Заморозят ли замороженную аренду и улыбки на лицах?

Регулирование арендной платы — это горячая политическая тенденция в крупных мировых городах. Zohran Mamdani в Нью-Йорке или Die Linke в Берлине побеждают в основном из-за разочарования избирателей в недоступном жилье, и замораживание арендной платы — одна из основных предлагаемых политик. Опыт Германии, Каталонии и США показывает нам, что если регулируем только часть квартир, остальные подорожают.

Пока фашистская AfD постепенно побеждает на земельных выборах в Германии, страницы slovenských и чешских СМИ заполнили alarmistické и relativizujúce комментарии о успехе левой Die Linke на берлинских выборах. Они сравнивали Die Linke с AfD, обе называли одинаково как экстремистские, приписывали Die Linke proruskие симпатии (которые в принципе ушли с уходом Сахры Вагенкнехт) и подобное.

Однако эта статья не о развенчании теории подковы, а о одном из главных пунктов программы, по которому люди в Берлине голосовали за Die Linke: доступность жилья. «Berlin bezahlbar machen» («Сделать Берлин доступным»). Или, как обещал во время выборов Zohran Mamdani, с которым берлинская Die Linke консультировала избирательную стратегию: «Freeze the rent» («Заморозим арендную плату»).

В то время как регулирование рыночной арендной платы на Словакии по сути является несуществующим понятием (за исключением небольшой части квартир в собственности муниципалитетов, регулируемых ценовой регуляцией министерства транспорта), многие западные страны (включая США) использовали или используют ценовое регулирование арендной платы для части квартир в городах.

Большинство экономистов боится ценовых регулирований как чёрт ладана. Искусственное снижение цен «ниже естественного равновесного состояния» рынка, по их мнению, ведет к снижению предложения (числа квартир) и дефициту жилья. Или, если город регулирует только часть квартир, нерегулируемые арендные платы будут расти еще быстрее. По крайней мере, так говорит микроэкономическая теория. Спрос и предложение, равновесное состояние.

Наоборот, для избирателей в городах, страдающих высокой недоступностью жилья (а такие, безусловно, Нью-Йорк и Берлин), это очевидно мобилизующая тема. Мамдани или Die Linke голосовали в основном за молодое избирательное большинство (обычно без возможности купить собственное жилье): на выборах в Нью-Йорке явка молодых до тридцати лет выросла на тридцать процентных пунктов, в Берлине почти половина молодых голосовала за Die Linke. Для этих людей регулирование арендной платы — не теоретическая задача из учебника экономики, а вопрос выживания.

Последние годы принесли несколько качественных квазиэкспериментальных случаев внедрения регулирования арендной платы, по которым опубликованы экономические исследования: регулирование аренд в Германии с 2015 года и двухлетнее регулирование аренд в Каталонии в 2020–2022 годах. Мы покажем, что даже вопрос регулируемых арендных ставок, как обычно бывает, сложнее, чем кажется на первый взгляд.

Закон, который не нужно соблюдать

В 2015 году немецкий федеральный парламент принял закон, позволяющий немецким муниципалитетам заморозить или регулировать арендную плату. Регулирование имеет форму ценового потолка, отражающего среднее значение за последние годы развития арендной платы. Исключение составляют квартиры в новом строительстве (после 2014 года). Также старые квартиры, прошедшие значительную реконструкцию, могут установить первую арендную плату после ремонта выше потолка. Такое регулирование внедрили почти триста муниципалитетов, включая крупные города как Берлин, Гамбург и Бремен.

Исследование, опубликованное в 2023 году, использовало этот двухскоростной рынок аренды (регулируемые и нерегулируемые квартиры) для изучения того, чего на самом деле достигло регулирование. Можно сказать, что такой вмешательство выступало как разовая дотация для тех, кто жил в регулируемых квартирах. Арендная плата в них снизилась, но через два года вернулась к тому же уровню, что и до регулирования. В то же время, арендная плата в нерегулируемых квартирах росла быстрее. Через несколько лет тенденция роста в обеих группах сравнялась. Это вмешательство также привело к большему разрушению старых зданий. Авторы исследования утверждают, что регулирование повысило стоимость земель и нового строительства по сравнению со старыми домами (так как новые квартиры имели исключение из регулирования). Однако новых арендных квартир стало строиться меньше. Как бы сказали владельцы старых квартир: «если я буду зарабатывать на этой квартире меньше, чем раньше, лучше пусть в ней никто не живет».

Все это похоже на подтверждение классической экономической теории. Если регулируем только часть квартир, остальные станут дороже. Но есть важный «но». Это исследование, как и другое за 2022 год, которое также изучает немецкое регулирование аренд, подчеркивает один ключевой недостаток немецкого регулирования: отсутствие соблюдения правил. Регулирование аренд в Германии было предметом гражданского права, и арендаторам не угрожали штрафы или другие санкции. Единственной защитой арендодателей были суды — если вы считали, что владелец вашей квартиры повысил арендную плату выше допустимого регулированием, вы могли обратиться в суд. Если бы вы выиграли, получили бы только разницу с потолком арендной платы.

Неудивительно, что неисполняемое регулирование работает плохо. Это как ввести политику парковки и не выписывать штрафы за парковку. Снизить максимально допустимую скорость и затем не измерять ее. Владельцы квартир не имеют внутренней мотивации добровольно уменьшать свою прибыль.

Лучше массово, чем выборочно

Каталонское правительство в 2020 году одобрило массовое регулирование арендной платы во всех муниципалитетах с «напряженным» рынком жилья. В отличие от немецкой модели, каталонское регулирование касалось всех квартир в данном муниципалитете. И что важнее, регулирование было гораздо строже в исполнении. Арендодатели должны были указывать в объявлениях и договорах потолок арендной платы под угрозой штрафа до девяноста тысяч евро. Бремя защиты арендаторов и взыскания штрафов лежало на правительстве, а не на отдельных судебных процессах.

Исследование 2023 года описывает последствия этого короткого эксперимента — короткого потому, что в 2022 году испанский конституционный суд признал этот закон неконституционным и отменил регулирование. Однако для экономистов и экономисток это, парадоксально, создало отличные условия для квазиэксперимента. Результаты в чем-то похожи на немецкий опыт: резко снизилась арендная плата в регулируемых квартирах. Также последующее развитие арендных ставок после запуска регулирования в городах без и с регулированием было схожим. Но в каталонских нерегулируемых городах арендная плата, в отличие от немецкого опыта, не выросла, и предложение квартир не уменьшилось (квартиры не перестали сдавать). А когда конституционный суд отменил регулирование, арендные ставки вернулись к уровню до вмешательства правительства.

Таким образом, каталонский пример на первый взгляд опровергает основные правила спроса и предложения: квартиры не исчезли с рынка, и нерегулируемые квартиры не подорожали. Главное отличие — массовое регулирование. Когда арендная плата регулируется во всем городе, рынок ведет себя совершенно иначе. Квартиры — не булочки — квартиру в Барселоне нельзя просто заменить квартирой в городке Арбусиеc, расположенном более чем в восьмидесяти километрах от столицы без прямого железнодорожного сообщения.

Кто строит, кто живет и кто ждет?

Массовое регулирование арендной платы называют в академической литературе регулированием «первого поколения», тогда как немецкий селективный подход представляет «второе поколение». Теория предсказывает, что при первом поколении арендная плата снизится, но квартир будет недостаточно для всех желающих жить по такой цене. При втором поколении, наоборот, предполагается меньший спад числа квартир, но более высокие цены для всех, кто не живет в регулируемых квартирах. Немецкий пример на первый взгляд подтверждает вторую теорию, каталонский опыт скорее — нет (хотя нужно признать, что речь идет о коротком временном периоде).

Признаем также, что массовое регулирование в долгосрочной перспективе снизит число квартир, которые теоретически будут построены (исследование многих городов Америки, которые регулируют арендную плату, показывает, что регулирование в среднем снижает число квартир примерно на десять процентов). Но квартир и сегодня «достаточно» — особенно для тех, кто не может позволить себе рыночные цены со своими доходами. Сегодня решает, кто, где и когда будет жить, — способность позволить себе жилье.

«Разделять» квартиры людям можно и иначе: моральные философы и философки развили этику ожидания в очереди. Очередь делит людей не по их способностям, богатству или связям, а только по времени: каждый новый кандидат в очередь становится в конец и должен ждать, пока не подойдет его черед. Популяризатор этой этики, философ Майкл Сендел, который пишет о ней в книге What Money Can’t Buy, также в своей новой книге The Tyranny of Merit описывает еще один инструмент — на этот раз в контексте отбора студентов в элитные университеты. Лотерея. Она признает, что даже объективные критерии отбора претендентов на лучшие университеты мира — это, в конечном счете, вопрос удачи и случайности.

Советы и лотереи, разумеется, равенственные, место в очереди или лучшие шансы на победу в лотерее — их нельзя купить. Разделять жилье иначе, чем на основе способности платить, — значительно ограничено их владением: муниципалитеты или государство не могут распределять людей по частным квартирам. Поэтому их публичное владение в дискуссии о жилье так важно. Как мы уже сказали, квартира — не булочка: во-первых, квартира в одной части города не заменима квартирой в другой части, а во-вторых, квартира, построенная частным застройщиком, будет вести себя иначе, чем та, что построена государством. Поэтому большинство исследований о регулировании арендной платы, особенно в США, подтверждает, что оно вызывает снижение числа квартир: это частные квартиры, владельцы которых постоянно максимизируют прибыль, несмотря на то, что регулятор ограничивает цены.

Это были «отцы» классической экономики, такие как Адам Смит или Давид Рикардо, которые были крайне критичны к владельцам земли («земельным господам», «landlords»). Они считали их непроизводственным слоем общества, который чрезмерно нагружает трудящиеся и предпринимательскую прослойку сбором арендной платы. Адам Смит в Богатстве народов говорил, что «они жнут там, где никогда не сеяли» и «их доход не стоит труда и забот, он приходит сам по себе». Давид Рикардо, чьи теории сравнительных преимуществ часто используют для оправдания неуправляемой глобализации и «свободного» рынка, писал: «Интерес владельца земли всегда противоречит интересам любой другой социальной прослойки. Он никогда не процветает, когда еда редка и дорога».

Даже для классических экономистов (которых нельзя заподозрить в скрытом марксизме, так как они писали за десятки лет до Маркса) монопольное или частное владение землей и извлечение арендной платы — это проблема, даже в рамках рыночной экономики. Регулирование арендной платы — это, следовательно, менее интересная часть программы Die Linke в Берлине. Более важной является идея экспроприировать арендные квартиры у крупных коммерческих инвесторов. Они пытаются устранить рыночные правила и финансовизацию в сфере жилья, что в итоге увеличит возможности доступного жилья больше, чем регулирование арендной платы.

Массово прославляемый Вена не лидирует в рейтингах качества жизни и доступности жилья благодаря ценовой регуляции арендной платы, а в первую очередь благодаря беспрецедентной доли квартир, находящихся в собственности города или других некоммерческих организаций и проектов. Основы этого успеха были заложены еще в межвоенный период «красной Вены»: социалистическое руководство в то время построило десятки тысяч новых городских квартир, финансируя их в основном высокими налогами на роскошные товары и частное, коммерческое жилье. Эти политики дополнялись регулированием арендной платы и защитой жильцов, но ключевым было массовое строительство и высокие прогрессивные налоги.

Итак, чтобы добиться действительно доступного жилья и в словацких городах, чистое регулирование арендной платы не поможет. Мы сходимся с мнением большинства экономистов, что нужно «строить, строить, строить». Только важно, кто строит. Если мы действительно хотим вдохновляться Веной, значительно увеличим налоги на недвижимость, особенно на квартиры, в которых их владельцы не живут. Идеально — вместе с дополнительными налогами на роскошное потребление (что также оказывает непропорциональный эффект на загрязнение и климатический кризис) или имущество. И дадим возможность городам массово строить квартиры. Тогда мы сможем регулировать и арендную плату.

Автор — экономист и аналитик данных

Текст создан при поддержке Фридрих Эберт Stiftung, представительство в Словакии