Kommer vårt leende att frysa fast tillsammans med den frysta hyran?

Reglering av hyrespriser är en het politisk trend i stora världsmetropoler. Zohran Mamdani i New York eller Die Linke i Berlin vinner främst på grund av väljarnas frustration över otillgänglig bostad, och hyresstopp är en av de huvudsakliga föreslagna politiska åtgärderna. Erfarenheter från Tyskland, Katalonien och USA visar dock att om vi reglerar endast en del av bostäderna, kommer resten att bli dyrare.

Medan det fascistiska AfD successivt vinner regionala val i Tyskland, har alarmistiska och relativiserande kommentarer om vänsterpartiet Die Linke:s framgångar i berlinska val fyllt sidor i slovakiska och tjeckiska medier. De jämförde Die Linke med AfD, båda betecknades lika som extremistiska, tillskrev Die Linke proryska sympatier (vilka i princip försvann med Sahra Wagenknechts avhopp) och liknande.

Denna artikel handlar dock inte om att motbevisa hästsko-teorin, utan om ett av huvudpunkterna i programmet, för vilket folk i Berlin röstade på Die Linke: tillgänglighet till bostäder. „Berlin görs prisvärt“ („Gör Berlin tillgängligt“). Eller, som Zohran Mamdani lovade i valkampanjen, med vilken berlinska Die Linke konsulterade sin valstrategi: „Frys hyran“ („Frys hyrorna“).

Medan reglering av marknadshyror i Slovakien i principen är en icke-existerande term (med undantag för ett litet procentantal av bostäder i kommunalt ägande, som styrs av prisreglering av transportdepartementet), har många västländer (inklusive USA) använt eller använder prisregleringar för en del av bostäderna i städer.

De flesta ekonomer fruktar priskontroller som djävulen själv. Artificiell sänkning av priser under den „naturliga jämviktsnivån“ på marknaden leder tydligen till minskad tillgång (antalet bostäder) och bostadsbrist. Eller, om en stad reglerar endast en del av bostäderna, kommer de oreglerade hyrorna att stiga snabbare. Så säger mikroekonomisk teori. Efterfrågan och utbud, jämvikt.

För väljare i städer som lider av hög otillgänglighet till bostäder (vilket definitivt gäller New York och Berlin) är detta dock ett tydligt mobiliserande ämne. Mamdani eller Die Linke röstade i stor utsträckning främst på unga väljare (ofta utan möjlighet att köpa egen bostad): i valen i New York ökade valdeltagandet bland unga under trettio år med trettio procentenheter, i Berlin röstade nästan hälften av de unga på Die Linke. För dessa människor är hyresreglering inte en teoretisk övning i ekonomiboken, utan en fråga om överlevnad.

De senaste åren har gett några kvalitativa, nästan experimentella exempel på införande av hyresreglering, vilka har publicerats i ekonomiska studier: reglering av hyror i Tyskland sedan 2015 och tvåårig hyresreglering i Katalonien mellan 2020 och 2022. Vi visar att även frågan om reglerade hyror, som ofta är mer komplicerad än den först verkar, är mer nyanserad.

Lagen som inte behöver följas

År 2015 antog den tyska förbundsdagen en lag som tillåter tyska kommuner att frysa eller reglera hyror. Regleringen har formen av ett prisstopp som återspeglar genomsnittet av de senaste årens hyresutveckling. Undantag gäller dock för nybyggda bostäder (efter 2014). Äldre bostäder som genomgått betydande renoveringar kan också, efter renoveringen, sätta hyran över taket. Nära trehundra kommuner, inklusive stora städer som Berlin, Hamburg och Bremen, införde sådana regleringar.

En studie publicerad 2023 använde denna tvåhastighetsmarknad (reglerade och oreglerade bostäder) för att undersöka vad regleringen egentligen har åstadkommit. Det kan enkelt sägas att detta ingripande fungerade som en engångs- eller tillfällig stödåtgärd för de som bodde i reglerade bostäder. Hyresnivån i dessa minskade, men efter två år var den tillbaka på samma nivå som före regleringen. Samtidigt växte hyrorna i de oreglerade bostäder snabbare. Efter några år jämnades tillväxten ut i båda grupperna. Detta ingripande ledde också till en ökad rivning av gamla byggnader. Studien hävdar att regleringen ökade värdet på mark och nybyggnation jämfört med äldre hus (eftersom nya bostäder undantogs från regleringen). Men fler nya hyresbostäder byggdes inte. Som ägare av gamla bostäder skulle säga: „Om jag ska tjäna mindre på denna bostad än tidigare, vill jag hellre att ingen bor i den“.

Allt detta tyder på att den klassiska ekonomiska teorin stämmer: om vi reglerar endast en del av bostäderna, blir resten dyrare. Men det finns en viktig „men“. Denna studie, liksom en annan från 2022, som också undersöker tysk hyresreglering, betonar en central svaghet: brist på regelrätt efterlevnad. Tysk hyresreglering har varit föremål för civilrättsliga regler, och hyresgäster har inte hotats av böter eller andra sanktioner. Den enda skyddet för hyresvärdar har varit domstolar – om du kände att hyresvärden höjde hyran mer än tillåtet, kunde du stämma. Om du vann, fick du tillbaka skillnaden mot takhyran.

Det är inte förvånande att oreglerad efterlevnad inte fungerar ordentligt. Det är som att införa parkeringsregler men inte utfärda böter. Att sänka den maximala tillåtna hastigheten och sedan inte mäta den. De som äger bostäder har ingen inre motivation att frivilligt minska sin vinst.

Bättre generellt än selektivt

Kataloniens regering antog 2020 en generell hyresreglering i alla kommuner med „spänt“ bostadsmarknad. Till skillnad från den tyska modellen gällde katalansk reglering alla bostäder i kommunen. Och viktigare, den tillämpades mycket striktare. Hyresvärdar var tvungna att ange takhyran i annonser och avtal, under hot om böter på upp till nio tusen euro. Skyddet för hyresvärdar och sanktionerna låg alltså på regeringen, inte i individuella rättsprocesser.

En studie från 2023 beskriver resultaten av detta korta experiment – kort eftersom den spanska konstitutionsdomstolen 2022 beslutade att lagstiftningen var konstitutionell och avskaffade regleringen. Men för ekonomer blev detta paradoxalt ett utmärkt quasi-experiment. Resultaten liknar delvis de i Tyskland: hyrorna i reglerade bostäder sjönk kraftigt. Även den efterföljande utvecklingen av hyrorna efter att regleringen infördes i olika städer var likartad. Men hyrorna i de oreglerade katalanska städerna steg inte, och utbudet av bostäder förändrades inte (bostäder slutade inte hyras ut). När konstitutionsdomstolen avskaffade regleringen steg hyrorna åter till nivåerna före ingripandet.

Det katalanska exemplet motsäger alltså de grundläggande reglerna för efterfrågan och utbud: bostäder försvann inte från marknaden och de oreglerade hyrorna ökade inte. En stor skillnad jämfört med Tyskland är den generella regleringen. När hyrorna är reglerade i hela staden, beter sig marknaden helt annorlunda. Bostäder är inte bröd – en bostad i Barcelona kan inte enkelt ersättas av en i en annan stad, som Arbúcies, som ligger mer än åttio kilometer från storstaden utan direkt tågförbindelse.

Vem bygger, vem bor och vem väntar?

Den generella hyresregleringen kallas av akademisk litteratur för „första generationens“ reglering, medan det tyska selektiva tillvägagångssättet utgör „andra generationen“. Teorin förutspår att den första generationen visserligen sänker hyrorna, men att det inte finns tillräckligt med bostäder för alla som skulle vilja bo till detta pris. Den andra generationen förutsäger å andra sidan en mindre minskning av antalet bostäder, men högre priser för alla som inte bor i reglerade bostäder. Det tyska exemplet bekräftar till viss del den andra teorin, medan det katalanska exemplet snarare inte gör det (även om det är en kort tidsperiod).

Vi får också erkänna att en generell reglering på lång sikt sannolikt minskar antalet bostäder som faktiskt byggs (en undersökning av många städer i Amerika visar att reglering i genomsnitt minskar utbudet med ungefär tio procent). Men det finns fortfarande inte tillräckligt med bostäder – särskilt för dem som inte kan nå marknadens priser med sina inkomster. Idag avgör förmågan att ha råd med boende vem, var och när man ska bo.

„Fördela“ bostäder till människor kan också göras på andra sätt: moraliska filosofer har till exempel utvecklat etik att köa. Köer delar inte ut bostäder baserat på förmåga, rikedom eller kontakter, utan enbart på tid: varje ny köande hamnar i slutet och måste vänta på sin tur. Filosofen Michael Sandel, som skriver om detta i boken What Money Can’t Buy, beskriver också ett annat verktyg – denna gång i sammanhanget av urval till elituniversitet: lotteri. Det erkänner att även objektiva urvalskriterier för de bästa universiteten i världen i slutändan är en fråga om tur och slump.

Rättvisa och lotterier är naturligtvis egalitära, eftersom man inte kan köpa sig en plats i kön eller bättre chans i lotteriet. Att fördela bostäder på annat sätt än baserat på betalningsförmåga är dock starkt begränsat av deras ägande: kommuner eller staten kan inte tilldela människor till privata bostäder. Därför är deras offentliga ägande i bostadsdebatten så avgörande. Som vi redan nämnt är en bostad inte ett bröd – dels kan en bostad i en del av staden inte ersättas av en i en annan, och dels beter sig en bostad byggd av en privat utvecklare annorlunda än en som byggts av offentlig myndighet. Därför bekräftar de flesta studier om hyresreglering, särskilt i USA, att detta ofta leder till minskat utbud av bostäder: det är privata bostäder vars ägare och ägare fortfarande maximerar vinsten trots att regleraren sätter tak för priserna.

Det var „fäderna“ till den klassiska ekonomin, som Adam Smith och David Ricardo, som var extremt kritiska mot markägare („jordägare“, „landlords“). De ansåg att de utgjorde en oproduktiv klass som genom att ta ut hyra överbelastade arbetande och företagande klasser. Adam Smith nämnde i Nationernas välstånd att de „gillar att skörda där de aldrig sått“ och att „deras inkomst inte kräver något arbete eller bekymmer, den kommer nästan av sig själv“. David Ricardo, vars teorier om komparativa fördelar ofta missbrukas för att rättfärdiga oreglerad globalisering och „fri“ marknad, skrev: „Jordägarnas intresse är alltid i konflikt med andra klassers intressen i samhället. De blomstrar aldrig så mycket som när mat är sällsynt och dyr.“

Även för de klassiska ekonomerna (som vi inte kan misstänka för att ha en dold marxism, eftersom de skrev decennier före Marx) var monopolistiskt eller privat ägande av mark och utnyttjande av hyresintäkter en fråga – även i en marknadsekonomi. Hyresreglering är därför den mindre intressanta delen av Die Linkes valprogram i Berlin. Den mer framträdande är planerna på att expropriera hyreslägenheter som ägs av stora kommersiella investerare. Det syftar till att undanröja marknadens regler och finansialisering inom bostadsområdet, vilket i slutändan ökar möjligheten till tillgängliga bostäder mer än hyresreglering.

Den generellt hyllade Wien leder inte i livskvalitet och tillgänglighet till bostäder tack vare hyresreglering, utan främst tack vare den oöverträffade högsta andelen bostäder som ägs av staden eller andra icke-vinstdrivande organisationer och projekt. Grunden till detta framgångsrecept lades redan under mellanperioden för den „röda Wien“: den socialistiska ledningen byggde tiotusentals nya stadsbostäder, finansierade huvudsakligen av höga skatter på lyxvaror och kommersiella privata bostäder. Dessa politikområden kompletterades med hyresreglering och skydd för hyresgäster, men nybyggnation och höga progressiva skatter var nyckeln.

För att verkligen nå tillgängliga bostäder även i slovakiska städer kan vi inte klara oss med enbart prisreglering av hyror. Vi är överens med den vanliga ekonomin att man måste „bygga, bygga, bygga“. Men det är inte oviktigt vem som bygger. Om vi verkligen vill inspireras av Wien, bör vi kraftigt höja fastighetsskatterna, särskilt på bostäder där ägaren inte bor själv. Idealiskt tillsammans med ytterligare skatter på lyxkonsumtion (som också har en ogynnsam effekt på föroreningar och klimatkrisen) eller egendom. Och låta städer bygga bostäder i stor skala. Då kan vi också reglera hyrorna.

Författaren är ekonom och dataanalytiker

Texten skapades med stöd av Friedrich Ebert Stiftung, representation i Slovakien