Mevsimlik kiralar yükseliyor ve kiracılar köşeye sıkıştırılıyor: “Ellerinden gelse bize günlük kira verecekler”.
Katalonya’da kira yönetmeliği 16 Mart‘ta yürürlüğe girdiğinde, yazar Blanca Llum Vidal Barselona’da oğluyla birlikte yaşadığı dairenin yöneticisini aradı. Aylık 810 avro ödediği sözleşmesi 2025 yılında sona eriyor. Ancak aylık ödemesini artıramayacaklarını tahmin etmek ve bundan emin olmak istiyordu. Kural bu. Ancak aldığı yanıt beklediği gibi olmadı.
– Eğer yönetmelik bizi fiyatı düşürmeye zorlarsa, sezonluk olarak kiralayacağız. Olmazsa, aylık 200 veya 300 avro gibi bir miktar artıracağız.
Yöneticiden gelen mesaj buydu. Ve o günden beri Llum Vidal bir daire arıyor. Ancak mevsimlik kiralamanın tehdit ettiği ya da doğrudan yerinden ettiği tek yer burası değil. Mevcut verilere göre, kira yönetmeliklerinin dışında kalan bu sözleşme türü, Katalan başkentinde son aylarda hızla artarak Idealista gibi emlak portallarındaki tekliflerin %20 ila %40’ını oluşturmaya başladı.
Görüşlerine başvurulan farklı kaynaklara göre, sözleşmelerin üç yıldan beş yıla uzatılması veya tavan fiyat gibi kiracıların lehine olan farklı düzenlemelerin onaylanmasına paralel olarak, bu artış yıllardır tespit edilmektedir. Geçici kiralama, ev sahibinin yıllık sözleşmeler yapmasına ve dolayısıyla bunları daha pahalı hale getirme veya feshetme konusunda daha fazla özgürlüğe sahip olmasına olanak tanır.
Ancak Barselona, iyi iklimi nedeniyle şehre gelen ve çoğu dijital göçebe olan yabancı işçilerin artan gelişinden de etkileniyor. Bunun yanı sıra, ilkbahardan yıl sonuna kadar sadece takımları ve organizasyonu sayarsak 2.500 kişinin gelmesini gerektiren America’s Cup yelken yarışması gibi etkinliklerin kutlanması. Sindicato de Inquilinas sözcüsü Carme Arcarazo, “Bu, kentin yıllardır yaşadığı konut krizini daha da derinleştiren mükemmel bir fırtına,” diye özetliyor.
Mevsimsel kiralama patlamasının röntgenini çekmek, resmi veri eksikliği nedeniyle kolay değildir. Idealista tarafından 2023’ün üçüncü çeyreği için hazırlanan bir raporda, Katalan başkentindeki kira piyasasının “meteorik” bir artışla %28’e yükseldiği ve İspanya’da San Sebastian’dan sonra ikinci sırada yer aldığı belirtildi. Observatori de l’Habitatge de Barcelona (OH-B) tarafından aynı şirket ve aynı döneme ait reklamlarla yapılan bir başka çalışmada ise bu oran %19’da kalırken Barceloneta gibi bazı mahallelerde %50’ye yaklaşmıştır.
O zamandan beri başka bir çalışma yayınlanmamıştır. Ancak elDiario.es tarafından yapılan daha yeni bir analiz yükseliş eğilimini doğruluyor. Bu gazete, Ekim 2023’ten Mart 2024’e kadar her 15 günde bir Idealista’da bulunan tüm ilanları saymıştır. Sonuç olarak, kullanıcılar ortalama olarak geçici kiralama reklamlarının %46’sıyla karşılaşıyor. Şehir merkezindeki bazı mahallelerde ise bu oran %60 civarındadır (Barceloneta, Hostafrancs, Esquerra de l’Eixample ve Sant Antoni’de).
Raporlar arasındaki farklılıklara rağmen, uzmanların dikkat çektiği nokta, büyüme konusunda hiçbir şüphe olmadığıdır. Coğrafyacı ve OH-B çalışmasının yazarı Helena Cruz, “Konut olarak kiraya verilen ve artık sezonluk veya turistik mülkler olan konutlarda açık bir yer değiştirme var” diyor. Ayrıca, 2022 ve 2023 yılları arasında geleneksel ve geçici arz ile turizmin gelişimini karşılaştırmıştır. İlki 895 daire azalırken, ikincisi 830 daire artmıştır. Vardığı sonuç, bunların iletişim kuran gemiler olduğudur.
Bu, daha yüksek fiyatlara ek olarak gerçekleşmektedir. elDiario.es‘e göre, geçici kiralar konut kiralarından %17 daha pahalıdır. OH-B ise aylık 1.000 avronun altındaki dairelerin uzun dönemli kiralama ilanlarının sadece %6’sını oluşturduğunu, geçici kiralamalarda ise toplamın %1’ini oluşturduğunu tespit etti. 1.600’de ise bu oranlar sırasıyla %46 ve %65,4’tür.
Görünürde herhangi bir değişiklik olmadığı için Blanca Llum Vidal’in mevcut dairesi geçici sözleşme havuzunu şişirebilir. “Görünüşe göre büyük toprak sahipleri her zaman insanları boğmanın bir yolunu buluyor,” diye yakınıyor 38 yaşındaki yazar. Ev sahibesi, kendi 15 katlı mülkü de dahil olmak üzere birçok mülkün sahibi olan büyük bir ev sahibidir. “Onun ayda 300 daha fazla paraya ihtiyacı yok, oysa benim için bu, dairenin parasını ödeyip ödeyemeyeceğim anlamına geliyor” diye ekliyor.
Bir su yolu… ve bir kanun dolandırıcılığı mı?
Kiracı derneklerine göre, geçici kiralamanın varlığı, Konut Yasası’nda kira piyasası üzerinde daha fazla baskı yaratan ve idarenin kapatması gereken gerçek bir boşluk haline gelmiştir. Ancak bunun için görünürde bir düzenleme yok. Konut Bakanlığı Aralık ayında bu konuyu incelemek üzere bir komisyon kurdu ve şu ana kadar sadece bir kez toplandı; Generalitat ise yeni bir yönetmelik taslağı hazırladığını ancak 12 Mayıs’taki erken seçimler nedeniyle bunun onaylanamayacağını iddia ediyor.
Şu anda kira tavanının yürürlükte olduğu 140 Katalan belediyesinde fiyat artışları sınırlıdır. Bu nedenle, bazı ev sahipleri sezonluk kiralamayı fiyatları yükseltmek için kestirme bir yol olarak görmektedir. Ancak konut avukatları, bu işlemin konutu evi olarak kullanan kiracılarla yapılması halinde ev sahiplerinin yasayı ihlal etmiş olacağı konusunda uyarıyor. Konut konularında hukuk danışmanı olan Elga Molina, “Sezonluk kiralama ilanı veren ve sözleşmelerinde bunu şart koşan ev sahipleri var, ancak gerçekte mülkü mutat ikametgahları olarak kullanan kişilere kiralıyorlar ve bu rakamın hileli bir şekilde kullanılması anlamına geliyor” uyarısında bulunuyor.
Barselona’nın metropol bölgesindeki Cerdanyola del Vallès’de üç kızla aynı evi paylaşan 28 yaşındaki Paula Fernández’in durumu bu. Dört yıldır evde yaşamalarına ve orada kayıtlı olmalarına rağmen, sezonluk bir sözleşmeleri var. Yeni Konut Yasası’ndan önce bir konut kiraları vardı, ancak yenileme zamanı geldiğinde ev sahibi onlara ya bir yıllığına imza atacaklarını ya da hiçbir şey yapmayacaklarını söyledi.
Paula, “Gafil avlandık ve evsiz kalma korkusuyla boyun eğdik,” diye açıklıyor. Eylül 2022’ydi. Bir yıl sonra sözleşmenin süresi doldu ve yeniden imzalamak zorunda kaldılar. Ev sahipleri yine on iki aylık bir süre önermiş, ancak Paula’nın ısrarı üzerine, öğrenci olarak kayıtlı olmaları şartıyla (öğrenci olmamalarına rağmen) iki yıllık bir süreyi kabul etmişlerdir.
Mevsimlik kiralama şekli Kentsel Kiralama Kanunu’nda (KKK) çok iyi geliştirilmemiştir, ancak kanun en azından bunun konut dışındaki kullanımlara yönelik olduğunu açıkça ortaya koymaktadır. Örneğin, buradan geçen öğrenciler ve doktora öğrencileri, son derece mobil profesyoneller veya dijital göçebeler, evleri inşaat halinde olan insanlar… “Bir sözleşmenin mevsimlik olup olmadığını belirleyen şey, kalış süresi değil nedenidir ve bu, iş sözleşmesi de dahil olmak üzere akredite edilmelidir” diye ekliyor Molina.
Ancak kimse Fernandez’den öğrenci olduğunu kanıtlamasını istemedi. Bunu yapamazdım. “Bu, tek amacı yasaları çiğnemek ve daha fazla ücret almak olan bir sözleşme” diye yakınıyor. Sezonluk kirayı imzaladıkları için, Hükümet Endeksi tarafından belirlenen tavana göre dairelerinin 600 ila 700 avro arasında bir değere sahip olması gerekirken, ayda 120 avro daha fazla, 1.120 avro ödüyorlar.
“Korkunç bir şey, sürekli hareketlerimizi izliyorlar. Ne zaman şikayet etsek, emlak şirketi sözleşmeyi feshetmekle tehdit eden telefonlar ve e-postalarla bize saldırıyor” diye yakınıyor Fernández.
Sindicato de Inquilinas’dan Arcarazo, bu genç kadınlar gibi “çöp kontratlar” olarak tanımladığı kiracılarla ilgili giderek daha fazla vaka aldıklarını söylüyor.
Casa Orsola, direnişin kalesi
Konut spekülasyonu ve soylulaştırmaya karşı mahalle direnişini sembolize eden bir bina varsa, o da Eixample mahallesinde bulunan ve sahiplerinin tahliye etmek istediği modernist bir bina olan Casa Orsola‘dır. Mevsimlik kiralamanın da tarihçesinde bir rolü vardır.
Mülk, Ada Colau hükümetinin Consell de Cent caddesini yayalaştırma niyeti zaten bilinirken bir Katalan emlak fonu tarafından satın alındı. Time Out eğlence rehberine göre bugün bu yol dünyanın en iyi on yolu arasında yer alıyor ve geriye kalan 19 komşu ayrılmaları gerektiğini kabul etmekte isteksiz.
Bazılarının açık uçlu sözleşmeleri var, bazılarının sözleşmeleri birkaç yıl içinde sona eriyor ve bazılarının da sözleşmeleri çoktan sona erdi, ancak hala evlerinde yaşıyorlar (kiralarını mahkemede ödüyorlar). Eşi ve genç oğluyla birlikte 35 yıldır orada yaşayan Elisenda Paños ve Josep Torrent bunlardan ikisi. Ve ikisinin de tahliye için mahkeme tarihleri var.
Paños ve Torrent, mülkün terasından, mülkün müzakere tekliflerine “kapılarını kapatmış” olmasından üzüntü duymaktadır. Halihazırda boşaltılmış olan beş daire yenilenmiş ve sezonluk sözleşmelerle kiraya verilmiştir. Josep ya da Elisenda evleri için ayda 600 ila 800 avro ödüyorsa, yeni geçici evler 2.000 ila 2.400 avro arasında değişiyor. Ayrıca yaklaşık 1.000 avro olan harçlar ve 4.000 ila 5.000 avro arasında değişen depozito. Paños alaycı bir tavırla, “Tabii ki bizimle ilgilenmiyorlar,” diyor. Torrent, “Bize günlük kiralama yapabilselerdi, yaparlardı,” diyor.
Yerlilere göre Casa Orsola, aynı zamanda mahallenin, satın alma gücü yüksek ve birbirleriyle neredeyse hiç selamlaşmayan genç yabancıları ağırlamak için tanıdıklardan nasıl boşaltıldığını gözlemlemek için bir gözetleme noktası. Mülkün tek uzun süreli kiracısı olan Ana, birkaç yıl içinde kendisini “yalnız ve etrafı turistlerle çevrili” olarak görüyor. Komşularıyla sohbet etmek ve baharın ilk sıcak öğleden sonralarından birinin tadını çıkarmak için terasa çıktı. Elisenda Paños, “Bu durumun tek iyi yanı biz komşuların birleşmiş olması” diyor ve taleplerinin farkında bile olmayan geçici komşularıyla kurdukları çok az temasa tezat oluşturuyor. “Bilmek istemiyorlar. Onlar için şehir bir dekorasyondan ibaret. Sadece güzel havayla ve soyulmamakla ilgileniyorlar ama soygunun 2.400 avroluk kira bedeli olduğunun farkında değiller” diyor Josep Torrent.
Mülke karşı mücadeleyi kazanmayı umarlarken, Casa Orsola’daki bazı insanlar bir daire arıyor. Ancak bölgenin en ucuz bölgesi olan Nova Esquerra del Eixample’de kira ortalama 1.200 Euro’dur. “Mahalle çok güzel ama kimin için diye düşünüyorsunuz?” diye soruyor Paños, kapıdan çıkıp yerel ticaretin yerini çamaşırhanelerin ve kafelerin aldığı etrafa bakarken.
America’s Cup için “olağanüstü” talep
Barselona’daki emlak sektörü ise sezonluk kiralamaya geçişin ev sahiplerinin yeni düzenlemeden kaçınmak istemesinden kaynaklandığı görüşünde. Katalan Emlakçılar Birliği (API) sözcüsü Carles Sala, “Dolandırıcılığı önlemek zorundayız, ancak Barselona öğrenciler, öğretmenler, dijital göçebeler, geçici olarak yerinden edilmiş işçilerle dolu bir üniversite şehri… Ve sezonluk kiralamalar bir gereklilik” diyor.
Yabancılara yönelik üst düzey konutlar konusunda uzmanlaşmış emlak acentelerinden Engel & Volkers da kısa dönemli kiralamalardaki artışın, gerçek olduğunu iddia ettikleri talep artışı olmadan anlaşılamayacağını savunuyor. Firmanın Barselona kiralama bölümü müdürü Albert Gonzalez, “AB üyesi olmayan müşteriler katlanarak arttı; Kuzey Amerikalılar şu anda bir numara ve 2022’den önce artık onlardı” diyor ve bunu, dijital göçebelerin İspanya’ya gelişini kolaylaştıran Startup Yasası’nın Aralık 2023’te onaylanmasına bağlıyor.
González, “Bunlar yedi yıllığına değil, on bir aylığına ya da bir yıllığına kiralanan profiller,” diye devam ediyor. “Şehri deniyorlar ve beğenirlerse kalmaya ya da hatta satın almaya karar veriyorlar” diye ekliyor. Bu kiracıların Barselona’dakilerden daha fazla alım gücüne sahip olduğunu ve hane gelirlerinin ayda 6.000 avronun üzerinde olabileceğini söylüyor.
Bu durum göz önünde bulundurulduğunda, gayrimenkul varlıklarından kar elde etmek isteyenlerin kararı geçici sözleşmeleri tercih etmekle sonuçlanmaktadır. González durumu daha da netleştirmek için rakamlara başvuruyor: “Beş ya da altı mülkü olan bir mal sahibi bunları 1.500 avroya kiraladıysa ve yönetmelik şimdi bunu 1.000’e düşürmesini zorunlu kılıyorsa, o zaman geçici sisteme geçer ve ayda 2.500 ücret alabilir, anlıyor musunuz?
Tüm bunlara ek olarak, 22 Ağustos – 20 Ekim tarihleri arasında düzenlenecek olan ve binlerce kişiyi şehre çekecek olan makro spor etkinliği America’s Cup. “Talep olağanüstü,” diyor González. Yarışmaya katılan şirketlerden biri, tercihen Ciutat Vella’nın merkezi gibi bölgelerde olmak üzere 250 kiralık daire talebinde bulundu. Şu ana kadar 150 tanesi kapatılmıştır.
Hükümet önümüzdeki aylarda geçici kiralamaya bir son vermezse, görüşülen tüm aktörler bunun artmaya devam edeceği konusunda hemfikir. Bu gazete Generalitat’a bu rakamın hileli olarak kullanılmadığından emin olmak için özel denetimler yapıp yapmadığını sordu, ancak Toprak Bakanlığı yanıt vermedi.
Blanca Llum Vidal, Sarrià mahallesindeki, ancak 70 m2’lik ve hiç doğal ışık almayan dairesinden, uygun fiyatlı bir kira bulmak için konuşmanın yanı sıra, bir konut kooperatifine yeni katıldığını açıklıyor, Katalan başkentinde son yıllarda büyüyen bir gayrimenkul ortak mülkiyeti modeli. Colau hükümetinin sığınağında. “Mülk spekülasyonu sarmalından” kaçmak istediğini söylüyor. “Büyük şehirler sizi dışarı itiyor ve aynı zamanda çekiyor, çünkü orada daha fazla iş fırsatı var” diye düşünüyor. “Bir çelişkinin içine hapsolmuş durumdayız”.
