Die Saisonmieten steigen und die Mieter werden in die Enge getrieben: „Wenn sie könnten, würden sie uns Tagesmieten geben“.
Als am 16. März die Mietpreisverordnung in Katalonien in Kraft trat, rief die Schriftstellerin Blanca Llum Vidal die Hausverwaltung der Wohnung an, in der sie mit ihrem Sohn in Barcelona lebt. Sein Vertrag, für den er 810 Euro pro Monat zahlt, läuft 2025 aus. Aber er wollte vorausschauend handeln und sicherstellen, dass sie seine monatliche Zahlung nicht erhöhen konnten. Das ist die Regel. Aber die Antwort, die er erhielt, war nicht das, was er erwartet hatte.
– Wenn die Verordnung uns dazu zwingt, den Preis zu senken, werden wir ihn saisonal vermieten. Wenn nicht, werden wir es ein wenig erhöhen, etwa 200 oder 300 Euro pro Monat.
So lautete die Nachricht des Administrators. Seit diesem Tag ist Llum Vidal auf der Suche nach einer Wohnung. Aber sie ist nicht die einzige, die von der saisonalen Vermietung bedroht oder direkt verdrängt wurde. Diese Art von Verträgen, die nicht unter das Mietrecht fallen, sind in den letzten Monaten in der katalanischen Hauptstadt sprunghaft angestiegen und machen nach den vorliegenden Daten zwischen 20 und 40 % des Angebots auf Immobilienportalen wie Idealista aus.
Den verschiedenen befragten Quellen zufolge ist ihr Anstieg seit Jahren zu beobachten, parallel zur Verabschiedung verschiedener Regelungen, die die Mieter begünstigen, wie die Verlängerung der Verträge von drei auf fünf Jahre oder die Preisobergrenze. Die befristete Anmietung ermöglicht es dem Vermieter, Jahresverträge abzuschließen und somit mehr Freiheit zu haben, diese zu verteuern oder zu kündigen.
Aber Barcelona wird auch durch die wachsende Zahl ausländischer Arbeitskräfte beeinflusst, von denen die meisten digitale Nomaden sind, die wegen des guten Klimas in die Stadt kommen. Außerdem werden Veranstaltungen wie der America’s Cup gefeiert, zu dem vom Frühjahr bis zum Jahresende 2 500 Menschen anreisen – nur die Teams und die Organisation mitgerechnet. „Es ist ein perfekter Sturm, der die Wohnungskrise, unter der die Stadt seit Jahren leidet, noch verschärft“, fasst Carme Arcarazo, Sprecherin des Sindicato de Inquilinas, zusammen.
Es ist nicht einfach, den saisonalen Mietboom zu durchleuchten, da es keine offiziellen Daten gibt. Ein Bericht von Idealista für das dritte Quartal 2023 spricht von einem „kometenhaften“ Anstieg auf 28 % des Mietmarktes in der katalanischen Hauptstadt, der zweitgrößten Stadt Spaniens nach San Sebastian. Eine andere Studie des Observatori de l’Habitatge de Barcelona (OH-B) mit Anzeigen desselben Unternehmens und aus demselben Zeitraum ergab einen Prozentsatz von 19 %, wobei einige Stadtteile, wie z. B. Barceloneta, fast 50 % erreichten.
Seitdem sind keine weiteren Studien veröffentlicht worden. Eine neuere Analyse von elDiario.es bestätigt jedoch den Aufwärtstrend. Von Oktober 2023 bis März 2024 hat diese Zeitung jeden 15. Tag alle auf Idealista verfügbaren Anzeigen gezählt. Das Ergebnis ist, dass die Nutzer im Durchschnitt auf 46 % der Anzeigen für Zeitmieten stoßen. In einigen Vierteln des Stadtzentrums liegen sie bei etwa 60 % (in Barceloneta, Hostafrancs, Esquerra de l’Eixample und Sant Antoni).
Trotz der Unterschiede zwischen den Berichten weisen die Experten darauf hin, dass es keinen Zweifel an seinem Wachstum gibt. „Es gibt eine klare Verdrängung von Wohnungen, die als Mietwohnungen angeboten wurden und nun Saison- oder Touristenwohnungen sind“, sagt Helena Cruz, Geografin und Autorin der OH-B-Studie. Außerdem wurde die Entwicklung des konventionellen und des vorübergehenden Angebots sowie des Tourismus zwischen 2022 und 2023 verglichen. Während erstere um 895 Wohnungen sinkt, steigt letztere um 830 an. Seine Schlussfolgerung ist, dass es sich um kommunizierende Gefäße handelt.
Dies kommt zu den höheren Preisen hinzu. Nach Angaben von elDiario.es sind die Zeitmieten 17 % teurer als die Wohnungsmieten. OH-B stellte seinerseits fest, dass Wohnungen für weniger als 1.000 Euro pro Monat nur 6 % der Anzeigen für Langzeitvermietungen ausmachten, während sie bei den Kurzzeitvermietungen 1 % des Gesamtangebots ausmachten. 1.600 waren es dagegen 46 % bzw. 65,4 %.
Da keine Änderungen in Sicht sind, könnte die derzeitige Wohnung von Blanca Llum Vidal dazu führen, dass der Pool an Zeitverträgen noch größer wird. „Es scheint, dass die Großgrundbesitzer immer einen Weg finden, die Menschen zu ersticken“, beklagt der 38-jährige Schriftsteller. Sein Vermieter ist ein Großgrundbesitzer, der mehrere Grundstücke besitzt, darunter auch ein 15-stöckiges Haus. „Er braucht keine 300 Euro mehr im Monat, während es für mich darum geht, ob ich die Wohnung bezahlen kann oder nicht“, fügt er hinzu.
Eine Wasserstraße… und ein Betrug am Gesetz?
Für die Mieterverbände ist die befristete Vermietung zu einer echten Lücke im Wohnungsgesetz geworden, die den Mietmarkt noch mehr unter Druck setzt und die die Verwaltung schließen sollte. Doch eine Regelung dafür ist nicht in Sicht. Das Wohnungsbauministerium hat im Dezember eine Kommission eingesetzt, die sich mit dem Thema befassen soll und bisher nur einmal getagt hat, während die Generalitat behauptet, eine neue Verordnung auszuarbeiten, die aber wegen der vorgezogenen Wahlen am 12. Mai nicht verabschiedet werden kann.
In den 140 katalanischen Gemeinden, in denen die Mietobergrenze in Kraft ist, sind Preiserhöhungen derzeit begrenzt. Daher haben einige Vermieter die saisonale Vermietung als eine Abkürzung gesehen, um die Preise zu erhöhen. Anwälte für Wohnungsrecht warnen jedoch, dass Vermieter gegen das Gesetz verstoßen, wenn sie dies mit Mietern tun, die die Wohnung als ihr Zuhause nutzen. „Es gibt Vermieter, die mit Saisonvermietung werben und dies auch in ihren Verträgen festhalten, aber in Wirklichkeit vermieten sie an Personen, die die Immobilie als gewöhnlichen Wohnsitz nutzen, und das ist eine betrügerische Verwendung dieser Zahl“, warnt Elga Molina, Rechtsberaterin für Wohnungsfragen.
Dies ist der Fall von Paula Fernández, einer 28-Jährigen, die sich mit drei anderen Mädchen eine Wohnung in Cerdanyola del Vallès, im Großraum Barcelona, teilt. Obwohl sie bereits seit vier Jahren in dem Haus wohnen und dort gemeldet sind, haben sie einen Saisonvertrag. Vor dem neuen Wohnungsbaugesetz hatten sie einen Mietvertrag, aber als dieser verlängert werden sollte, sagte der Vermieter ihnen, dass sie entweder für ein Jahr oder gar nicht unterschreiben müssten.
„Wir wurden überrumpelt und haben aus Angst, obdachlos zu werden, nachgegeben“, erklärt Paula. Das war im September 2022. Ein Jahr später lief der Vertrag aus und sie mussten neu unterschreiben. Ihr Vermieter schlug erneut eine zwölfmonatige Laufzeit vor, aber auf Paulas Drängen hin stimmten sie einer zweijährigen Laufzeit zu, unter der Bedingung, dass sie als Studenten eingeschrieben sind (was sie jedoch nicht sind).
Das Konzept der Saisonvermietung ist im Gesetz über die Vermietung von Wohnraum (LAU) nicht sehr gut ausgearbeitet, aber das Gesetz stellt zumindest klar, dass es für andere Zwecke als die Vermietung von Wohnraum bestimmt ist. Zum Beispiel Studenten und Doktoranden auf der Durchreise, hochmobile Berufstätige oder digitale Nomaden, Menschen, deren Wohnungen sich im Bau befinden… „Der Grund und nicht die Dauer des Aufenthalts entscheidet darüber, ob ein Vertrag saisonal ist, und dies muss auch durch Vorlage des Arbeitsvertrags nachgewiesen werden“, fügt Molina hinzu.
Aber niemand hat Fernandez aufgefordert, zu beweisen, dass er ein Student ist. Ich hätte es nicht geschafft. „Es ist ein Vertrag, dessen einziger Zweck es ist, das Gesetz zu brechen und mehr Geld zu verlangen“, beklagt er. Seit sie die Saisonmiete unterschrieben haben, zahlen sie 120 Euro mehr pro Monat, also bis zu 1.120 Euro, obwohl ihre Wohnung nach der vom staatlichen Index festgelegten Obergrenze zwischen 600 und 700 Euro wert sein müsste.
„Es ist schrecklich, die ganze Zeit unsere Bewegungen zu beobachten. Jedes Mal, wenn wir uns beschweren, werden wir von der Immobilienfirma mit Anrufen und E-Mails bombardiert, in denen sie uns mit der Kündigung des Vertrags droht“, klagt Fernández.
Arcarazo von der Gewerkschaft Sindicato de Inquilinas sagt, dass sie immer mehr Fälle von Mietern wie diesen jungen Frauen erhalten, deren Verträge sie als „Müll“ bezeichnen.
Casa Orsola, Bollwerk des Widerstands
Wenn es ein Gebäude gibt, das den Widerstand der Nachbarschaft gegen Wohnungsspekulation und Gentrifizierung symbolisiert, dann ist es die Casa Orsola, ein modernistisches Gebäude im Stadtteil Eixample, das die Eigentümer räumen wollen. Auch die saisonale Vermietung spielt eine Rolle in seiner Geschichte.
Die Immobilie wurde von einem katalanischen Immobilienfonds erworben, als die Absicht der Regierung von Ada Colau, die Straße Consell de Cent zur Fußgängerzone zu machen, bereits bekannt war. Heute gehört die Straße laut dem Freizeitführer Time Out zu den zehn besten der Welt, und die 19 verbliebenen Anrainer akzeptieren nur ungern, dass sie gehen müssen.
Einige von ihnen haben unbefristete Verträge, bei anderen läuft der Vertrag in ein paar Jahren aus, und wieder andere sind bereits aus dem Vertrag ausgeschieden, wohnen aber noch in ihren Wohnungen (und zahlen ihre Miete vor Gericht). Elisenda Paños, die dort seit 35 Jahren mit ihrem Partner und ihrem Sohn im Teenageralter lebt, und Josep Torrent sind zwei von ihnen. Und beide haben Gerichtstermine für ihre Zwangsräumung.
Von der Terrasse des Anwesens aus bedauern Paños und Torrent, dass sich das Anwesen ihrem Verhandlungsvorschlag „verschlossen“ hat. Die fünf bereits geräumten Wohnungen wurden renoviert und werden mit Saisonverträgen vermietet. Wenn Josep oder Elisenda zwischen 600 und 800 Euro pro Monat für ihr Haus zahlen, liegen die neuen provisorischen Häuser zwischen 2.000 und 2.400 Euro. Hinzu kommen die Gebühren, die sich auf etwa 1.000 Euro belaufen, und die Kaution, die zwischen 4.000 und 5.000 Euro liegt. „Natürlich sind sie nicht an uns interessiert“, sagt Paños spöttisch. „Wenn sie uns tageweise vermieten könnten, würden sie es tun“, sagt Torrent.
Die Casa Orsola, so sagen die Einheimischen selbst, ist auch ein Aussichtspunkt, von dem aus man beobachten kann, wie das Viertel von Bekannten entleert wurde, um junge Ausländer mit hoher Kaufkraft aufzunehmen, mit denen man sich kaum grüßt. Ana, die einzige Langzeitmieterin des Anwesens, sieht sich in ein paar Jahren „allein und von Touristen umgeben“. Er ging auf die Terrasse, um mit seinen Nachbarn zu plaudern und einen der ersten warmen Nachmittage des Frühlings zu genießen. „Das einzig Gute an dieser Situation ist, dass wir Nachbarn uns zusammengeschlossen haben“, erklärt Elisenda Paños, was im Gegensatz zu dem geringen Kontakt steht, den sie mit ihren vorübergehenden Nachbarn haben, die nicht einmal von ihren Forderungen wissen. „Sie wollen es nicht wissen. Für sie ist die Stadt eine Dekoration. Sie sind nur an gutem Wetter und daran interessiert, nicht ausgeraubt zu werden, aber sie merken nicht, dass der Raub 2.400 Euro Miete kostet“, sagt Josep Torrent.
Während sie hoffen, den Kampf gegen die Immobilie zu gewinnen, suchen einige der Bewohner der Casa Orsola eine Wohnung. Aber in der Nova Esquerra del Eixample, dem billigsten Viertel des Bezirks, kostet die Miete im Durchschnitt 1.200 Euro. „Das Viertel ist sehr schön, aber für wen?“, fragt Paños, als er aus der Tür tritt und sich umschaut, wo Waschsalons und Cafés den lokalen Handel ersetzt haben.
Die „außergewöhnliche“ Nachfrage nach dem America’s Cup
Die Immobilienbranche Barcelonas schließt ihrerseits aus, dass die massive Umstellung auf Saisonvermietung darauf zurückzuführen ist, dass Vermieter die neue Verordnung umgehen wollen. „Wir müssen Betrug verhindern, aber Barcelona ist eine Universitätsstadt mit Studenten, Lehrern, digitalen Nomaden, vorübergehend verdrängten Arbeitnehmern… Und saisonale Vermietungen sind eine Notwendigkeit“, argumentiert Carles Sala, Sprecher des katalanischen Verbands der Immobilienmakler (API).
Engel & Volkers, eine der Immobilienagenturen, die sich auf hochwertige Wohnungen für Ausländer spezialisiert haben, argumentiert ebenfalls, dass der Anstieg der Kurzzeitmieten ohne den Anstieg der Nachfrage, der ihrer Meinung nach real ist, nicht zu verstehen wäre. „Die Kunden aus Nicht-EU-Ländern haben exponentiell zugenommen; die Nordamerikaner sind jetzt die Nummer eins und vor 2022 waren sie der Rest“, sagt Albert Gonzalez, Leiter der Vermietungsabteilung des Unternehmens in Barcelona, der dies auch auf die Verabschiedung des so genannten Startup-Gesetzes im Dezember 2023 zurückführt, das die Ankunft von digitalen Nomaden in Spanien erleichtert.
„Das sind Profile, die nicht für sieben Jahre gemietet werden, sondern für elf Monate oder ein Jahr“, so González weiter. „Sie probieren die Stadt aus, und wenn sie ihnen gefällt, entscheiden sie, ob sie bleiben oder sogar kaufen wollen“, fügt er hinzu. Es handelt sich um Mieter, die über eine höhere Kaufkraft als in Barcelona verfügen, mit Haushaltseinkommen, die leicht mehr als 6.000 Euro im Monat betragen können, sagt er.
Daher entscheiden sich diejenigen, die mit ihrem Immobilienvermögen Gewinne erzielen wollen, für Zeitverträge. González rechnet vor, um es noch deutlicher zu machen: „Wenn ein Eigentümer mit fünf oder sechs Immobilien diese für 1.500 Euro vermietet hat und die Verordnung ihn nun verpflichtet, den Preis auf 1.000 Euro zu senken, dann wechselt er in das befristete System und kann 2.500 Euro pro Monat verlangen, verstehen Sie?
Hinzu kommt der America’s Cup, das große Sportereignis, das vom 22. August bis 20. Oktober stattfindet und Tausende von Menschen in die Stadt locken wird. „Die Nachfrage ist außergewöhnlich“, sagt González. Eines der am Wettbewerb teilnehmenden Unternehmen hat sie bereits um 250 Mietwohnungen gebeten, vorzugsweise in Gegenden wie der zentralen Ciutat Vella. Bislang wurden 150 geschlossen.
Wenn die Verwaltung in den kommenden Monaten der vorübergehenden Anmietung keinen Riegel vorschiebt, werden sie nach Meinung aller befragten Akteure weiter zunehmen. Diese Zeitung hat bei der Generalitat nachgefragt, ob sie spezielle Kontrollen durchgeführt hat, um sicherzustellen, dass diese Zahl nicht in betrügerischer Absicht verwendet wird, aber das Ministerium für Territorium hat nicht geantwortet.
In ihrer Wohnung im Viertel Sarrià, die kaum 70 m2 groß ist und über kein Tageslicht verfügt, erklärt Blanca Llum Vidal, dass sie sich nicht nur für eine erschwingliche Miete einsetzt, sondern auch gerade einer Wohnungsgenossenschaft beigetreten ist, ein Modell des Miteigentums an Immobilien, das in den letzten Jahren in der katalanischen Hauptstadt gewachsen ist. im Schutz der Regierung Colau. Er will, wie er sagt, der „Spirale der Immobilienspekulation“ entkommen. „Großstädte drängen einen hinaus und ziehen einen gleichzeitig an, weil es dort mehr Beschäftigungsmöglichkeiten gibt“, meint er. „Wir sind in einem Widerspruch gefangen“.
