Krátkodobý prenájom nemôže trvať večne

Ewa Karendys: Zastavujete sa niekedy v súkromných apartmánoch prenajímaných na portáloch typu Booking.com?

Łukasz Drozda: Stávalo sa mi to, ale vyhýbam sa tomu. Raz som tiež krátkodobo prenajímal niečo viac v súlade s pôvodnou myšlienkou couchsurfingu, teda nocovaním u miestnych obyvateľov. Zastavoval som sa napríklad v bytoch v Turecku a Nemecku, kde študenti prenajímalí izby, aby si privyrobili. Dnes radšej zarezervujem hotel – je to pre mňa pohodlnejšie a etickejšie.

Veľa urbanistov predstavuje v démonickom zmysle vplyv krátkodobého prenájmu na život v meste. Súhlasíš s nimi?

Áno, na úrovni mestskej politiky je to jeden z väčších problémov v centrálnych častiach atraktívnych turistických miest.

Vidieť to napríklad na Mladom Meste v Gdansku. Aktivisti spočítali, že v troch nových investíciách až 70 percent bytov smeruje na krátkodobý prenájom, a len 30 percent tvoria stály obyvatelia.

Na takýchto oblastiach je bežný pohľad na prázdne prevádzkové priestory. Nie je tam toľko stálych obyvateľov, aby zabezpečili dostatočný počet zákazníkov. Medzitým je udržateľný priestor viacúčelový. Poznáme to z histórie: mestá závislé od jednej odvetvia či jednej továrne sú obzvlášť náchylné na krízy. Keď táto funkcia začne spôsobovať problémy, celé mesto sa vyprázdňuje a upadá.

Podobne je to s sídliskami a štvrťami. Keď chýbajú obyvatelia, také oblasti fungujú horšie a miestne obchody a služby majú problém udržať sa. To oslabuje ekonomiku daného miesta, a v extrémnych prípadoch môže viesť k úplnej zrúteniu. K tomu – v prípade výstavby – pridružujú sa vysoké environmentálne náklady. Sú obzvlášť bolestivé, keď namiesto miest na bývanie existujú neobývané „pustatká“.

Čo ak nové predpisy, ktoré sľubuje vláda, konečne niečo zmenia v oblasti krátkodobého prenájmu?

Nebudeme to vedieť, kým nebudú schválené. Je to trvalý problém s celým zákonodarstvom v Poľsku. Nevieme, čo nakoniec urobí prezident; nevieme, čo sa podarí lobistom presadiť v legislatívnom procese. Vieme však jedno: dnes máme veľmi liberálne predpisy, ktoré tento jav neobmedzujú. V podstate poľská bytová politika má libertariánsky charakter, čo znamená, že podporuje všetky spekulatívne a dravé aktivity. Krátkodobý prenájom je toho príkladom.

Niekto dúfa, že na Mladom Meste sa trh naplní apartmánmi a byty pôjdu na predaj alebo dlhodobý prenájom.

Taktiež si to myslím, hoci veľa závisí od toho, o akom horizonte hovoríme. Pamätajme, že bytové zásoby v poľských mestách prešli niekoľkými hospodárskymi systémami, niekedy boli dokonca v hraniciach iných štátov, čo je jasným príkladom Gdanska.

To, že krátkodobý prenájom nie je večný a skôr či neskôr sa trh zrúti, je absolútne isté. Závisí však od vládnych regulácií, ako rýchlo sa tak stane. Dobrou ukážkou je to, čo sa práve deje v Španielsku – mieste, ktoré sa stalo populárnym medzi Poliakmi, ktorí chcú niekde uložiť svoj kapitál. Zpísanie predpisov týkajúcich sa krátkodobého prenájmu spôsobuje, že ziskovosť investícií do tamojších apartmánov dramaticky klesá.

Ak si niekto kúpi byt preto, že chce tráviť dovolenky v Španielsku a má na udržiavanie takéhoto priestoru, pravdepodobne je to stále atraktívne. Môže sa len zvážiť nepríjemnosti spôsobené zmenou klímy. Na úrovni investičnej ziskovosti to však môže byť podobná strata ako slávne domčeky na Zanzibare.

Zástancovia prenájmu na dni tvrdia, že to dáva ľuďom väčší výber.

Hovorím priamo: hlúposť! Nie je to tak, že krátkodobý prenájom zvyšuje ponuku. Raz som vykonal jednoduchú analýzu: porovnával som najväčšie mestá v Poľsku s povesťou hospodárskych šampiónov s letoviskami a mestami, ktoré mali zlé vyhliadky. Zostavoval som teda nasytenie ponukou v mestách s veľkou ubytovacou základňou a tými, kde bola výrazne menšia.

Aké sú závery?

Krátkodobý prenájom sa rozširuje nie tam, kde je nedostatok ubytovacích kapacít, ale tam, kde je možné získať nespravodlivú výhodu nad konkurenciou. Samozrejme, nájdu sa výnimky: napríklad podľa niektorých rodín s deťmi bude pohodlnejšie si prenajať byt než hotel.

O takomto prípade hovorím. Niektorí radšej prenajmú celý byt, chcú v ňom variť, delia sa o nákladyi veria, že to je pre nich výhodnejšie.

Skutočne, ak taká ponuka zodpovedá reálnym potrebám, a nie rozmarom, môže to v rodinách niekedy dávať zmysel. No nie je to až tak rozšírené, aby to nemohla zvládnuť hotelová branža. Už dnes v hoteloch fungujú aj iné formy než jednotlivé izby. Problém je, že hotely s vyššími prevádzkovými nákladmi sa na tento trh nezameriavajú, pretože nedokážu konkurovať pseudohotelnstvu v šedej zóne.

Ide o otázku nie o skutočnú potrebu, ale o rozmar. Je atraktívne kúpiť si službu alebo produkt lacnejšie bez účtovania účtovného dokladu, keď firma ponúkne nižšiu cenu, pretože bude podvádzať na daniach.

A aký je pohľad majiteľov? Niekto má byt na atraktívnom mieste a chce využiť možnosť prenájmu turistom, aby si privyrobil v sezóne.

Uhol pohľadu závisí od miesta sedenia. Výskumníci hovoria, že „investícia“ a „spekulácia“ sú presne tie isté procesy, len s rôznym emocionálnym zafarbením.

Ak prenajímateľ bytu turistom koná legálne, hlási lokalitu do evidencie ubytovacích zariadení, kde sa poskytujú hotelové služby, a platí dane, prečo by sme mu mali mať výčitky?

Existujúce predpisy sú dieravé ako sito, čo spôsobuje rad negatívnych dôsledkov. Z trhu s bývaním miznú byty na dlhodobé prenájmy. Hovoríme tiež o vyšších environmentálnych nákladoch na správu krátkodobých ubytovaní. V hoteli je posteľná bielizeň rozvážaná vozíkmi medzi izbami, ktoré sú vedľa seba, zatiaľ čo pri krátkodobom prenájme musí niekto jazdiť po celom meste. Problémy pre susedov sú tiež väčšie a zamestnanci zamestnaní firmami na správu rozptýlených bytov majú horšie podmienky na vyjednávanie platov či uzatváranie zmlúv. Táto individuálna pohodlnosť spôsobuje spoločensky problematické javy.

Vráťme sa na chvíľu do Gdanska. Na Dolnom Meste, na pozemkoch, ktoré predtým patrili mestu, v rámci verejno-súkromného partnerstva developera s Mestom Gdansk vznikne 750 bytov. Obyvatelia kritizujú fakt, že časť z nich sú investičné apartmány. Nezaráža vás, že takýto projekt vzniká s účasťou mesta, a namiesto sociálnych bytov na mestských pozemkoch vzniknú ďalšie apartmány na krátkodobý prenájom?

Ak máme libertariánsku bytovú politiku, vyhrávajú práve takéto riešenia. Vedenie účinnej politiky zo strany samospráv je jednoducho otravné. Nie je to spôsob, ako ľahko získať hlasy, ak je verejný majetok slabý. Voliči vidia len bodové investície, nie odpoveď na potreby celých sociálnych skupín.

Naopak, spoločnosť vytvára tlak na také riešenia, ktoré majú takmer žiadnu šancu sa realizovať, teda zníženie nominálnych cien bytov, alebo znevýhodnenie developérov, ktorí majú u nás mimoriadne zlú povesť.

Kedy sa pýtame developerov na krátkodobý prenájom, často počúvame, že od nich nezávisí, ako využívajú svoje byty. Skutočne nemajú vplyv na to, kto bude bývať v ich sídlach?

Zdá sa mi, že nemá zmysel očakávať od firmy, ktorá má čisto komerčný charakter, prílišnú zodpovednosť. Namiesto toho by sme mali zavádzať regulačné opatrenia, ktoré by umožnili financovať konkurencieschopné formy výstavby, jednoducho odoberať developérom časť ich klientely. V Gdansku už v 90. rokoch dominovali miestnemu bytovému trhu. Žiaľ, v mnohých veľkých krajských mestách nie sú vôbec riešenia typu TBS alebo SIM (Spoločnosti pre sociálne bývanie, v súčasnosti premenované na Sociálne iniciatívy bývania – pozn. red.) alebo sa len začínajú rozbiehať.

Ak developer stavia len byty s rozlohou 25–30 metrov štvorcových, s úložnými priestormi na kufre, sám sa priamo žiada o krátkodobý prenájom.

Naozaj. Ale pamätajme, že ak to bude ziskové, aj z bytu o 100 metroch štvorcových možno vyrobiť štyri legálne mikrokancelárie po 25 metroch. Alebo ešte viac, ak bude niekto ešte bezohľadnejší a pokúsi sa obísť predpisy.

Kľúčová je nie forma priestoru, ale regulačné prostredie. To formuje bytovú politiku, ktorá môže slúžiť na vytváranie rozmanitej ponuky. Napríklad môže požadovať od developerov, aby časť bytov v investícii určili na dlhodobý prenájom a časť na predaj. Pričom ponuka na prenájom by mala byť dostupná aj pre oveľa menej majetné domácnosti.

Ktoré z plánovaných vládnych nástrojov budú najúčinnejšie pri kontrole krátkodobého prenájmu?

Z pohľadu miestnych samospráv určite pomôžu zóny bez krátkodobého prenájmu. Účinné bude tiež umožniť družstvám a spoločenstvám zakázať krátkodobý prenájom v danom byte.

Myslím, že krátkodobý prenájom je tak nevýhodný z pohľadu celých miest, že by sme mali skôr ísť cestou širokých zákazov. Týmto spôsobom by sa prípadné medzery, ktoré sa objavia, doplnili hotelárskym sektorom. Na druhej strane, obmedzenie tohto škodlivého javu by nás mohlo viesť k návratu k pôvodnej myšlienke, teda couchsurfingu – spolubývaniu.

Kde by mal byť zákaz prenájmu zavedený?

Určite v centrách, teda tam, kde sa najviac vyprázdňujú štvrte. Stačí sa pozrieť na mapu ponúk v ľubovoľnej službe na krátkodobý prenájom, aby ste videli, že ich najväčšie sústredenia sú v mestských oblastiach. Takéto byty ničia miestnu bytovú politiku. Ak k tomu pridáme hluk spôsobený krátkodobými hosťami, život bežných obyvateľov sa stáva mimoriadne nepríjemný.

Nebojíš sa, že nové predpisy budú neúčinné a napriek požiadavke na súhlas družstiev či možnosti vyznačiť zóny zákazu zo strany samospráv bude krátkodobý prenájom stále unikajúci spod kontroly?

Najväčším rizikom je, že regulácie nemusia byť vynucované. Rovnako ako mnohé predpisy týkajúce sa cestnej premávky či imisií, teda správania sa rušivých „dlhodobých“ susedov.

Istou výhodou je, že krátkodobý prenájom je veľmi digitalizovaný, čo vyplýva z pohodlia tohto riešenia, a to zvyšuje jeho popularitu. Sedím v Bratislave a za päť minút môžem rezervovať byt nielen v Gdansku, ale aj v Bangkoku alebo v malej dedine v Čile. To tiež znamená, že platformy – v Poľsku využívame v podstate dve – môžu blokovať nelegálne inzeráty. Na tie sa dá preniesť zodpovednosť. A menej viditeľná ponuka bude menej problematická.

Vidím tu určitú zhodu s tým, čo niekedy presadzujú extrémne pravicové hnutia. Protestujú proti technológiám, hovoriac, že uľahčujú sledovanie ľudí. Ale keď „bránia hotovosti“ a nadšene sa zaoberajú blockchainom, menej im ide o ochranu občianskych práv, a viac o podvod: nakupovanie služieb bez účtov alebo faktúr.

Čo sa môžeme naučiť od Barcelony, Madridu, Amsterdamu – tých miest, ktoré už predtým bojovali s problémom krátkodobého prenájmu?

A stále bojujú. Neverím, že boj s bytovou spekuláciou sa dá raz a navždy ukončiť. Vzorom môže byť Barcelona, ktorá od novembra 2028 plánuje ukončiť licencie na krátkodobý prenájom.

Myslím, že je to najlepšie riešenie, pretože ponecháva najmenej medzier v systéme. Nepoznám mesto, ktoré by úplne odstránilo tento problém. Najmenej problémov s krátkodobým prenájmom majú jednoducho tie mestá, kde je najmenší bytový hlad. Tam obyvatelia sú v relatívne najlepšej situácii, takže tento model ich najmenej obťažuje. Ide teda o vytvorenie bytovej politiky, v ktorej bude dravé správanie pri prenájme menej nepríjemné.

A ako to robiť?

Poľské mestá by mali prestať predstierať, že problém neexistuje, chytiť býka za rohy a začať budovať rozumné verejné bytové zásoby. Dôsledné rozvíjanie počas rokov umožní obmedziť problémy spojené s bývaním.