Korttidsuthyrning kan inte pågå för alltid

Ewa Karendys: Stannar du ibland i privata lägenheter som hyrs ut på portaler som Booking.com?

Łukasz Drozda: Det har hänt, men jag undviker det. Jag hyrde också ibland kortsiktigt något mer i linje med den ursprungliga idén med couchsurfing, alltså att bo hos lokala invånare. Jag bodde till exempel i lägenheter i Turkiet och Tyskland, där studenter hyrde rum för att tjäna lite extra. Idag föredrar jag att boka hotell – det är bekvämare och mer etiskt.

Många stadsplanerare framställer på ett demoniskt sätt hur korttidsuthyrning påverkar stadslivet. Håller du med dem?

Ja, på lokalpolitisk nivå är detta ett av de större problemen i centrum av turistattraktiva städer.

Det syns till exempel i Det Nya Staden i Gdańsk. Aktivister har räknat ut att i tre nya investeringar går hela 70 procent av lägenheterna till korttidsuthyrning, och endast 30 procent bor fast bosatta.

På sådana områden är det vanligt att se tomma affärslokaler. Det finns inte tillräckligt många fast boende för att garantera ett tillräckligt kundunderlag. Samtidigt är hållbar stadsutveckling mångfunktionell. Vi känner till detta från historien: städer som är beroende av en bransch eller en fabrik är särskilt sårbara för kriser. När denna funktion börjar orsaka problem, flyttar hela staden ut och förlorar sin vitalitet.

Det samma gäller för bostadsområden och stadsdelar. När det saknas invånare fungerar dessa områden sämre, och lokala butiker och tjänster har svårt att överleva. Det försvagar den lokala ekonomin, och i extrema fall kan det leda till total kollaps. Dessutom – när det gäller byggande – tillkommer höga miljökostnader. Dessa är särskilt påtagliga när det finns oanvända, tomma skal istället för bostäder.

Kommer de nya regler som regeringen planerar för korttidsuthyrning att äntligen göra någon skillnad?

Det vet vi inte förrän de är antagna. Det är ett ständigt problem med all lagstiftning i Polen. Vi vet inte vad presidenten slutligen kommer att göra; vi vet inte vad lobbyisterna kan få igenom under lagstiftningsprocessen. Däremot vet vi en sak: idag har vi mycket liberala regler som inte begränsar detta fenomen. Polens bostadspolitik är i princip libertariansk, vilket innebär att den gynnar alla spekulativa och rovdriftssätt. Kortsiktig uthyrning är ett exempel på detta.

Vissa hoppas att på Det Nya Staden i slutändan kommer marknaden att mättas med lägenheter, och att bostäderna kommer att säljas eller hyras ut på lång sikt.

Jag tänker likadant, även om mycket beror på vilken framtidsperspektiv man har. Kom ihåg att bostadsresurserna i polska städer har genomgått flera ekonomiska system, ibland till och med legat inom andra länders gränser, vilket Gdańsk är ett tydligt exempel på.

Att korttidsuthyrning inte är permanent och att marknaden förr eller senare kommer att krascha är helt säkert. Men det beror på regeringsreglering hur snabbt det sker. Ett bra exempel är det som händer just nu i Spanien – ett land som blivit populärt bland polacker som vill placera sitt kapital någonstans. Strängare regler för korttidsuthyrning gör att lönsamheten för investeringar i de lokala lägenheterna drastiskt minskar.

Om någon köper en lägenhet för att tillbringa semestern i Spanien och har råd att underhålla en sådan lokal, är det förmodligen fortfarande attraktivt. Då kan man bara ta hänsyn till besvär som klimatförändringar kan orsaka. Men ur ett investeringsperspektiv kan det visa sig vara en lika dålig investering som de ökända husen på Zanzibar.

Förespråkare för uthyrning per dygn hävdar att det ger människor större valmöjligheter.

Jag säger rakt ut: skitsnack! Det är inte så att korttidsuthyrning ökar utbudet. En gång gjorde jag en enkel analys: jag jämförde de största städerna i Polen, som har ett rykte som ekonomiska mästare, med resorter och städer som hade dålig prognos. Jag jämförde således utbudet i städer med stor hotellkapacitet och de med mycket mindre.

Vad blev slutsatsen?

Korttidsuthyrning sprider sig inte där det råder brist på boendeutbud, utan där man kan få orättvis fördel gentemot konkurrenterna. Naturligtvis finns det undantag: till exempel, enligt vissa familjer med barn kan det vara bekvämare att hyra en lägenhet än ett hotell.

Jag talar om en sådan situation. Vissa föredrar att hyra hela lägenheten, vill laga mat där och dela på kostnaderna och tror att det är mer lönsamt för dem.

Faktiskt, om ett sådant erbjudande möter verkliga behov, och inte bara tillfälliga önskningar, kan det ibland vara meningsfullt för familjer. Men det är inte ett så utbrett fenomen att hotellbranschen inte skulle kunna svara på det. Dessutom finns det redan idag andra former av hotellverksamhet än enskilda rum. Problemet är att hotell med högre driftskostnader inte fokuserar på denna marknad, eftersom de inte kan konkurrera med pseudohotell i den svarta sektorn.

Det handlar inte om ett verkligt behov, utan om en önskan. Det är lockande att köpa en tjänst eller produkt billigare utan kvitto, när företaget erbjuder oss en lägre prisnivå för att de skattefuskare.

Vad gäller ägarnas perspektiv? Någon äger en lägenhet på ett attraktivt ställe och vill hyra ut till turister för att tjäna extra under säsongen.

Synvinkeln beror på var man är. Forskare säger att ”investering” och ”spekulation” är samma process, bara med olika känslomässiga laddningar.

Om hyresvärden som hyr ut till turister gör det lagligt, anmäler lokalen för hotellverksamhet och betalar skatt, varför skulle vi ha något att invända mot det?

De gällande reglerna är så bristfälliga att de skapar många negativa följder. På bostadsmarknaden försvinner lokaler för långsiktig uthyrning. Man talar också om högre miljökostnader för att hantera lokaler för korttidsuthyrning. På hotell transporteras sängkläder med vagnar mellan rummen, medan någon måste köra runt i staden för att byta ut dem vid korttidsuthyrning. Obehag för grannar är större, och anställda som arbetar för företag som hanterar spridda lokaler har sämre förhandlingsmöjligheter och fackföreningsrättigheter. Denna individuella bekvämlighet skapar samhälleligt problematiska fenomen.

Vi återvänder till Gdańsk för en stund. På Dolnymiejsce, på mark som tidigare tillhörde staden, byggs 750 lägenheter i ett offentligt-privat partnerskap mellan en utvecklare och Gdańsks stad. Invånarna kritiserar att en del av lokalerna är investeringslägenheter. Är det inte förvånande att ett sådant projekt sker med stadens medverkan, och att istället för sociala bostäder på stadens mark byggs fler lägenheter för dygnshyra?

Om vi har en libertariansk bostadspolitik, är det just sådana lösningar som vinner. Att driva effektiv politik är helt enkelt besvärligt. Det är inte ett sätt att enkelt vinna röster, om den offentliga resursen är svagt utvecklad. Väljare ser punktvisa investeringar, inte svar på hela sociala gruppers behov.

Men samhället pressar på för lösningar som knappt kan bli verklighet, som att sänka nominella bostadspriser eller att straffa utvecklare, som har ett mycket dåligt rykte hos oss.

När vi frågar utvecklare om korttidsuthyrning hör vi ofta att det inte är deras ansvar hur köpare använder sina lägenheter. Har de verkligen inget inflytande på vem som bor i deras områden?

Jag tycker att det är meningslöst att förvänta sig ett stort ansvar av ett företag som är helt kommersiellt. Istället bör vi införa reglerande lösningar som kan finansiera konkurrerande byggformer, helt enkelt att ta en del av deras kunder. I Gdańsk dominerade utvecklarna det lokala bostadsbyggandet redan på 90-talet. Tyvärr finns det i många stora regionala städer ofta inga lösningar som TBS eller SIM (Sociala Bostadsföreningar, numera omdöpta till Sociala Bostadsinitiativ – red.) eller de är precis på väg att utvecklas.

Om en utvecklare bygger lägenheter på 25–30 kvadratmeter, med förvaringsutrymmen för resväskor, är det självklart att de är idealiska för korttidsuthyrning.

Det är sant. Men kom ihåg att om det är lönsamt kan man till och med få ut fyra lagliga mikrolägenheter på 25 kvadratmeter från en hundrameterslägenhet. Eller ännu fler, om någon är ännu mer oförskämd och försöker kringgå reglerna.

Det viktiga är inte så mycket den fysiska formen, utan det regelverk som omger den. Det är det som formar bostadspolitiken, som kan bidra till att skapa ett varierat utbud. Man kan till exempel kräva att utvecklare avsätter en del av sina lägenheter för långsiktig uthyrning och en del för försäljning. Utbudet av uthyrning bör också vara tillgängligt för mindre bemedlade hushåll.

Vilka av de planerade verktygen från regeringen kommer att vara mest effektiva för att kontrollera korttidsuthyrning?

Ur ett lokalt självstyres perspektiv kommer säkert zoner utan korttidsuthyrning att hjälpa. Även att ge bostadskooperativ och samfälligheter möjlighet att förbjuda korttidsuthyrning i en viss lokal är effektivt.

Jag anser att korttidsuthyrning är så skadligt för hela städer att vi snarare bör gå mot breda förbud. Då kan eventuella luckor fyllas av hotellbranschen. Å andra sidan kan begränsningar av detta skadliga fenomen kanske få oss att återgå till den ursprungliga idén, alltså couchsurfing – att dela bostad.

Var bör förbudet mot uthyrning införas?

Säkert i centrum, alltså där stadsdelarna är som mest avfolkade. Det räcker att titta på en karta över erbjudanden på vilken som helst plattform för korttidsuthyrning för att se att de största koncentrationerna finns i innerstadsområden. Sådana lokaler förstör den lokala bostadspolitiken. Om man dessutom lägger till bullret från korttidsgäster, blir livet för vanliga invånare mycket besvärligt.

Är du inte orolig för att de nya reglerna visar sig vara ineffektiva och att korttidsuthyrning fortfarande kommer att fly från kontroll trots krav på samtycke från bostadsrättsföreningar eller möjligheter att utse zoner med förbud?

Den största risken är att reglerna inte kommer att efterlevas. Precis som många trafikregler eller regler för störande grannar, som är ”långsiktiga” och irriterande för grannar.

En fördel är dock att korttidsuthyrning är mycket digitaliserad, vilket gör det bekvämt och bidrar till dess popularitet. Sitter jag i Warszawa kan jag inom fem minuter boka en lokal inte bara i Gdańsk, utan också i Bangkok eller en liten by i Chile. Det innebär också att plattformar – i Polen använder vi egentligen två – kan blockera olagliga annonser. Det är dessa man kan skylla ansvar på. Och en mindre synlig utbud är mindre problematiskt.

Jag ser en viss likhet med vad vissa ytterextrema rörelser ibland förespråkar. De motsätter sig teknologin och hävdar att den underlättar övervakning av människor. Men när de ”försvarar kontanter” och är exalterade över blockchain, handlar det mindre om att skydda medborgerliga rättigheter och mer om att fuska: att köpa tjänster utan kvitto eller faktura.

Vad kan vi lära oss av Barcelona, Madrid, Amsterdam – dessa städer som redan kämpat mot problemet med korttidsuthyrning?

Och de fortsätter att kämpa. Jag tror inte att man kan sluta kampen mot bostadsbubblan en gång för alla. Ett exempel kan vara Barcelona, som från november 2028 planerar att avveckla licenser för korttidsuthyrning.

Jag anser att detta är den bästa lösningen, eftersom det lämnar minst utrymme för luckor i systemet. Jag känner inte till någon stad som helt har blivit av med detta problem. De städer som har minst problem med korttidsuthyrning är de som har minst bostadsbrist. Där är invånarna i relativt bäst situation, och detta påverkar inte så mycket. Det handlar alltså om att skapa en bostadspolitik där rovdriften av sådan uthyrning blir mindre besvärlig.

Hur gör man?

Polska städer bör sluta låtsas att problemet inte finns, ta tjuren vid hornen och börja bygga ett vettigt kommunalt bostadsbestånd. En konsekvent utveckling under många år kan minska de problem som är förknippade med bostadsförsörjning.

Hispanien visar dock att trots licenser, böter och register är bostäder för korttidsuthyrning fortfarande svåra för vanliga invånare att få tag på.

Trots att vi tror att vi kan sänka bostadspriserna utan total kollaps eller till och med omdefiniering av det ekonomiska systemet, kan det vara en illusion. På lång sikt ökar priserna på fastigheter i en fri marknadsekonomi. Även om vi bekämpar marknaden för korttidsuthyrning och låter bostadspolitiken domineras av byggföretag, kommer vi inte att se en betydande prisminskning.

Dessutom bör inte en prisminskning av fastigheter vara vårt mål.

Hur då?

Det handlar helt enkelt om att hushållen, även de i den övre medelklassen, ska kunna använda det kommunala systemet. Utbudet måste vara tillräckligt rikt för att täcka olika grupper, eftersom det innebär mindre stigmatisering av personer som använder det offentliga systemet och en mer egalitär bostadspolitik. I så fall kommer segmentet för ägande att omfatta de mest förmögna. Och att bostäder är dyra för just dem är inte längre lika socialt skadligt.

**
Łukasz Drozda – sociolog och stadsplanerare, doktor i offentlig politik. Adjunkt vid Institutionen för tillämpade samhällsvetenskaper vid UW, föreläsare vid School of Ideas vid SWPS-universitetet. Forskare inom stadsstudier, specialiserad på analyser av gentrifiering, boende, processer för stadsplanering och urbanisering i Centraleuropa och Östeuropa. Författare till flera böcker, bland annat: Hål i marken. Patodeveloper i Polen (2023), Stadens rädslor. 15-minutersstad, 5G och andra monster (2024), The Non-Post-Socialist City: Urban Policymaking in Central and Eastern Europe (2026).

Ewa Karendys – Gdańskbo, utbildad i journalistik och samhällskommunikation samt gedanistik vid Gdańsk universitet. Specialiserad på frågor kring affärer, ekonomi och arkitektur. Har publicerat bland annat i „Forbes”, „Newsweek”, „Bizblog”, „Gazeta Wyborcza” och magasinet „Arkitektur och Affärer”. Två gånger vinnare av Polish Chamber of Architects-priset för journalister som skriver om arkitektyrket och arkitektur.

*

Finansierat av Róża Luksemburg-stiftelsen.

Inlägget Korttidsuthyrning kan inte pågå för alltid först publicerat på Krytyka Polityczna.