Сезонна орендна плата стрімко зростає, а орендарів заганяють у глухий кут: “Якби могли, то дали б нам подобову оренду”.
Коли 16 березня в Каталонії набув чинності закон про орендну плату, письменниця Бланка Ллум Відаль зателефонувала менеджеру квартири, в якій вона мешкає з сином у Барселоні. Його контракт, за який він платить 810 євро на місяць, закінчується у 2025 році. Але він хотів передбачити і переконатися, що вони не зможуть підвищити його щомісячний платіж. Таке правило. Але відповідь, яку він отримав, була не такою, як він очікував.
– Якщо регулювання змусить нас знизити ціну, ми будемо здавати його в оренду на сезонній основі. Якщо ні, то ми трохи піднімемо її, приблизно на 200 або 300 євро на місяць.
Це було повідомлення від адміністратора. І з того дня Ллум Відаль шукає квартиру. Але він не єдиний, хто опинився під загрозою або безпосередньо витіснений сезонною орендою. Цей тип договорів, який не регулюється правилами оренди, за останні місяці стрімко зріс у каталонській столиці, і, за наявними даними, становить від 20% до 40% пропозицій на порталах нерухомості, таких як Idealista.
Згідно з різними джерелами, з якими ми спілкувалися, її зростання спостерігалося протягом багатьох років, паралельно з ухваленням різних нормативних актів на користь орендарів, таких як продовження договорів з трьох до п’яти років або встановлення верхньої межі ціни. Тимчасова оренда дозволяє орендодавцю укладати річні контракти, а отже, мати більше свободи, щоб зробити їх дорожчими або розірвати їх.
Але на Барселону також впливає зростаючий приплив іноземних робітників, більшість з яких є цифровими кочівниками, які приїжджають до міста через його гарний клімат. А також проведення таких заходів, як змагання з вітрильного спорту на Кубок Америки, які передбачають приїзд 2 500 осіб – тільки рахуючи команди та організаторів – з весни до кінця року. “Це ідеальний шторм, який посилює житлову кризу, від якої місто страждає вже багато років”, – підсумовує Карме Аркаразо, прес-секретар Sindicato de Inquilinas.
Рентгенологічно проаналізувати сезонний орендний бум непросто через брак офіційних даних. У звіті Idealista за третій квартал 2023 року йдеться про “метеоритне” зростання до 28% ринку оренди в каталонській столиці, що поступається лише Сан-Себастьяну в Іспанії. Інше дослідження, проведене Observatori de l’Habitatge de Barcelona (OH-B), з рекламою тієї ж компанії і за той самий період, залишило цей відсоток на рівні 19%, але в деяких районах, таких як Барселонета, він наблизився до 50%.
З того часу не було опубліковано жодного дослідження. Але нещодавній аналіз elDiario.es підтверджує тенденцію до зростання. З жовтня 2023 по березень 2024 року газета підраховувала всі оголошення, доступні на Idealista, кожного 15-го дня. В результаті, в середньому користувачі стикаються з 46% оголошень про тимчасову оренду житла. А в деяких районах у центрі міста вони становлять близько 60% (у Барселонеті, Остафрансі, Ескерра-де-л’Ешампле та Сант-Антоні).
Незважаючи на розбіжності між звітами, експерти відзначають, що в його зростанні немає сумнівів. “Спостерігається явне витіснення житла, яке пропонувалося в оренду, і тепер є сезонною або туристичною нерухомістю”, – каже Хелена Круз, географ і автор дослідження OH-B. Він також порівняв еволюцію традиційної та тимчасової пропозиції і туризму між 2022 і 2023 роками. В той час як перший зменшився на 895 квартир, другий збільшився на 830. Він дійшов висновку, що це комунікаційні судини.
Це на додачу до вищих цін. За даними elDiario.es, тимчасова оренда житла на 17% дорожча, ніж оренда житла. OH-B, зі свого боку, виявив, що квартири вартістю менше 1 000 євро на місяць складають лише 6% оголошень про довгострокову оренду, тоді як серед оголошень про тимчасову оренду вони становлять 1% від загальної кількості. 1,600, з іншого боку, становили 46% та 65,4% відповідно.
Якщо нічого не зміниться, нинішня квартира Бланки Ллум Відаль може поповнити пул тимчасових контрактів. “Здається, що великі землевласники завжди знаходять спосіб задушити людей”, – нарікає 38-річний письменник. Його господиня – великий землевласник, який володіє кількома маєтками, в тому числі власним 15-поверховим будинком. “Йому не потрібно більше 300 гривень на місяць, тоді як для мене це означає, чи зможу я платити за квартиру”, – додає він.
Водний шлях… і обман закону?
Для асоціацій орендарів існування тимчасової оренди стало справжньою лазівкою в Житловому кодексі, яка створює ще більший тиск на ринок оренди і яку адміністрація повинна закрити. Але для цього не існує жодного регулювання. У грудні Міністерство житлово-комунального господарства створило комісію для вивчення цього питання, але поки що вона провела лише одне засідання, тоді як Генералітат стверджує, що розробляє новий регламент, але він не може бути затверджений через дострокові вибори 12 травня.
Наразі у 140 каталонських муніципалітетах, де діє верхня межа орендної плати, зростання цін обмежене. Тому деякі орендодавці розглядають сезонну оренду як короткий шлях до підвищення цін. Але житлові юристи попереджають, що якщо це буде зроблено з орендарями, які використовують нерухомість як свій дім, орендодавці порушать закон. “Є орендодавці, які рекламують сезонну оренду і прописують це у своїх контрактах, але насправді здають житло людям, які використовують його як своє постійне місце проживання, і це є шахрайським використанням цієї цифри”, – попереджає Ельга Моліна, юридичний радник з житлових питань.
Це випадок Паули Фернандес, 28-річної дівчини, яка ділить квартиру з трьома іншими дівчатами в районі Серданьола-дель-Вальєс у Барселоні. Хоча вони живуть у будинку вже чотири роки і прописані в ньому, у них сезонний контракт. До прийняття нового Житлового кодексу вони мали договір оренди житла, але коли настав час його продовження, орендодавець сказав їм, що або вони підписують його на один рік, або нічого не отримують.
“Нас застали зненацька, і ми погодилися, бо боялися залишитися без даху над головою”, – пояснює Паула. Це був вересень 2022 року. Через рік термін дії контракту закінчився, і їм довелося перепідписати його. Їхній орендодавець знову запропонував дванадцятимісячний термін, але після наполягань Паули вони погодилися на дворічний термін, за умови, що вони будуть зареєстровані як студенти (хоча вони ними не є).
Поняття сезонної оренди не дуже добре розвинене в Законі про оренду міського житла (ЗМЖ), але закон принаймні чітко вказує на те, що вона призначена для інших цілей, ніж житло. Наприклад, студенти та докторанти, які проїжджають повз, високомобільні фахівці або цифрові кочівники, люди, чиї будинки знаходяться на стадії будівництва… “Причина, а не тривалість перебування, визначає, чи є контракт сезонним, і це має бути акредитовано, в тому числі шляхом надання трудового договору”, – додає пані Моліна.
Але ніхто не просив Фернандеса доводити, що він був студентом. Я б не зміг цього зробити. “Це договір, єдина мета якого – порушити закон і стягнути більше”, – нарікає він. Відтоді, як вони підписали сезонну оренду, вони платять на 120 євро більше на місяць, до 1120 євро, тоді як їхня квартира, згідно з граничним рівнем, встановленим Урядовим індексом, має коштувати від 600 до 700 євро.
“Це жахливо, весь час спостерігати за нашими пересуваннями. Щоразу, коли ми скаржимося, ріелторська компанія атакує нас дзвінками та електронними листами з погрозами розірвати контракт”, – нарікає Фернандес.
Аркарасо з Sindicato de Inquilinas каже, що вони отримують все більше випадків, коли орендарі, подібні до цих молодих жінок, укладають так звані “сміттєві контракти”.
Каса Орсола, бастіон опору
Якщо і є будівля, яка символізує опір району проти спекуляції житлом і джентрифікації, то це Casa Orsola, модерністська будівля в районі Ешампле, яку власники хочуть виселити. Сезонна оренда також відіграє певну роль в його історії.
Власність була придбана каталонським фондом нерухомості, коли вже було відомо про намір уряду Ади Колау зробити вулицю Консель де Сент пішохідною. Сьогодні ця дорога входить до десятки найкращих у світі, згідно з рейтингом журналу “Time Out”, а 19 сусідів, що залишилися, не бажають визнавати, що вони повинні піти.
Деякі з них мають безстрокові контракти, в інших контракти закінчуються через кілька років, а у третіх вже закінчився термін дії контракту, але вони все ще живуть у своїх будинках (сплачуючи орендну плату через суд). Елісенда Паньос, яка живе там вже 35 років зі своїм партнером і сином-підлітком, та Хосеп Торрент – двоє з них. І в обох призначені судові засідання щодо їхнього виселення.
З тераси маєтку Паньос і Торрент шкодують, що власник “зачинив двері” перед їхньою пропозицією про переговори. П’ять квартир, які вже звільнилися, були відремонтовані і здаються в оренду за сезонними контрактами. Якщо Хосеп та Елісенда платять за свій будинок від 600 до 800 євро на місяць, то нове тимчасове житло коштує від 2 000 до 2 400 євро. Плюс комісійні, які становлять близько 1 000 євро, і депозит, який коливається від 4 000 до 5 000 євро. “Звичайно, ми їх не цікавимо”, – з насмішкою коментує Паньос. “Якби вони могли здавати нам оренду по днях, вони б це зробили”, – каже Торрент.
Каса Орсола, за словами самих місцевих жителів, також є оглядовим майданчиком, з якого можна спостерігати, як район спорожнів від знайомих, щоб прийняти молодих іноземців з високою купівельною спроможністю, з якими вони ледве вітаються один з одним. Ана, єдина довгострокова орендаторка маєтку, бачить себе через кілька років “самотньою в оточенні туристів”. Він вийшов на терасу, щоб поспілкуватися з сусідами і насолодитися одним з перших теплих весняних днів. “Єдине хороше в цій ситуації – це те, що ми, сусіди, об’єдналися”, – пояснює Елісенда Паньос, і це контрастує з тим, що вони мало контактують зі своїми тимчасовими сусідами, які навіть не знають про їхні вимоги. “Вони не хочуть знати. Для них місто – це декорація. Їх цікавить лише гарна погода і те, щоб їх не пограбували, але вони не розуміють, що за пограбування з них стягують 2400 євро орендної плати”, – каже Хосеп Торрент.
Поки вони сподіваються виграти битву за власність, дехто з мешканців Casa Orsola шукає собі квартиру. А от у Новій Ескерра-дель-Ейшампле, найдешевшому районі району, оренда коштує в середньому 1200 євро. “Район дуже гарний, але як ви думаєте, для кого?” – запитує Паньос, виходячи з дверей і роззираючись довкола, де пральні та кав’ярні замінили місцеву торгівлю.
“Надзвичайний” попит на Кубок Америки
Сектор нерухомості Барселони, зі свого боку, виключає, що масовий перехід на сезонну оренду пов’язаний з бажанням орендодавців уникнути нового регулювання. “Ми повинні запобігати шахрайству, але Барселона – університетське місто зі студентами, викладачами, цифровими кочівниками, тимчасово переміщеними працівниками… І сезонна оренда є необхідністю”, – стверджує Карлес Сала, представник Каталонської асоціації агентів з нерухомості (API).
Engel & Volkers, одне з агентств нерухомості, що спеціалізується на елітному житлі для іноземців, також стверджує, що збільшення короткострокової оренди було б незрозумілим без зростання попиту, який, як вони стверджують, є реальним. “Клієнти з-поза меж ЄС зросли в геометричній прогресії; північноамериканці зараз на першому місці, а до 2022 року вони були залишковими”, – говорить Альберт Гонсалес, директор відділу оренди в Барселоні, який також пов’язує це з прийняттям у грудні 2023 року так званого Закону про стартапи, який сприяв приїзду цифрових кочівників до Іспанії.
“Це профілі, які орендуються не на сім років, а на одинадцять місяців або один рік, – продовжує Гонсалес. “Вони пробують місто, і якщо їм подобається, вони вирішують, чи залишитися, чи навіть купити”, – додає він. Це орендарі, які мають більшу купівельну спроможність, ніж мешканці Барселони, з доходами домогосподарств, які можуть легко перевищувати 6 000 євро на місяць, каже він.
З огляду на це, рішення тих, хто хоче отримати прибуток від своїх нерухомих активів, зрештою, полягає в тому, щоб укласти тимчасові контракти. Гонсалес підраховує цифри, щоб зробити їх ще більш зрозумілими: “Якщо власник п’яти чи шести об’єктів нерухомості здавав їх в оренду за 1500 євро, а постанова тепер зобов’язує його знизити цю суму до 1000, то він переходить на тимчасову систему і може брати 2500 на місяць, розумієте?
На додаток до всього цього, з 22 серпня по 20 жовтня в місті відбудеться Кубок Америки, макроспортивна подія, яка приверне тисячі людей. “Попит надзвичайний, – каже Гонсалес. Одна з компаній, що бере участь у конкурсі, вже звернулася до них з проханням надати в оренду 250 квартир, бажано в таких районах, як центральна частина міста Чутат-Велла. Наразі закрито 150.
Якщо адміністрація не зупинить тимчасову оренду в найближчі місяці, всі опитані учасники погоджуються, що вона продовжить зростати. Ця газета запитала Генералітат, чи проводив він спеціальні перевірки, щоб переконатися, що ця цифра не використовується шахрайським шляхом, але Департамент територій не відповів на цей запит.
Зі своєї квартири в районі Саррія, площею заледве 70 м2 і без природного освітлення, Бланка Ллум Відаль пояснює, що, окрім того, що вона намагається знайти доступну орендну плату, вона щойно вступила до житлового кооперативу, модель співволодіння нерухомістю, яка останніми роками набула поширення в каталонській столиці. у притулку уряду Колау. Він хоче вирватися, за його словами, зі “спіралі спекуляції власністю”. “Великі міста виштовхують вас і водночас приваблюють, бо саме там більше можливостей для працевлаштування”, – розмірковує він. “Ми потрапили в пастку протиріччя”.
