Kratkoročni najam ne može trajati zauvek

Ewa Karendys: Da li se ponekad zaustaviš u privatnim apartmanima koji se iznajmljuju na portalima tipa Booking.com?

Łukasz Drozda: Ponekad sam to radio, ali izbegavam. Nekada sam i kratkoročno iznajmljivao nešto što je više u skladu sa prvobitnom idejom couchsurfinga, odnosno noćenjem kod lokalnih stanovnika. Zadržavao sam se, na primer, u stanovima u Turskoj i Nemačkoj, gde su studenti iznajmljivali sobe da bi zaradili. Danas više volim da iznajmim hotel – to mi je udobnije i etičnije.

Мnogi urbanisti na demoničan način prikazuju uticaj kratkoročnog iznajmljivanja na život u gradu. Slažeš se s njima?

Da, na nivou gradske politike to je jedan od većih problema u centrima atraktivnih turističkih gradova.

To se vidi i na Mladom Gradu u Gdanjsku. Aktivisti su izračunali da u tri nove investicije čak 70 odsto stanova ide na kratkoročni najam, a samo 30 odsto žive stalni stanovnici.

Na ovim područjima često su vidljive prazne poslovne lokale. Nema dovoljno stalnih stanovnika da bi obezbedili dovoljan broj kupaca. U međuvremenu, održivi prostor je višefunkcionalan. To znamo iz istorije: gradovi zavisni od jedne industrije ili jedne fabrike posebno su podložni krizama. Kada ta funkcija počne praviti probleme, ceo grad se iseljava i propada.

Isto je i sa naseljima i četvrtima. Kada nedostaje stanovnika, takvi delovi lošije funkcionišu, a lokalne prodavnice i usluge imaju problema da opstanu. To slabi ekonomiju mesta, a u ekstremnim slučajevima može dovesti do potpune propasti. Uz to – u slučaju građevinarstva – dolaze visoki ekološki troškovi. Oni su posebno osetljivi kada umesto mesta za život postoje neukoričene olupine.

Da li će najavljeni novi zakoni koje donosi vlada konačno nešto promeniti u regulisanju kratkoročnog iznajmljivanja?

Nećemo znati dok se ne usvoje. To je stalni problem sa svim zakonima u Poljskoj. Ne znamo šta će na kraju uraditi predsednik; ne znamo šta će lobisti uspeti da postignu tokom zakonodavnog procesa. Međutim, jedno znamo: danas imamo veoma liberalne propise koji ne ograničavaju ovo pojava. U suštini, poljska stanogradnja ima libertarijanski karakter, što znači da podstiče sve spekulativne i pohlepne aktivnosti. Kratkoročni najam je primer toga.

Neki računaju da će na Mladom Gradu tržište konačno biti zasićeno apartmanima, a stanovi će ići na prodaju ili na dugoročni najam.

I ja tako mislim, mada mnogo zavisi od toga o kojoj perspektivi govorimo. Setimo se da su stambeni resursi u poljskim gradovima prošli kroz nekoliko ekonomskih sistema, ponekad su čak bili u granicama drugih država, što je, između ostalog, slučaj sa Gdanjskom.

To da kratkoročni najam nije večno i da će tržište pre ili kasnije pasti, apsolutno je sigurno. Međutim, od vladinih regulativa zavisi koliko će brzo do toga doći. Dobar primer je to što se trenutno dešava u Španiji – mestu koje je postalo popularno među Poljacima koji žele da ulože svoj kapital. Pooštravanje propisa o kratkoročnom najmu dovodi do drastičnog pada profitabilnosti ulaganja u tamošnje apartmane.

Ako neko kupuje stan zato što želi da provodi odmore u Španiji i može da priušti održavanje takvog lokala, to je i dalje atraktivno. Tada se mogu razmotriti samo neugodnosti izazvane klimatskim promenama. Međutim, sa stanovišta investicione isplativosti, to može biti slična greška kao i slavni domovi na Zanzibaru.

Pristalice najma na dane tvrde da on ljudima pruža veći izbor.

Oštro ću reći: glupost! Nije tačno da kratkoročni najam povećava ponudu. Nekada sam napravio jednostavnu analizu: upoređivao sam najveće gradove u Poljskoj koji imaju reputaciju gospodarskih šampiona sa kurortima i gradovima koji su loše prognozirali. Poređivao sam, dakle, zasićenost ponudom u gradovima sa velikom bazom smeštaja i onima gde je bila znatno manja.

Zaključci?

Kratkoročni najam se širi ne tamo gde je nedostatak ponude smeštaja, već tamo gde se može ostvariti nepoštena prednost nad konkurencijom. Naravno, postoje izuzeci: na primer, po mišljenju nekih porodica sa decom, udobnije je iznajmiti stan nego hotel.

O takvoj situaciji govorim. Neki više vole da iznajme ceo stan, da u njemu kuvaju, dele troškove i veruju da im je to isplativije.

Zaista, ako takva ponuda odgovara stvarnim potrebama, a ne željama, to ponekad može imati smisla u porodicama. Međutim, to nije toliko masovno pojava na koju hotelijerska industrija ne bi mogla da odgovori. Uostalom, već danas hoteli funkcionišu i u drugim oblicima osim pojedinačnih soba. Problem je što hoteli sa višim operativnim troškovima ne fokusiraju se na ovo tržište, jer nisu u stanju da konkurišu pseudohotelijerstvu u sivoj zoni.

To je pitanje ne o stvarnoj potrebi, već o želji. Privlačno je kupiti neku uslugu ili proizvod jeftinije bez izdavanja računa, kada nam firma ponudi nižu cenu jer će varati na porezima.

Perspektiva vlasnika? Neko ima stan na atraktivnom mestu i želi da iskoristi mogućnost iznajmljivanja turistima da bi zaradio u sezoni.

Gledište zavisi od ugla posmatranja. Istraživači i istraživačice kažu da su „investicija“ i „spekulacija“ dva izraza za isti proces, samo sa različitim emocionalnim nabojem.

Ako iznajmljivač stana turistima posluje legalno, prijavljuje lokal u evidenciji objekata u kojima se pružaju hotelske usluge i plaća poreze, zašto bismo imali zamerke na njegov račun?

Postojeći zakoni su rizični kao sito, što izaziva niz negativnih posledica. Sa tržišta stanova nestaju stanovi za dugoročni najam. Takođe, postoje veći ekološki troškovi upravljanja stanovima za kratkoročni najam. U hotelu, posteljina se dostavlja kolima između soba u susednim zgradama, a kod kratkoročnog najma, neko mora da vozi po celom gradu. Neugodnosti za komšije su veće, a radnici koji rade na održavanju razasutih lokala imaju lošije uslove za pregovaranje o plati ili sindikalno organizovanje. Ova individualna udobnost stvara društveno problematične pojave.

Vratimo se na trenutak u Gdanjsk. Na Dolnjem Mieście, na zemljištu koje je ranije pripadalo gradu, u okviru javno-privatnog partnerstva, deweloper i Grad Gdanjsk grade 750 stanova. Stanovnici kritikuju što je deo lokala namenjen za investicione apartmane. Nije li ti čudno što takav projekat nastaje uz učešće grada, a umesto socijalnih stanova na gradskom zemljištu biće izgrađeni novi apartmani za kratkoročni najam?

Ako imamo libertarijansku stanogradnju, to su upravo takva rešenja. Vođenje efikasne politike od strane lokalnih vlasti je jednostavno naporno. To nije način za lako dobijanje glasova, ako je javni resurs slabo razvijen. Izbori vide samo pojedinačne investicije, a ne odgovor na potrebe celih društvenih grupa.

Međutim, društvo vrši pritisak na takva rešenja, koja gotovo nemaju šanse da se ostvare, a to je smanjenje nominalnih cena stanova, ili dodatno oporezivanje dewelopera, koji kod nas imaju izuzetno lošu reputaciju.

Kada pitamo deweloperе o kratkoročnom najmu, često čujemo da od njih ne zavisi kako kupci koriste svoje stanove. Da li zaista nemaju uticaja na to ko će živeti u njihovim naseljima?

Mislim da nema smisla očekivati od firme, koja je isključivo komercijalnog karaktera, preveliku odgovornost. Umesto toga, trebalo bi uvoditi regulative koje bi omogućile finansiranje konkurentnih oblika stanogradnje, jednostavno oduzimajući deo njihove klijentele deweloperima. U Gdanjsku su deweloperi već od 90-ih dominirali lokalnim stanogradnjom. Nažalost, u mnogim velikim gradovima županijskih centara, ponekad uopšte nema rešenja tipa TBS ili SIM (Društvo za društveno stanovanje, sada preimenovano u Socijalne inicijative za stanovanje – nap. urednik) ili tek počinju da se razvijaju.

Ako deweloper gradi stanove od 25–30 kvadratnih metara, sa fiokama za kofere, sam po sebi je već spreman za kratkoročni najam.

Zaista. Ali zapamtimo, ako je to isplativo, čak i od stana od stotinu kvadrata može se napraviti četiri legalne mikrostanove od po 25 kvadrata. Ili i više, ako će neko biti još bezobrazniji i pokušati da zaobiđe propise.

Ključ nije toliko u obliku prostora, koliko u regulativnom okruženju. To oblikuje stanogradnju koja može da služi za kreiranje raznovrsne ponude. Na primer, od dewelopera se može zahtevati da deo stanova u investiciji namenjuju za dugoročni najam, a deo za prodaju. Pri čemu bi ponuda za najam bila dostupna i manje zaraćenim domaćinstvima.

Koji će od planiranih vladinih alata biti najučinkovitiji u kontroli kratkoročnog najma?

Sa stanovišta lokalnih samouprava, sigurno će pomoći zone bez najma kratkoročnog. Efikasno će biti i omogućavanje zadrugama i zajednicama da zabrane kratkoročni najam u određenom stanu.

Mislim da je kratkoročni najam toliko štetan za celokupne gradove da bismo trebali ići u pravcu širokih zabrana. Tada će se rupe koje eventualno nastanu popunjavati putem hotelske industrije. S druge strane, ograničenje ovog štetnog pojavljivanja možda bi nas navelo na povratak prvobitne ideje, odnosno couchsurfinga – deljenja stana.

Gde bi trebalo uvesti zabranu najma?

Sigurno u centrima, gde se najviše iseljavaju kvartovi. Dovoljno je pogledati mapu ponude na bilo kom servisu za kratkoročni najam da bi se videlo da su najveće koncentracije u gradskim jezgrima. Takvi lokali uništavaju lokalnu stanogradnju. Ako tome dodamo buku koju izazivaju kratkoročni gosti, život običnih stanovnika postaje posebno neprijatan.

Ne bojite li se da će novi zakoni biti neefikasni i da će, uprkos zahtevu za odobrenjem zadruga ili mogućnosti da se odrede zone zabrane od strane lokalnih vlasti, kratkoročni najam i dalje izmicati kontroli?

Najveći rizik je, čini se, to što regulative možda neće biti sprovedene. Kao i mnogi zakoni o saobraćaju ili emisijama, što izaziva niz negativnih posledica. Sa tržišta stanova nestaju stanovi za dugoročni najam. Takođe, postoje veći ekološki troškovi upravljanja stanovima za kratkoročni najam. U hotelu, posteljina se dostavlja kolima između soba u susednim zgradama, a kod kratkoročnog najma, neko mora da vozi po celom gradu. Neugodnosti za komšije su veće, a radnici koji rade na održavanju razasutih lokala imaju lošije uslove za pregovaranje o plati ili sindikalno organizovanje. Ova individualna udobnost stvara društveno problematične pojave.

Vratimo se na trenutak u Gdanjsk. Na Dolnjem Mieście, na zemljištu koje je ranije pripadalo gradu, u okviru javno-privatnog partnerstva, deweloper i Grad Gdanjsk grade 750 stanova. Stanovnici kritikuju što je deo lokala namenjen za investicione apartmane. Nije li ti čudno što takav projekat nastaje uz učešće grada, a umesto socijalnih stanova na gradskom zemljištu biće izgrađeni novi apartmani za kratkoročni najam?

Ako imamo libertarijansku stanogradnju, to su upravo takva rešenja. Vođenje efikasne politike od strane lokalnih vlasti je jednostavno naporno. To nije način za lako dobijanje glasova, ako je javni resurs slabo razvijen. Izbori vide samo pojedinačne investicije, a ne odgovor na potrebe celih društvenih grupa.

Međutim, društvo vrši pritisak na takva rešenja, koja gotovo nemaju šanse da se ostvare, a to je smanjenje nominalnih cena stanova, ili dodatno oporezivanje dewelopera, koji kod nas imaju izuzetno lošu reputaciju.

Kada pitamo deweloperе o kratkoročnom najmu, često čujemo da od njih ne zavisi kako kupci koriste svoje stanove. Da li zaista nemaju uticaja na to ko će živeti u njihovim naseljima?

Mislim da nema smisla očekivati od firme, koja je isključivo komercijalnog karaktera, preveliku odgovornost. Umesto toga, trebalo bi uvoditi regulative koje bi omogućile finansiranje konkurentnih oblika stanogradnje, jednostavno oduzimajući deo njihove klijentele deweloperima. U Gdanjsku su deweloperi već od 90-ih dominirali lokalnim stanogradnjom. Nažalost, u mnogim velikim gradovima županijskih centara, ponekad uopšte nema rešenja tipa TBS ili SIM (Društvo za društveno stanovanje, sada preimenovano u Socijalne inicijative za stanovanje – nap. urednik) ili tek počinju da se razvijaju.

Ako deweloper gradi stanove od 25–30 kvadratnih metara, sa fiokama za kofere, sam po sebi je već spreman za kratkoročni najam.

Zaista. Ali zapamtimo, ako je to isplativo, čak i od stana od stotinu kvadrata može se napraviti četiri legalne mikrostanove od po 25 kvadrata. Ili i više, ako će neko biti još bezobrazniji i pokušati da zaobiđe propise.

Ključ nije toliko u obliku prostora, koliko u regulativnom okruženju. To oblikuje stanogradnju koja može da služi za kreiranje raznovrsne ponude. Na primer, od dewelopera se može zahtevati da deo stanova u investiciji namenjuju za dugoročni najam, a deo za prodaju. Pri čemu bi ponuda za najam bila dostupna i manje zaraćenim domaćinstvima.

Koji će od planiranih vladinih alata biti najučinkovitiji u kontroli kratkoročnog najma?

Sa stanovišta lokalnih samouprava, sigurno će pomoći zone bez najma kratkoročnog. Efikasno će biti i omogućavanje zadrugama i zajednicama da zabrane kratkoročni najam u određenom stanu.

Mislim da je kratkoročni najam toliko štetan za celokupne gradove da bismo trebali ići u pravcu širokih zabrana. Tada će se rupe koje eventualno nastanu popunjavati putem hotelske industrije. S druge strane, ograničenje ovog štetnog pojavljivanja možda bi nas navelo na povratak prvobitne ideje, odnosno couchsurfinga – deljenja stana.

Gde bi trebalo uvesti zabranu najma?

Sigurno u centrima, gde se najviše iseljavaju kvartovi. Dovoljno je pogledati mapu ponude na bilo kom servisu za kratkoročni najam da bi se videlo da su najveće koncentracije u gradskim jezgrima. Takvi lokali uništavaju lokalnu stanogradnju. Ako tome dodamo buku koju izazivaju kratkoročni gosti, život običnih stanovnika postaje posebno neprijatan.

Ne bojite li se da će novi zakoni biti neefikasni i da će, uprkos zahtevu za odobrenjem zadruga ili mogućnosti da se odrede zone zabrane od strane lokalnih vlasti, kratkoročni najam i dalje izmicati kontroli?

Najveći rizik je, čini se, to što regulative možda neće biti sprovedene. Kao i mnogi zakoni o saobraćaju ili emisijama, što izaziva niz negativnih posledica. Sa tržišta stanova nestaju stanovi za dugoročni najam. Takođe, postoje veći ekološki troškovi upravljanja stanovima za kratkoročni najam. U hotelu, posteljina se dostavlja kolima između soba u susednim zgradama, a kod kratkoročnog najma, neko mora da vozi po celom gradu. Neugodnosti za komšije su veće, a radnici koji rade na održavanju razasutih lokala imaju lošije uslove za pregovaranje o plati ili sindikalno organizovanje. Ova individualna udobnost stvara društveno problematične pojave.

Vratimo se na trenutak u Gdanjsk. Na Dolnjem Mieście, na zemljištu koje je ranije pripadalo gradu, u okviru javno-privatnog partnerstva, deweloper i Grad Gdanjsk grade 750 stanova. Stanovnici kritikuju što je deo lokala namenjen za investicione apartmane. Nije li ti čudno što takav projekat nastaje uz učešće grada, a umesto socijalnih stanova na gradskom zemljištu biće izgrađeni novi apartmani za kratkoročni najam?

Ako imamo libertarijansku stanogradnju, to su upravo takva rešenja. Vođenje efikasne politike od strane lokalnih vlasti je jednostavno naporno. To nije način za lako dobijanje glasova, ako je javni resurs slabo razvijen. Izbori vide samo pojedinačne investicije, a ne odgovor na potrebe celih društvenih grupa.

Međutim, društvo vrši pritisak na takva rešenja, koja gotovo nemaju šanse da se ostvare, a to je smanjenje nominalnih cena stanova, ili dodatno oporezivanje dewelopera, koji kod nas imaju izuzetno lošu reputaciju.

Kada pitamo deweloperе o kratkoročnom najmu, često čujemo da od njih ne zavisi kako kupci koriste svoje stanove. Da li zaista nemaju uticaja na to ko će živeti u njihovim naseljima?

Mislim da nema smisla očekivati od firme, koja je isključivo komercijalnog karaktera, preveliku odgovornost. Umesto toga, trebalo bi uvoditi regulative koje bi omogućile finansiranje konkurentnih oblika stanogradnje, jednostavno oduzimajući deo njihove klijentele deweloperima. U Gdanjsku su deweloperi već od 90-ih dominirali lokalnim stanogradnjom. Nažalost, u mnogim velikim gradovima županijskih centara, ponekad uopšte nema rešenja tipa TBS ili SIM (Društvo za društveno stanovanje, sada preimenovano u Socijalne inicijative za stanovanje – nap. urednik) ili tek počinju da se razvijaju.

Ako deweloper gradi stanove od 25–30 kvadratnih metara, sa fiokama za kofere, sam po sebi je već spreman za kratkoročni najam.

Zaista. Ali zapamtimo, ako je to isplativo, čak i od stana od stotinu kvadrata može se napraviti četiri legalne mikrostanove od po 25 kvadrata. Ili i više, ako će neko biti još bezobrazniji i pokušati da zaobiđe propise.

Ključ nije toliko u obliku prostora, koliko u regulativnom okruženju. To oblikuje stanogradnju koja može da služi za kreiranje raznovrsne ponude. Na primer, od dewelopera se može zahtevati da deo stanova u investiciji namenjuju za dugoročni najam, a deo za prodaju. Pri čemu bi ponuda za najam bila dostupna i manje zaraćenim domaćinstvima.

Koji će od planiranih vladinih alata biti najučinkovitiji u kontroli kratkoročnog najma?

Sa stanovišta lokalnih samouprava, sigurno će pomoći zone bez najma kratkoročnog. Efikasno će biti i omogućavanje zadrugama i zajednicama da zabrane kratkoročni najam u određenom stanu.

Mislim da je kratkoročni najam toliko štetan za celokupne gradove da bismo trebali ići u pravcu širokih zabrana. Tada će se rupe koje eventualno nastanu popunjavati putem hotelske industrije. S druge strane, ograničenje ovog štetnog pojavljivanja možda bi nas navelo na povratak prvobitne ideje, odnosno couchsurfinga – deljenja stana.

Gde bi trebalo uvesti zabranu najma?

Sigurno u centrima, gde se najviše iseljavaju kvartovi. Dovoljno je pogledati mapu ponude na bilo kom servisu za kratkoročni najam da bi se videlo da su najveće koncentracije u gradskim jezgrima. Takvi lokali uništavaju lokalnu stanogradnju. Ako tome dodamo buku koju izazivaju kratkoročni gosti, život običnih stanovnika postaje posebno neprijatan.

Ne bojite li se da će novi zakoni biti neefikasni i da će, uprkos zahtevu za odobrenjem zadruga ili mogućnosti da se odrede zone zabrane od strane lokalnih vlasti, kratkoročni najam i dalje izmicati kontroli?

Najveći rizik je, čini se, to što regulative možda neće biti sprovedene. Kao i mnogi zakoni o saobraćaju ili emisijama, što izaziva niz negativnih posledica. Sa tržišta stanova nestaju stanovi za dugoročni najam. Takođe, postoje veći ekološki troškovi upravljanja stanovima za kratkoročni najam. U hotelu, posteljina se dostavlja kolima između soba u susednim zgradama, a kod kratkoročnog najma, neko mora da vozi po celom gradu. Neugodnosti za komšije su veće, a radnici koji rade na održavanju razasutih lokala imaju lošije uslove za pregovaranje o plati ili sindikalno organizovanje. Ova individualna udobnost stvara društveno problematične pojave.