A szezonális bérleti díjak az egekbe szöknek, a bérlőket pedig sarokba szorítják: „Ha tehetnék, napi bérletet adnának nekünk”.
Amikor március 16-án életbe lépett a katalóniai bérleti díjak szabályozása, Blanca Llum Vidal írónő felhívta annak a lakásnak az ingatlankezelőjét, ahol a fiával él Barcelonában. Szerződése, amelyért havi 810 eurót fizet, 2025-ben jár le. De előre akart menni, és biztos akart lenni abban, hogy nem tudják megemelni a havi törlesztőrészletét. Ez a szabály. De a válasz, amit kapott, nem az volt, amire számított.
– Ha a szabályozás miatt kénytelenek vagyunk csökkenteni az árat, akkor szezonális alapon fogjuk bérbe adni. Ha nem, akkor egy kicsit megemeljük, körülbelül 200 vagy 300 euróval havonta.
Ez volt az adminisztrátor üzenete. És azóta Llum Vidal lakást keresett. De nem ez az egyetlen, amelyet a szezonális bérbeadás veszélyeztet vagy közvetlenül kiszorít. Ez a fajta szerződés, amely kívül esik a bérleti szabályokon, az elmúlt hónapokban ugrásszerűen megnőtt a katalán fővárosban, és a rendelkezésre álló adatok szerint az ingatlanportálokon, mint például az Idealista, a kínálat 20-40%-át teszi ki.
A megkérdezett különböző források szerint az emelkedés már évek óta érzékelhető, párhuzamosan a bérlőknek kedvező különböző szabályozások elfogadásával, mint például a szerződések háromról öt évre történő meghosszabbítása vagy az árplafon. Az ideiglenes bérbeadás lehetővé teszi a bérbeadó számára, hogy éves szerződéseket kössön, és így nagyobb szabadságot kap arra, hogy azokat drágábbá tegye vagy felmondja.
De Barcelonára hatással van a külföldi munkavállalók – többségük digitális nomád – növekvő száma is, akik a jó klíma miatt érkeznek a városba. Valamint az olyan események megrendezése, mint az America’s Cup vitorlásverseny, amelyre tavasztól az év végéig 2500 ember érkezik – csak a csapatokat és a szervezőket is beleszámítva. „Ez egy tökéletes vihar, amely tovább súlyosbítja a város évek óta tartó lakhatási válságát” – foglalja össze Carme Arcarazo, a Sindicato de Inquilinas szóvivője.
A szezonális bérleti boom röntgenfelvétele a hivatalos adatok hiánya miatt nem könnyű. Az Idealista 2023 harmadik negyedévére vonatkozó jelentése „meteorikus” emelkedésről szólt, amely a katalán fővárosban a bérleti piac 28%-át teszi ki, ami Spanyolországban San Sebastian után a második helyen áll. Az Observatori de l’Habitatge de Barcelona (OH-B) egy másik tanulmánya, amely ugyanattól a cégtől és ugyanabból az időszakból származó hirdetésekkel készült, 19%-os arányt állapított meg, de egyes városrészek, például Barceloneta, közel 50%-os arányt mutattak.
Azóta nem jelentek meg további tanulmányok. Az elDiario.es újabb elemzése azonban megerősíti az emelkedő tendenciát. 2023 októberétől 2024 márciusáig ez az újság minden 15. napon megszámolta az Idealistán elérhető összes hirdetést. Az eredmény az, hogy a felhasználók átlagosan 46%-ban találkoznak az ideiglenes bérlésre vonatkozó hirdetésekkel. A városközpont egyes negyedeiben pedig 60% körül van (Barceloneta, Hostafrancs, Esquerra de l’Eixample és Sant Antoni).
A jelentések közötti különbségek ellenére a szakértők rámutatnak arra, hogy a növekedéshez nem fér kétség. „Egyértelműen megfigyelhető a lakások kiszorulása, amelyeket korábban lakáskiadásra kínáltak, most pedig szezonális vagy turisztikai ingatlanok” – mondja Helena Cruz, geográfus, az OH-B tanulmány szerzője. Összehasonlította továbbá a hagyományos és az ideiglenes kínálat és a turizmus alakulását 2022 és 2023 között. Míg az előbbi 895 lakással csökken, addig az utóbbi 830 lakással emelkedik. A következtetése az, hogy ezek kommunikáló edények.
Ez a magasabb árakon kívül. Az elDiario.es szerint az ideiglenes bérleti díjak 17%-kal drágábbak, mint a lakbérek. Az OH-B a maga részéről megállapította, hogy az 1000 eurónál kevesebb havi bérleti díjért kínált lakások a hosszú távú bérbeadásra vonatkozó hirdetéseknek csupán 6%-át tették ki, míg az ideiglenes bérbeadások esetében az összes hirdetés 1%-át. 1600, másrészt 46% és 65,4% volt.
Mivel változás nincs kilátásban, Blanca Llum Vidal jelenlegi lakása az ideiglenes szerződések tárházát gyarapíthatja. „Úgy tűnik, hogy a nagybirtokosok mindig megtalálják a módját, hogy megfojtsák az embereket” – panaszolja a 38 éves író. A házinéni egy nagybirtokos, akinek több birtoka van, köztük a saját 15 emeletes birtoka is. „Neki nincs szüksége havi 300-zal többre, míg nekem azt jelenti, hogy ki tudom-e fizetni a lakást” – teszi hozzá.
Egy vízi út… és a törvény csalása?
A bérlők egyesületei számára az ideiglenes bérbeadás létezése valódi kiskaput jelent a lakástörvényben, amely még nagyobb feszültséget okoz a bérleti piacon, és amelyet a közigazgatásnak be kellene tömnie. Erre vonatkozóan azonban nincs semmilyen szabályozás a láthatáron. A lakásügyi minisztérium decemberben bizottságot hozott létre ennek tanulmányozására, amely eddig csak egyszer ülésezett, míg a Generalitat azt állítja, hogy új rendeletet dolgozott ki, de azt a május 12-i előrehozott választások miatt nem lehet jóváhagyni.
Jelenleg abban a 140 katalán településen, ahol a lakbérplafon érvényben van, az áremelkedés korlátozott. Ezért egyes bérbeadók az idényjellegű bérbeadást az áremelés rövidített útjának tekintik. A lakásjogászok azonban arra figyelmeztetnek, hogy ha ezt olyan bérlőkkel teszik, akik az ingatlant otthonukként használják, a bérbeadók megsértik a törvényt. „Vannak olyan bérbeadók, akik szezonális bérbeadást hirdetnek, és ezt a szerződésükben is kikötik, de a valóságban olyan embereknek adják ki az ingatlant, akik állandó lakhelyükként használják, és ez csalárd módon használja fel ezt a számot” – figyelmeztet Elga Molina, lakhatási kérdésekkel foglalkozó jogi tanácsadó.
Ez a 28 éves Paula Fernández esete, aki három másik lánnyal osztozik egy lakáson Cerdanyola del Vallès-ban, Barcelona metropoliszában. Bár már négy éve élnek a házban, és be vannak oda jelentkezve, szezonális szerződésük van. Az új lakástörvény előtt volt egy lakásbérleti szerződésük, de amikor annak megújítása esedékessé vált, a bérbeadó azt mondta nekik, hogy vagy egy évre írnak alá, vagy semmire.
„Váratlanul ért bennünket, és a hajléktalanságtól való félelmünkben engedelmeskedtünk” – magyarázza Paula. 2022 szeptembere volt. Egy évvel később lejárt a szerződés, és újra alá kellett írniuk. A bérbeadójuk ismét tizenkét hónapos időtartamot javasolt, de Paula ragaszkodása után beleegyeztek egy kétéves időtartamba, azzal a feltétellel, hogy diákként vannak bejegyezve (bár nem azok).
A szezonális bérbeadás alakja nem nagyon van kidolgozva a városi bérbeadásról szóló törvényben (LAU), de a törvény legalább egyértelművé teszi, hogy nem lakáscélú felhasználásra szolgál. Például átutazó diákok és doktoranduszok, nagyon mobilis szakemberek vagy digitális nomádok, olyan emberek, akiknek az otthona építés alatt áll… „Az ok, és nem a tartózkodás időtartama határozza meg, hogy egy szerződés szezonális-e, és ezt igazolni kell, többek között a munkaszerződés bemutatásával” – teszi hozzá Molina.
De senki sem kérte Fernandezt, hogy bizonyítsa, hogy diák volt. Nem tudtam volna megtenni. „Ez egy olyan szerződés, amelynek egyetlen célja, hogy megszegje a törvényt, és többet számítson fel” – panaszolja. Mivel aláírták a szezonális bérleti szerződést, havonta 120 euróval többet, akár 1120 eurót is fizetnek, miközben lakásuknak a kormányindex által meghatározott felső határ szerint 600 és 700 euró között kellene lennie.
„Szörnyű, hogy állandóan figyelik a mozgásunkat. Minden alkalommal, amikor panaszt teszünk, az ingatlancég telefonhívásokkal és e-mailekkel támad minket, amelyekben a szerződés felbontásával fenyegetnek” – panaszolja Fernández.
Arcarazo, a Sindicato de Inquilinas tagja azt mondja, hogy egyre több olyan bérlővel találkoznak, mint ezek a fiatal nők, akiknek a szerződései szerinte „szemét szerződések”.
Casa Orsola, az ellenállás bástyája
Ha van olyan épület, amely szimbolizálja a környék ellenállását a lakásspekulációval és a dzsentrifikációval szemben, akkor az a Casa Orsola, egy modernista épület az Eixample negyedben, amelyet a tulajdonosok ki akarnak lakoltatni. A szezonális bérlés is szerepet játszik a történetében.
Az ingatlant egy katalán ingatlanalap vásárolta meg, amikor már ismert volt Ada Colau kormányának azon szándéka, hogy a Consell de Cent utcát sétálóutcává alakítja. Ma a Time Out szabadidős útikalauz szerint az út a világ tíz legjobb útja között van, és a 19 megmaradt szomszéd nem szívesen fogadja el, hogy el kell hagynia.
Néhányuknak határozatlan idejű szerződése van, másoknak néhány év múlva jár le a szerződésük, másoknak pedig már lejárt a szerződésük, de még mindig az otthonukban laknak (a bíróságon fizetik a bérleti díjat). Elisenda Paños, aki 35 éve él ott élettársával és tizenéves fiával, valamint Josep Torrent is. És mindkettőjüknek bírósági tárgyalása van a kilakoltatásukra.
A birtok teraszáról Paños és Torrent sajnálkoznak, hogy a birtok „bezárta kapuit” a tárgyalási javaslatuk előtt. A már kiürített öt lakást felújították, és szezonális szerződéssel adják ki. Ha Josep vagy Elisenda 600 és 800 euró közötti összeget fizet havonta a házukért, akkor az új ideiglenes lakások ára 2000 és 2400 euró között mozog. Plusz a díjak, amelyek körülbelül 1000 euró körül vannak, és a kaució, amely 4000 és 5000 euró között mozog. „Persze, hogy nem érdekeljük őket” – jegyzi meg gúnyosan Paños. „Ha napszámosként bérelhetnének nekünk, megtennék” – mondja Torrent.
A Casa Orsola a helyiek szerint egy olyan nézőpont is, ahonnan megfigyelhetjük, hogyan ürítették ki a környéket az ismerőseikből, hogy befogadják a nagy vásárlóerővel rendelkező fiatal külföldieket, akikkel alig köszönnek egymásnak. Ana, a birtok egyetlen hosszú távú bérlője néhány év múlva „egyedül és turistákkal körülvéve” látja magát. Felment a teraszra, hogy beszélgessen a szomszédokkal, és élvezze a tavasz egyik első meleg délutánját. „Az egyetlen jó dolog ebben a helyzetben az, hogy mi, szomszédok összefogtunk” – magyarázza Elisenda Paños, ami ellentétben áll azzal a kevés kapcsolattal, amelyet ideiglenes szomszédaikkal tartanak, akik nem is tudnak a követeléseikről. „Nem akarják tudni. Számukra a város csak dekoráció. Csak a jó idő érdekli őket, és hogy ne rabolják ki őket, de nem veszik észre, hogy a rablás az, hogy 2400 euró bérleti díjat kell fizetniük” – mondja Josep Torrent.
Miközben remélik, hogy megnyerik a csatát az ingatlan ellen, a Casa Orsola néhány lakója lakást keres. A Nova Esquerra del Eixample negyedben, a kerület legolcsóbb részén azonban átlagosan 1200 euróba kerül a bérleti díj. „A környék nagyon szép, de azt gondolja, kinek?” – kérdezi Paños, miközben kilép az ajtón, és körülnéz, ahol mosodák és kávézók váltották fel a helyi kereskedelmet.
Az America’s Cup iránti „rendkívüli” kereslet
A barcelonai ingatlanszektor a maga részéről kizárja, hogy a szezonális bérbeadásra való tömeges átállás oka az lenne, hogy a bérbeadók el akarják kerülni az új szabályozást. „Meg kell akadályoznunk a csalást, de Barcelona egyetemi város, ahol diákok, tanárok, digitális nomádok, ideiglenesen kitelepített munkavállalók élnek… És a szezonális bérbeadás szükségszerűség” – érvel Carles Sala, a katalán ingatlanügynökök szövetségének (API) szóvivője.
Az Engel & Volkers, az egyik, a külföldieknek szánt, magas színvonalú lakásokra szakosodott ingatlanügynökség szintén azzal érvel, hogy a rövid távú bérbeadások növekedése nem lenne érthető a kereslet növekedése nélkül, amely állításuk szerint valós. „Az EU-n kívüli ügyfelek száma exponenciálisan nőtt; az észak-amerikaiak most az első helyen állnak, 2022 előtt pedig ők voltak a maradék” – mondja Albert Gonzalez, a cég barcelonai bérbeadási részlegének igazgatója, aki ezt az úgynevezett startup-törvény 2023 decemberi elfogadásának is tulajdonítja, amely megkönnyítette a digitális nomádok érkezését Spanyolországba.
„Ezek olyan profilok, amelyeket nem hét évre, hanem tizenegy hónapra vagy egy évre bérelnek” – folytatja González. „Kipróbálják a várost, és ha tetszik nekik, eldöntik, hogy maradnak-e, vagy akár vásárolnak is” – teszi hozzá. Ezek a bérlők nagyobb vásárlóerővel rendelkeznek, mint a barcelonaiak, a háztartások jövedelme könnyen meghaladhatja a havi 6000 eurót – mondja.
Ennek fényében azok, akik hasznot akarnak húzni ingatlanvagyonukból, végül az ideiglenes szerződéseket választják. González összemorzsolja a számokat, hogy még egyértelműbbé tegye a helyzetet: „Ha egy tulajdonos, akinek öt vagy hat ingatlana van, azokat 1500 euróért adta bérbe, és a rendelet most arra kötelezi, hogy ezt 1000-re csökkentse, akkor átáll az ideiglenes rendszerre, és 2500 eurót kérhet havonta, érti?
Mindezek mellett az augusztus 22. és október 20. között megrendezésre kerülő America’s Cup, a makro sportesemény, amely több ezer embert vonz a városba. „A kereslet rendkívüli” – mondja González. A versenyben részt vevő egyik cég máris 250 kiadó lakást kért tőlük, lehetőleg olyan területeken, mint a központi Ciutat Vella. Eddig 150-et zártak le.
Ha a kormány az elkövetkező hónapokban nem szab gátat az ideiglenes bérbeadásnak, akkor a megkérdezett szereplők mindegyike egyetért abban, hogy ez tovább fog nőni. Ez az újság megkérdezte a Generalitatot, hogy végzett-e konkrét ellenőrzéseket annak érdekében, hogy biztosítsa, hogy ezt a számot nem használják csalárd módon, de a területi minisztérium nem válaszolt.
Blanca Llum Vidal a Sarrià negyedben lévő, alig 70 négyzetméteres, természetes fény nélküli lakásából elmondja, hogy amellett, hogy a megfizethető bérleti díjért küzd, nemrég csatlakozott egy lakásszövetkezethez, a katalán fővárosban az utóbbi években egyre nagyobb teret hódított az ingatlanok társtulajdonlásának modellje. a Colau-kormány menedékében. Azt mondja, ki akar törni az „ingatlanspekuláció spiráljából”. „A nagyvárosok kiszorítanak, ugyanakkor vonzanak is, mert ott több a munkalehetőség” – gondolkodik. „Egy ellentmondás csapdájában vagyunk”.
