Sezónne nájomné prudko stúpa a nájomníci sú zatlačení do kúta: „Keby mohli, dali by nám denné nájomné“.
Keď 16. marca vstúpila do platnosti regulácia nájomného v Katalánsku, spisovateľka Blanca Llum Vidalová zavolala správcovi bytu, v ktorom žije so svojím synom v Barcelone. Jeho zmluva, za ktorú platí 810 eur mesačne, vyprší v roku 2025. Chcel však predvídať a uistiť sa, že mu nebudú môcť zvýšiť mesačnú splátku. Toto je pravidlo. Ale odpoveď, ktorú dostal, nebola taká, akú očakával.
– Ak nás nariadenie prinúti znížiť cenu, budeme ho prenajímať sezónne. Ak nie, trochu ju zvýšime, asi o 200 alebo 300 eur mesačne.
To bola správa od správcu. Od toho dňa si Llum Vidal hľadá byt. Nie je však jediná, ktorú sezónny prenájom ohrozuje alebo priamo vytláča. Tento typ zmluvy, ktorý je mimo regulácie prenájmu, v posledných mesiacoch v katalánskom hlavnom meste prudko vzrástol a podľa dostupných údajov tvorí 20 až 40 % ponuky na realitných portáloch, ako je Idealista.
Podľa rôznych zdrojov, s ktorými sa konzultovalo, sa jej nárast zaznamenáva už niekoľko rokov, a to súbežne so schvaľovaním rôznych nariadení, ktoré zvýhodňujú nájomcov, ako napríklad predĺženie platnosti zmlúv z troch na päť rokov alebo cenový strop. Dočasný prenájom umožňuje prenajímateľovi uzatvárať ročné zmluvy, a preto má väčšiu voľnosť pri ich zdražovaní alebo vypovedaní.
Barcelona je však ovplyvnená aj rastúcim príchodom zahraničných pracovníkov – väčšinou digitálnych nomádov – ktorí prichádzajú do mesta kvôli jeho dobrému podnebiu. Rovnako ako oslavy podujatí, ako je plachtárska súťaž o Americký pohár, na ktorú od jari do konca roka pricestuje 2 500 ľudí – počítajúc len tímy a organizáciu. „Je to dokonalá búrka, ktorá prispieva k bytovej kríze, ktorou mesto trpí už roky,“ zhrnula Carme Arcarazo, hovorkyňa Sindicato de Inquilinas.
X-ray sezónneho nájomného boomu nie je jednoduchý kvôli nedostatku oficiálnych údajov. Správa spoločnosti Idealista za tretí štvrťrok 2023 hovorí o „raketovom“ náraste na 28 % trhu s prenájmom v katalánskom hlavnom meste, ktoré je druhé po San Sebastiáne v Španielsku. V ďalšej štúdii Observatori de l’Habitatge de Barcelona (OH-B), ktorá sa týkala reklám tej istej spoločnosti a z rovnakého obdobia, bolo toto percento 19 %, ale v niektorých štvrtiach, napríklad v Barcelone, sa blížilo k 50 %.
Odvtedy neboli publikované žiadne ďalšie štúdie. Novšia analýza portálu elDiario.es však potvrdzuje vzostupný trend. Od októbra 2023 do marca 2024 počítali tieto noviny každý 15. deň všetky inzeráty dostupné na portáli Idealista. Výsledkom je, že používatelia sa v priemere stretávajú so 46 % reklám na dočasné prenájmy. V niektorých štvrtiach v centre mesta je to približne 60 % (Barceloneta, Hostafrancs, Esquerra de l’Eixample a Sant Antoni).
Napriek rozdielom medzi jednotlivými správami odborníci poukazujú na to, že o jeho raste niet pochýb. „Je zrejmé, že obydlia, ktoré sa ponúkali na prenájom na bývanie, sa teraz využívajú na sezónne alebo turistické účely,“ hovorí Helena Cruzová, geografka a autorka štúdie OH-B. Porovnala tiež vývoj konvenčnej a dočasnej ponuky a cestovného ruchu v rokoch 2022 až 2023. Kým prvý klesá o 895 bytov, druhý stúpa o 830. Jeho záverom je, že ide o komunikačné nádoby.
Okrem toho sú ceny vyššie. Podľa portálu elDiario.es je dočasné nájomné o 17 % drahšie ako nájomné za bývanie. Úrad OH-B zasa zistil, že byty za menej ako 1 000 eur mesačne tvorili len 6 % inzerátov na dlhodobý prenájom, zatiaľ čo medzi dočasnými prenájmami tvorili 1 % z celkového počtu. 1 600, na druhej strane, 46 % a 65,4 %.
Keďže sa nič nemení, súčasný byt Blanky Llum Vidalovej sa môže skončiť tým, že sa rozšíri počet dočasných zmlúv. „Zdá sa, že veľkí vlastníci pôdy vždy nájdu spôsob, ako ľudí udusiť,“ ľutuje 38-ročný spisovateľ. Jeho majiteľka je veľkostatkárka, ktorá vlastní niekoľko nehnuteľností vrátane vlastného 15-poschodového sídliska. „On nepotrebuje o 300 eur mesačne viac, zatiaľ čo pre mňa to znamená, či môžem alebo nemôžem platiť za byt,“ dodáva.
Vodná cesta… a podvod na zákone?
Podľa združení nájomníkov sa existencia dočasného prenájmu stala skutočnou medzerou v zákone o bývaní, ktorá ešte viac zaťažuje trh s nájmom a ktorú by mala administratíva odstrániť. V tejto súvislosti však neexistuje žiadne nariadenie. Ministerstvo pre bývanie zriadilo v decembri komisiu, ktorá ju má preskúmať a zatiaľ sa stretla len raz, zatiaľ čo Generalitat tvrdí, že pripravuje nové nariadenie, ktoré však nemôže byť schválené kvôli predčasným voľbám 12. mája.
V súčasnosti je v 140 katalánskych obciach, v ktorých platí horná hranica nájomného, obmedzené zvyšovanie cien. Preto niektorí prenajímatelia považujú sezónny prenájom za skratku k zvýšeniu cien. Právnici zaoberajúci sa bývaním však varujú, že ak sa tak stane v prípade nájomníkov, ktorí nehnuteľnosť využívajú ako svoj domov, prenajímatelia porušia zákon. „Existujú prenajímatelia, ktorí inzerujú sezónny prenájom a uvádzajú to v zmluvách, ale v skutočnosti prenajímajú nehnuteľnosť ľuďom, ktorí ju využívajú ako svoje obvyklé bydlisko, čo je podvodné využitie tohto čísla,“ varuje Elga Molina, právna poradkyňa pre otázky bývania.
To je prípad Pauly Fernándezovej, 28-ročnej ženy, ktorá býva v jednom byte s ďalšími tromi dievčatami v Cerdanyola del Vallès v metropolitnej oblasti Barcelony. Hoci v dome bývajú už štyri roky a sú v ňom prihlásení, majú sezónnu zmluvu. Pred novým zákonom o bývaní mali nájomnú zmluvu na byt, ale keď sa blížilo jej predĺženie, prenajímateľ im povedal, že buď podpíšu zmluvu na jeden rok, alebo nič.
„Boli sme zaskočení a vyhoveli sme im zo strachu, že zostaneme bez domova,“ vysvetľuje Paula. Bolo to v septembri 2022. O rok neskôr zmluva vypršala a museli ju podpísať znova. Ich prenajímateľ opäť navrhol dvanásťmesačnú lehotu, ale po Paulinom naliehaní súhlasili s dvojročnou lehotou pod podmienkou, že budú zaregistrovaní ako študenti (hoci nimi nie sú).
Postavenie sezónneho prenájmu nie je v zákone o mestskom prenájme (LAU) veľmi dobre rozpracované, ale zákon aspoň jasne uvádza, že je určený na iné účely ako bývanie. Napríklad študenti a doktorandi, ktorí prechádzajú, vysoko mobilní odborníci alebo digitálni nomádi, ľudia, ktorých domovy sú vo výstavbe… „O tom, či je zmluva sezónna, rozhoduje dôvod, a nie dĺžka pobytu, ktorý musí byť akreditovaný, a to aj prostredníctvom predloženia pracovnej zmluvy,“ dodáva Molina.
Nikto však Fernandeza nepožiadal, aby dokázal, že je študent. Nemohol som to urobiť. „Je to zmluva, ktorej jediným cieľom je porušovať zákon a účtovať viac,“ ľutuje. Keďže podpísali sezónny nájom, platia mesačne o 120 eur viac, až 1 120 eur, hoci ich byt by mal podľa stropu stanoveného vládnym indexom stáť 600 až 700 eur.
„Je to hrozné, celý čas sleduje náš pohyb. Zakaždým, keď sa sťažujeme, realitná spoločnosť na nás útočí telefonátmi a e-mailami, v ktorých sa vyhráža vypovedaním zmluvy,“ sťažuje sa Fernández.
Arcarazová z odborového zväzu Sindicato de Inquilinas hovorí, že dostávajú čoraz viac prípadov nájomníkov, ako sú tieto mladé ženy, s takzvanými „zmetkovými zmluvami“.
Casa Orsola, bašta odporu
Ak existuje budova, ktorá symbolizuje odpor susedov proti špekuláciám s bývaním a gentrifikácii, je to Casa Orsola, modernistická budova v štvrti Eixample, ktorej majiteľ ich chce vysťahovať. V jeho histórii zohráva úlohu aj sezónny prenájom.
Nehnuteľnosť kúpil katalánsky realitný fond v čase, keď už bol známy zámer vlády Ada Colau vybudovať na ulici Consell de Cent pešiu zónu. Podľa sprievodcu Time Out pre voľný čas patrí dnes táto cesta medzi desať najlepších na svete a 19 zostávajúcich susedov sa nechce zmieriť s tým, že ju musia opustiť.
Niektorí z nich majú zmluvy na dobu neurčitú, iným končia zmluvy o niekoľko rokov a ďalším už skončili zmluvy, ale stále bývajú vo svojich domoch (platia nájomné na súde). Elisenda Pañosová, ktorá tam žije už 35 rokov so svojím partnerom a dospievajúcim synom, a Josep Torrent sú dvaja z nich. Obaja majú stanovené termíny súdnych pojednávaní o vysťahovaní.
Z terasy sídla Paños a Torrent vyjadrili ľútosť nad tým, že nehnuteľnosť „zatvorila dvere“ ich návrhu na rokovanie. Päť bytov, ktoré už boli uvoľnené, bolo zrekonštruovaných a prenajímajú sa na základe sezónnych zmlúv. Ak Josep alebo Elisenda platia za svoj dom 600 až 800 eur mesačne, nové dočasné domy sa pohybujú od 2 000 do 2 400 eur. K tomu treba pripočítať poplatky, ktoré sa pohybujú okolo 1 000 eur, a zálohu, ktorá sa pohybuje od 4 000 do 5 000 eur. „Samozrejme, že sa o nás nezaujímajú,“ komentuje Paños s posmechom. „Keby nám mohli prenajímať na deň, tak by to robili,“ hovorí Torrent.
Casa Orsola je podľa samotných miestnych obyvateľov aj vyhliadkovým bodom, z ktorého možno pozorovať, ako sa štvrť vyprázdnila od známych, aby mohla privítať mladých cudzincov s vysokou kúpnou silou, s ktorými sa sotva pozdravia. Ana, jediná dlhodobá nájomníčka sídla, sa o niekoľko rokov vidí „sama a obklopená turistami“. Vyšiel na terasu, aby sa porozprával so susedmi a vychutnal si jedno z prvých teplých jarných popoludní. „Jediná dobrá vec na tejto situácii je, že sme sa my susedia spojili,“ vysvetľuje Elisenda Paños, čo je v kontraste s tým, že majú málo kontaktov so svojimi dočasnými susedmi, ktorí o ich požiadavkách ani nevedia. „Nechcú to vedieť. Mesto je pre nich dekorácia. Zaujíma ich len dobré počasie a to, aby neboli okradnutí, ale neuvedomujú si, že za okradnutie sa platí nájomné 2 400 eur,“ hovorí Josep Torrent.
Zatiaľ čo dúfajú, že bitku o nehnuteľnosť vyhrajú, niektorí ľudia z Casa Orsola si hľadajú byt. V najlacnejšej štvrti Nova Esquerra del Eixample stojí nájomné v priemere 1 200 eur. „Štvrť je veľmi pekná, ale myslíte si, pre koho?“ pýta sa Paňos, keď vyjde z dverí a rozhliadne sa po okolí, kde práčovne a kaviarne nahradili miestny obchod.
„Mimoriadny“ dopyt po Americkom pohári
Barcelonský realitný sektor zase vylučuje, že by masívny prechod na sezónne prenájmy bol spôsobený tým, že sa prenajímatelia chcú vyhnúť novému nariadeniu. „Musíme zabrániť podvodom, ale Barcelona je univerzitné mesto so študentmi, učiteľmi, digitálnymi nomádmi, dočasne presídlenými pracovníkmi… A sezónne prenájmy sú nevyhnutnosťou,“ tvrdí Carles Sala, hovorca Katalánskej asociácie realitných kancelárií (API).
Engel & Volkers, jedna z realitných kancelárií špecializujúcich sa na luxusné bývanie pre cudzincov, tiež tvrdí, že nárast krátkodobých prenájmov by nebol pochopiteľný bez rastu dopytu, ktorý je podľa nich reálny. „Počet klientov z krajín mimo EÚ sa exponenciálne zvýšil; Severoameričania sú teraz na prvom mieste a pred rokom 2022 boli zvyškom,“ hovorí Albert Gonzalez, riaditeľ barcelonskej divízie prenájmu spoločnosti, ktorý to pripisuje aj schváleniu takzvaného zákona o startupoch v decembri 2023, ktorý uľahčil príchod digitálnych nomádov do Španielska.
„Ide o profily, ktoré sa neprenajímajú na sedem rokov, ale na jedenásť mesiacov alebo na jeden rok,“ pokračuje González. „Vyskúšajú si mesto, a ak sa im páči, rozhodnú sa, či zostanú alebo si ho dokonca kúpia,“ dodáva. Podľa jeho slov ide o nájomníkov, ktorí majú väčšiu kúpnu silu ako nájomníci v Barcelone a ktorých príjmy domácností môžu ľahko presiahnuť 6 000 eur mesačne.
Vzhľadom na to sa tí, ktorí chcú na svojich nehnuteľnostiach zarobiť, rozhodujú pre zmluvy na dobu určitú. González chrlí čísla, aby to bolo ešte jasnejšie: „Ak majiteľ s piatimi alebo šiestimi nehnuteľnosťami ich prenajal za 1 500 eur a nariadenie mu teraz ukladá povinnosť znížiť ich cenu na 1 000 eur, potom prejde na dočasný systém a môže účtovať 2 500 eur mesačne, rozumiete?
K tomu všetkému treba pripočítať aj Americký pohár, makro športové podujatie, ktoré sa bude konať od 22. augusta do 20. októbra a do mesta priláka tisíce ľudí. „Dopyt je mimoriadny,“ hovorí González. Jedna zo spoločností, ktoré sa zúčastnili na súťaži, ich už požiadala o 250 bytov na prenájom, najlepšie v oblastiach, ako je centrálna Ciutat Vella. Doteraz ich bolo uzavretých 150.
Ak administratíva v najbližších mesiacoch dočasný prenájom nezastaví, všetci oslovení aktéri sa zhodujú, že bude naďalej rásť. Tieto noviny požiadali Generalitat o informáciu, či vykonal osobitné kontroly, aby sa uistil, že tento údaj sa nepoužíva podvodne, ale ministerstvo územia neodpovedalo.
Blanca Llum Vidal zo svojho bytu v štvrti Sarrià s rozlohou sotva 70 m2 a bez prirodzeného svetla vysvetľuje, že okrem toho, že sa snaží nájsť cenovo dostupné nájomné, práve vstúpila do bytového družstva, model spoluvlastníctva nehnuteľností, ktorý sa v posledných rokoch rozšíril v hlavnom meste Katalánska. v útulku vlády Colau. Ako hovorí, chce uniknúť zo „špirály špekulácií s nehnuteľnosťami“. „Veľké mestá vás vytláčajú a zároveň priťahujú, pretože tam je viac pracovných príležitostí,“ uvažuje. „Sme uväznení v rozporuplnosti“.
