Seizoenhuren stijgen en huurders worden in een hoek gedrukt: “Als ze konden, zouden ze ons dagcontracten geven”.
Toen de huurregulering in Catalonië op 16 maart van kracht werd, belde schrijfster Blanca Llum Vidal de huisbaas van de flat waar ze met haar zoon in Barcelona woont. Zijn contract, waarvoor hij 810 euro per maand betaalt, loopt af in 2025. Maar hij wilde anticiperen en ervoor zorgen dat ze zijn maandelijkse betaling niet konden verhogen. Dit is de regel. Maar de reactie die hij kreeg was niet wat hij verwachtte.
– Als de regelgeving ons dwingt om de prijs te verlagen, zullen we het op seizoensbasis verhuren. Zo niet, dan verhogen we het een beetje, ongeveer 200 of 300 euro per maand.
Dat was de boodschap van de beheerder. En sinds die dag is Llum Vidal op zoek naar een flat. Maar het is niet de enige die wordt bedreigd of rechtstreeks wordt verplaatst door seizoensverhuur. Dit type contract, dat buiten de huurregelgeving valt, is de afgelopen maanden explosief gestegen in de Catalaanse hoofdstad, tot het punt dat het tussen de 20% en 40% van het aanbod uitmaakt op vastgoedportalen zoals Idealista, volgens de beschikbare gegevens.
Volgens de verschillende geraadpleegde bronnen wordt de stijging al jaren vastgesteld, parallel met de goedkeuring van verschillende verordeningen die huurders bevoordelen, zoals de verlenging van contracten van drie naar vijf jaar of de maximumprijs. Tijdelijke verhuur stelt de verhuurder in staat om jaarcontracten te maken en dus meer vrijheid te hebben om deze duurder te maken of te beëindigen.
Maar Barcelona wordt ook beïnvloed door de groeiende komst van buitenlandse werknemers – de meesten zijn digitale nomaden – die naar de stad komen vanwege het goede klimaat. Net als de viering van evenementen zoals de zeilwedstrijd America’s Cup, waarbij van de lente tot het einde van het jaar 2500 mensen komen – alleen de teams en de organisatie meegerekend. “Het is een perfecte storm die bijdraagt aan de huisvestingscrisis waar de stad al jaren onder lijdt,” vat Carme Arcarazo, woordvoerder van de Sindicato de Inquilinas, samen.
Door het gebrek aan officiële gegevens is het niet eenvoudig om de seizoensgebonden hausse in de verhuur in kaart te brengen. In een rapport van Idealista voor het derde kwartaal van 2023 wordt gesproken van “razendsnelle” stijgingen tot 28% van de huurmarkt in de Catalaanse hoofdstad, de op één na grootste in Spanje, na San Sebastian. In een ander onderzoek van de Observatori de l’Habitatge de Barcelona (OH-B), met advertenties van hetzelfde bedrijf en uit dezelfde periode, bleef het percentage steken op 19%, maar in sommige wijken, zoals Barceloneta, dicht bij 50%.
Sindsdien zijn er geen verdere onderzoeken gepubliceerd. Maar een recentere analyse van elDiario.es bevestigt de opwaartse trend. Van oktober 2023 tot maart 2024 heeft deze krant elke 15e dag alle advertenties geteld die beschikbaar zijn op Idealista. Het resultaat is dat gebruikers gemiddeld 46% van de advertenties voor tijdelijke verhuur tegenkomen. En in sommige buurten in het stadscentrum is dat rond de 60% (in Barceloneta, Hostafrancs, Esquerra de l’Eixample en Sant Antoni).
Ondanks de verschillen tussen de rapporten, wijzen de experts erop dat er geen twijfel bestaat over de groei ervan. “Er is een duidelijke verschuiving van woningen die werden aangeboden als woonruimte en nu seizoens- of toeristische woningen zijn,” zegt Helena Cruz, geograaf en auteur van het OH-B onderzoek. Het vergeleek ook de evolutie van het conventionele en tijdelijke aanbod en toerisme tussen 2022 en 2023. Terwijl de eerste met 895 flats daalt, stijgt de tweede met 830. Zijn conclusie is dat dit communicerende vaten zijn.
Dit komt bovenop de hogere prijzen. Volgens elDiario.es zijn tijdelijke huren 17% duurder dan woninghuren. OH-B ontdekte dat appartementen voor minder dan 1.000 euro per maand slechts 6% uitmaakten van de advertenties voor lange termijn verhuur, terwijl ze bij tijdelijke verhuur 1% van het totaal uitmaakten. 1.600 daarentegen was respectievelijk 46% en 65,4%.
Aangezien er geen verandering in zicht is, zou de huidige flat van Blanca Llum Vidal wel eens kunnen leiden tot een toename van het aantal tijdelijke contracten. “Het lijkt erop dat de grootgrondbezitters altijd een manier vinden om mensen te verstikken,” klaagt de 38-jarige schrijver. Zijn hospita is een grootgrondbezitter die verschillende landgoederen bezit, waaronder zijn eigen landgoed van 15 verdiepingen. “Hij heeft geen 300 extra per maand nodig, terwijl het voor mij betekent of ik de flat wel of niet kan betalen,” voegt hij eraan toe.
Een waterweg… en fraude met de wet?
Voor huurdersverenigingen is het bestaan van tijdelijke verhuur een echte maas in de huisvestingswet geworden die de huurmarkt nog meer onder druk zet en die de overheid zou moeten dichten. Maar hiervoor is geen regelgeving in zicht. Het Ministerie van Huisvesting richtte in december een commissie op om het te bestuderen en tot nu toe is deze slechts één keer bijeengekomen, terwijl de Generalitat beweert dat het een nieuwe verordening aan het opstellen was, maar dat deze niet kan worden goedgekeurd vanwege de vervroegde verkiezingen op 12 mei.
Op dit moment zijn de prijsstijgingen in de 140 Catalaanse gemeenten waar het huurplafond van kracht is, beperkt. Daarom hebben sommige verhuurders seizoensverhuur gezien als een kortere weg om de prijzen te verhogen. Maar huisvestingsadvocaten waarschuwen dat verhuurders de wet overtreden als ze dit doen met huurders die het huis als hun thuis gebruiken. “Er zijn verhuurders die adverteren met seizoensverhuur en dit in hun contracten vastleggen, maar in werkelijkheid verhuren ze aan mensen die de woning als hun gewone verblijfplaats gebruiken, en dit is een frauduleus gebruik van dit cijfer,” waarschuwt Elga Molina, een juridisch adviseur voor huisvestingszaken.
Dit is het geval bij Paula Fernández, een 28-jarige die een flat deelt met drie andere meisjes in Cerdanyola del Vallès, in de agglomeratie Barcelona. Hoewel ze al vier jaar in het huis wonen en er ingeschreven staan, hebben ze een seizoenscontract. Vóór de nieuwe huisvestingswet hadden ze een huurcontract, maar toen dit verlengd moest worden, vertelde de huisbaas hen dat ze ofwel voor een jaar tekenden of niets.
“We werden verrast en uit angst om dakloos achter te blijven, hebben we toegegeven,” legt Paula uit. Het was september 2022. Een jaar later liep het contract af en moesten ze opnieuw tekenen. Hun huisbaas stelde opnieuw een termijn van twaalf maanden voor, maar na aandringen van Paula gingen ze akkoord met een termijn van twee jaar, op voorwaarde dat ze als student ingeschreven zouden staan (hoewel ze dat niet zijn).
Het concept van seizoensverhuur is niet erg goed uitgewerkt in de wet stedelijke verhuur (LAU), maar de wet maakt in ieder geval duidelijk dat het bedoeld is voor ander gebruik dan huisvesting. Bijvoorbeeld studenten en promovendi op doorreis, zeer mobiele professionals of digitale nomaden, mensen van wie de woning in aanbouw is… “De reden, en niet de duur van het verblijf, is wat bepaalt of een contract seizoensgebonden is en dit moet worden geaccrediteerd, onder andere door het verstrekken van de arbeidsovereenkomst”, voegt Molina toe.
Maar niemand vroeg Fernandez om te bewijzen dat hij een student was. Ik had het niet gekund. “Het is een contract met als enige doel de wet te overtreden en meer in rekening te brengen,” betreurt hij. Sinds ze de seizoenshuur hebben getekend, betalen ze 120 euro meer per maand, tot 1.120 euro, terwijl hun flat, volgens het plafond dat is vastgesteld door de overheidsindex, tussen de 600 en 700 euro waard zou moeten zijn.
“Het is verschrikkelijk, de hele tijd onze bewegingen in de gaten houden. Elke keer als we klagen, bestookt het vastgoedbedrijf ons met telefoontjes en e-mails waarin ze dreigen het contract te beëindigen,” klaagt Fernández.
Arcarazo, van de Sindicato de Inquilinas, zegt dat ze steeds meer gevallen ontvangen van huurders zoals deze jonge vrouwen met wat ze omschrijft als “rommelcontracten”.
Casa Orsola, bastion van verzet
Als er een gebouw is dat symbool staat voor het verzet van de buurt tegen woningspeculatie en gentrificatie, dan is het wel Casa Orsola, een modernistisch gebouw in de wijk Eixample dat de eigenaars willen ontruimen. Seizoensverhuur speelt ook een rol in haar geschiedenis.
Het pand werd gekocht door een Catalaans vastgoedfonds toen al bekend was dat de regering van Ada Colau van plan was om de straat Consell de Cent autovrij te maken. Vandaag de dag behoort de weg tot de top tien van de wereld, volgens de Time Out vrijetijdsgids, en de 19 overgebleven buren accepteren niet graag dat ze moeten vertrekken.
Sommigen van hen hebben een contract voor onbepaalde tijd, bij anderen loopt het contract over een paar jaar af en weer anderen hebben hun contract al opgezegd, maar wonen nog steeds in hun huis (en betalen hun huur voor de rechtbank). Elisenda Paños, die daar al 35 jaar woont met haar partner en tienerzoon, en Josep Torrent zijn twee van hen. En allebei hebben ze een datum voor hun uitzetting.
Vanaf het terras van het landgoed betreuren Paños en Torrent dat het landgoed “zijn deuren heeft gesloten” voor hun onderhandelingsvoorstel. De vijf appartementen die al zijn verlaten, zijn opgeknapt en worden verhuurd op basis van seizoenscontracten. Als Josep of Elisenda tussen de 600 en 800 euro per maand betalen voor hun huis, variëren de nieuwe tijdelijke woningen tussen de 2.000 en 2.400 euro. Plus de kosten, die rond de 1.000 euro liggen, en de borg, die varieert van 4.000 tot 5.000 euro. “Natuurlijk zijn ze niet geïnteresseerd in ons,” zegt Paños spottend. “Als ze ons per dag konden verhuren, zouden ze dat doen,” zegt Torrent.
Casa Orsola is volgens de plaatselijke bewoners zelf ook een uitkijkpunt van waaruit je kunt zien hoe de buurt is leeggehaald van bekenden om jonge buitenlanders met een hoge koopkracht te verwelkomen, die elkaar nauwelijks groeten. Ana, de enige langdurige huurster van het landgoed, ziet zichzelf over een paar jaar “alleen en omringd door toeristen”. Hij ging naar het terras om een praatje te maken met zijn buren en te genieten van een van de eerste warme middagen van de lente. “Het enige goede aan deze situatie is dat wij buren ons hebben verenigd,” legt Elisenda Paños uit, wat in contrast staat met het weinige contact dat ze hebben met hun tijdelijke buren, die niet eens op de hoogte zijn van hun eisen. “Ze willen het niet weten. Voor hen is de stad een decoratie. Ze zijn alleen geïnteresseerd in mooi weer en niet beroofd worden, maar ze realiseren zich niet dat de beroving is dat ze 2.400 euro huur moeten betalen”, zegt Josep Torrent.
Terwijl ze hopen de strijd tegen het pand te winnen, zijn sommige mensen in Casa Orsola op zoek naar een flat. Maar in de Nova Esquerra del Eixample, de goedkoopste wijk van de wijk, kost de huur gemiddeld 1.200 euro. “De buurt is heel mooi, maar je denkt, voor wie?” vraagt Paños, terwijl hij uit de deuropening stapt en om zich heen kijkt, waar wasserettes en cafés de plaatselijke handel hebben vervangen.
De “buitengewone” vraag naar de America’s Cup
De vastgoedsector van Barcelona sluit op zijn beurt uit dat de massale overstap naar seizoensverhuur te wijten is aan verhuurders die de nieuwe regelgeving willen omzeilen. “We moeten fraude voorkomen, maar Barcelona is een universiteitsstad met studenten, leraren, digitale nomaden, tijdelijk ontheemde werknemers… En seizoensverhuur is een noodzaak,” stelt Carles Sala, woordvoerder van de Catalaanse vereniging van vastgoedmakelaars (API).
Engel & Volkers, een van de makelaars die gespecialiseerd is in hoogwaardige woningen voor buitenlanders, stelt ook dat de toename van korte termijn verhuur niet te begrijpen zou zijn zonder de groei van de vraag, die volgens hen reëel is. “De niet-EU-klant is exponentieel toegenomen; Noord-Amerikanen staan nu op nummer één en vóór 2022 waren zij residueel,” zegt Albert Gonzalez, directeur van de verhuurdivisie in Barcelona van het bedrijf, die dit ook toeschrijft aan de goedkeuring van de zogenaamde Startups Law in december 2023, die de komst van digitale nomaden naar Spanje vergemakkelijkte.
“Dit zijn profielen die niet voor zeven jaar huren, maar voor elf maanden of een jaar,” vervolgt González. “Ze proberen de stad uit en als het ze bevalt, besluiten ze of ze blijven of zelfs kopen,” voegt hij eraan toe. Dit zijn huurders die meer koopkracht hebben dan die in Barcelona, met gezinsinkomens die gemakkelijk meer dan 6.000 euro per maand kunnen bedragen, zegt hij.
Daarom kiezen degenen die winst willen maken met hun onroerend goed uiteindelijk voor tijdelijke contracten. González kraakt de cijfers om het nog duidelijker te maken: “Als een eigenaar met vijf of zes eigendommen deze verhuurt voor 1.500 euro en de verordening verplicht hem nu om dit te verlagen naar 1.000, dan gaat hij over op het tijdelijke systeem en kan hij 2.500 per maand vragen, begrijp je?
Naast dit alles is er de America’s Cup, het macrosportevenement dat van 22 augustus tot 20 oktober wordt gehouden en duizenden mensen naar de stad zal trekken. “De vraag is buitengewoon,” zegt González. Een van de deelnemende bedrijven heeft hen al gevraagd om 250 huurappartementen, bij voorkeur in gebieden zoals het centrale Ciutat Vella. Tot nu toe zijn er 150 gesloten.
Als de overheid in de komende maanden geen einde maakt aan de tijdelijke verhuur, zullen alle geïnterviewde actoren het erover eens zijn dat de tijdelijke verhuur zal blijven toenemen. Deze krant heeft de Generalitat gevraagd of zij specifieke controles heeft uitgevoerd om ervoor te zorgen dat dit cijfer niet frauduleus wordt gebruikt, maar het ministerie van Grondgebied heeft niet geantwoord.
Vanuit haar flat in de wijk Sarrià, nauwelijks 70 m2 en zonder daglicht, legt Blanca Llum Vidal uit dat ze niet alleen een betaalbare huur moet zien te vinden, maar dat ze zich ook net heeft aangesloten bij een woningcoöperatie, een model van mede-eigendom van onroerend goed dat de afgelopen jaren is gegroeid in de Catalaanse hoofdstad. in de beschutting van de regering Colau. Hij wil, zegt hij, ontsnappen uit de “spiraal van vastgoedspeculatie”. “Grote steden duwen je naar buiten en trekken je tegelijkertijd aan, want daar zijn meer kansen op werk”, denkt hij na. “We zitten gevangen in een tegenstrijdigheid”.
