Короткострокова оренда не може тривати вічно

Ewa Karendys: Час від часу ви зупиняєтеся у приватних апартаментах, орендованих на порталах типу Booking.com?

Łukasz Drozda: Так, траплялося, але я цього уникаю. Колись я також короткостроково орендував щось більш відповідне первісній ідеї каучсурфінгу, тобто ночівлі у місцевих мешканців. Зупинявся, наприклад, у квартирах у Туреччині та Німеччині, де студенти орендували кімнати, щоб підзаробити. Сьогодні я віддаю перевагу готелю — це для мене зручніше і етичніше.

Багато урбаністів у демонічний спосіб уявляють вплив короткострокової оренди на життя у місті. Згодні з ними?

Так, на рівні міської політики це один із найбільших проблем у центрі привабливих туристичних міст.

Це видно, наприклад, у Молодому Місті у Гданську. Активісти порахували, що у трьох нових інвестиціях аж 70% квартир потрапляє на короткострокову оренду, а лише 30% мешканців — постійні мешканці.

На таких територіях часто можна побачити порожні комерційні приміщення. Там немає достатньої кількості постійних мешканців, щоб забезпечити достатню кількість клієнтів. Тим часом збалансований простір є багатофункціональним. Ми знаємо це з історії: міста, залежні від однієї галузі чи однієї фабрики, особливо вразливі до криз. Коли ця функція починає створювати проблеми, все місто зменшується і занепадає.

Аналогічно з житловими масивами і районами. Коли бракує мешканців, такі території працюють гірше, а місцеві магазини і послуги мають труднощі з утриманням. Це послаблює економіку місця, а у крайніх випадках може призвести до повної кризи. До того ж — у випадку будівництва — додаються високі екологічні витрати. Вони особливо відчутні, коли замість житлових місць існують нежитлові порожні оболонки.

Чи змінять щойно заплановані урядом нові правила, що регулюють короткострокову оренду?

Ми не дізнаємося, поки їх не ухвалять. Це постійна проблема з усім законодавством у Польщі. Ми не знаємо, що остаточно зробить президент; не знаємо, що зможуть отримати лобісти на етапі законодавчого процесу. Водночас ми знаємо одне: сьогодні у нас дуже ліберальні правила, які не обмежують це явище. Насправді польська житлова політика має лібертаріанський характер, що означає, що вона сприяє будь-яким спекулятивним і хижим діям. Короткострокова оренда — це приклад цього.

Деякі вважають, що на Молодому Місті ринок нарешті насититься апартаментами, і житло піде на продаж або довгострокову оренду.

Я теж так думаю, хоча багато залежить від того, яку перспективу ми маємо на увазі. Пам’ятаймо, що житлові ресурси польських міст пережили кілька економічних систем, іноді навіть були в межах інших країн, що яскраво демонструє Гданськ.

Те, що короткострокова оренда не є вічною і рано чи пізно ринок зламається, — це абсолютно впевнено. Однак від урядових регуляцій залежить, наскільки швидко це станеться. Добрим прикладом є те, що відбувається зараз у Іспанії — місці, яке стало популярним серед поляків, що хочуть інвестувати свої капітали. Посилення правил щодо короткострокової оренди призводить до різкого зниження рентабельності інвестицій у тамтешні апартаменти.

Якщо хтось купує квартиру, щоб проводити відпустки в Іспанії і може утримувати такий об’єкт, то це, ймовірно, залишається привабливим. Тоді можна лише врахувати незручності, пов’язані з кліматичними змінами. Однак з точки зору інвестиційної вигідності це може виявитися такою ж невдачею, як і славнозвісні будиночки на Занзібарі.

Прихильники оренди на добу переконують, що це дає людям більший вибір.

Загалом скажу прямо: дурниця! Не так, що короткострокова оренда збільшує пропозицію. Колись я зробив простий аналіз: порівнював найбільші міста Польщі, що мають репутацію економічних чемпіонів, з курортами та містами, що погано виглядали. Я порівнював рівень насиченості пропозицією у містах із великою базою ночівель та тих, де вона була значно меншою.

Які висновки?

Короткострокова оренда розповсюджується не там, де є нестача пропозиції ночівель, а там, де можна отримати несправедливу перевагу над конкуренцією. Звичайно, є й винятки: наприклад, за думкою деяких сімей із дітьми, зручніше орендувати квартиру, ніж готель.

Я говорю про таку ситуацію. Деякі воліють орендувати цілу квартиру, щоб готувати там їжу, ділитися витратами і вважати, що це їм вигідніше.

Дійсно, якщо така пропозиція відповідає реальним потребам, а не примхам, то у випадку сімей це іноді може мати сенс. Однак це не таке масове явище, на яке не могла б відповісти готельна індустрія. Вже сьогодні у готелях функціонують і інші форми, ніж окремі номери. Проблема у тому, що готелі з вищими операційними витратами не зосереджуються на цьому ринку, бо не можуть конкурувати з псевдоготельним бізнесом у тіньовій економіці.

Це питання не про реальну потребу, а про примху. Привабливо купити якусь послугу чи продукт дешевше без видачі чека, коли компанія пропонує нам нижчу ціну, бо обманює податки.

Яка перспектива для власників? Хтось має квартиру у привабливому місці і хоче скористатися можливістю оренди туристам, щоб підзаробити у сезон.

Точка зору залежить від точки зору. Дослідники кажуть, що «інвестиція» і «спекуляція» — це точно однаковий процес, але з різним емоційним забарвленням.

Якщо орендодавець орендує квартиру туристам легально, реєструє об’єкт у реєстрі готельних послуг і сплачує податки, то чому б нам не ставити йому претензії?

Існуючі правила є дірявими, як сіті, що спричиняє низку негативних наслідків. З ринку житла зникають довгострокові орендовані квартири. Також говоримо про вищі екологічні витрати на управління об’єктами короткострокової оренди. У готелі постільна білизна доставляється візками між номерами поруч, а у випадку короткострокової оренди хтось має їздити по всьому місту. Також більші незручності для сусідів, а працівники, яких наймають компанії, що обслуговують розподілені об’єкти, мають гірші умови для переговорів щодо зарплати або профспілкової організації. Ця індивідуальна зручність породжує соціально проблемні явища.

Повернемося на мить до Гданська. У Нижньому місті, на землях, що раніше належали місту, у рамках публічно-приватного партнерства забудовник із Гданськом зводить 750 квартир. Мешканці критикують факт, що частина приміщень — це будуть інвестиційні апартаменти. Не дивує, що такий проект створюється за участю міста, а замість соціального житла на муніципальних землях з’являться ще апартаменти на добу?

Якщо у нас лібертаріанська житлова політика, то виграють саме такі рішення. Ведення ефективної політики місцевими органами влади — це просто неприємно. Це не спосіб легко здобути голоси, якщо публічний ресурс слабо розвинений. Виборці бачать точкові інвестиції, а не відповідь на потреби цілих соціальних груп.

Але суспільство створює тиск на такі рішення, які майже не мають шансів здійснитися, — зниження номінальних цін на житло, або додаткові напади на забудовників, які мають у нас особливо погану репутацію.

Коли ми питаємо забудовників про короткострокову оренду, часто чуємо, що від них не залежить, як покупці використовують свої квартири. Чи справді вони не мають впливу на те, хто житиме у їхніх комплексах?

Мені здається, що не має сенсу очікувати глибокої відповідальності від компанії, яка має чисто комерційний характер. Замість цього ми маємо вводити регуляторні рішення, які дозволили б профінансувати конкурентні форми будівництва, просто відбираючи у забудовників частину їхньої клієнтської бази. У Гданську забудовники вже у 90-х роках домінували на місцевому ринку житлового будівництва. На жаль, у багатьох великих містах воєводств іноді взагалі немає рішень типу ТБС або СІМ (Товариство будівництва соціального житла, нині перейменоване на Соціальні житлові ініціативи — ред.) або вони тільки починають розвиватися.

Якщо забудовник будує лише квартири площею 25–30 квадратних метрів із коморами для валіз, то він сам напроситься на короткострокову оренду.

Дійсно. Але пам’ятайте, що якщо це буде вигідно, то навіть із квартири площею сто метрів можна витиснути чотири легальні мікроквартири по 25 метрів кожна. Або й більше, якщо хтось стане ще більш нахабним і спробує обійти правила.

Ключовим є не стільки просторовий формат, скільки регуляторне оточення. Саме воно формує житлову політику, яка може сприяти створенню різноманітної пропозиції. Можна, наприклад, вимагати від забудовників, щоб частина квартир у інвестиції була призначена для довгострокової оренди, а частина — для продажу. При цьому пропозиція оренди має бути доступною також для значно менш заможних домогосподарств.

Які з запланованих урядом інструментів будуть найефективнішими у контролі короткострокової оренди?

З точки зору місцевих органів влади, безумовно, допоможуть зони, вільні від короткострокової оренди. Також ефективним буде надання можливості житлово-будівельним кооперативам і спільнотам забороняти короткострокову оренду у конкретних квартирах.

Я вважаю, що короткострокова оренда є такою несприятливою з точки зору цілих міст, що нам слід рухатися у напрямку широких заборон. Тоді прогалини, які можуть виникнути, будуть заповнюватися готельним сектором. З іншого боку, обмеження цього шкідливого явища, можливо, спонукало б нас повернутися до первісної ідеї — каучсурфінгу — спільного проживання у квартирі.

Де слід запровадити заборону на оренду?

Обов’язково у центрі міста, тобто там, де райони найбільше знелюднюються. Достатньо поглянути на карту пропозицій у будь-якому сервісі короткострокової оренди, щоб побачити, що їх найбільше зосереджено у центральних районах. Такі квартири руйнують місцеву житлову політику. Якщо додати до цього шум, що спричиняють короткострокові гості, життя звичайних мешканців стає надзвичайно важким.

Чи не боїтеся, що нові правила виявляться неефективними і, незважаючи на вимогу згоди житлово-будівельних кооперативів або можливість встановлювати зони заборони через місцеву владу, оренда на добу все одно буде виходити з-під контролю?

Найбільший ризик полягає в тому, що регуляції можуть не бути дотримані. Так само, як і багато правил дорожнього руху чи щодо забруднення, що стосуються поведінки нав’язливих, «довгострокових» сусідів.

Певною перевагою є те, що короткострокова оренда дуже цифровізована, оскільки з цього випливає зручність цього рішення, що сприяє його популярності. Знаходячись у Варшаві, я можу за п’ять хвилин забронювати квартиру не лише у Гданську, а й у Бангкоку або маленькому селі у Чилі. Це також означає, що платформи — у Польщі ми фактично користуємося двома — можуть блокувати нелегальні оголошення. На них і можна перекласти відповідальність. А менш помітна пропозиція буде менш проблематичною.

Я бачу тут певну схожість із тим, що іноді пропагують крайні праві рухи. Вони виступають проти технологій, кажучи, що вони полегшують стеження за людьми. Але коли «захищають готівку» і захоплюються блокчейном, то менше йдеться про захист громадянських прав, а більше про шахрайство: купівлю послуг без чеків або рахунків.

Чого можемо навчитися у Барселони, Мадрида, Амстердама —
тобто тих міст, які вже раніше боролися з проблемою короткострокової оренди?

І досі борються. Не вірю, що боротьбу зі спекуляцією житлом можна завершити назавжди. Прикладом може бути Барселона, яка з листопада 2028 року планує скасувати ліцензії на короткострокову оренду.

Я вважаю, що це найкраще рішення, бо воно залишає мінімум можливостей для прогалин у системі. Не знаю міста, яке повністю позбулося цієї проблеми. Найменше проблем із короткостроковою орендою мають просто ті міста, де найменший житловий голод. Там мешканці перебувають у відносно найкращому становищі, тому ця модель їм найменше заважає. Йдеться про створення житлової політики, у якій хижість такої оренди буде менш обтяжливою.

Як це робити?

Польські міста мають припинити імітувати, що проблеми немає, взяти бика за роги і почати будувати розумний запас муніципального житла. Послідовне розвиток протягом років дозволить зменшити болючі питання, пов’язані з житловою політикою.