Da li će nam zamrzavanje zakupa sa smrznjenom najamninom oduzeti osmeh sa lica?

Regulacija najamnine je u velikim svetskim gradovima vrući politički trend. Zohran Mamdani u Njujorku ili Die Linke u Berlinu pobeđuju prvenstveno zbog frustracije glasačkog tela sa nedostupnim stanovanjem, a zamrzavanje najamnine je jedna od glavnih predloženih politika. Iskustva iz Nemačke, Katalonije i Sjedinjenih Država nam ipak pokazuju da ako regulišemo samo deo stanova, ostali stanovi će poskupeti.

Dok fašistička AfD postepeno pobeđuje na saveznim izborima u Nemačkoj, popunile su strane slovenskih i čeških medija alarmistički i relativizujući komentari o uspehu levicarske Die Linke u berlinskim izborima. Ti su poređivali Die Linke sa AfD, oboje označavali isto kao ekstremističke, pripisivali Die Linke proruské simpatije (koje su u principu otišle sa odlaskom Sahre Wagenknecht) i slično.

Međutim, ovaj članak nije o opovrgavanju teorije potkove, već o jednom od glavnih tačaka programa, zbog kojih su ljudi u Berlinu glasali za Die Linke: dostupnosti stanovanja. „Berlin bezbedan za sve“ („Učiniti Berlin dostupnim“). Ili, kako je obećavao na izborima Zohran Mamdani, s kojim je berlinska Die Linke konsultovala izbornu strategiju: „Zamrznimo najamninu“ („Freeze the rent“).

Dok je regulacija tržišne najamnine na Slovenačkom u principu nepostojeći pojam (izuzimajući mali procenat stanova u vlasništvu samouprava, koji se regulišu cenovnom regulacijom ministarstva saobraćaja), mnoge zapadne zemlje (uključujući Sjedinjene Države) su koristile ili koriste cenovnu regulaciju najamnina za deo stanova u gradovima.

Većina ekonomista i ekonomistkinja boji se cenovnih regulacija kao đavo krsta. Umesto prirodnog ravnotežnog stanja tržišta, veštačko snižavanje cena navodno vodi ka smanjenju ponude (broja stanova) i nedostatku stanovanja. Ako grad reguliše samo deo stanova, neregulisane najamnine će rasti još brže. Bar tako kaže mikroekonomska teorija. Potražnja i ponuda, ravnoteža.

Suprotno tome, za glasače u gradovima koji pate od visoke nedostupnosti stanova (kao što su svakako Njujork i Berlin), to je očigledno mobilizujuća tema. Mamdani ili Die Linke su uglavnom glasali mladi glasači (većinom bez mogućnosti da kupe sopstveno stanovanje): na izborima u Njujorku je učestvovalo 30% više mladih do trideset godina, a u Berlinu je gotovo polovina mladih glasala za Die Linke. Za te ljude, regulacija najamnina nije teoretski vežba u ekonomiji, već pitanje opstanka.

Poslednjih godina zabeleženi su neki kvalitetni kvazi-eksperimentalni slučajevi uvođenja regulacije najamnina, od kojih su objavljene ekonomske studije: regulacija najamnina u Nemačkoj od 2015. i dvogodišnja regulacija najamnina u Kataloniji od 2020. do 2022. godine. Pokazaćemo na njima da je i pitanje regulisanih najamnina, kao što je obično slučaj, složenije nego što na prvi pogled deluje.

Zakon koji se ne mora poštovati

Godine 2015. nemački savezni parlament je usvojio zakon koji omogućava nemačkim samoupravama da zamrznu ili regulišu najamnine. Regulacija ima oblik cenovnog plafona, koji odražava prosek poslednjih godina razvoja najamnina. Izuzeci su stanovi u novogradnji (nakon 2014). Takođe, stariji stanovi koji su prošli značajnu rekonstrukciju mogu prvi ugovor o najmu nakon rekonstrukcije da postave i iznad granice plafona. Takve regulacije uvele su gotovo tri stotine samouprava, uključujući velika mesta kao što su Berlin, Hamburg i Brema.

Studija objavljena 2023. godine iskoristila je ovaj dvostruki tržišni model najamnina (regulisani i neregulisani stanovi) da ispita šta je regulacija zaista postigla. Jednostavno rečeno, takav zahvat je delovao kao jednokratna pomoć onima koji su živeli u regulisanim stanovima. Njemu su najamnine pale, ali su se u roku od dve godine vratile na istu razinu kao pre regulacije. Istovremeno, najamnine u neregulisanim stanovima su brže rasle. Posle nekoliko godina, trend rasta u obe grupe se izjednačio. Ovaj zahvat je takođe doveo do većeg broja rušenja starih zgrada. Autori studije tvrde da je regulacija povećala vrednost zemljišta i nove gradnje u poređenju sa starim kućama (jer su novi stanovi imali izuzetak od regulacije). Međutim, više se ne grade novi najamni stanovi. Kao što bi vlasnici starih stanova rekli: „Ako od ovog stana želim da zaradim manje nego ranije, radije ću da ga ne iznajmljujem nikome.“

Sve ovo zvuči kao potvrda klasične ekonomske teorije. Ako regulišemo samo deo stanova, ostali će biti skuplji. Međutim, postoji i važna „ali“. Ova studija, kao i još jedna iz 2022., koja takođe proučava nemačku regulaciju najamnina, ističe jednu ključnu slabost nemačke regulacije: nedostatak sprovođenja pravila. Nemačka regulacija najamnina je bila predmet građanskog prava, pa najmodavci nisu mogli da budu kažnjeni ni sankcionisani. Jedina zaštita iznajmljivača bile su sudove – ako ste smatrali da vam je vlasnik/ca stana povećao najamninu više od dozvoljenog, mogli ste se suditi. Ako biste uspeli, povratili biste samo razliku u odnosu na plafon najamnina.

Nije ni čudo što neprovođena regulacija ne funkcioniše kako treba. To je kao da uvedete parking politiku, a da ne izričete kazne za parkiranje. Smanjite maksimalnu dozvoljenu brzinu, a zatim je ne merite. Oni koji poseduju stanove nemaju unutrašnju motivaciju da dobrovoljno smanje profit.

Radije opšta nego selektivna

Katalonska vlada je 2020. godine odobrila opštu regulaciju najamnina u svim samoupravama sa „napetim“ tržištem stanovanja. Za razliku od nemačkog modela, katalonska regulacija se odnosila na sve stanove u datoj opštini. I što je još važnije, regulacija je bila mnogo strožije sprovedena. Iznajmljivači su morali u oglasima i ugovorima da navode plafon najamnina, pod pretnjom kazne do devetdeset hiljada evra. Teret zaštite iznajmljivača i sprovođenja kazni bio je na vladi, a ne na pojedinačnim sudskim procesima.

Studija iz 2023. opisuje posledice ovog kratkotrajnog eksperimenta – kratkotrajnog zato što je 2022. španski ustavni sud odlučio o protivustavnosti tog zakona i ukinuo regulaciju. Međutim, ekonomistima i ekonomistkinjama je to, paradoksalno, pružilo odlične kvazi-eksperimentalne uslove. Rezultati su u nečemu slični kao u Nemačkoj: regulisanim stanovima je drastično pao najam. I kasniji razvoj visine najamnina nakon pokretanja regulacije u gradovima sa i bez regulacije bio je sličan. Međutim, u katalonskim neregulisanim gradovima, za razliku od nemačkog iskustva, najamnine nisu porasle, a broj stanova u ponudi se nije menjao (stanovi nisu prestali da se iznajmljuju). Kada je ustavni sud ukinuo regulaciju, najamnine su ponovo skočile na nivo pre intervencije vlade.

Katalonski primer, dakle, na prvi pogled opovrgava osnovna pravila potražnje i ponude: stanovi nisu nestali sa tržišta, a neregulisani stanovi nisu poskupeli. Velika razlika u odnosu na Nemačku je upravo u opštoj regulaciji. Kada su najamnine regulisane u celom gradu, tržište će se ponašati potpuno drugačije. Stanovi nisu kifle – stan u Barseloni se ne može jednostavno zameniti stanom u selu Arbúcies, udaljenom od metropole više od osamdeset kilometara bez direktne železničke veze. 

Ko gradi, ko živi i ko čeka?

Opšta regulacija najamnina naziva se u akademskoj literaturi regulacijom „prve generacije“, dok nemački selektivni pristup predstavlja „drugu generaciju“. Teorija predviđa da će, kod prve generacije, najam pasti, ali stanova neće biti dovoljno za sve koji bi želeli da žive po toj ceni. Kod druge generacije, naprotiv, predviđa se manji pad broja stanova, ali više cene za sve koji ne žive u regulisanim stanovima. Nemački primer na prvi pogled potvrđuje drugu teoriju, dok katalonsko iskustvo pretežno ne (iako moramo priznati da je to bilo u kratkom vremenskom periodu).

Uzmimo i to da bi opšta regulacija na duži rok smanjila broj stanova koji se teoretski grade (istraživanje mnogih gradova u Americi koji regulišu najamnine, pokazuje da regulacija u proseku smanjuje broj stanova u ponudi za oko deset odsto). Međutim, stanova danas nije „dovoljno“ – posebno za one koji svojim primanjima ne mogu da dostignu tržišne cene. Danas, o tome gde, kada i ko će živeti, odlučuje sposobnost da se stanovanje priušti.

„Deliti“ stanove ljudima može se i na drugi način: moralni filozofi i filozofkinje su, na primer, razvili etiku čekanja u redu. Red deli ljude ne na osnovu njihovih sposobnosti, bogatstva ili veza, već samo na osnovu vremena: svaka nova čekalica se stavlja na kraj reda i mora da čeka dok ne dođe njen red. Popularizator te etike, filozof Michael Sandel, koji o tome piše u knjizi What Money Can’t Buy, u istoj knjizi The Tyranny of Merit opisuje još jedan alat – ovaj put u kontekstu izbora studenata za elitne univerzitete. Lutrija. Ona priznaje da su, na prvi pogled, objektivni kriterijumi za izbor kandidata na najbolje univerzitete sveta, na kraju, pitanje sreće i slučajnosti.

Redovi i lutrije su, naravno, egalitarni, mesto u redu ili bolja šansa za dobitak na lutriji ne mogu se kupiti. Međutim, deljenje stanova na drugačiji način nego na osnovu sposobnosti plaćanja, znatno je ograničeno njihovim vlasništvom: opštine ili država ne mogu da dodeljuju ljude u privatno vlasništvo stanova. Zato je njihovo javno vlasništvo u debati o stanovanju tako ključno. Kao što smo već rekli, stan nije kifla – prvi, stan u jednom delu grada ne može se jednostavno zameniti stanom u drugom delu grada, a isto tako, stan koji je izgradio privatni investitor, biće „ponašati“ se drugačije od onog koji je izgrađen javnom upravom. Zbog toga većina studija o regulaciji najamnina, posebno u Sjedinjenim Državama, potvrđuje da ona izaziva pad broja stanova: to su privatno vlasnički stanovi, čiji vlasnici i vlasnice i dalje maksimiziraju profit, iako im regulator stavi plafon na cene.

„Očevi“ klasične ekonomije, kao Adam Smith ili David Ricardo, bili su izuzetno kritični prema vlasnicima zemljišta („zemljoposednicima“, „landlords“). Smatrali su ih neproduktvnim slojem društva, koji naplaćivanjem najamnine preopterećuje radničku i preduzetničku klasu. Adam Smith je u Bogatstvu naroda govorio da „rade tamo gde nikada nisu sejali“ i da je „njihov prihod, koji ne zahteva rad ni brigu, dolazi sam od sebe“. David Ricardo, čije se teorije komparativnih prednosti često zloupotrebljavaju za opravdanje neregulisane globalizacije i „slobodnog“ tržišta, napisao: „Interes vlasnika zemljišta je uvek u sukobu sa interesom bilo koje druge klase u društvu. Nikada ne prosperira kada je hrana skupa i retka.“

I za klasične ekonomiste (koje zaista ne možemo sumnjičiti u skriveni marksizam, jer su pisali decenijama pre Marxa) bilo je monopolno, odnosno privatno vlasništvo zemljišta i eksploatacija najamnina problem – čak i u okviru tržišne ekonomije. Regulacija najamnina je zato ona manje zanimljiva tačka u programu Die Linke u Berlinu. Značajnija je namera da se oduzmu najamnine stanovi u vlasništvu velikih komercijalnih investitora. Time žele da uklone tržišna pravila i finansijalizaciju iz oblasti stanovanja, što će u konačnici povećati mogućnosti dostupnog stanovanja više nego regulacija najamnina.

Opšte hvaljena Beč ne vodi u rang listama kvaliteta života i dostupnosti stanova zahvaljujući cenovnoj regulaciji najamnina, već pre svega zahvaljujući neuporedivom najvećem procentu stanova koje je vlasništvo grada ili drugih neprofitnih grupa i projekata. Osnove ovog uspeha postavljene su još u međuratnom periodu „crvene Viene“: socijalističko vođstvo je u to vreme izgradilo desetine hiljada novih gradskih stanova, finansiralo ih su uglavnom visokim porezima na luksuzne proizvode i privatno, komercijalno stanovanje. Ove politike su dopunjene i regulacijom najamnina i zaštitom stanara, ali ključ je bila masovna izgradnja i visoke progresivne poreze.

Kad želimo zaista obezbediti dostupno stanovanje i u slovenačkim gradovima, sama regulacija najamnina neće biti dovoljna. Čak i sa glavnom ekonomijom se slažemo da je potrebno „graditi, graditi, graditi“. Samo, nije isto ko gradi. Ako želimo da se zaista ugledamo na Beč, značajno povećajmo poreze na nepokretnosti, pre svega na stanove u kojima vlasnik ne živi. Idealno uz dodatne poreze na luksuznu potrošnju (koja ima i neproporcionalni efekat na zagađenje i klimatsku krizu) ili na imovinu. I omogućimo gradovima da masovno grade stanove. Tada možemo regulisati i najamnine.

Autor je ekonomista i analitičar podataka

Tekst je nastao uz podršku Friedrich Ebert Stiftung, predstavništvo u Republici Sloveniji