Czynsze sezonowe rosną, a najemcy są spychani do narożnika: „Gdyby mogli, daliby nam dzienne umowy najmu”.
Kiedy 16 marca weszła w życie regulacja czynszów w Katalonii, pisarka Blanca Llum Vidal zadzwoniła do zarządcy mieszkania, w którym mieszka z synem w Barcelonie. Jego kontrakt, za który płaci 810 euro miesięcznie, wygasa w 2025 roku. Chciał jednak przewidzieć i upewnić się, że nie będą mogli podnieść jego miesięcznej raty. Taka jest zasada. Ale odpowiedź, jaką otrzymał, nie była tym, czego się spodziewał.
– Jeśli rozporządzenie zmusi nas do obniżenia ceny, będziemy wynajmować go sezonowo. Jeśli nie, podniesiemy ją nieco, o około 200 lub 300 euro miesięcznie.
Tak brzmiała wiadomość od administratora. Od tego dnia Llum Vidal szuka mieszkania. Nie jest to jednak jedyne miejsce, które zostało zagrożone lub bezpośrednio wyparte przez wynajem sezonowy. Ten rodzaj umowy, który nie jest objęty przepisami dotyczącymi wynajmu, gwałtownie wzrósł w ostatnich miesiącach w stolicy Katalonii, stanowiąc od 20% do 40% oferty na portalach nieruchomości, takich jak Idealista, zgodnie z dostępnymi danymi.
Według różnych źródeł, z którymi się konsultowano, jego wzrost był wykrywany od lat, równolegle z zatwierdzaniem różnych przepisów sprzyjających najemcom, takich jak przedłużenie umów z trzech do pięciu lat lub limit cen. Wynajem tymczasowy pozwala wynajmującemu na zawieranie rocznych umów, a tym samym na większą swobodę w zakresie zwiększania ich kosztów lub ich rozwiązywania.
Ale na Barcelonę ma również wpływ rosnąca liczba zagranicznych pracowników – w większości cyfrowych nomadów – którzy przyjeżdżają do miasta ze względu na dobry klimat. Oprócz świętowania wydarzeń takich jak zawody żeglarskie America’s Cup, które wiążą się z przybyciem 2500 osób – licząc tylko zespoły i organizację – od wiosny do końca roku. „To idealna burza, która pogłębia kryzys mieszkaniowy, z którym miasto boryka się od lat”, podsumowuje Carme Arcarazo, rzeczniczka Sindicato de Inquilinas.
Prześwietlenie sezonowego boomu na wynajem nie jest łatwe ze względu na brak oficjalnych danych. Raport Idealista za trzeci kwartał 2023 r. mówił o „meteorycznym” wzroście do 28% rynku wynajmu w stolicy Katalonii, drugim po San Sebastian w Hiszpanii. Inne badanie przeprowadzone przez Observatori de l’Habitatge de Barcelona (OH-B), z reklamami tej samej firmy i z tego samego okresu, wykazało odsetek na poziomie 19%, ale w niektórych dzielnicach, takich jak Barceloneta, blisko 50%.
Od tego czasu nie opublikowano żadnych dalszych badań. Najnowsza analiza przeprowadzona przez elDiario. es potwierdza jednak tendencję wzrostową. Od października 2023 r. do marca 2024 r. ta gazeta liczyła wszystkie ogłoszenia dostępne na Idealista co 15 dni. W rezultacie użytkownicy napotykają średnio 46% reklam dotyczących wynajmu tymczasowego. A w niektórych dzielnicach w centrum miasta wynoszą one około 60% (w Barceloneta, Hostafrancs, Esquerra de l’Eixample i Sant Antoni).
Pomimo różnic między raportami, eksperci podkreślają, że nie ma wątpliwości co do jego wzrostu. „Istnieje wyraźne zjawisko wypierania mieszkań, które były oferowane jako wynajem mieszkań, a teraz są nieruchomościami sezonowymi lub turystycznymi” – mówi Helena Cruz, geograf i autorka badania OH-B. Porównano również ewolucję podaży konwencjonalnej i tymczasowej oraz turystyki w latach 2022-2023. Podczas gdy pierwszy z nich spada o 895 mieszkań, drugi wzrasta o 830. Jego wniosek jest taki, że są to naczynia połączone.
Jest to dodatek do wyższych cen. Według elDiario.es, czynsze tymczasowe są o 17% droższe niż czynsze mieszkaniowe. Z kolei OH-B stwierdziła, że mieszkania za mniej niż 1000 euro miesięcznie stanowiły tylko 6% ogłoszeń dotyczących wynajmu długoterminowego, podczas gdy wśród wynajmu tymczasowego stanowiły one 1% całości. 1600, z drugiej strony, wyniosły odpowiednio 46% i 65,4%.
W obliczu braku zmian, obecne mieszkanie Blanki Llum Vidal może ostatecznie powiększyć pulę kontraktów tymczasowych. „Wygląda na to, że wielcy właściciele ziemscy zawsze znajdują sposób na duszenie ludzi”, ubolewa 38-letni pisarz. Jego właścicielka jest dużą właścicielką, która posiada kilka posiadłości, w tym własną 15-piętrową posiadłość. „On nie potrzebuje 300 zł miesięcznie więcej, podczas gdy dla mnie oznacza to, czy będę w stanie opłacić mieszkanie” – dodaje.
Droga wodna… i oszustwo prawne?
Dla stowarzyszeń najemców istnienie najmu tymczasowego stało się prawdziwą luką w prawie mieszkaniowym, która jeszcze bardziej obciąża rynek najmu i którą administracja powinna załatać. Nie widać jednak żadnych regulacji w tym zakresie. Ministerstwo Mieszkalnictwa powołało w grudniu komisję do zbadania tej kwestii i jak dotąd spotkała się ona tylko raz, podczas gdy Generalitat twierdzi, że przygotowuje nowe rozporządzenie, ale nie może ono zostać zatwierdzone z powodu przedterminowych wyborów 12 maja.
Obecnie w 140 katalońskich gminach, w których obowiązuje limit czynszów, podwyżki cen są ograniczone. Dlatego też niektórzy wynajmujący postrzegają wynajem sezonowy jako drogę na skróty do podnoszenia cen. Prawnicy mieszkaniowi ostrzegają jednak, że jeśli zostanie to zrobione z najemcami, którzy używają nieruchomości jako swojego domu, wynajmujący naruszą prawo. „Są właściciele, którzy reklamują wynajem sezonowy i zastrzegają to w swoich umowach, ale w rzeczywistości wynajmują osobom, które używają nieruchomości jako swojego stałego miejsca zamieszkania, a to jest nieuczciwe wykorzystanie tej liczby”, ostrzega Elga Molina, radca prawny zajmujący się kwestiami mieszkaniowymi.
Jest to przypadek Pauli Fernández, 28-latki, która dzieli mieszkanie z trzema innymi dziewczynami w Cerdanyola del Vallès, w obszarze metropolitalnym Barcelony. Chociaż mieszkają w domu od czterech lat i są tam zameldowani, mają umowę sezonową. Przed wejściem w życie nowego prawa mieszkaniowego mieli oni umowę najmu lokalu mieszkalnego, ale kiedy nadszedł czas jej odnowienia, właściciel powiedział im, że albo podpiszą umowę na rok, albo nic.
„Zostaliśmy zaskoczeni i podporządkowaliśmy się w obawie, że zostaniemy bez dachu nad głową” – wyjaśnia Paula. Był wrzesień 2022 roku. Rok później kontrakt wygasł i musieli podpisać go ponownie. Ich właściciel ponownie zaproponował dwunastomiesięczny okres, ale po naleganiach Pauli zgodzili się na dwuletni okres, pod warunkiem, że są zarejestrowani jako studenci (choć nie są).
Postać wynajmu sezonowego nie jest zbyt dobrze rozwinięta w ustawie o wynajmie miejskim (LAU), ale prawo przynajmniej jasno określa, że jest on przeznaczony do celów innych niż mieszkaniowe. Na przykład studenci i doktoranci będący przejazdem, wysoce mobilni specjaliści lub cyfrowi nomadzi, osoby, których domy są w budowie… „Powód, a nie czas trwania pobytu, decyduje o tym, czy umowa jest sezonowa i musi to zostać potwierdzone, w tym poprzez dostarczenie umowy o pracę”, dodaje Molina.
Nikt jednak nie poprosił Fernandeza o udowodnienie, że jest studentem. Nie mógłbym tego zrobić. „To umowa, której jedynym celem jest łamanie prawa i pobieranie wyższych opłat” – ubolewa. Odkąd podpisali umowę najmu sezonowego, płacą 120 euro więcej miesięcznie, do 1 120 euro, podczas gdy ich mieszkanie, zgodnie z pułapem ustalonym przez indeks rządowy, powinno być warte od 600 do 700 euro.
„To straszne, cały czas obserwować nasze ruchy. Za każdym razem, gdy składamy skargę, firma nieruchomościowa atakuje nas telefonami i e-mailami, grożąc rozwiązaniem umowy” – ubolewa Fernández.
Arcarazo, z Sindicato de Inquilinas, mówi, że otrzymują coraz więcej przypadków najemców takich jak te młode kobiety z umowami, które określa jako „śmieciowe”.
Casa Orsola, bastion oporu
Jeśli istnieje budynek, który symbolizuje opór dzielnicy przeciwko spekulacjom mieszkaniowym i gentryfikacji, jest to Casa Orsola, modernistyczny budynek w dzielnicy Eixample, którego właściciele chcą eksmitować. Sezonowe wypożyczanie również odgrywa rolę w jego historii.
Nieruchomość została nabyta przez kataloński fundusz nieruchomości, gdy znany był już zamiar rządu Ady Colau, aby przejść dla pieszych przez ulicę Consell de Cent. Dziś droga ta jest jedną z dziesięciu najlepszych na świecie, według przewodnika rekreacyjnego Time Out, a 19 pozostałych sąsiadów niechętnie akceptuje fakt, że muszą ją opuścić.
Niektórzy z nich mają umowy na czas nieokreślony, innym umowy wygasają za kilka lat, a jeszcze inni są już poza umową, ale nadal mieszkają w swoich domach (płacąc czynsz w sądzie). Elisenda Paños, która mieszka tam od 35 lat ze swoim partnerem i nastoletnim synem, oraz Josep Torrent to dwoje z nich. Oboje mają wyznaczone terminy sądowe eksmisji.
Z tarasu posiadłości Paños i Torrent żałują, że nieruchomość „zamknęła drzwi” na ich propozycję negocjacji. Pięć mieszkań, które zostały już opuszczone, zostało wyremontowanych i są wynajmowane na podstawie umów sezonowych. Podczas gdy Josep lub Elisenda płacą od 600 do 800 euro miesięcznie za swój dom, nowe tymczasowe mieszkania wahają się od 2000 do 2400 euro. Do tego dochodzą opłaty, które wynoszą około 1000 euro i depozyt, który waha się od 4000 do 5000 euro. „Oczywiście, że nie są nami zainteresowani” – komentuje z drwiną Paños. „Gdyby mogli wynajmować nam na dzień, to by to robili” – mówi Torrent.
Casa Orsola, według samych mieszkańców, jest również punktem obserwacyjnym, z którego można obserwować, jak okolica została opróżniona ze znajomych, aby powitać młodych obcokrajowców o dużej sile nabywczej, z którymi ledwo się witają. Ana, jedyna długoterminowa lokatorka posiadłości, widzi siebie za kilka lat „samotną i otoczoną turystami”. Wyszedł na taras, aby porozmawiać z sąsiadami i cieszyć się jednym z pierwszych ciepłych popołudni wiosny. „Jedyną dobrą rzeczą w tej sytuacji jest to, że my, sąsiedzi, zjednoczyliśmy się”, wyjaśnia Elisenda Paños, co kontrastuje z niewielkim kontaktem z ich tymczasowymi sąsiadami, którzy nie są nawet świadomi ich żądań. „Oni nie chcą wiedzieć. Dla nich miasto jest dekoracją. Interesuje ich tylko dobra pogoda i to, żeby ich nie okradziono, ale nie zdają sobie sprawy, że za kradzież płaci się 2400 euro czynszu”, mówi Josep Torrent.
Podczas gdy mają nadzieję wygrać walkę z nieruchomością, niektórzy mieszkańcy Casa Orsola szukają mieszkania. Jednak w Nova Esquerra del Eixample, najtańszym obszarze dzielnicy, czynsz kosztuje średnio 1200 euro. „Okolica jest bardzo ładna, ale dla kogo?”, pyta Paños, wychodząc z domu i rozglądając się po okolicy, gdzie pralnie i kawiarnie zastąpiły lokalny handel.
„Nadzwyczajne” zapotrzebowanie na Puchar Ameryki
Sektor nieruchomości w Barcelonie, ze swojej strony, wyklucza, że masowy transfer do wynajmu sezonowego jest spowodowany tym, że właściciele chcą uniknąć nowych przepisów. „Musimy zapobiegać oszustwom, ale Barcelona jest miastem uniwersyteckim ze studentami, nauczycielami, cyfrowymi nomadami, tymczasowo przesiedlonymi pracownikami… A wynajem sezonowy jest koniecznością” – argumentuje Carles Sala, rzecznik Katalońskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (API).
Engel & Volkers, jedna z agencji nieruchomości specjalizująca się w wysokiej klasy mieszkaniach dla obcokrajowców, również twierdzi, że wzrost wynajmu krótkoterminowego nie byłby zrozumiały bez wzrostu popytu, który według nich jest realny. „Liczba klientów spoza UE wzrosła wykładniczo; Amerykanie z Ameryki Północnej są teraz numerem jeden, a przed 2022 r. byli szczątkowi” – mówi Albert Gonzalez, dyrektor działu wynajmu firmy w Barcelonie, który przypisuje to również zatwierdzeniu tzw. ustawy o startupach w grudniu 2023 r., która ułatwiła przybycie cyfrowych nomadów do Hiszpanii.
„Są to profile, które nie są wynajmowane na siedem lat, ale na jedenaście miesięcy lub rok” – kontynuuje González. „Wypróbowują miasto i jeśli im się spodoba, podejmują decyzję o pozostaniu lub nawet zakupie” – dodaje. Są to najemcy, którzy mają większą siłę nabywczą niż ci w Barcelonie, z dochodami gospodarstw domowych, które mogą z łatwością przekraczać 6000 euro miesięcznie, mówi.
W związku z tym decyzja tych, którzy chcą czerpać zyski ze swoich aktywów nieruchomościowych, kończy się wyborem umów tymczasowych. González analizuje liczby, aby uczynić to jeszcze bardziej przejrzystym: „Jeśli właściciel pięciu lub sześciu nieruchomości wynajmował je za 1500 euro, a rozporządzenie zobowiązuje go teraz do obniżenia tej kwoty do 1000, to przechodzi do systemu tymczasowego i może pobierać 2500 miesięcznie, rozumiesz?
Do tego wszystkiego dochodzi Puchar Ameryki, makro wydarzenie sportowe, które odbędzie się od 22 sierpnia do 20 października i przyciągnie do miasta tysiące ludzi. „Popyt jest niezwykły”, mówi González. Jedna z firm biorących udział w konkursie zwróciła się już do nich z prośbą o 250 mieszkań do wynajęcia, najlepiej w obszarach takich jak centrum Ciutat Vella. Do tej pory zamknięto 150 z nich.
Jeśli administracja nie położy kresu wynajmowi tymczasowemu w nadchodzących miesiącach, wszyscy ankietowani zgodzą się, że będzie on nadal rósł. Ta gazeta zapytała Generalitat, czy przeprowadził specjalne kontrole, aby upewnić się, że liczba ta nie jest wykorzystywana w nieuczciwy sposób, ale Departament Terytorialny nie odpowiedział.
Ze swojego mieszkania w dzielnicy Sarrià, o powierzchni zaledwie 70 m2 i bez naturalnego światła, Blanca Llum Vidal wyjaśnia, że oprócz tego, że stara się znaleźć przystępny czynsz, właśnie dołączyła do spółdzielni mieszkaniowej, model współwłasności nieruchomości, który rozwinął się w ostatnich latach w stolicy Katalonii. w schronieniu rządu Colau. Jak mówi, chce uciec od „spirali spekulacji nieruchomościami”. „Duże miasta wypychają cię, a jednocześnie przyciągają, ponieważ tam jest więcej możliwości pracy” – zastanawia się. „Jesteśmy uwięzieni w sprzeczności”.
