Чи замерзне у нас посмішка на обличчях разом із замороженою орендою?

Регулювання орендної плати є гарячим політичним трендом у великих світових містах. Zohran Mamdani у Нью-Йорку чи Die Linke в Берліні здобувають перевагу переважно через розчарування виборців через недоступне житло, а заморожування орендної плати є однією з головних запропонованих політик. Досвід Німеччини, Каталонії та Сполучених Штатів показує нам, що якщо регулювати лише частину квартир, решта подорожчає.

Поряд із тим, як фашистська AfD поступово перемагає у земельних виборах у Німеччині, сторінки словацьких і чеських ЗМІ заповнили alarmistські та релятивізуючі коментарі про успіх лівої Die Linke у берлінських виборах. Вони порівнювали Die Linke з AfD, обидві називали однаково як екстремістські, приписували Die Linke проросійські симпатії (які, в принципі, зникли з відходом Сахри Вагенкнехт) і подібне.

Однак ця стаття не про спростування теорії підкови, а про один із головних пунктів програми, за якою люди у Берліні голосували за Die Linke: доступність житла. «Berlin bezahlbar machen» («Зробити Берлін доступним»). Або, як обіцяв на виборах Zohran Mamdani, з яким берлінська Die Linke консультувала виборчу стратегію: «Freeze the rent» («Заморозимо орендну плату»).

Поки що регулювання ринкової орендної плати в Словаччині є в принципі неіснуючим поняттям (з винятком дрібного відсотка квартир у власності самоврядних органів, які керуються ціновою регуляцією Міністерства транспорту), багато західних країн (у тому числі Сполучені Штати) використовували або використовують цінову регуляцію орендної плати для частини квартир у містах.

Більшість економістів і економічок бояться цінових регуляцій як чорта від ладану. Штучне зниження цін «під природний рівноважний стан» ринку нібито веде до зменшення пропозиції (кількості квартир) і дефіциту житла. Або, якщо місто регулює лише частину квартир, нерегульовані орендні ставки зростатимуть ще швидше. Принаймні так каже мікроекономічна теорія. Попит і пропозиція, рівноважний стан.

Навпаки, для виборців у містах, які страждають від високої недоступності житла (як, безумовно, Нью-Йорк і Берлін), це очевидно мобілізуюча тема. Мамдані або Die Linke голосували здебільшого переважно молоді виборці (зазвичай без можливості купити власне житло): на виборах у Нью-Йорку явка молоді до тридцяти років зросла на тридцять відсоткових пунктів, у Берліні майже половина молодих голосувала за Die Linke. Для цих людей регулювання орендної плати не є теоретичним вправою у економічному підручнику, а питанням виживання.

Останні роки принесли кілька якісних кварзіекспериментальних випадків впровадження регулювання орендної плати, з яких були опубліковані економічні дослідження: регулювання орендної плати в Німеччині з 2015 року і дволітня регуляція орендної плати в Каталонії у 2020–2022 роках. Показано, що навіть питання регульованих орендних ставок, як зазвичай, є складнішим, ніж здається на перший погляд.

Закон, який не потрібно дотримуватися

У 2015 році німецький федеральний парламент ухвалив закон, який дозволяє німецьким самоврядуванням заморожувати або регулювати орендну плату. Регулювання має форму цінового потолка, що відображає середній показник останніх років розвитку орендної плати. Виняток становлять квартири у новому будівництві (після 2014 року). Також старі квартири, які пройшли значну реконструкцію, можуть встановлювати перший договір оренди після реконструкції і вище за межі потолка. Такі регуляції запровадили майже триста самоврядних органів, включаючи великі міста, такі як Берлін, Гамбург чи Бремени.

Дослідження, опубліковане у 2023 році, використало цей двошвидкісний ринок орендної плати (регульовані та нерегульовані квартири) для дослідження того, що насправді досягла регуляція. Просто кажучи, такий вплив діяв як одноразова допомога для тих, хто мешкав у регульованих квартирах. Оренда в них знизилася, але за два роки повернулася до того ж рівня, що й до регулювання. І водночас орендні ставки у нерегульованих квартирах зростали швидше. Через кілька років тенденція зростання у обох групах вирівнялася. Цей вплив також призвів до більшого руйнування старих будівель. Автори дослідження стверджують, що регулювання підвищило цінність земель і новобудов порівняно зі старими будинками (оскільки нові квартири мали виняток із регулювання). Однак нових орендних квартир не будували більше. Як сказали б власники старих квартир: «Якщо я маю заробляти на цій квартирі менше, ніж раніше, краще, щоб у ній ніхто не жив».

Все це звучить як підтвердження класичної економічної теорії. Якщо регулюємо лише частину квартир, інші подорожчають. Але є важливий «але». Це дослідження, так само як і інше з 2022 року, яке також досліджує німецьку регуляцію орендної плати, підкреслює одну ключову слабкість німецької регуляції: відсутність виконання правил. Регулювання орендної плати в Німеччині було предметом громадянського права, тому орендарі не стикалися з штрафами чи іншими санкціями. Єдиним захистом орендодавців були суди — якщо ви відчували, що власник/власниця вашої квартири підвищила орендну плату понад дозволене регулювання, ви могли звернутися до суду. Якщо б ви виграли, отримали б назад лише різницю з орендним потолком.

Не дивно, що невиконане регулювання працює погано. Це як запровадити політику паркування і не накладати штрафи за паркування. Зменшити максимально дозволену швидкість і не контролювати її. Ті, хто володіє квартирами, не мають внутрішньої мотивації добровільно зменшувати прибуток.

Краще всього — масово, ніж вибірково

У 2020 році уряд Каталонії ухвалив масове регулювання орендної плати у всіх самоврядних органах із «напруженим» ринком житла. На відміну від німецької моделі, каталонська регуляція стосувалася всіх квартир у даній муніципалітеті. І що важливіше, регулювання було набагато суворішим у виконанні. Орендарі квартир повинні були вказувати у оголошеннях і договорах межу орендної плати під загрозою штрафу до дев’яноста тисяч євро. Тягар захисту орендодавців і стягнення штрафів лежав на уряді, а не на індивідуальних судових процесах.

Дослідження 2023 року описує наслідки цього короткочасного експерименту — короткочасного, бо у 2022 році іспанський конституційний суд ухвалив рішення про неконституційність цього закону і скасував регулювання. Однак це дало економістам і економічкам чудові кварзіекспериментальні умови. Результати у чомусь схожі з Німеччиною: регульовані квартири різко знизили орендну плату. Також подальший розвиток рівня орендної плати після запуску регулювання у містах без і з регулюванням був схожим. Орендна плата у каталонських нерегульованих містах, на відміну від німецького досвіду, не зросла, і кількість квартир у пропозиції не змінилася (квартири не перестали здаватися в оренду). А коли конституційний суд скасував регулювання, орендні ставки повернулися до рівня перед втручанням уряду.

Отже, каталонський приклад на перший погляд спростовує основні правила попиту і пропозиції: квартири з ринку не зникли, і нерегульовані квартири не подорожчали. Велика різниця з Німеччиною — саме масове регулювання. Коли оренда регулюється у всьому місті, ринок поводиться зовсім інакше. Квартири не є хлібом — квартиру у Барселоні не так просто замінити на квартиру у містечку Арбусієс, яке розташоване більш ніж за вісімдесят кілометрів від столиці без прямого залізничного сполучення.

Хто будує, хто живе і хто чекає?

Масове регулювання орендної плати називається у академічній літературі регуляцією «першого покоління», тоді як німецький селективний підхід — «другим поколінням». Теорія передбачає, що у першому поколінні оренда знизиться, але квартир буде недостатньо для всіх, хто хотів би жити за такою ціною. У другому поколінні навпаки — передбачає менше зниження кількості квартир, але вищі ціни для всіх, хто не мешкає у регульованих квартирах. Німецький приклад на перший погляд підтверджує другу теорію, каталонський досвід — навпаки, ні (хоча потрібно врахувати, що це був короткий період).

Звісно, слід врахувати, що масове регулювання у довгостроковій перспективі зменшить кількість квартир, які теоретично збудують (опитування багатьох міст Америки, які регулюють орендну плату, показує, що регулювання в середньому зменшує кількість пропозиції приблизно на десять відсотків). Однак і сьогодні квартир «достатньо» — особливо для тих, хто своїми доходами не може досягти ринкових цін. Сьогодні про те, хто, де і коли житиме, вирішує здатність дозволити собі житло.

«Розподіляти» квартири людям можна інакше: моральні філософи та філософки, наприклад, розвинули етика черги. Черга розподіляє людей не за їхніми здібностями, багатством чи зв’язками, а лише за часом: кожна нова кандидатка або кандидат у черзі має стати наприкінці і чекати, поки її/його не викличе черга. Популяризатор цієї етики, філософ Майкл Сандел, який про неї пише у книзі What Money Can’t Buy, одночасно у своїй новій книзі The Tyranny of Merit описує ще один інструмент — цього разу у контексті відбору студентів до елітних університетів. Лотерея. Вона визнає, що навіть за об’єктивними критеріями для відбору кандидатів і кандидаток у найкращі університети світу, все одно це питання щастя і випадковості.

Розподіли і лотереї, природно, є рівноправними, місце у черзі або кращий шанс виграти у лотереї не можна купити. Розподіляти житло інакше, ніж на основі здатності платити, значно обмежує їх власність: самоврядування чи держава не можуть розподіляти людей у приватно власні квартири. Тому їхнє публічне володіння у дискусії про житло є таким ключовим. Як уже казали, квартира — не хліб — по-перше, квартира у одній частині міста не може бути замінена на квартиру у іншій частині, а по-друге, квартира, збудована приватним девелопером, поводитиметься інакше, ніж та, що зведена державою. Саме тому більшість досліджень щодо регулювання орендної плати, зокрема у Сполучених Штатах, підтверджують, що воно спричиняє зменшення кількості квартир: це приватно власні квартири, власники яких і досі максимізують прибуток, хоча регулятор встановлює їм ціновий потолок.

Це були «батьки» класичної економіки, такі як Адам Сміт чи Девід Рікардо, які були надзвичайно критичними до власників землі («земепанів», «landlords»). Вони вважали їх неприбутковим прошарком суспільства, який шляхом збору орендної плати лише надмірно навантажує працюючу і підприємницьку класи. Адам Сміт у Богатстві народів говорив, що «люблять жати там, де ніколи не сіли» і «їхній дохід не вимагає праці і турбот, він приходить ніби сам по собі». Девід Рікардо, теорії якого про порівняльну перевагу часто зловживають для виправдання нерегульованої глобалізації і «вільного» ринку, написав: «Інтерес власника землі завжди суперечить інтересам будь-якої іншої класи в суспільстві. Він ніколи не процвітає, коли їжа рідкісна і дорога.»

Навіть для класичних економістів (яких ми справді не можемо підозрювати у прихованому марксизмі, оскільки вони писали десятки років до Маркса) монопольне або приватне володіння землею і експлуатація орендної плати були проблемою — навіть у контексті ринкової економіки. Регулювання орендної плати тому є менш цікавою частиною виборчої програми Die Linke у Берліні. Більшою є намір експропріювати орендні квартири у власності великих комерційних інвесторів. Це прагнення усунути ринкові правила і фінансалізацію у сфері житла, що у результаті збільшить можливості доступного житла більше, ніж регулювання орендної плати.

Масово прославлена Відень не очолює рейтинги якості життя і доступності житла завдяки ціновій регуляції орендної плати, а переважно завдяки беззаперечному найвищому відсотку квартир, які належать місту або іншим некомерційним групам і проектам. Основи цього успіху були закладені ще у міжвоєнний період «червоної Відня»: соціалістичне керівництво того часу збудувало десятки тисяч нових міських квартир, що фінансувалося переважно високими податками на розкішні товари і приватне, комерційне житло. Ці політики доповнювалися регулюванням орендної плати і захистом мешканців, але ключем була масова забудова і високі прогресивні податки.

Отже, щоб досягти справді доступного житла і в словацьких містах, чисте регулювання орендної плати нам не допоможе. Навіть із традиційною економікою погодимося, що потрібно «будувати, будувати, будувати». Тільки важливо, хто саме будує. Якщо справді прагнемо наслідувати Відень, потрібно значно підвищити податки на нерухомість, особливо на квартири, у яких їх власник не мешкає. Ідеально — разом із додатковими податками на розкішний споживчий товар (який також має негативний вплив на забруднення і кліматичну кризу) або майно. І дозволити містам масово будувати квартири. Тоді ми зможемо регулювати і орендну плату.

Автор — економіст і аналітик даних

Текст створено за підтримки Friedrich Ebert Stiftung, представництво в Словенській республіці