Kısa vadeli kiralama sonsuza kadar devam edemez

Ewa Karendys: Bazen Booking.com gibi portallarda kiralanan özel dairelerde kalıyor musun?

Łukasz Drozda: Bazen oluyordu, ama bundan kaçınıyorum. Ayrıca kısa süreliğine, orijinal couchsurfing fikrine daha uygun olan, yerel halkın evinde kalmayı da denedim. Mesela Türkiye ve Almanya'daki dairelerde kaldım; orada öğrenciler, ek gelir elde etmek için odalarını kiralıyorlardı. Bugün ise otel kiralamayı tercih ediyorum – bu benim için daha konforlu ve daha etik.

Birçok kent plancısı, kısa vadeli kiralamanın şehir yaşamına etkisini şeytani bir şekilde anlatıyor. Onlarla aynı fikirde misin?

Evet, şehir politikası seviyesinde, bu turistik şehirlerin merkezlerinde en büyük sorunlardan biri haline geliyor.

Bunu Gdańsk'taki Genç Şehir örneğinde görebiliyoruz. Aktivistler, üç yeni projede toplam konutların %70'inin kısa vadeli kiraya verildiğini, sadece %30'unun kalıcı sakinler tarafından kullanıldığını hesaplamışlar.

Bu tür alanlarda sık görülen manzara boş dükkanlar. Orada yeterli sayıda kalıcı sakin olmadığı için yeterli müşteri sayısı sağlanamıyor. Oysa sürdürülebilir alanlar çok fonksiyonludur. Tarihten biliyoruz ki, tek sektör veya tek fabrika bağımlı şehirler krizlere karşı özellikle hassastır. Bu fonksiyon sorun çıkarmaya başladığında, tüm şehir nüfusu azalır ve geriler.

Benzer şekilde, konutlar ve semtler de öyle. Nüfus azaldığında, bu alanlar daha kötü işler ve yerel mağazalar ile hizmetler ayakta kalmakta zorlanır. Bu, bölgenin ekonomisini zayıflatır ve aşırı durumlarda tamamen çöküşe yol açabilir. Ayrıca, inşaat sektöründe yüksek çevresel maliyetler de eklenir. Bu maliyetler, yaşam alanı yerine kullanılmayan boş yapılar varsa daha da ağırlaşır.

Hükümetin yeni düzenlemeleri, sonunda kısa vadeli kiralamayı düzenleyecek mi?

Bunu bilmiyoruz, yasal olarak kabul edilip edilmediğine bağlı. Bu, Polonya'da yasama hukukuyla ilgili sürekli bir sorun. Sonuçta Cumhurbaşkanı'nın ne yapacağı belli değil; yasa yapım sürecinde lobilerin ne kazanacağı da bilinmiyor. Tek bildiğimiz şu: Bugün çok liberal düzenlemeler var ve bu olguyu sınırlamıyorlar. Aslında, Polonya'nın konut politikası libertaryen karakterde, bu da spekülatif ve yırtıcı faaliyetlere teşvik ediyor. Kısa vadeli kiralama bunun bir örneği.

Bazıları, Genç Şehir'de sonunda piyasaların dairelerle dolacağını ve konutların satılacağını veya uzun vadeli kiraya verileceğini düşünüyor.

Ben de öyle düşünüyorum, ama bu, hangi perspektiften baktığımıza bağlı. Unutmayalım ki, Polonya şehirlerindeki konut kaynakları birkaç ekonomik sistemden geçti, bazen başka ülkelerin sınırları içinde yer aldı, ki Gdańsk bunun çarpıcı bir örneğidir.

Kısa vadeli kiralamanın sonsuz olmadığı ve zamanla piyasanın çökeceği kesin. Ama ne kadar hızlı olacağı, hükümet düzenlemelerine bağlı. Örneğin, şu anda İspanya'da olanlar – Polonyalıların sermayelerini yatırmak istediği popüler bir yer – bu konuda iyi bir örnek. Kısa vadeli kiralamaya ilişkin düzenlemelerin sıkılaştırılması, oradaki dairelere yapılan yatırımların kârlılığını ciddi şekilde azaltıyor.

İnsanlar, eğer İspanya'da tatil yapmak ve böyle bir konutu sürdürebilecek maddi güce sahipse, bu hâlâ cazip olabilir. Sadece iklim değişikliğinin getirdiği zorlukları göz önünde bulundurmak gerekebilir. Ama yatırım kârlılığı açısından, Zanzibar'daki meşhur evler gibi büyük bir hata olabilir.

Kısa süreli kiralamaya karşı olanlar, bunun insanlara daha fazla seçenek sunduğunu iddia ediyor.

Açık konuşayım: Bu doğru değil! Kısa vadeli kiralama, arzı artırmaz. Bir kere, Polonya'daki en büyük şehirleri, ekonomik başarılarıyla tanınan şehirleri ve turistik yerleri karşılaştırdım; ve bu şehirlerdeki arz yoğunluğunu, daha az olanlarıyla kıyasladım.

Sonuçlar?

Kısa vadeli kiralama, arzın az olduğu yerlerde değil, rekabeti adil olmayan avantajlar elde edilebildiği yerlerde yaygınlaşıyor. Tabii ki bazı istisnalar da var: örneğin, bazı aileler için, otel yerine daire kiralamak daha uygun olabilir.

Ben de böyle düşünüyorum. Kimileri, tüm daireyi kiralayıp, içinde yemek yapmayı ve maliyetleri paylaşmayı tercih ediyor ve bunun daha kârlı olduğunu düşünüyor.

Gerçekten, böyle bir teklif gerçek ihtiyaçlara cevap veriyorsa ve sadece istek değilse, bazen aileler için anlamlı olabilir. Ama bu, çok yaygın bir olgu değil ve otel sektörünün de karşılık verebileceği bir durum. Ayrıca, otellerde şu anda sadece odalar değil, farklı hizmetler de var. Sorun şu ki, yüksek operasyonel maliyetleri olan oteller, bu pazara odaklanmıyor çünkü gölge sektördeki sahte otelcilikle rekabet edemiyorlar.

Bu, gerçek ihtiyaç değil, sadece bir istek meselesi. Uygun fiyatlı bir hizmet veya ürün almak, fatura veya makbuz olmadan, şirketin vergi kaçırması nedeniyle daha ucuz olabiliyor.

Ev sahiplerinin perspektifi nedir? Birisi, popüler bir yerde daire sahibi olup, sezonluk turistlere kiralayarak ek gelir elde etmek istiyor.

Bakış açısı, duruma göre değişir. Araştırmacılar, "yatırım" ve "spekülasyon" terimlerinin, aynı süreci farklı duygusal yüklerle anlatmak olduğunu söylüyorlar.

Eğer kiraya veren, daireyi yasalara uygun şekilde kiralıyor, konutları otel hizmetleri için kayıtlara alıyor ve vergisini ödüyorsa, neden ona karşı çıkalım?

Mevcut düzenlemeler, delik gibi, birçok olumsuz sonucu beraberinde getiriyor. Uzun vadeli kiralık konutlar piyasadan siliniyor. Ayrıca, kısa vadeli kiralamada çevresel maliyetler de artıyor. Otelde, yataklar odalar arasında tekerlekli arabalarla taşınıyor; kısa vadeli kiralamada ise, bu işi şehir genelinde yapan biri olmalı. Komşular için rahatsızlıklar artıyor ve hizmet veren çalışanların ücret pazarlığı veya sendikalaşma koşulları daha kötü oluyor. Bu bireysel konfor, toplumsal açıdan sorunlu olaylara yol açıyor.

Bir an Gdańsk'a dönelim. Eski şehirde, Gdańsk Belediyesi'ne ait arazilerde, kamu-özel ortaklığıyla, 750 konut inşa ediliyor. Vatandaşlar, bazı dairelerin yatırım amaçlı apartmanlar olacağını söylüyor. Bu projenin, şehir desteğiyle yapılması ve sosyal konutlar yerine, yine dairelerin kısa vadeli kiraya açılması sizi şaşırtmıyor mu?

Eğer liberal bir konut politikası izleniyorsa, böyle çözümler kazanır. Yerel yönetimlerin etkili politikalar yürütmesi zor ve sıkıcıdır. Bu, halkın oylarını kolayca kazanma yolu değildir, çünkü kamu kaynakları zayıf gelişmiştir. Seçmenler, küçük ölçekli yatırımları görür, bütün toplumsal ihtiyaçlara cevap vermezler.

Ancak toplum, bu çözümlere baskı yapar; bu çözümler ise, neredeyse gerçekleşme şansı olmayan, nominal fiyatların düşürülmesi veya kötü şöhretli geliştiricilere ek yüklenmeler gibi politikaları teşvik eder.

Geliştiricilere sorduğumuzda, kısa vadeli kiralamanın, alıcıların kendi dairelerini nasıl kullanacaklarına bağlı olmadığını sıkça duyuyoruz. Gerçekten de, onların, sitelerinde kimlerin yaşayacağını etkileyip etkilemediği konusunda bir etkisi var mı?

Bence, tamamen ticari amaçlı bir şirketten, çok ileri bir sorumluluk beklemek anlamsız. Bunun yerine, düzenleyici çözümler getirilmeli; böylece, rekabetçi inşaat biçimlerini finanse etmek veya geliştiricilerin müşterilerinin bir kısmını kendilerine çekmek mümkün olur. Gdańsk'ta, 90'larda, yerel konut inşaatını büyük ölçüde domine ettiler. Maalesef, birçok büyük şehirde, TBS veya SIM gibi çözümler (şu an Sosyal Konut Girişimleri olarak adlandırılıyorlar) ya hiç yok ya da yeni yeni gelişiyorlar.

Bir geliştirici, 25-30 metrekarelik, valizler için depolama alanları olan daireler inşa ediyorsa, bu da doğrudan kısa vadeli kiralamaya uygun demektir.

Gerçekten öyle. Ama unutmayalım ki, kârlı olursa, 100 metrelik bir daireden bile dört yasal mikro stüdyo çıkartılabilir, her biri 25 metrekare. Daha da fazlası, eğer biri kuralları çiğnemeye cesaret ederse.

Asıl önemli olan, mekânın biçimi değil, düzenleyici ortamdır. Bu, konut politikasını şekillendirir ve çeşitli tekliflerin oluşmasını sağlar. Örneğin, geliştiricilerden, projedeki konutların bir kısmını uzun vadeli kiraya ayırmalarını veya satmalarını isteyebiliriz. Ayrıca, kiralık teklifleri, daha az zengin hane halklarına da erişilebilir hale getirmeliyiz.

Hükümetin planladığı araçlar arasında, kısa vadeli kiralamayı kontrol etmek için en etkili olanlar hangileridir?

Yerel yönetimler açısından, kesinlikle kısa vadeli kiralamadan muaf bölgeler faydalı olur. Ayrıca, kooperatiflere ve topluluklara, belirli bir konutta kısa vadeli kiralamayı yasaklama imkânı tanımak da etkili olur.

Bence, kısa vadeli kiralama, tüm şehirler açısından o kadar zararlı ki, geniş çaplı yasaklara gitmek daha doğru olur. Böylece, ortaya çıkabilecek boşluklar, otelcilik sektörü tarafından doldurulur. Diğer yandan, bu zararlı olguyu sınırlamak, belki de ilk fikrimizi, yani couchsurfing – ev paylaşımını – yeniden gündeme getirir.

Yasak nerede olmalı?

Kesinlikle, en çok nüfus kaybı yaşayan merkezlerde, yani şehir merkezlerinde olmalı. Herhangi bir kısa vadeli kiralama platformunun harita ve tekliflerine bakarsanız, en yoğun alanların şehir merkezleri olduğunu görürsünüz. Bu tür daireler, yerel konut politikasını tahrip eder. Ayrıca, kısa vadeli konukların neden olduğu gürültü, sıradan sakinlerin yaşamını oldukça zorlaştırır.

Yeni düzenlemelerin etkili olmayacağından ve, ortaklık veya yerel yönetimlerin yasak bölgeleri belirlemesine rağmen, kısa vadeli kiralamanın kontrol dışına çıkmaya devam edeceğinden korkmuyor musun?

En büyük risk, düzenlemelerin uygulanmaması olur. Tıpkı trafik veya rahatsız edici komşuların uzun vadeli davranışları gibi, bu kurallar da ihlal edilebilir.

Bir avantajı ise, kısa vadeli kiralamanın çok dijital olması, bu da çözümün kolaylığı ve popülerliğini artırıyor. Varşova'da otururken, beş dakika içinde, hem Gdańsk'ta hem de Bangkok'ta ya da Şili'deki küçük bir köyde, konut rezerve edebiliyorum. Bu da, platformların – bizde aslında iki tane kullanıyoruz –, yasa dışı ilanları engelleyebileceği anlamına gelir. Bu ilanlar üzerinden sorumluluk devredilebilir. Ayrıca, daha az görünür olan teklifler, daha az sorun çıkarır.

Burada, aşırı sağ hareketlerin bazen savunduğu görüşlerle de bir paralellik görüyorum. Teknolojiyi, insanların gözetlenmesini kolaylaştırdığı için eleştiriyorlar. Ama “nakit parayı koruyorlar” ve blok zinciri ile ilgileniyorlar, bu da daha çok, vatandaşların haklarını korumak yerine, vergi kaçırmak ve fatura kesmemek gibi dolandırıcılık faaliyetlerine hizmet ediyor.

Barselona, Madrid, Amsterdam gibi, kısa vadeli kiralama sorunuyla daha önce mücadele etmiş şehirlerden ne öğrenebiliriz?

Ve hâlâ mücadele ediyorlar. Konut spekülasyonunu tamamen sona erdirmek mümkün değil. Barcelona örneğinde, 2028 Kasım ayından itibaren, kısa vadeli kiralama lisanslarını iptal etmeyi planlıyorlar.

Bence bu en iyi çözüm, çünkü sistemde en az boşluk bırakır. Bu sorunu tamamen ortadan kaldırmış şehir bilmiyorum. En az sorun yaşayanlar ise, en az konut ihtiyacı olan şehirlerdir. Orada yaşayanlar, göreceli olarak en iyi durumda oldukları için, bu model onlara en az zarar verir. Ama esas olarak, saldırganlığı daha az olan bir konut politikası geliştirmek önemli.

Nasıl yapmalı?

Polonya şehirleri, sorunun olmadığını varsaymayı bırakmalı, boğayı yakalamalı ve makul bir kamu konut stoğu inşa etmeye başlamalıdır. Bu, yıllarca tutarlı bir şekilde geliştirilirse, konutla ilgili sorunları azaltabilir.