район опустел от знакомых, чтобы принять молодых иностранцев с высокой покупательной способностью, с которыми они едва здороваются. Ана, единственный долгосрочный арендатор поместья, через несколько лет видит себя «одинокой и окруженной туристами». Он поднялся на террасу, чтобы поболтать с соседями и насладиться одним из первых теплых весенних полдней. «Единственное, что хорошо в этой ситуации, — это то, что мы, соседи, объединились», — объясняет Элисенда Пеньос, и это контрастирует с тем, что они практически не общаются со своими временными соседями, которые даже не знают об их требованиях. «Они не хотят знать. Для них город — это декорация. Их интересует только хорошая погода и то, чтобы их не ограбили, но они не понимают, что за ограбление взимается арендная плата в размере 2400 евро», — говорит Жозеп Торрент.
Пока они надеются выиграть битву за собственность, некоторые жители Casa Orsola ищут квартиру. А вот в Новой Эскерра-дель-Эйшампле, самом дешевом районе округа, аренда стоит в среднем 1 200 евро. «Район очень хороший, но вы думаете, для кого?» — спрашивает Пеньос, выходя из подъезда и оглядываясь по сторонам, где прачечные и кафе заменили местную торговлю.
Необычайный» спрос на Кубок Америки
Сектор недвижимости Барселоны, в свою очередь, исключает, что массовый переход на сезонную аренду вызван желанием арендодателей избежать нового регулирования. «Мы должны предотвращать мошенничество, но Барселона — университетский город, где живут студенты, преподаватели, цифровые кочевники, временно перемещенные работники… И сезонная аренда — это необходимость», — утверждает Карлес Сала, представитель Каталонской ассоциации агентов по недвижимости (API).
Engel & Volkers, одно из агентств недвижимости, специализирующееся на продаже элитного жилья для иностранцев, также утверждает, что рост числа краткосрочных аренд был бы непонятен без роста спроса, который, по их словам, является реальным. «Число клиентов из стран, не входящих в ЕС, растет в геометрической прогрессии; североамериканцы сейчас занимают первое место, а до 2022 года они были остаточными», — говорит Альберт Гонсалес, директор отдела аренды в Барселоне, который также связывает это с принятием в декабре 2023 года так называемого закона о стартапах, который облегчил приезд цифровых кочевников в Испанию.
«Это профили, которые арендуют жилье не на семь лет, а на одиннадцать месяцев или один год», — продолжает Гонсалес. «Они пробуют город и, если он им нравится, решают, остаться ли здесь или даже купить», — добавляет он. По его словам, эти арендаторы обладают большей покупательной способностью, чем жители Барселоны, с доходами, которые легко могут превышать 6 000 евро в месяц.
В связи с этим решение тех, кто хочет получить прибыль от своих объектов недвижимости, сводится к выбору временных контрактов. Гонсалес привел цифры, чтобы сделать их еще более понятными: «Если владелец пяти или шести объектов недвижимости сдает их в аренду за 1500 евро, а постановление обязывает его снизить эту цену до 1000, то он переходит на временную систему и может брать 2500 в месяц, вы понимаете?
Помимо всего этого, Кубок Америки — макроспортивное событие, которое пройдет с 22 августа по 20 октября и привлечет в город тысячи людей. «Спрос необычайно высок, — говорит Гонсалес. Одна из компаний, участвующих в конкурсе, уже запросила у них 250 квартир для аренды, предпочтительно в таких районах, как центральный Ciutat Vella. На данный момент закрыто 150.
Если администрация не положит конец временной аренде в ближайшие месяцы, все опрошенные актеры согласны с тем, что она будет продолжать расти. Эта газета обратилась в Генералитет с вопросом о том, проводились ли специальные проверки, чтобы убедиться, что эта цифра не используется мошенническим образом, но Департамент территорий не ответил.
Из своей квартиры в районе Сарриа, площадью всего 70 м2 и без естественного освещения, Бланка Ллум Видаль рассказывает, что, помимо того, что она пытается найти доступную арендную плату, она недавно вступила в жилищный кооператив, модель совместного владения недвижимостью, которая в последние годы набирает обороты в каталонской столице. в убежище правительства Колау. По его словам, он хочет вырваться из «спирали спекуляций с недвижимостью». «Большие города выталкивают вас и в то же время привлекают, потому что там больше возможностей для трудоустройства», — размышляет он. «Мы оказались в ловушке противоречий».
